物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范管控措施有哪些

1、物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范管控措施有哪些？物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)有哪些方面？物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范管控措施有哪些？現(xiàn)對(duì)物業(yè) 管理行業(yè)存在的主要風(fēng)險(xiǎn)做簡(jiǎn)要列舉，以便加強(qiáng)物業(yè)從業(yè)人員防范 風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。1、對(duì)秩序維護(hù)工作要嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同約定 進(jìn)行，切忌不可忽視，制定一套有效可行的管理方案，盡量做到管 理上不存在瑕疵。管理者應(yīng)時(shí)刻進(jìn)行監(jiān)督，不能只流于形式而失去 實(shí)質(zhì)意義。物業(yè)保安的義務(wù)重在一個(gè)履行過(guò)程，保安履行了義務(wù)， 但仍然無(wú)法阻止損害結(jié)果的發(fā)生，提供物業(yè)保安服務(wù)的一方不應(yīng)當(dāng) 承擔(dān)法律責(zé)任。瑞馬大公館2、在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)一定要對(duì)業(yè)主人身及財(cái) 產(chǎn)安全發(fā)生情況后的責(zé)任有一個(gè)明確約定。3、如果對(duì)停車(chē)進(jìn)行收費(fèi)，租賃協(xié)議中須注明是占位

2、費(fèi)"還是保管費(fèi)"。4、小區(qū)的出入口不宜設(shè)置得太多，消防通道上不要停放車(chē)輛，在小區(qū)的出入 口或車(chē)庫(kù)進(jìn)出口一定要設(shè)置圖像采集器，對(duì)進(jìn)出車(chē)輛情況進(jìn)行采集， 防止在外受損的車(chē)輛進(jìn)入園區(qū)。5、秩序維護(hù)員要使用巡更系統(tǒng),對(duì)巡邏路線(xiàn)進(jìn)行跟蹤；巡邏時(shí)必須進(jìn)行攝錄（巡更點(diǎn)應(yīng)設(shè)置在攝像 頭能攝錄的范圍內(nèi)），以便向業(yè)主或法院提供物業(yè)企業(yè)進(jìn)行了保安 工作的證據(jù)；發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，要及時(shí)維修和更換，以免 造成不能提供有利破案線(xiàn)索的局面，物業(yè)企業(yè)也會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任； 夜間車(chē)輛秩序維護(hù)員要穿戴反光標(biāo)識(shí)，以免夜間不容易被司機(jī)發(fā)現(xiàn)，造成傷害。6、在一些容易出現(xiàn)責(zé)任事故的場(chǎng)所，物業(yè)企業(yè)有義務(wù)設(shè)置提示標(biāo)語(yǔ)

3、進(jìn)行安全提醒，根據(jù)中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益 保護(hù)法第十八條的規(guī)定："經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或者服務(wù) 符合保障人身、財(cái)產(chǎn)安全的要求。應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者作出真實(shí)的說(shuō)明和 明確的警示，并說(shuō)明和標(biāo)明正確使用商品或者接受服務(wù)的方法以及 防止危害發(fā)生的方法。"這條法律規(guī)定與我國(guó)民法通則第一百二 十五條的規(guī)定是一致的，都包含有要"明確的警示的法律要求。 如：上下樓注意安全、小心臺(tái)階（樓道）、高壓危險(xiǎn)、小心觸電（變 電器、電線(xiàn)）、禁止攀登、禁止翻越（柵欄）、地面濕滑，小心（地 面）、嚴(yán)禁觸摸（電線(xiàn)）、保管好貴重物品（車(chē)內(nèi)）、禁止停車(chē)（消 防通道和禁止停車(chē)的樓下）、禁止戲水（水池）、

