二手房買賣疑難法律問題匯總大全

1、 二手房買賣疑難法律問題匯總大全筆者在從事相關(guān)法律實務(wù)及研究大量司法裁判文書的基礎(chǔ)上，系統(tǒng)歸納出二手房糾紛疑難問題及相關(guān)裁判規(guī)則、法律風(fēng)險提示。每條風(fēng)險提示，均源于實際發(fā)生的案例，背后往往是一起或數(shù)起費時、費錢、費力的官司。所以，二手房買賣，無論當(dāng)事人，還是代理律師，對各種不同情形的房屋，對各個環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的風(fēng)險，都要相應(yīng)的心中有數(shù)，通過合同條款，將丑話說在前面，以免事后麻煩。關(guān)注無訟閱讀，經(jīng)驗共同分享，促進同行交流，共同為中國訴訟技術(shù)提升和法治環(huán)境改善而努力！1.房屋面積差異的處理二手房買賣合同未約定單價，或是約定“房屋面積以房產(chǎn)證為準(zhǔn)”等內(nèi)容，應(yīng)認(rèn)定雙方之間的房屋買賣是按套計價，且根據(jù)目前

2、的二手房交易習(xí)慣，二手房買賣一般雙方都親自到實地看房，買賣雙方對房屋的實際情況包括面積情況均應(yīng)事先了解，故對一方當(dāng)事人事后要求補交面積差價款的，一般不予支持，但雙方對面積單價及面積差額進行特別約定的除外?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)險提示】【1】陷阱條款：“該房地產(chǎn)建筑面積91.5平方米，以房產(chǎn)證為準(zhǔn)。”對買受人而言，通常會認(rèn)為該房的建筑面積系出于房產(chǎn)證，且明確“以房產(chǎn)證為準(zhǔn)”，不會存在任何風(fēng)險。司法實務(wù)中，可能會認(rèn)為，該條暗含著購買方已就房屋建筑面積與房產(chǎn)證做了核對，已對房產(chǎn)證原件做了審核，故在該房為抵押性質(zhì)、共有性質(zhì)等影響合同履行和效力的情形出現(xiàn)時，購買人出于明知的主觀狀態(tài)可能會得到認(rèn)定，甚至后果自負(fù)。故

3、，不管房產(chǎn)證是在出賣方、中介，還是銀行、房管所，都要眼見為實，而且不僅要看，還要驗明真?zhèn)?。即使真實，還是要就房屋實際面積與登記面積是否可能存在差異、房屋權(quán)屬的原始取得是否合法、房屋權(quán)屬是否存在其他糾紛導(dǎo)致移交出現(xiàn)障礙，做必要的調(diào)查、核實?！?】持證權(quán)利人登記面積與實際產(chǎn)權(quán)面積或使用面積不一致，除了測量誤差外，還存在過戶時共有面積剔除的可能。實踐中，受讓人實地對權(quán)證面積進行測量，但對四址地界表述“以上兩證權(quán)屬界定為準(zhǔn)”可能存在的風(fēng)險未引起重視，導(dǎo)致法院最終認(rèn)定持證人已事先對此權(quán)屬瑕疵做了披露，判決風(fēng)險由買受人承擔(dān)?！?】二手房買賣協(xié)議約定總價成交，或雖有面積約定，但未約定單位平方米價格情況下，嗣

4、后買方以實際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積不符，訴請補面積差價的，一般不會得到支持?！?】二手房買賣前后，因采用的計算房屋面積標(biāo)準(zhǔn)不同，公攤面積的分?jǐn)偡绞接嬎惴绞讲灰粯?，造成新、舊證確定的房屋面積產(chǎn)生了誤差，因房屋實際面積并未發(fā)生實質(zhì)性的變化，當(dāng)事人一方訴請補差價的，不予支持?！?】二手房交易前，買賣雙方實際上關(guān)注單價與總價，限于精力和測量條件，對計算基礎(chǔ)的房屋面積的真實性往往關(guān)注不夠，一旦出現(xiàn)實際面積、產(chǎn)權(quán)面積前后相差，容易產(chǎn)生紛爭。對買方而言，對房屋面積真實性的了解，應(yīng)不僅限于賣方手中的購房合同對面積的記載，也不僅限于房產(chǎn)證上登記面積，而是有必要在現(xiàn)場勘查時做一簡單測量；對賣方而言，可以明確約定現(xiàn)有房

5、屋面積的依據(jù)，不因?qū)懋a(chǎn)權(quán)證或?qū)崪y面積的前后差異，而影響案涉房屋整體價格的確定。2.二手房過戶稅費爭議法律雖規(guī)定房產(chǎn)過戶稅費的納稅義務(wù)人為出賣方，但并不禁止當(dāng)事人在房產(chǎn)交易過程中自行約定相關(guān)稅費的承擔(dān)主體。二手房買賣合同雙方當(dāng)事人對交易過程中的稅費負(fù)擔(dān)未約定或約定不明，經(jīng)協(xié)商不能達(dá)成補充協(xié)議的，應(yīng)按照稅務(wù)部門對各類稅種及納稅義務(wù)人的明確規(guī)定確定稅費承擔(dān)人?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)險提示】【6】房屋買賣合同中明確約定“辦理房屋過戶手續(xù)的相關(guān)費用均由買方承擔(dān)”，對于買方而言，營業(yè)稅、個人所得稅等需要出賣方承擔(dān)的費用，可能也會被認(rèn)為被約定所變更，而一概由買方承擔(dān)。故，與稅費負(fù)擔(dān)相關(guān)的如出賣方家庭成員名下住房情況

6、、標(biāo)的房屋是否為普通住宅、是不是保障性政策房、自用年限是否滿5年、是否有本地戶口、標(biāo)的房屋原始購買發(fā)票是否保留等基本情況，買受人都應(yīng)事先核實清楚?！?】“居住使用年限”不等于“辦理產(chǎn)權(quán)證年限”。二手房交易過戶，可能影響稅費負(fù)擔(dān)比例的是后者而非前者，故簽約時要對出賣方的承諾予以充分注意?！?】過戶手續(xù)辦理中的稅費負(fù)擔(dān)應(yīng)有明確約定。如無約定，實踐中傾向于由雙方各自承擔(dān)應(yīng)承擔(dān)的費用。如在合同中約定“買方拿到產(chǎn)權(quán)證后再交付余款”，則會認(rèn)為是辦證費用由賣方承擔(dān)的約定；但稅費約定不明時，買方先行墊付的，法院可能會以該約定不明的款項屬另一法律關(guān)系而不予與房款抵扣，直接判決買方支付房款?！?】房屋買賣合同約定

7、了個稅可能出現(xiàn)時“賣方將定金退還買方，雙方免責(zé)”的負(fù)擔(dān)原則，賣方以此為由主張解除合同時，應(yīng)對稅費產(chǎn)生負(fù)舉證責(zé)任，同時該條款會被認(rèn)為系為買方利益而設(shè)定，應(yīng)由買方選擇是否解除合同，賣方單方解除合同，構(gòu)成違約?！?0】即便對于繳納稅費義務(wù)負(fù)擔(dān)主體有明確約定，但最終持有繳費憑證人與實際繳費主體不一致，或第三方墊付但不能明確被墊付主體，或當(dāng)事人雙方對該被墊付的結(jié)果有不同解釋的情況下，最好通過在合同中預(yù)先明確，或者對房屋總價款的構(gòu)成作出限定性說明，以免第三方向其中一方追償時，仍面臨誰負(fù)擔(dān)的困惑?！?1】爭議條款：“此次交易成交價為賣方凈得價，買賣過程中發(fā)生的相關(guān)費用由買方按照國家規(guī)定繳納”，該約定并未明確

