優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)

1、優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)一一巧婦難為無(wú)米炊來(lái)源：作者：日期：201 1-07-15我來(lái)說(shuō)兩句（0條）復(fù)制鏈接字號(hào)：小屮大推薦欄目：厲產(chǎn)糾紛法規(guī)房產(chǎn)糾紛文巧房產(chǎn)糾紛常識(shí)厲產(chǎn)糾紛律師房產(chǎn)糾紛法律咨詢(xún)隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，屈民生活水平不斷提高，形成了內(nèi)地人民對(duì) 物業(yè)管理持續(xù)高漲的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)要求。厚受優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)成為普羅大眾的心聲。木人在 與內(nèi)地物業(yè)管理同行的不斷交流中，欣慰地感受到國(guó)內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)水平的迅速進(jìn)步。與此 同時(shí)，本人也觀察到國(guó)內(nèi)冇關(guān)物業(yè)管理的糾紛或爭(zhēng)吵持續(xù)上升，問(wèn)題主要集中在物業(yè)管理費(fèi) 價(jià)格不合理以及業(yè)主兇物業(yè)管理公司服務(wù)不到位拒交管理費(fèi)上。倘若矛盾雙方即業(yè)主與物業(yè) 管理公司口漸對(duì)立

2、，不予以迅速解決，將成為內(nèi)地物業(yè)管理行業(yè)邁向高質(zhì)、優(yōu)質(zhì)，形成專(zhuān)業(yè) 化市場(chǎng)的一塊巨大的障礙石。本人對(duì)上述兩個(gè)問(wèn)題作深入研究后，發(fā)現(xiàn)此兩個(gè)問(wèn)題的產(chǎn)牛存在著內(nèi)地物業(yè)管 理發(fā)展的歷史背景因索，是物業(yè)管理由政府行為的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)逐步向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)渡的歷史進(jìn)程 中的必然產(chǎn)物，然而，問(wèn)題是可以得到解決的。政府定價(jià)導(dǎo)致收費(fèi)失衡20世紀(jì)80年代以前，國(guó)內(nèi)并沒(méi)冇物業(yè)管理的概念，人民群眾只是居住于單位 宿舍里，最多是繳交宿舍租金，直至到商品房的出現(xiàn)，居民購(gòu)置房屋，擁冇自?xún)游飿I(yè)后，物 業(yè)管理才鉤出水面，登上歷史舞臺(tái)。內(nèi)地早期的物業(yè)管理更類(lèi)似承包制模式，只是收取定額 費(fèi)用，欠缺專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理對(duì)費(fèi)用細(xì)分、歸類(lèi)、總結(jié)的過(guò)程，更加

3、欠缺物業(yè)管理公司收取管 理酬金的代理制費(fèi)用的概念。而政府為便于屈民理解，規(guī)范尚未成熟的物業(yè)管理企業(yè)市場(chǎng), 制定了由物價(jià)局牽頭的政府指導(dǎo)價(jià)，規(guī)定物業(yè)管理費(fèi)的上下限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，以讓企業(yè)遵守，居民 也形成了牢固的物價(jià)局指導(dǎo)價(jià)格概念。然而，發(fā)展到21世紀(jì)，政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定已成為物業(yè)管理行業(yè)向?qū)I(yè)化代理制發(fā) 展的障礙，原因在于現(xiàn)今專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理，必須按照所提供的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容z多寡，服 務(wù)索質(zhì)的高低來(lái)確定物業(yè)管理水平。由于物價(jià)局在制定指導(dǎo)價(jià)時(shí)，主要側(cè)重考慮居民的經(jīng)濟(jì) 承受能力，沒(méi)冇預(yù)留物業(yè)悸理企業(yè)的盈利空間，因此，指導(dǎo)價(jià)偏低。在物價(jià)局指導(dǎo)價(jià)的限額 管制下，物業(yè)管理公司制定物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)面對(duì)極大的經(jīng)濟(jì)壓力，