4、鼠藥投放處（防 止兒童或?qū)櫸镎`食）、已噴灑農(nóng)藥（果樹(shù)）、娛樂(lè)設(shè)施的使用說(shuō)明 及要求（健身器材）、正在施工注意安全（夜間施工現(xiàn)場(chǎng)要設(shè)置警 示燈）、禁止通行（通道）、注意限高閘、請(qǐng)走人行道（小區(qū)進(jìn)出 口）、小心夾手、電梯剛上油（電梯）、墻體脫落注意安全（發(fā)生 墻皮脫落的墻體）、雪后路滑請(qǐng)當(dāng)心（雪天路面）、安全出口、禁 止吸煙、禁止堆放雜物等（消防通道）、爰護(hù)花草等（草坪綠化）、 禁止高空拋物和防盜、防搶、防破壞等的提示。7、春節(jié)期間要集中燃放煙花，發(fā)現(xiàn)不按規(guī)定燃放的業(yè)主要及時(shí)制止，如果其不聽(tīng) 勸阻，要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)取證，以便在事故發(fā)生后，能夠直接找到責(zé)任人， 并且制定相應(yīng)的緊急預(yù)案（浙江省永嘉縣法院就審

5、理了一件因燃放 煙花爆竹引起的損害賠償糾紛案件，物業(yè)公司在物業(yè)管理中沒(méi)有完 全履行職責(zé)，對(duì)在大院內(nèi)燃放煙花爆竹制止不力，缺乏相應(yīng)的應(yīng)急 救火預(yù)案，對(duì)該起火災(zāi)事故的發(fā)生存在一定的過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的 賠償責(zé)任，判決物業(yè)公司承擔(dān)15%的賠償責(zé)任）。 8、日常通 過(guò)巡檢、業(yè)主投訴等方式發(fā)現(xiàn)存在的安全隱患要及時(shí)進(jìn)行排除，不 能拖拉，事故不等人，事故往往就發(fā)生在一瞬間。 9、樓頂、公 共陽(yáng)臺(tái)上的雜物（如：太陽(yáng)能底座、樹(shù)枝和廢棄的建筑和裝修材料 等）和排水口要及時(shí)清理，防止被風(fēng)吹落誤傷到人和雨季來(lái)臨時(shí)由 于排水不暢造成業(yè)主損失，有的小區(qū)的排水口設(shè)置在業(yè)主室內(nèi)的陽(yáng) 臺(tái)上，由于業(yè)主的不配合和不經(jīng)常在家等情況給疏

6、通排水口帶來(lái)很 大的不便，如果遇到業(yè)主不配合的，盡量讓其簽署免責(zé)書(shū)，拒簽的 要進(jìn)行影像攝錄證明免責(zé)書(shū)已經(jīng)送達(dá)。不經(jīng)常在家的，可以留份通 知在業(yè)主的房門(mén)上并攝錄證明通知書(shū)已經(jīng)送到（相關(guān)規(guī)定：住宅的 共用部位、共用設(shè)備維修時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因 相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé) 任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償）。 10、采取緊急避險(xiǎn)時(shí)，一定要聯(lián)系當(dāng)?shù)?的派出所、社區(qū)和其他的業(yè)主在場(chǎng)，對(duì)所進(jìn)行的過(guò)程進(jìn)行跟蹤攝錄， 切忌私自打開(kāi)業(yè)主的房門(mén)。 11、冬季容易上凍，要及時(shí)清理樓 頂?shù)谋镒?quot;，以免墜落傷到人和車(chē)。 12、避雷設(shè)施要時(shí)常檢 查，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，防雷也屬于小區(qū)