8、“相關(guān)費用”包括雙方在交易過程中各自應(yīng)繳納的稅款，且與合同約定的“交易過程中產(chǎn)生的稅費及相關(guān)費用由雙方按照國家有關(guān)規(guī)定繳納”對照，法院可能認(rèn)為，賣方的“凈得價”仍需依法繳稅?！?2】購買部分房產(chǎn)，辦理過戶時，存在分戶辦理權(quán)屬證的情況，在約定過戶費由買方負(fù)擔(dān)的情況下，所有分戶辦證費用是否包含在內(nèi)，應(yīng)在合同中預(yù)先明確約定，以免事后生爭端。3.逾期過戶的法律責(zé)任二手房屋買賣合同合法有效，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。買方請求賣方履行合同，并協(xié)助辦理房屋登記過戶手續(xù)的，應(yīng)予支持。【相關(guān)法律風(fēng)險提示】【13】房屋買賣格式合同尾部通常有“雙方約定的補充條款”，對合同條款及附件內(nèi)容的手寫修改或補充，其效

9、力應(yīng)優(yōu)先于合同的其他約定。合同空白欄尤其有關(guān)逾期付款、逾期交房違約金比例的填充應(yīng)予明確，空白即視為相關(guān)違約責(zé)任的未予約定，且存在對方當(dāng)事人事后補充不利于己的條款之風(fēng)險?！?4】在對方違約而違約責(zé)任未約定或約定不明的情況下，如一味堅持自己要求對方承擔(dān)違約責(zé)任，而拒絕繼續(xù)履行，可能導(dǎo)致被駁回訴訟請求的后果?！?5】“毀約”與“違約”在合同約定中應(yīng)有明確界定，相應(yīng)的責(zé)任后果是否統(tǒng)一有必要加以澄清，否則，在一方“違約”，有很難認(rèn)定為根本違約的程度，事后在訴訟中又同意繼續(xù)履行情況下，很難認(rèn)定其為“毀約”，相應(yīng)的“毀約”條款便難以適用。【16】即便是合同有明確約定“先交全款再辦過戶”，如過戶手續(xù)的辦理，系

10、因雙方遞件手續(xù)在先，稅款交納在后，因賣方拒絕配合遞件，亦會被認(rèn)為違約，由此導(dǎo)致合同解除的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。【17】過戶手續(xù)遲延辦理通常會成為賣方的主要責(zé)任，在賣方無證據(jù)證明已盡通知義務(wù)情況下，買方未履行催告或協(xié)助義務(wù)通常不會認(rèn)定構(gòu)成違約。未及時辦理過戶，嗣后因政策原因?qū)е逻^戶手續(xù)辦理成為難題，并不能當(dāng)然成為賣方主張合同無效的理由?！?8】在合同已對履行義務(wù)的先后順序有明確約定情況下，作為房屋買賣合同的賣方，以懷疑對方的誠信及擔(dān)心過戶后余款難以追回為由，要求“先交全款再辦過戶”如無合同依據(jù)，則構(gòu)成單方變更合同，可能會承擔(dān)違約責(zé)任?！?9】過戶與辦證應(yīng)明確約定?！百u方逾期15天仍未交付房地產(chǎn)時，合

11、同即告解除”，該約定中的“交付房地產(chǎn)”應(yīng)理解為房屋本身的交付，不涉及房屋產(chǎn)權(quán)證書的辦理。4.定金條款表述與適用二手房買賣合同簽訂和履行過程中，給付定金一方不履行約定義務(wù)的，無權(quán)要求對方返還定金；收受定金一方不履行約定義務(wù)的，應(yīng)雙倍返還定金。當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或訂金等，但未約定定金性質(zhì)，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，法院不應(yīng)支持?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)險提示】【20】“定金”與“訂金”。能發(fā)生雙倍返還的為“定金”。如約定“訂金”，則在一方違約時，不適用定金罰則。故購房合同中對“定金”的表述應(yīng)明確，字面及解釋均應(yīng)符合法律規(guī)定的形式，嗣后的該款收據(jù)內(nèi)容表述亦應(yīng)明確為購房“定金”，任何表述為

12、“訂金”、“小訂”、“定錢”、“押金”、“保證金”、“信譽金”、“誠意金”、“意向金”、“代購金”、“違約擔(dān)保金”的做法，或?qū)υ摽钪Ц?、收取的不一致表述，均有可能?dǎo)致不適用定金罰則的法律后果。同時亦要避免合同與收據(jù)對“定金”表述不一致性?！?1】買方交付定金作為簽訂房屋買賣合同的擔(dān)保，應(yīng)屬立約定金。作為立約定金，其法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力并無關(guān)系，其生效是獨立的，在主合同之前即成立。買受人交付定金，有必要對定金性質(zhì)予以明確：履約定金還是立約定金。如系后者，出賣方選擇拒絕訂立合同時，買受人只能接受雙倍返還定金的賠償。定金收據(jù)雖為合同，但無法承載規(guī)范的房屋買賣合同所具備的必要條款。故

13、房屋交易達(dá)成意向，不僅需要擬定盡可能內(nèi)容詳盡的合同，且應(yīng)成為交付定金的前提?！?2】定金或訂金交付前，一定要確定權(quán)屬主體、賣方資質(zhì)，現(xiàn)場看房，到房管部門驗證，就主要的交易條款達(dá)成意向并能基本確定，一防遇到騙子，二防事后反悔。尤其在面對低價誘惑時更應(yīng)謹(jǐn)慎耐心，勿圖省事，避免先交定金、倉促交易而上當(dāng)受騙。5.房屋質(zhì)量的交接處理二手房買賣合同的出賣人應(yīng)就買賣標(biāo)的物向買受人承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。【相關(guān)法律風(fēng)險提示】【23】“交鑰匙”與“交房”非同一概念，交鑰匙不等于交付房屋，往往出賣人交了鑰匙，但因租賃關(guān)系或共有關(guān)系，或其他原因，導(dǎo)致對出賣房屋有異議的案外人或第三人占據(jù)房屋，不予交付，此情況下，是否由

14、出賣人承擔(dān)責(zé)任或有能力解決實際交房問題，皆不明確，故二手房買賣合同中應(yīng)對出賣人的全面履行交房義務(wù)及違約責(zé)任約定明確?！?4】二手房簽約前，買受人對房屋內(nèi)居住人員的情況應(yīng)有所了解，對是否影響合同生效后的履行存在障礙應(yīng)有判斷，并在合同中對出賣人雖交了鑰匙但買受人仍無法入住的違約責(zé)任及損失賠償作出約定。【25】“交房”通常與“交鑰匙”合二為一，如何交鑰匙，有必要在合同中明確程序。在發(fā)生爭議情況下，一方辯稱已交付，一方辯稱索要過，均稱遭到對方拒絕，如何避免舉證上的困擾，可事先約定一方行使權(quán)利或履行義務(wù)遭拒時，有一個雙方都認(rèn)可的確認(rèn)途徑，盡量較之提存公證簡便，比如約定雙方都認(rèn)可的第三方單位或自然人，明確