4、而另一方面居民高索質(zhì) 生活水平要求口益增氏，需要較高的服務(wù)成本。若要維持收支平衡，大多數(shù)國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理 公司選擇以下途徑解決：1、爭(zhēng)取發(fā)展商支持，向業(yè)主推出其可接受的較低的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，管理費(fèi)基 金出現(xiàn)虧損及不足z處由發(fā)展商補(bǔ)貼。2、經(jīng)營(yíng)副業(yè)，爭(zhēng)收創(chuàng)收，在收取較低管理費(fèi)時(shí)，以副業(yè)收入補(bǔ)貼管理費(fèi)不足z 處。3、減少進(jìn)行預(yù)防性的維修保養(yǎng)工作以便節(jié)省開(kāi)支。但是，上述三個(gè)方法只是飲鴆止渴，暫時(shí)為物業(yè)管理公司解決收支矛盾。前者 在發(fā)展商售幣房屋離場(chǎng)后，物業(yè)管理公司失去經(jīng)濟(jì)支柱，只好提高管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或者減少管 理開(kāi)支成木，如提早熄燈、關(guān)閉部分業(yè)主共用公共場(chǎng)所，減少聘請(qǐng)服務(wù)人員等，結(jié)果只會(huì)是 降低了服務(wù)水

5、平，違反了服務(wù)承諾，導(dǎo)致業(yè)主不滿。次者由于訂立了副業(yè)創(chuàng)收的前提目標(biāo), 物業(yè)管理公司會(huì)不山自主地重視副業(yè)，而忽略管理小區(qū)的公共場(chǎng)所、設(shè)施設(shè)備等木職工作, 木末倒置，服務(wù)素質(zhì)大打折扣，引人詬病，后果是引發(fā)業(yè)主的投訴和質(zhì)疑。而第三個(gè)方法會(huì) 加速物業(yè)的老化，物業(yè)價(jià)值不斷降低，業(yè)主漸漸對(duì)物業(yè)管理公司失去信心，同樣招來(lái)業(yè)主的 不滿。目前不少物業(yè)管理糾紛都是因此而產(chǎn)生的，更因?yàn)橹笇?dǎo)價(jià)的制約而使雙方矛盾 加深，每每沖突卻沒(méi)法解決，不歡而散。由此更產(chǎn)生另一個(gè)問(wèn)題：業(yè)主因管理工作服務(wù)不到 位而拒交管理費(fèi)。物業(yè)管理公司追索無(wú)門(mén)，個(gè)別業(yè)主的拒交使管理營(yíng)運(yùn)資金籌措不足，在虧 損的情況下物業(yè)管理服務(wù)難以達(dá)到要求，服務(wù)素質(zhì)

6、繼續(xù)下降，陷入一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈?，F(xiàn)今國(guó)內(nèi)法規(guī)上缺乏對(duì)欠費(fèi)追討的有力支持。由于截停欠費(fèi)單位水電的方法在 社會(huì)上引起很大的震蕩，冃前物業(yè)管理公司對(duì)付不交費(fèi)的業(yè)主的唯一合法工具就是訴諸法 院，且不論訴訟時(shí)間過(guò)長(zhǎng)血導(dǎo)致追費(fèi)困難。就判決而言，曾有法官因物業(yè)管理公司服務(wù)不到 家而判其敗訴，而判物業(yè)管理公司勝訴案例，業(yè)主若仍然不愿按照判決書(shū)支付欠費(fèi)，物業(yè)管 理公司則無(wú)法追討凹有關(guān)費(fèi)用。冃前絕大多數(shù)物業(yè)管理公司在管理費(fèi)收取上浪費(fèi)了過(guò)多的 人、物、財(cái)力。解決弊端創(chuàng)造良性運(yùn)營(yíng)壞境從根木上解決上述費(fèi)用的問(wèn)題，為內(nèi)地廣人居民帶來(lái)高質(zhì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)， 營(yíng)造健丿隸的行業(yè)環(huán)境，本人衷心建議內(nèi)地物業(yè)管理行業(yè)管理部門(mén)及機(jī)構(gòu)

