商業(yè)地產(chǎn)策劃方案

1、商業(yè)地產(chǎn)策劃方案商業(yè)地產(chǎn)策劃方案【篇一：商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 +商業(yè)地產(chǎn)策劃方案基本流程】商業(yè)地產(chǎn)策劃方案基本流程第一部分商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研影響商場(chǎng)物業(yè)開發(fā)成功的因素很多，如市民的收入水平、消費(fèi)水平與 消費(fèi)結(jié)構(gòu)，商業(yè)圈半徑，新舊商業(yè)格局，商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影 響力，商場(chǎng)物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的實(shí)力 與策略等。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，市場(chǎng)調(diào)研成了商場(chǎng)成敗的橋頭 堡。一、市場(chǎng)調(diào)研概況調(diào)研時(shí)間、地點(diǎn)區(qū)域、回收問卷、調(diào)查方法（消費(fèi)者座談會(huì)、實(shí)地考 察法、分區(qū)域隨機(jī)抽樣法等）與基本結(jié)論二、宏觀背景分析1、周邊主要城市商業(yè)物業(yè)發(fā)展水平的比較2、國民經(jīng)濟(jì)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、3、政府有關(guān)舉措與城

2、市遠(yuǎn)景規(guī)劃、社會(huì)因素分析等三、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究（一）、區(qū)域商圈研究1、城市發(fā)展?fàn)顩r：gdp指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。2、項(xiàng)目區(qū)域商貿(mào)狀況：交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費(fèi)結(jié) 構(gòu)等。3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流 類量、停留時(shí)間、每次消費(fèi)、對(duì)不同類別的需求（吃、喝、玩、樂） 等。4、商圈輻射范圍：一級(jí)商圈、次級(jí)商圈輻射范圍、商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng) 目等。（二）、終端消費(fèi)者研究1、消費(fèi)習(xí)慣：地域的差異性，不同宗教、不同民族、不同年齡、性 別等。2、逛商場(chǎng)頻度：是影響商場(chǎng)人流的關(guān)鍵。3、偏愛商場(chǎng)：包括尋找出消費(fèi)者偏愛程度高的商場(chǎng)吸引點(diǎn)及其原 因。4、對(duì)項(xiàng)目商圈評(píng)價(jià)：包括區(qū)

3、域商品價(jià)格、對(duì)商場(chǎng)滿意度等。（三）、投資客戶研究1、經(jīng)營范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè) 別需要。2、投資動(dòng)向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。3、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況：包括經(jīng)營時(shí)間、營業(yè)時(shí)間、經(jīng)營業(yè)績(jī)等。（四）、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究1、競(jìng)爭(zhēng)者基本狀況：包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)、劣勢(shì)等。2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：包括面積、特色、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射 范圍等。四、消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性探討1、基本結(jié)論：消費(fèi)群體對(duì)商場(chǎng)業(yè)態(tài)構(gòu)成、消費(fèi)品要求、地段要求、消費(fèi)心態(tài)、對(duì)商 場(chǎng)規(guī)劃與配套的要求、信息來源、購買方式、消費(fèi)習(xí)慣等2、專題研究專題一：不同消費(fèi)群體消費(fèi)意向（例：民營企業(yè)老板、公務(wù)員、個(gè)體 工商業(yè)者

4、、白領(lǐng)階層、工薪階層等等）專題二：消費(fèi)者收入水平與商場(chǎng)消費(fèi)傾向及習(xí)慣五、項(xiàng)目經(jīng)營方式論證1、項(xiàng)目與同類型物業(yè)的比較論證2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)探討與可持續(xù)發(fā)展論證3、項(xiàng)目消費(fèi)者群體分析及引導(dǎo)性消費(fèi)行為論證4、項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值及租金價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)性論證5、項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)營管理水平的論證第二部分項(xiàng)目可行性研究一、前言項(xiàng)目總體情況進(jìn)行說明、分析、總結(jié)二、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目所處的具體位置、規(guī)模2、項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)三、整體市場(chǎng)分析1、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)狀況2、根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)分析當(dāng)?shù)嘏c所評(píng)估項(xiàng)目相關(guān)的商業(yè)零售業(yè)市場(chǎng)供需 狀況及價(jià)格水平分析價(jià)格、居民收入、消費(fèi)偏好、相關(guān)產(chǎn)品價(jià)格、對(duì) 未來預(yù)期及經(jīng)濟(jì)政策等因素對(duì)商業(yè)零售業(yè)的影響，經(jīng)過

5、對(duì)這些因素的 分析和預(yù)測(cè)項(xiàng)目的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。3、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析對(duì)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)行調(diào)查及分析比較4、項(xiàng)目swot分析經(jīng)過對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與威脅的分析，為項(xiàng)目定位提供依據(jù)5、項(xiàng)目市場(chǎng)定位經(jīng)過比較分析，確定項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位、功能定位、檔次定位、客 戶定位、價(jià)格定位、營銷定位等方面，為確定項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)方案提 供依據(jù)6、項(xiàng)目初步開發(fā)設(shè)計(jì)方案經(jīng)過前述分析比較，確定項(xiàng)目最佳的開發(fā)、設(shè)計(jì)方案7、項(xiàng)目投資成本估算估算項(xiàng)目的投資費(fèi)用，包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、主體開發(fā)費(fèi)、其 它費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)及稅費(fèi)8、項(xiàng)目投資效益預(yù)測(cè)主要根據(jù)項(xiàng)目未來銷售收入及收益情況，計(jì)算項(xiàng)目的投資利潤率、財(cái) 務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及敏感性分析，據(jù)此 測(cè)算項(xiàng)目建成后的近期效益、遠(yuǎn)期效益。9、風(fēng)險(xiǎn)分析對(duì)項(xiàng)目可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)措施10、可行性研究可行性研究結(jié)論第三部分項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展建議一、項(xiàng)目分析1、基本情況分析：區(qū)位概況、背景資料、交通狀況、周邊環(huán)境、周 邊配套。2、綜合評(píng)價(jià)（swot）:優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與威脅。