15、雙方遵守的通知方式。【26】因履行法院生效判決而為房屋騰退、交付義務(wù)，為防止強制騰退義務(wù)一方人為破壞，對房屋現(xiàn)狀的確認(rèn)、交鑰匙及驗房最好安排具有公信力的第三方參與，起到證據(jù)保護的見證作用，同時對現(xiàn)場情況最好有照片說明?！?7】房屋交付前出于報復(fù)故意毀壞門窗鎖及裝修，導(dǎo)致非吉屋、非現(xiàn)狀移交，如經(jīng)鑒定非自然損壞而系人為破壞，由此產(chǎn)生的修復(fù)費用及評估費用均應(yīng)由交付義務(wù)方承擔(dān)?！?8】買受方對二手房屋進行現(xiàn)場勘查及驗收時，注意查看房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕和滲漏，尤其陽臺、衛(wèi)生間附近地板是否潮濕發(fā)霉，門窗的通風(fēng)、采光狀況是否良好，管線燈座是否正常，主體承重結(jié)構(gòu)是否改動等，并將看房結(jié)果形成記錄，由

16、雙方簽字確認(rèn)?！?9】對于明確約定“現(xiàn)狀交付”的二手房，對未來房屋交付的“現(xiàn)狀”，應(yīng)盡可能詳細(xì)地事先列明交接清單，此外，還應(yīng)列明交接家私家電或其它設(shè)施的價值，以免交接時發(fā)現(xiàn)破壞或缺失，為提起損害賠償標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)，否則，因無法舉證可能導(dǎo)致訴請被駁回。6.買方拒絕履行的理由二手房買賣合同簽訂后，買方不履行合同付款義務(wù)或履行付款義務(wù)不符合約定，又無合理抗辯理由的，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或賠償損失等違約責(zé)任?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)險提示】【30】二手房買賣合同簽訂后，在合同具備繼續(xù)履行條件下，出賣方無違約情形，買方拒絕履行的理由不成立的，可能需承擔(dān)繼續(xù)履行同時，另外支付違約金或沒收定金的違約責(zé)任。【31】

17、就無產(chǎn)權(quán)證的房屋簽訂買賣合同，但房屋權(quán)屬明確或嗣后完善權(quán)屬證明，通常不會認(rèn)定所簽合同無效。故對無產(chǎn)權(quán)證的房屋，如心存疑慮，可多做核實；一旦交了定金，事后反悔，賣方的房屋權(quán)屬不成問題，因買方不繼續(xù)履行合同，必然要承擔(dān)違約責(zé)任?！?2】以備案合同（黑白合同、陰陽合同）避稅條款屬于“違反法律法規(guī)強制性規(guī)定”、“以合法形式掩蓋非法目的”、“重大誤解”、“顯失公平”為由要求認(rèn)定合同無效或以此解除合同的，實踐中通常不會得到法院支持?！?3】在雙方對付款期限、交房期限未明確約定情況下，買方以賣方未騰房、租客未搬走為由作為解約理由的，不會被支持?！?4】雙方簽約時，房屋權(quán)屬證明材料已由買方核驗或持有的，事后買

18、方以出賣方隱瞞非普通住宅的房屋性質(zhì)、隱瞞房屋的結(jié)構(gòu)為由要求解約的，難以被支持?！?5】通過中介購房常見證據(jù)效力。房屋買賣合同解除或中止履行后，就解除或中止原因，由中介出具的雙方簽訂和履行購房合同中的相關(guān)情況所作的說明，一般認(rèn)為具備客觀性，符合民事訴訟證據(jù)的基本特征。對買受人舉出的視聽資料，如出賣人對該談話事實無異議，該視聽資料亦符合民事訴訟證據(jù)的基本特征，應(yīng)作為定案依據(jù)。故購房合同簽訂后，應(yīng)隨時保留、盡力收集己方履行合同，對方拖延履行、拒絕履行的證據(jù)。包括中介出具的證明或情況說明，談話錄音。在履行合同過程中，就合同履行所為的任何交涉，尤其是在爭議產(chǎn)生后，就合同履行的溝通，表述上應(yīng)注意厘清法律責(zé)

19、任，以免貽人口實。7.賣方違約與繼續(xù)履行二手房買賣合同簽訂后，一方當(dāng)事人不同意繼續(xù)履行，愿意以承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任為代價解除合同，而另一方堅持要求繼續(xù)履行，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實困難的，應(yīng)判決雙方繼續(xù)履行合同，但合同另有解約定金等約定或因不可抗力導(dǎo)致不能履行合同的除外?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)險提示】【36】契約即法。雙方就房屋交易的意思表示達(dá)成一致，賣方收取定金后，無法定或約定理由拒絕繼續(xù)履行，不僅有可能需要承擔(dān)違約責(zé)任，且同時仍需繼續(xù)履行。【37】在買方逾期支付購房款情況下，賣方并不當(dāng)然享有解除合同權(quán)利，合同亦不當(dāng)然自動解除，賣方未依法履行通知或催告義務(wù)情況下，將房屋另售他人，可能會被認(rèn)定“一房二賣

20、”、根本違約，而承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任?！?8】賣方在簽訂二手房買賣合同時，接受買受人分期付款的，應(yīng)將付款日期及條件約定明確，將違約認(rèn)定的程序設(shè)定做到簡單明了，將違約責(zé)任的后果及解除合同的程序設(shè)定清晰，比如可以“短信通知雙方認(rèn)可的手機聯(lián)系方式”達(dá)到解除合同的目的。對賣方而言，付款期限及解約條件約定不清，可能導(dǎo)致售房合同簽訂后，長期得不到履行，尤其在需要賣房回款另有急用的情況下，往往無法在短期內(nèi)解除合同，造成進退失措，左右掣肘。故，房屋買賣合同中應(yīng)注明交易雙方各自的聯(lián)系地址和方式，且約定該通訊地址及聯(lián)系方式“為所有通知、文件、資料等送達(dá)途徑。上述通訊地址或聯(lián)系方式如有變更，應(yīng)在變更后三日內(nèi)書面通知本合同其

21、他各方，否則仍以原地址或方式為所有通知、文件、資料等送達(dá)途徑。通過郵寄送達(dá)的，以投郵當(dāng)日視為送達(dá)?！薄?9】二手房交易雙方約定就房屋買賣合同進行公證的，雙方應(yīng)先核實是否符合公證辦理的條件，如未取得房產(chǎn)權(quán)屬證明的房屋，雖可進行合法交易，但卻可能無法辦理公證，在此情況下如何履行，如雙方不能達(dá)成一致，任何一方反悔，都有可能構(gòu)成違約?！?0】在買受人以按揭貸款方式購買二手房情形，辦理貸款手續(xù)需交易雙方配合，實踐中本身因為銀行、擔(dān)保公司辦理貸款手續(xù)的審批過程有一定周期，如在該期間一方懈怠，往往容易在雙方之間形成不信任的狀態(tài)，一旦受到房產(chǎn)市場價格波動的影響，就會發(fā)生雙方互相指責(zé)違約的情形。對出賣人而言，簽