7、可以借鑒香港專(zhuān)業(yè)化 行業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行以下幾方面改革工作：笫一，取消物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)的限制。內(nèi)地物價(jià)局及物業(yè)管理部門(mén)應(yīng)重新考慮取消有關(guān)政府指導(dǎo)價(jià)的限制，開(kāi)放定價(jià) 規(guī)限。由物業(yè)管理公司因適應(yīng)市場(chǎng)的變化，根據(jù)業(yè)主的需要，按照服務(wù)質(zhì)量、數(shù)量定價(jià)，“多 勞多得”。業(yè)主根據(jù)物業(yè)管理公司提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，選擇需要的項(xiàng)冃，逐年議定增加或刪減。 內(nèi)地物業(yè)管理部門(mén)可沿用香港有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)管理模式，規(guī)定物業(yè)管理公司必須采取實(shí)報(bào)實(shí) 銷(xiāo)的報(bào)告形式，即定期以公開(kāi)報(bào)表形式向全體業(yè)主呈報(bào)每一項(xiàng)開(kāi)支明細(xì)，物業(yè)管理公司的合 理盈利是按照成本開(kāi)支總額的一定比率計(jì)算出來(lái)的代理式酬金,所收取的一切管理費(fèi)均需劃 撥至物業(yè)管理公司為各小區(qū)

8、、樓盤(pán)成立的管理營(yíng)運(yùn)基金賬h內(nèi)，一切節(jié)余劃歸基金以便下財(cái) 政年度使用，一切虧損須由業(yè)主彌補(bǔ)，體現(xiàn)“取之于民，用之于民”的原則。第二，修改管理法規(guī)，提高追收欠費(fèi)的可操作性。針對(duì)n前物業(yè)管理公司催繳費(fèi)用欠缺對(duì)操作性法規(guī)支持的現(xiàn)實(shí)情況，內(nèi)地物業(yè) 管理部門(mén)應(yīng)切實(shí)考慮修改現(xiàn)時(shí)法律條文。建議采用香港模式，立例規(guī)定凡欠交管理費(fèi)的物業(yè), 由房產(chǎn)管理當(dāng)局在其產(chǎn)權(quán)登記及轉(zhuǎn)讓方而加以限制，在繳清管理費(fèi)z前，欠費(fèi)物業(yè)不得進(jìn)行 轉(zhuǎn)讓及買(mǎi)賣(mài)。由于部分業(yè)主的欠費(fèi)使對(duì)其他繳費(fèi)業(yè)主的侵權(quán)，因此所有業(yè)主只有在繳清管理 費(fèi)后，方對(duì)對(duì)物業(yè)管理公司的服務(wù)不到位等進(jìn)行投訴，由專(zhuān)職的委員會(huì)或消費(fèi)者委員會(huì)進(jìn)行 議定裁決，若屬物業(yè)管理公司不當(dāng)

9、時(shí)，由該等委員會(huì)判罰物業(yè)管理公司返述管理費(fèi)予業(yè)主, 籍此町大大減少n前收繳費(fèi)用難的問(wèn)題。優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)一一巧婦難為無(wú)米炊(2)來(lái)源：作者：日期：2011-07-15我來(lái)說(shuō)兩句（0條）復(fù)制鏈接字號(hào)：小屮大推薦欄目：房產(chǎn)糾紛法規(guī)房產(chǎn)糾紛文書(shū)房產(chǎn)糾紛常識(shí)房產(chǎn)糾紛律師房產(chǎn)糾紛法律咨詢(xún)第三，加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)教育，樹(shù)立社會(huì)正確的物業(yè)管理意識(shí)。政府物業(yè)管理部門(mén)應(yīng)加大專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理知識(shí)的宣傳推廣工作，一方而教育居民 形成正確的物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)，引導(dǎo)居民尋求正確途徑解決問(wèn)題，不要過(guò)度依賴(lài)政府部門(mén)， 在物業(yè)管理消費(fèi)過(guò)程屮，既要明白自己可行使的權(quán)力，也要承擔(dān)繳交管理費(fèi)的義務(wù)，了解到 不交管理費(fèi)是對(duì)其他業(yè)主的侵權(quán)，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的不滿最終還可透過(guò)業(yè)上委員會(huì)的中 止合約解決。另一方面，又要規(guī)范物業(yè)管理公司行為，要求其嚴(yán)格遵守行業(yè)規(guī)定，建立公開(kāi) 透明的管理營(yíng)運(yùn)基金運(yùn)作體制，推行實(shí)報(bào)實(shí)銷(xiāo)制度，在行使