7、物管的一部分工作內(nèi)容。此外， 物管公司應(yīng)定期對(duì)防雷設(shè)施進(jìn)行維護(hù)，因?yàn)橛械姆览自O(shè)施使用過(guò)后 其線(xiàn)路會(huì)熔斷，第二次則無(wú)法正常工作，接地的那部分要處理好， 不能外露，很多物業(yè)企業(yè)一般都忽視這一點(diǎn)，容易造成避雷設(shè)施給 業(yè)主造成財(cái)產(chǎn)損失，因此物管公司對(duì)防雷設(shè)施的維護(hù)和檢測(cè)是很有 必要的。13、園區(qū)廢棄的垃圾桶、廣告牌、宣傳欄、信報(bào)箱等要及時(shí)處理， 以免發(fā)生相關(guān)事故。 14、對(duì)人體有輻射性的接收器和信號(hào)擴(kuò)大 器盡量不要在園區(qū)安裝，如果安裝必須出示對(duì)人體無(wú)害報(bào)告。15、消防設(shè)施要時(shí)常檢查，如果發(fā)生火災(zāi)，雖然著火的原因跟物業(yè) 企業(yè)沒(méi)有關(guān)系，但如果由于消防設(shè)施存在缺陷而沒(méi)能進(jìn)行及時(shí)救助， 物業(yè)企業(yè)也要承擔(dān)相應(yīng)的

8、責(zé)任。 1 6、盡量不要替業(yè)主保管物品， 無(wú)論是有償還是無(wú)償?shù)?，物業(yè)企業(yè)只要向業(yè)主提供了這項(xiàng)服務(wù)，發(fā) 生丟失或者損壞等問(wèn)題，物業(yè)就要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 17、 應(yīng)該在費(fèi)用測(cè)算時(shí)將公眾責(zé)任險(xiǎn)考慮進(jìn)去。在發(fā)生責(zé)任事故時(shí)，由 保險(xiǎn)公司來(lái)承擔(dān)賠償責(zé)任，不失為避免公司遭受重大損失的一種好 方法。 物業(yè)管理常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)防范分析 物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)務(wù)繁雜， 涉及多重法律關(guān)系，風(fēng)險(xiǎn)管理涵蓋物業(yè)服務(wù)全過(guò)程。物業(yè)管理的風(fēng) 險(xiǎn)特點(diǎn)是，物業(yè)責(zé)任界定較難，風(fēng)險(xiǎn)事故類(lèi)型多樣，物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)，一旦出現(xiàn)事故發(fā)生人身、財(cái)產(chǎn)損失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往住脫不了 干系。現(xiàn)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)存在的主要風(fēng)險(xiǎn)做簡(jiǎn)要列舉，以便加強(qiáng)物 業(yè)從業(yè)人員防范風(fēng)險(xiǎn)的

9、意識(shí)。 一、項(xiàng)目決策風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)經(jīng)營(yíng) 中，接管哪些項(xiàng)目，預(yù)期目標(biāo)與最終結(jié)果等，都會(huì)給企業(yè)帶來(lái)較大 風(fēng)險(xiǎn)，有些企業(yè)為急于接盤(pán)，擴(kuò)大規(guī)模，不問(wèn)來(lái)龍去脈，矛盾重重， 投入較多人力、物力和財(cái)力，結(jié)果陷進(jìn)拔不出或是未被聘用或是虧 損嚴(yán)重。 二、服務(wù)合同風(fēng)險(xiǎn) 1.（條例）規(guī)定期限未滿(mǎn)，業(yè)主 委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的z前期物業(yè)服務(wù) 合同終止。因此前期物業(yè)管理合同具有不確定性，物業(yè)服務(wù)企業(yè)隨 時(shí)有可能被業(yè)主大會(huì)解聘。一旦被提前解約，企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的各種投 入將被遺失，待收的欠費(fèi)將形成矛盾。 2.前期物業(yè)服務(wù)合同是 具有委托性質(zhì)的集體合同，由建設(shè)單位代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企 業(yè)簽訂。雖然這種合同訂