22、約前應(yīng)詳細(xì)了解買方付款方式，買受人辦理按揭的，需雙方各自提供的手續(xù)是否完備，正常的貸款到賬流程多久，對容易認(rèn)為拖延的環(huán)節(jié)應(yīng)通過違約條款加以防范。【41】賣方為賦予自己不受限制的自由解約權(quán)利，約定“賠償同等已付購房款后可解約”，在收受購房款并為交付已數(shù)年，但始終未過戶情況下，訴請依約解除，可能不會被支持。8.解除合同的通知效力二手房買賣合同約定的解除條件成就，或因不可抗力、對方預(yù)期違約，或?qū)Ψ竭t延履行主要債務(wù)經(jīng)催告后在合理期限仍未履行，或?qū)Ψ竭t延履行或其他違約行為導(dǎo)致合同目的落空的，一方提出解除合同的，解除通知到達(dá)對方時合同解除。對方有異議的，可請求法院或仲裁機構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)

23、險提示】【42】催告對方履行合同義務(wù)，或提出解除合同的通知，建議以特快專遞或普通快遞方式進行，注意在快件詳情單上注明快遞文件的內(nèi)容，并向快遞單位索取、保留對方或?qū)Ψ焦ぷ魅藛T簽收的回執(zhí)，以避免對方抗辯稱未收到或收到的非特定文件時作為證據(jù)使用。信封上注明快遞文件內(nèi)容系“解除合同通知”，對方拒絕簽收的，法院也可能認(rèn)定合同一方已盡通知義務(wù)?！?3】二手房購房合同約定了違約金的，訴訟中對違約金計算的終息日，應(yīng)強調(diào)系“暫計至”，判決書中表明的“逾期未付加倍”內(nèi)容通常系對判決確認(rèn)債務(wù)內(nèi)容的履行要求，并非完整的債務(wù)內(nèi)容。尤其在二手房買賣合同歷經(jīng)多次訴訟，賣方解除合同不得，對方持續(xù)違約情形下，對利息或違約金的計

24、算依據(jù)通過生效判決獲得最大限度的保護，具有現(xiàn)實意義?！?4】對簽約后付款義務(wù)的履行方式，約定了明確期限的，最好在合同中將款項接受賬號予以明確，以入賬日期作為付款義務(wù)、收款義務(wù)履行的標(biāo)志，避免在認(rèn)定付款義務(wù)是否逾期時產(chǎn)生紛擾。【45】在一方先行違約符合約定解除合同的情況下，另一方解除合同，應(yīng)通知對方，未經(jīng)通知的，合同尚未解除，自行堅持解除，可能被對方作為主張逾期違約的理由。【46】在一方遲延履行主要合同義務(wù)的情況下，對方提出解除合同的，應(yīng)先提出要求履行的催告，并給予合理的履行期限，徑行提出解除通知的，可能構(gòu)成違約。9.合同簽訂真實性判定在二手房買賣合同各方當(dāng)事人對口頭合同效力或合同成立與否存在爭

25、議時，法官應(yīng)依法定程序，全面、客觀地審核證據(jù)，依據(jù)法律規(guī)定，遵循法官職業(yè)道德，運用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗，對證據(jù)有無證明力和證明力大小獨立進行判斷。【相關(guān)法律風(fēng)險提示】【47】房屋買賣合同應(yīng)采用書面形式，因引發(fā)爭議點多，口頭約定如無證據(jù)支持，極易導(dǎo)致合同無法履行，且責(zé)任無法分清。同時，當(dāng)事人應(yīng)在合同尾部簽名或捺印、蓋章，能本人簽名的，應(yīng)盡量讓當(dāng)事人本人在合同最后簽名欄簽名，以免當(dāng)事人或其法定代理人對合同真實性提出異議時，有充分的事實依據(jù)?！?8】通常認(rèn)為合同當(dāng)事人簽名在真實性方面較名章更有說服力，在當(dāng)事人否認(rèn)自己提供名章或名章虛假的情況下，如有其他證據(jù)支持，可以推翻；相反，在對方否認(rèn)名章真實性

26、，但結(jié)合其他相關(guān)事實，可認(rèn)定合同簽署的真實性。故合同簽名欄應(yīng)盡量避免加蓋名章來代替簽名，簽名偽造較之印章作假，能鑒定出來的可能性相對較大?！?9】在房屋產(chǎn)權(quán)人已去世，繼承人身份不確定、房屋權(quán)屬不清晰的房屋買賣合同，應(yīng)查實共有情況后，由全體共有人或其代理人作為合同當(dāng)事人一方簽字，盡力避免無權(quán)處分情形發(fā)生?！?0】房屋買賣合同簽訂后，權(quán)利人應(yīng)及時辦理過戶，存在過戶辦理障礙時，應(yīng)及時通過法律途徑主張權(quán)利，以免日久生變?！?1】以房屋沖抵欠款，通過簽訂房屋買賣協(xié)議，欠款充當(dāng)定金的做法，為避免將來被認(rèn)定違背他人真實意思表示或乘人之危之嫌，最好簽訂書面房屋買賣合同，并有見證人簽名捺印。【52】依現(xiàn)行物權(quán)登

27、記制度，買賣房屋行為并不依憑房產(chǎn)證是否辦理更名登記確認(rèn)其效力，是否辦理更名登記，是合同的履行行為。 【53】合同因欺詐或乘人之?？稍V請撤銷，但要注意撤銷期限1年的限制，同時，舉證前述兩種無效或撤銷情形之存在，實踐中如無充分證據(jù)，基本上難被支持。10.購房合同的性質(zhì)判定當(dāng)合同名稱與合同內(nèi)容不符時，應(yīng)以合同最終實現(xiàn)的目的來認(rèn)定合同的性質(zhì)?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)險提示】【54】為貸款目的抵押或出賣房屋并不為法律所禁止，但以虛假房屋買賣合同騙取銀行貸款，符合合同法和民法通則規(guī)定的“以合法形式掩蓋非法目的”情形，會導(dǎo)致合同無效甚至承擔(dān)刑事責(zé)任的后果?！?5】借名或借房（抵押擔(dān)保）為他人貸款提供便利，在實際用資人無

28、法償貸時，出借人作為合同相對人，負(fù)有直接清償義務(wù)。【56】我國物權(quán)制度中并無讓與擔(dān)保制度，學(xué)理上通說認(rèn)為應(yīng)歸于非典型擔(dān)保的“類物權(quán)”，由于涉及到對物權(quán)法定原則的遵循，所謂讓與擔(dān)保只能以債權(quán)的性質(zhì)存在。但其仍屬于合法的民事權(quán)利，仍要受到民法通則、合同法等民事實體法的保護。房屋買賣合同簽訂后，雖已辦過戶手續(xù)，但賣方為回贖房屋設(shè)定限制出售條款，符合讓與擔(dān)保的法律特征，亦有可能會被認(rèn)定為名為房屋買賣實為借貸?！?7】以抵押借款方式成立房屋買賣合同關(guān)系，易導(dǎo)致法律關(guān)系上的爭議，應(yīng)盡量避免買賣雙方義務(wù)履行的模棱兩可表述或設(shè)計。因決定合同的本質(zhì)是當(dāng)事人的意思表示，而非合同形式，合同性質(zhì)的重新確認(rèn)只能通過合同

