《民法典》對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的影響簡述

1、民法典對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的影響簡述2020年5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過的中華人民 共和國民法典受到廣泛關(guān)注。其不僅僅對每一位國民產(chǎn)生重大影響， 對于廣大企業(yè)也或多或少產(chǎn)生影響。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，民法 典不僅增設(shè)物業(yè)服務(wù)合同專章，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利義務(wù)與責(zé) 任，還在物權(quán)篇與侵權(quán)責(zé)任篇中規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任。 我們在此提煉了與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)并與原民事單行法律、司法解釋有 實(shí)質(zhì)性修改的條款內(nèi)容，供物業(yè)服務(wù)企業(yè)參考。一、民法典第二編【物權(quán)】第六章【業(yè)主的建筑物區(qū)分所有 權(quán)】的相關(guān)規(guī)定第二百七十七條業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大 會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序，

2、依照法律、法規(guī)的規(guī)定。地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè) 主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。解讀：1 .本條新增：業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序應(yīng)當(dāng)依 照法律、法規(guī)的規(guī)定。結(jié)合民法典第九百四十條的規(guī)定”建設(shè)單位 依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前;業(yè) 主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物 業(yè)服務(wù)合同終止”，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的依法成立與否對于物業(yè)服 務(wù)企業(yè)的合同權(quán)益將產(chǎn)生直接影響。展開剩余91%2 .明確除了地方政府有關(guān)部門外，居民委員會也應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。第二百七十八條下列事項(xiàng)由業(yè)主共

3、同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人：（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主 且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī) 定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表 決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他

4、事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決 專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。解讀：1.本條涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、維修基金的籌集與使用等與物業(yè) 服務(wù)企業(yè)關(guān)系密切的重大事項(xiàng)，其修改對物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生重大影響。 修改主要體現(xiàn)在三個方面：一是改變表決方式、提高表決效率，原來的 規(guī)定是“面積和人數(shù)雙過半同意”（即經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意），重大事項(xiàng)“雙過2/3同 意”，實(shí)踐中有些業(yè)主不參與表決甚至無法聯(lián)系，導(dǎo)致需要業(yè)主共同決 定事項(xiàng)無法快速形成有效決議。民法典降低了需要業(yè)主共同決定事 項(xiàng)的表決門檻，即只要“雙過2/3參與表決”即可，一般事項(xiàng)經(jīng)參與表 決的業(yè)主“雙

5、過半同意”，重大事項(xiàng)經(jīng)參與表決的業(yè)主“雙過3/4同 意”，換言之，一般事項(xiàng)最低只需全體業(yè)主1/3同意（即2/3*1/2）,重 大事項(xiàng)最低只需全體業(yè)主1/2同意（即2/3*3/4）。二是大幅度降低使用 維修基金的表決門檻，即由全體業(yè)主的“雙過2/3同意”降為經(jīng)參與表 決的業(yè)主“雙過半同意”即可（全體業(yè)主1/3同意）。三是新增“改變 共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動”須經(jīng)參與表決的業(yè)主“雙過3/4同意”，比如設(shè)置廣告位、快遞柜、新增停車位等均屬此 列，而此前通常由業(yè)主委員會共至物業(yè)服務(wù)公司自行決定。第二百八十一條建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋

6、頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分 的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情 況應(yīng)當(dāng)定期公布。緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委 員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。解讀：1 .擴(kuò)大了維修資金的使用范圍，原規(guī)定為：可以用于電梯、水箱等 共有部分的維修。2 .明確維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布且應(yīng)當(dāng)定期公布，該規(guī) 定加強(qiáng)資金使用的公開透明度，更好地保障業(yè)主的知情權(quán)。3 .條款新增第二項(xiàng)內(nèi)容，明確了緊急情況下使用維修資金的特別程 序。第二百八十二條建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè) 主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于

7、業(yè)主共有。解讀：該規(guī)定為新增條款，明確了利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入 屬于業(yè)主共有。對于小區(qū)電梯廣告、外墻廣告收入歸屬等產(chǎn)生的糾紛， 該條款將發(fā)揮定分止?fàn)幍淖饔?。同時，該規(guī)定明確允許“扣除合理成 本”，給物業(yè)服務(wù)企業(yè)留下一定的空間，可以在物業(yè)服務(wù)合同中予以明 確。第二百八十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托，依 照本法第三編有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附 屬設(shè)施，接受業(yè)主的監(jiān)督，并及時答復(fù)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)情況提出的詢 問。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措 施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作。第二百八十六條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)