10、閱行為是法規(guī)規(guī)制的結(jié)果，但在業(yè)主入住 和合同執(zhí)行的過(guò)程中，由于缺乏相應(yīng)法規(guī)知識(shí)或其他原因，可能會(huì) 發(fā)生對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同的訂閱方式、合同部分條款和內(nèi)容不認(rèn)同、 不執(zhí)行，從而引發(fā)糾紛。 3.企業(yè)與委托方簽定的合同，由于未 對(duì)管理服務(wù)內(nèi)容、范圍、期限、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)約定清楚，甚至過(guò)分放大 企業(yè)安全防范責(zé)任，過(guò)度進(jìn)行非理性服務(wù)承諾，導(dǎo)致一旦出現(xiàn)情況， 企業(yè)將面對(duì)被追訴或索賠的風(fēng)險(xiǎn)。 三、違規(guī)裝飾裝修帶來(lái)的風(fēng) 險(xiǎn) 業(yè)主、物業(yè)使用人違規(guī)裝飾裝修，不僅會(huì)造成物業(yè)共用部位 損壞、安全隱患、鄰里糾紛等，增加物業(yè)管理的運(yùn)行、維修、維護(hù) 成本，還會(huì)使物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)一定的物業(yè)裝飾裝修管理責(zé)任。四、物業(yè)不當(dāng)使用風(fēng)險(xiǎn) 在物

11、業(yè)日常使用過(guò)程中，業(yè)主、物業(yè)使 用人對(duì)物業(yè)使用出現(xiàn)不當(dāng)行為和不當(dāng)使用（如高空拋物、改變物業(yè)使 用功能、堵塞消防通道、捐毀共用設(shè)備設(shè)施和場(chǎng)地等）。難以確定責(zé) 任人；或業(yè)主、物業(yè)使用人因物業(yè)的瑕疵或當(dāng)事人的疏忽"而發(fā)生 意外事故，造成他人人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就要承 擔(dān)一定的法律責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。 五、法律概念不清風(fēng)險(xiǎn) 在公共安全、人身財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)、保管方面，業(yè)主、物業(yè)使用人往往對(duì)物業(yè)管 理安全防范主體的責(zé)任認(rèn)識(shí)不清，誤將本應(yīng)由公安機(jī)關(guān)或業(yè)主自身 承擔(dān)的安全防范責(zé)任強(qiáng)加給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè) 主、物業(yè)使用人糾紛增加，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為此投入大量的人力、物 力、精力，造成不必要

12、的消耗，承擔(dān)額外責(zé)任。六、管理費(fèi)收繳風(fēng)險(xiǎn) 業(yè)主、物使用人由于各種原因緩交、少交或拒交管理費(fèi)， 是物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中比較突出的問(wèn)題。由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)昔遍缺乏有 效追繳手段，收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)是物業(yè)日常管理服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)之一。七、公用事業(yè)費(fèi)用代收代繳存在的風(fēng)險(xiǎn)在公用事業(yè)費(fèi)用（如水電費(fèi)等）的代收代繳以及公共水電費(fèi)分?jǐn)傊?，物業(yè)管理單位居于收取和繳 納的中間環(huán)節(jié)，如業(yè)主、物業(yè)使用人不及時(shí)、不足額繳納相應(yīng)費(fèi)用， 勢(shì)必導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失，承擔(dān)其不應(yīng)有的風(fēng)險(xiǎn)。八、管理項(xiàng)目外包存在的風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目外包是物業(yè)管理動(dòng)作中常見(jiàn)的現(xiàn)象。在對(duì)項(xiàng)目外包單位的選擇，以及合同訂閱、實(shí)施 管理的諸多環(huán)節(jié)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然可采取多種手段加以控制，但 潛在和不確定的因素依然存在。如選擇的專(zhuān)業(yè)公司履約時(shí)，專(zhuān)業(yè)服 務(wù)行為不符合物業(yè)管理服務(wù)要求，雖然物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能通過(guò)要求 整改予以解決，但其后果往往是業(yè)主、物業(yè)使用人的將責(zé)任歸咎于 物業(yè)服務(wù)企業(yè)。九、服務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，要 承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。由于員工違規(guī)操作引發(fā)的問(wèn)題，按照法律上 稱(chēng)為的“雇主責(zé)任"，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也將承擔(dān)其改正員工不當(dāng)作為的賠償責(zé)任。除上述風(fēng)險(xiǎn)外，在日常管理服務(wù)中還