29、解釋而非合同解除進行。為借貸目的而擬定房屋買賣合同，為避免名實不副導(dǎo)致合同效力之爭，應(yīng)盡量回避“流押”、“投資回報”字眼，并最好辦理過戶，將回贖條款設(shè)定為買賣合同的所附條件?！?8】在合同法實施前，機關(guān)團體未經(jīng)批準(zhǔn)購買私房，為城市私有房屋管理條例嚴(yán)格禁止，但其效力在合同法實施后得到補正。過戶手續(xù)的辦理仍有促成履行的必要?！?9】以長期租賃的形式實現(xiàn)買賣合同的目的，存在產(chǎn)權(quán)未過戶的最大風(fēng)險，買受人應(yīng)對此有充分估量。11.購房尾款的支付時間二手房買賣合同當(dāng)事人對付款和交房約定有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕對方相應(yīng)

30、的履行要求?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)險提示】【60】通常二手房買賣合同約定尾款在交房時或辦理過戶手續(xù)時支付，雖可能在同一天發(fā)生，但亦存在先后順序。一旦較真，誰先誰后，就易成為任何一方的借口，導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。為防止此種情形出現(xiàn)，當(dāng)事雙方應(yīng)對具體交房通知的時間、方式以及交房后尾款支付方式、因房屋質(zhì)量等問題導(dǎo)致交接出現(xiàn)困阻后的補救方案進行明確約定。【61】房屋對房款或定金交付有明確日期約定的，主張在該日期已履行付款義務(wù)的買方應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任。對于明確約定支付定金后入住的，對于未支付定金而入住的，雙方應(yīng)有書面說明?！?2】爭議條款：在未具體約定過戶日期情形下，“余款過戶前兩天交付”的約定極易混淆事實?！百I方拿到產(chǎn)權(quán)證

31、復(fù)印件同時付清余款”，對買方而言，應(yīng)明確為變更后的產(chǎn)權(quán)證；對賣方而言，應(yīng)注意該條款通常會被理解為先辦下過戶手續(xù)，而買受人的付款義務(wù)在后。“除銀行貸款以外的款項待房產(chǎn)證過戶完畢后付清”，“其他款項”是否指“工本費、律師費、保險費”，是否包括“房屋尾款”，容易產(chǎn)生爭議?！百u方在收齊買方樓款時交稅過戶”，賣方的過戶遞件手續(xù)須先行情形，賣方以收全款抗辯理據(jù)不足。12.房屋相關(guān)費用的結(jié)清二手房買賣合同當(dāng)事人對房屋交接前涉及該房屋的物業(yè)、暖氣、水電、煤氣、電話、電視有線、維修基金等費用的結(jié)清有約定的，依約定處理。出賣人應(yīng)繳而未繳上述費用，買受人在墊付后可向出賣人追償?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)險提示】【63】現(xiàn)狀出售的

32、二手房，應(yīng)對交吉條件作出約定，詳細(xì)清點待移交的設(shè)備設(shè)施，明確各項應(yīng)付費用（如水電、煤氣、電話、電視有線、物業(yè)費、供暖費等）的繳納義務(wù)，并在實際履行交接時，按列明的清單清點、檢驗，對設(shè)施、設(shè)備缺省或影響使用的功能缺陷，應(yīng)在清單中預(yù)先告知，以免事后起糾紛。買受人無證據(jù)證明存在上述未結(jié)清費用，不能以出賣人未提供相關(guān)交費憑證拒絕履行自己后履行義務(wù)。在買受人未墊付上述應(yīng)由出賣人繳納而未繳納的費用情況下，無權(quán)向出賣人行使追償權(quán)?！?4】以他人名義存款作為交房保證金，并自行持有存單，以此達(dá)到質(zhì)押擔(dān)保目的但又未辦理登記備案手續(xù)的，存在他人通過掛失取款的風(fēng)險。13.精神病人的賣房效力精神病人等無民事行為能力或限

33、制民事行為能力人與他人簽訂房屋買賣合同進行房屋交易的民事行為，未征得其法定代理人的同意或事后追認(rèn)，該民事行為無效?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)險提示】【65】雖然出售房屋的出賣人與產(chǎn)權(quán)證上的房屋產(chǎn)權(quán)人一致，出售價格也相對合理，但若賣房人為限制民事行為能力人或無民事行為能力人，買賣合同效力依然受到影響，乃至無效。故，即使是一宗看上去很正常的買賣，也要盡可能對出賣人精神狀態(tài)有所判斷和做必要的背景調(diào)查，對于出賣人明顯存在精神疾病的，有必要取得其法定代理人或近親屬對交易行為的書面確認(rèn)?！?6】雖然房屋買賣合同的簽訂再正常不過：買賣雙方主體具備交易資格、無其他違法行為，交付了房款并辦理了過戶，但因前手的買賣合同瑕疵，即

34、便所有的交易均辦理登記手續(xù)，但在最初的產(chǎn)權(quán)人出賣房屋并過戶后，因其無民事行為能力或限制民事行為能力，最后取得房屋的登記產(chǎn)權(quán)人，依善意、依合法成立的房屋買賣合同要求該民事行為能力欠缺之人騰退房屋，依然存在不能獲得法院支持的風(fēng)險。原因在于法律和情理的兩難。故，買受人對交易房屋居住現(xiàn)狀及居住人身份、與該房屋關(guān)系的了解成為必要。【67】簽訂房屋買賣合同因主體資格不適導(dǎo)致無效后，受讓人將房屋另行轉(zhuǎn)給善意第三人，第三人因獲取房屋所有權(quán)或使用權(quán)目的不能實現(xiàn)的，受讓人并不因其與第三人的善意取得而免于承擔(dān)違約責(zé)任?！?8】購房合同的發(fā)票和裝修房屋的票據(jù)應(yīng)長時間留存，不僅是作為房屋所有權(quán)的證明，且在嗣后合同因各種

35、原因?qū)е聼o效主張經(jīng)濟損失時，可作為憑據(jù)。【69】買賣合同一方主體的民事行為能力直接影響合同效力。就以往的行為能力鑒定，應(yīng)當(dāng)提供過去一段時間內(nèi)的就診治療情況。如不能證明簽約當(dāng)時的行為能力，僅以現(xiàn)時的鑒定結(jié)論，有可能難以獲得法院作出買賣合同無效認(rèn)定。14.未成年房主賣房程序未成年人作為房屋所有權(quán)人未經(jīng)其法定代理人同意或事后追認(rèn)，與他人簽訂房屋買賣合同進行房屋交易的，該合同無效?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)險提示】【70】雖然未成年人的法定代理人可代未成年人為民事行為，但未成年人作為房屋共有人的出賣合同，買受人依然需要在合同簽訂和履行中對代理權(quán)的合法性盡到審核義務(wù)，對未成年人一方的法定代理人與委托代理人權(quán)源均需注意