8、約，相關(guān)行為 應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他 管理人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依 法予以配合。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪 聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人 合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請求行為人停止 侵害、排除妨礙、消除危險、恢復(fù)原狀、賠償損失。業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當(dāng)事人可以向有關(guān) 行政主管部門報告或者投訴，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。第二百八十七條業(yè)主對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以 及其他業(yè)主侵害自己合法權(quán)益的行為，有權(quán)

9、請求其承擔(dān)民事責(zé)任。解讀：明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的相關(guān)責(zé)任和義務(wù)，增加規(guī)定了物 業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其 他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。如果業(yè) 主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向相關(guān)行政主管 部門報告或者投訴。二、民法典第三編【合同】新增【物業(yè)服務(wù)合同】專章（第二 十四章）民法典新增的【物業(yè)服務(wù)合同】專章，是在最高人民法院關(guān) 于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋基礎(chǔ)上的進(jìn)一 步細(xì)化，從而為解決物業(yè)服務(wù)糾紛提供基礎(chǔ)法律依據(jù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在 起草、訂立、履行物業(yè)服務(wù)合同的過程中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守該章規(guī)定。現(xiàn)我 們

10、選取其中部分條款進(jìn)行簡要解讀：第九百三十八條物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和 使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的 組成部分。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。解讀：本條款明確了物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容和形式，不同于司法解釋 的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)承諾，只有有利于業(yè)主的才是物業(yè)服務(wù)合同 的組成部分，包含約束業(yè)主內(nèi)容的服務(wù)細(xì)則則不是。第九百四十一條物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng) 委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的，應(yīng)當(dāng)就該部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng) 向業(yè)主負(fù)責(zé)。物業(yè)服務(wù)人不

11、得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或 者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。解讀：本條借鑒了建筑施匚合同的規(guī)定，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)需對分 包事項(xiàng)對業(yè)主負(fù)責(zé)，不得轉(zhuǎn)包或者支解轉(zhuǎn)包。第九百四十二條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善 維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分， 維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財產(chǎn) 安全。對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為, 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié) 助處理。解讀：明確物業(yè)服務(wù)人的一般義務(wù)，特別是對違反有關(guān)治安、環(huán) 保、消防等法律法規(guī)的行為的

12、制止、報告義務(wù)。第九百四十三條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì) 量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè) 主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、 業(yè)主委員會報告。解讀：本條在第二百八十一條規(guī)定的定期公布維修資金的籌集、使 用情況的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確了物業(yè)服務(wù)人的定期信息公開和報告義 務(wù)。第九百四十四條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè) 服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無 需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理 期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付

13、的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者 申請仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃?業(yè)費(fèi)。解讀：對于欠繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供 水、供熱、供燃?xì)獾确绞剑荒芡ㄟ^訴訟或仲裁催收。解讀：以上諸條均是關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同期限的規(guī)定，需要特別關(guān)注 不同情景下合同的期限、通知期限是不同的。此外，第九百五十條規(guī)定 的物業(yè)服務(wù)人的后合同義務(wù)（即在接管之前，即使合同終止了也應(yīng)當(dāng)繼 續(xù)提供物業(yè)服務(wù)）也需特別關(guān)注。三、民法典第七編【侵權(quán)責(zé)任】第十章【建筑物和物件損害責(zé) 任】的相關(guān)規(guī)定第一千二百五十四條禁止從建筑物中拋擲物品。從建筑物中拋擲物 品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害的，由侵權(quán)人依法承擔(dān)侵權(quán) 責(zé)任；經(jīng)調(diào)查難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的 外，由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償?？赡芗雍Φ慕ㄖ锸褂萌搜a(bǔ) 償后，有權(quán)向侵權(quán)人追償。物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人應(yīng)當(dāng)采取必要的安全保障措施防止前 款規(guī)定情形的發(fā)生；未采取必要的安全保障措施的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)未履 行安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任。發(fā)生本條第一款規(guī)定的情形的，公安等機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法及時調(diào)查，查 清責(zé)任人。解讀：本條完善高空拋物墜物治理規(guī)則。在原有規(guī)定基礎(chǔ)上，除了 強(qiáng)