36、?！?1】與未成年人簽訂房屋買賣合同，應(yīng)有其法定代理人在場并在合同上作為當(dāng)事人一方簽字?！?2】未成年人作為非登記在冊的房屋共有人，雖依繼承或依約定享有房屋所有權(quán)，但買受人仍可依善意取得其房屋。15.境外人士購房之程序境外機構(gòu)或個人違反建設(shè)部等六部委共同下發(fā)的建設(shè)部、商務(wù)部、國家發(fā)展和改革委員會等關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見，及國務(wù)院國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知關(guān)于限購規(guī)定，并不必然導(dǎo)致合同無效。但因違反上述政策或行政規(guī)章，導(dǎo)致買受人取得系爭房屋產(chǎn)權(quán)的合同目的無法達(dá)到，在合同無法實際履行的情況下，買受人有權(quán)要求解除合同。【相關(guān)法律風(fēng)險提示】【73】以外籍身份購房違反相

37、關(guān)規(guī)定主張合同無效，因非屬違反法律或行政法規(guī)強制性規(guī)定，通常難獲法院支持，相應(yīng)地主張無效返還定金或購房款亦不會被支持?！?4】房產(chǎn)中介為規(guī)避責(zé)任，在明知買受人的境外身份不符合購房條件仍提供居間服務(wù)，即便簽署“境外個人購房承諾”等免責(zé)聲明，對合同不能履行的后果仍應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。【75】當(dāng)事人行為在嗣后出臺的法律法規(guī)中屬于禁止性范圍，但因行為在前，立法在后，先前行為并不因嗣后法律規(guī)定而無效。相關(guān)規(guī)定對境外人士購房居住年限及購房用途的予以限定，但限定日之前簽訂的房屋買賣合同并不成為約束對象。16.約定不明與合同解釋二手房買賣合同雙方當(dāng)事人對合同條款的理解有爭議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的條款

38、、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)險提示】【76】二手房買賣過程中，對于辦證、交房等履行步驟不僅在合同中要有提及，還要有明確的期日約定，否則因履行期限及方式不明導(dǎo)致合同爭議，被認(rèn)為合同存在重大條款約定不明的事實，且事后雙方無法達(dá)成一致，無繼續(xù)履行的可能性而解除合同，即使對于已交定金一方，亦不適用定金罰則?！?7】對于負(fù)有付款和辦證同時履行義務(wù)的雙方而言，賣方不履行交房、辦證義務(wù)，如買方不通過提存或其他適當(dāng)方式履行己方合同義務(wù)，可能亦會被法院認(rèn)定未履行義務(wù)?！?8】房屋買賣合同買賣雙方各持的一份文本應(yīng)核對一致，對空欄部分的填寫或涂銷亦應(yīng)保持一致，以免發(fā)生事

39、后兩份合同不同條款存在爭議的情形。17.按揭未辦理責(zé)任認(rèn)定二手按揭房屋買賣合同當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或賠償損失等違約責(zé)任。【相關(guān)法律風(fēng)險提示】【79】按揭購買二手房，在合同已明確約定按揭未獲批準(zhǔn)情況下由買方采取補救方案即現(xiàn)金全部付款的情況下，買方未積極履行義務(wù)或履行義務(wù)不符合約定的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。【80】既約定系按揭購買二手房，又約定“過戶時，買方向賣方余下房款，賣方同時交房給買方”，易生現(xiàn)金購房與按揭購房無謂之爭。故在按揭購買二手房情形，對交房付款條件的約定，為避免紛爭，雙方可就“余下房款”做詳細(xì)約定?！?1】按揭手續(xù)辦理可能有周期

40、，且有可能超出賣房人心里預(yù)期，又因涉及案外人多，尤其在無法判別買受人是否怠于履行的情況下，極易出現(xiàn)一方毀約的現(xiàn)象。故簽約之前，應(yīng)充分咨詢、了解相關(guān)按揭事宜，對辦理按揭手續(xù)的合理期限及可能出現(xiàn)的辦理遲延有預(yù)期、有應(yīng)對。【82】因受調(diào)控政策影響導(dǎo)致按揭受阻，依然需要區(qū)分政策影響程度，以及義務(wù)一方拒絕履行理由是否合理，從而判定違約責(zé)任承擔(dān)。【83】爭議條款：“乙方辦理貸款，甲方給予配合，是先貸款后更名，還是先更名后貸款視有利于速度快為原則?！睂嵺`中，往往為了按揭成功需賣方出具一系列手續(xù)，比如首付款證明，在未付款或首付未實際達(dá)到銀行要求的比例情況下，出賣方出具虛假證明，則存在明顯的風(fēng)險，不出具證明又使

41、合同履行出現(xiàn)障礙，有違約定的“有利于速度快”原則和貸款先到位約定。故簽約時，雙方對履行方式和履行期限應(yīng)予明確，不做含混模糊約定。18.轉(zhuǎn)按揭二手房屋糾紛需辦轉(zhuǎn)按揭的二手房買賣，在一方當(dāng)事人根本違約致合同履行利益不能實現(xiàn)情況下，對方當(dāng)事人可行使法定或約定解除權(quán)。合同約定了違約金，一方違約未給另一方造成損失的，違約金條款仍應(yīng)適用。對違約金當(dāng)事人可依據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，請求法院予以調(diào)整?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)險提示】【84】購買二手按揭房屋，賣方是否符合贖樓、注銷抵押登記的條件，將直接影響到合同的履行，如不能辦轉(zhuǎn)按揭或注銷抵押登記，則賣方可能構(gòu)成違約；由買方以賣方名義繼續(xù)還款，在買方違約情況下，賣方依然需對銀行

42、承擔(dān)還款的合同責(zé)任，賣方只享有向買方主張違約責(zé)任的權(quán)利?！?5】轉(zhuǎn)按揭房屋買賣合同通常會約定“按揭不足部分，由買方以現(xiàn)金方式補足”，但若按揭因政策停緩等不可抗力導(dǎo)致受阻，在賣方明顯無責(zé)的情況下，合同無法繼續(xù)履行的后果，依據(jù)前款通行約定，往往由買方來承擔(dān)違約的法律后果，包括新增加的貸款利息、稅費負(fù)擔(dān)?！?6】按揭房買受人采用繼續(xù)使用出賣人名義向銀行償還按揭貸款，在出賣人更換銀行卡違約導(dǎo)致買受人無法繼續(xù)償還按揭款的情況下，買受人起訴，可要求繼續(xù)履行合同。如要求法院直接確認(rèn)其所有權(quán)，或要求以買受人名義直接向銀行償還按揭款的，均無法律依據(jù)?！?7】合同約定的先履行義務(wù)，因情勢變化導(dǎo)致履行受阻或履行無必

43、要的，先履行義務(wù)人應(yīng)對此舉證。比如約定出賣人有申請轉(zhuǎn)按揭的義務(wù)，因最終未在約定期限內(nèi)辦理，出賣人應(yīng)就系其所稱買受人不滿意按揭貸款成數(shù)所致進行舉證；再比如，實踐中，合同約定出賣人就案涉房抵押手續(xù)辦理完畢，因未履行的，出賣人應(yīng)就其所稱的系買受人因不愿承擔(dān)實際高出的面積差價款而取回首付款進行舉證。【88】合同履行中的通知、協(xié)助等附隨義務(wù)的不作為，亦可能成為一方違約的口實。在轉(zhuǎn)按揭房屋買賣合同履行中，在非歸因于買賣雙方的情況下導(dǎo)致轉(zhuǎn)按揭辦理受阻，買方有義務(wù)通知賣方協(xié)商解決的途徑。19.逾期交房的損失計算二手房買賣合同簽訂后，賣方未依約交付房屋的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。未約定逾期交房的違約責(zé)任承擔(dān)方式，買方主

44、張按逾期交付使用期間有關(guān)部門公布或有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本地區(qū)房屋租賃現(xiàn)狀和涉案房屋具體位置，來確定逾期交付違約金或賠償損失的，應(yīng)予支持?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)險提示】【89】因出賣方遲延交房，買方持與他人簽訂的轉(zhuǎn)租協(xié)議起訴主張租金損失，可能會被法院以租金計算標(biāo)準(zhǔn)不客觀而駁回。故房屋買賣合同可事先對一方遲延交房或遲延付款的違約責(zé)任有明確約定?！?0】房屋的交付往往以“交鑰匙”為標(biāo)志，買方索取鑰匙主張交付、賣方主張交付鑰匙被拒絕，均應(yīng)保留好相關(guān)證據(jù)，比如證人證言、提存證據(jù)、短信證據(jù)、錄音證據(jù)等?！?1】二手房屋買賣，雙方對房屋交付日期應(yīng)有明確約定，對逾期交付可參照該房屋當(dāng)

45、地當(dāng)時出租的標(biāo)準(zhǔn)，約定遲延履行的違約賠償條款，以免將來認(rèn)定損失時，出現(xiàn)舉證上的困難。20.戶口遷移的違約責(zé)任二手房買賣合同一方當(dāng)事人因戶口遷出問題提起訴訟，因戶口遷移屬于行政管理問題，不屬于民事案件的受理范圍，故對買受人要求出賣方將戶口遷出的訴訟請求不予支持。但買受人以出賣方逾期遷出戶口構(gòu)成違約為由，要求出賣方承擔(dān)違約責(zé)任的，屬于民事案件受理范圍?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)險提示】【92】二手房買賣合同，雙方應(yīng)約定賣方戶口遷出問題，如未約定，訴訟中買方提出，法院可能以“非屬民事法律關(guān)系調(diào)整范圍”為由不予支持?！?3】對戶口遷出的約定，應(yīng)注意到該住處除出賣人以外是否存在其他近親屬或親屬的戶口，在遷出存在障礙的

46、情況下，違約責(zé)任應(yīng)對此約定明確。21.土地出讓金補交責(zé)任購買劃撥土地上的房屋，應(yīng)由購買人補交土地出讓金，交易雙方另有約定的除外?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)險提示】【94】購買劃撥土地上建造的房產(chǎn)，交易雙方應(yīng)明確出賣人是否已補交土地出讓金，是否符合房屋（土地）轉(zhuǎn)讓條件；無論出賣人是否已繳納土地出讓金，出賣人現(xiàn)轉(zhuǎn)讓的房屋價款是否包含土地出讓金，均需在合同中明確，否則，影響過戶。【95】對于房屋辦理土地使用權(quán)證是否需要交納土地出讓金及由誰負(fù)擔(dān)，即購房款是否包含土地出讓金，雙方在合同中應(yīng)明確。購買劃撥土地上房屋，在雙方對土地出讓金未約定情況下，法院可能認(rèn)為變更土地用途和類型系買方自愿，由此產(chǎn)生的土地出讓金應(yīng)由買方承

47、擔(dān)?！?6】對于房屋出賣人持有的產(chǎn)權(quán)證上已明確標(biāo)明土地使用權(quán)類型系“劃撥”性質(zhì)的，應(yīng)視為賣方盡到告知義務(wù)，買方以此作為重大誤解要求撤銷合同，通常不會得到法院支持?！?7】辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，還應(yīng)包括辦理土地使用權(quán)證，由此產(chǎn)生的費用應(yīng)在房屋買賣合同中明確約定，同時對于因乙方遲延辦理，因政策原因?qū)е罗k證費用新增的損失承擔(dān)亦應(yīng)明確?！?8】企業(yè)自行開發(fā)的房產(chǎn)，涉及到土地劃撥性質(zhì)的變更，應(yīng)明確與職工簽訂的房屋買賣合同性質(zhì)，商品房買賣與二手房買賣性質(zhì)的不同，可能導(dǎo)致土地出讓金繳納的主體不同。22.口頭合同效力與認(rèn)定房屋買賣行為是要式法律行為，但對于房屋買賣合同本身所采取口頭、書面或其他形式，不影響合同的效力。

48、【相關(guān)法律風(fēng)險提示】【99】二手房交易從預(yù)約交定金或訂金開始，就應(yīng)采用書面形式，就雙方之間建立的法律關(guān)系及權(quán)利義務(wù)進行明確約定，防止一方反悔時因口頭合同舉證上的困阻造成違背真實意思表示的不利后果?！?00】賣方收取定金時，應(yīng)就房屋買賣的主要條款如付款、交房、過戶、稅費負(fù)擔(dān)等與買方達(dá)成一致并形成書面合同，以免事后因約定不明，導(dǎo)致履行受阻。23.無可歸責(zé)于雙方情形二手房買賣合同簽訂后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由引致合同解除，雙方無需承擔(dān)違約責(zé)任?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)險提示】【101】陰陽合同、稅費負(fù)擔(dān)、遺漏條款等，往往是二手房交易過程中一方提出解約理由的原因。當(dāng)事各方應(yīng)對交房時間和付款時間有明確約定，盡

49、量不要采用口頭約定方式，在無證據(jù)證明，對方否認(rèn)情況下，口頭約定相當(dāng)于無約定?！?02】因受房地產(chǎn)市場國家調(diào)控政策影響，導(dǎo)致首付款、稅費增加能否被認(rèn)定為情勢變更，而屬于“因不可歸責(zé)于任何一方的原因?qū)е潞贤獬保瑢嵺`中仍需要根據(jù)具體情形，由法官甄判。24.逾期付款的法律后果二手房買受人逾期付款，合同中已約定逾期付款違約金計算標(biāo)準(zhǔn)的，按合同約定處理。合同中既未約定計算標(biāo)準(zhǔn)，又未約定相應(yīng)損失賠償?shù)模瑧?yīng)按中國人民銀行規(guī)定的銀行同期貸款率計算損失。違約造成的損失超過上述計算標(biāo)準(zhǔn)計算的數(shù)額，當(dāng)事人對超出部分的損失可要求違約方承擔(dān)?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)險提示】【103】在約定先交房后付款情況下，交房義務(wù)的未完全履行

50、有可能成為買方拖欠付款的抗辯理由，故房屋買賣合同應(yīng)盡可能約定將買方的主要付款義務(wù)履行作為賣方交房的基礎(chǔ)。【104】在一方逾期付款，另一方接受的，則可能認(rèn)為是對逾期付款違約責(zé)任的放棄。在不接受時，若被法院認(rèn)定買方逾期有合理理由，相反，賣方拒絕接收構(gòu)成違約。故，以對方違約并提出解除合同，要慎重，一定要有充分的理由和證據(jù)?！?05】爭議條款：“到期未付余款，本合同失效。每拖欠一天罰款500元，以此類推?！痹摋l款關(guān)于逾期付款的法律后果系“合同失效”還是“繼續(xù)履行，并按每日500元支付罰款”的約定相互矛盾。該約定可能會被法院認(rèn)定無效。“買方逾期15日未付清應(yīng)付房款的，作悔約處理，本合同即告解除，買方所交

51、定金，賣方不予退回，已付購房款賣方在七日內(nèi)退回買方；另賠償賣方2萬元違約金”。該條款約定的實際是逾期付款導(dǎo)致合同解除時的違約責(zé)任，如逾期付款，合同又未被認(rèn)定解除，違約責(zé)任實際上并不能依此款主張，出現(xiàn)漏洞。25.判決確權(quán)與賣房效力在涉及民事與行政交叉問題的房屋權(quán)屬登記案件中，如被訴的行政行為是以民事案件的審理結(jié)果為前提，則行政案件應(yīng)中止審理，民事案件審理終結(jié)后，再行審理；如民事案件的審理以行政案件的審理結(jié)果為前提，則行政案件應(yīng)繼續(xù)審理。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記雖被生效判決撤銷，受讓人不能基于物權(quán)法上的善意取得制度取得系爭房屋的所有權(quán)，但不影響其作為善意相對人基于表見代理制度取得系爭房屋的所有權(quán)?！鞠嚓P(guān)法

52、律風(fēng)險提示】【106】無權(quán)處分行為符合表見代理情形，存在權(quán)利人和善意相對人兩種需要保護的利益，同時亦可能存在行政和民事兩種相互沖突的判決。實際上無論怎樣裁判，或者說法律確定保護哪一方無辜者的利益，情理上乃至法理上均不缺乏依據(jù)：相對人固然可依善意及表見代理制度取得，但撤銷頒證行為的生效行政判決包含了買受人實現(xiàn)過戶在法律上存在的障礙。防范之法：除審查權(quán)屬狀態(tài)外，對有代理人代為交易的情形，應(yīng)就授權(quán)真實性更為留意?！?07】購買房屋前，簽約人雖為產(chǎn)權(quán)人，作為房產(chǎn)共有人的配偶另一方亦書面同意出售，但仍可能存在冠名產(chǎn)權(quán)人之外的其他權(quán)利人嗣后主張權(quán)利，按物權(quán)法和合同法，善意取得不動產(chǎn)有法律依據(jù)，仍需買受人就

53、對價、善意進行舉證。為避免訴訟風(fēng)險，買受人在源頭上對權(quán)屬是否存在爭議有必要多做一些了解?！?08】無論是正式簽訂的購房合同，還是為登記而簽訂的備案合同，當(dāng)事人主體應(yīng)保持一致，善始善終，對于委托他人簽訂的，務(wù)必核實并保留授權(quán)憑證?！?09】房屋買賣合同訂立后，應(yīng)及時辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，即使依合同取得的所有權(quán)受法律保護，但因未登記，不能產(chǎn)生對抗第三人的效力。【110】夫妻離婚就房產(chǎn)約定歸孩子的，與孩子一同生活的離婚夫妻一方處分該房產(chǎn)，是否須征求對方或孩子意見，未征求意見是否必然導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓房屋合同無效，依現(xiàn)行法律條文推導(dǎo)不出明確結(jié)論。筆者認(rèn)為，除非該處分行為明顯侵害作為受益人的未成年人利益，買受人又難以

54、認(rèn)定為善意，否則應(yīng)認(rèn)定合同有效。 26.隱名代理與借名購房房屋權(quán)利人雖應(yīng)以房地產(chǎn)交易中心登記為準(zhǔn)，但當(dāng)事人之間約定產(chǎn)權(quán)實際歸屬的，該約定在當(dāng)事人之間有效。二手房買受人基于他人委托，以自己名義購買房屋的，應(yīng)將處理委托事務(wù)取得的財產(chǎn)轉(zhuǎn)交給實際購買人。隱名或借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定購房，并登記在他人名下，隱名或借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)險提示】【111】借他人之名購買房屋，如系規(guī)避法律禁止性規(guī)定，有可能導(dǎo)致最終合同無效的風(fēng)險?！?12】非產(chǎn)權(quán)人的受托人基于私下委托以自己名義簽訂售房協(xié)議，構(gòu)成隱名代理，買方以受欺詐

55、主張合同無效難以被法院支持。故買方對房屋產(chǎn)權(quán)人身份審查的義務(wù)在簽約前就應(yīng)完成，并不應(yīng)受中介方承諾或擔(dān)保的影響?！?13】借名購房必然意味著登記物權(quán)非屬實際權(quán)利人所有，在借名行為不違背法律禁止性規(guī)定情況下，借用人只享有債權(quán)，在借名人無權(quán)處分情形，存在借用人喪失房屋所有權(quán)而無法向第三人追及的風(fēng)險。如不能證明借名購房的事實，甚至連向借名人主張過戶的權(quán)利都會喪失，即雙方只有單純的金錢借貸或墊付的債權(quán)關(guān)系?！?14】經(jīng)開發(fā)商同意，從親友手中購買轉(zhuǎn)售商品房，即使實際交款并入住，但產(chǎn)權(quán)人未變更，亦無書面的房屋買賣合同可資證明，就會存在某現(xiàn)實案例中的風(fēng)險：即便是兄妹，交了錢，不過是雙方還沒選房沒簽合同或是替人

56、墊付；住了房，不過是私下借住而已。故，購買轉(zhuǎn)售商品房，不僅要簽訂書面合同，還要最終達(dá)致產(chǎn)權(quán)過戶的結(jié)果。27.房款拖欠與訴訟時效二手房交易中，出賣方將房屋交付買受方后，買受方拖欠出賣方的購房款視為普通債權(quán)，其訴訟時效為兩年，訴訟時效期間從確定的履行期限屆滿之日起計算；不能確定履行期限的，訴訟時效期間從債權(quán)人要求債務(wù)人履行義務(wù)的寬限期屆滿之日起計算。請求確認(rèn)二手房買賣合同無效的，不應(yīng)適用訴訟時效期間的規(guī)定。因合同無效而產(chǎn)生的返還財產(chǎn)或賠償損失請求權(quán)，應(yīng)適用訴訟時效期間的規(guī)定。訴訟時效自合同約定的履行期限屆滿之次日起算。【相關(guān)法律風(fēng)險提示】【115】二手房合同履行過程中，雙方認(rèn)可部分款項系違約金而非房款的，賣方應(yīng)當(dāng)要求訂立書面確認(rèn)協(xié)議。賣方僅以違約金收據(jù)形式單份出示給買方作為憑證的，易存在舉證