土地登記代理資格-土地估價(jià)案例與報(bào)告-30

1、土地估價(jià)案例與報(bào)告 -30（ 總分： 435.00 ，做題時(shí)間： 90 分鐘 ）一、 案例分析題 （ 總題數(shù)： 2，分?jǐn)?shù)： 315.00）某開(kāi)發(fā)商欲參加一經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)招標(biāo)出讓地塊的投標(biāo)報(bào)價(jià)，該地塊規(guī)劃用途為高級(jí)酒店。（分?jǐn)?shù)： 270.00 ）（1）. 作為代理開(kāi)發(fā)商投標(biāo)的土地估價(jià)師，應(yīng)做哪些具體工作?（分?jǐn)?shù)： 45.00 ） 正確答案： （ 對(duì)土地的基本情況如土地的位置、規(guī)劃條件、用途、面積、開(kāi)發(fā)程度做全面了解；對(duì)市場(chǎng)情況 調(diào)查，對(duì)當(dāng)?shù)馗呒?jí)酒店的供求趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)；對(duì)類似交易案例進(jìn)行調(diào)出；對(duì)當(dāng)?shù)亟ㄖ杀尽⒔灰壮杀?、?般開(kāi)發(fā)利潤(rùn)進(jìn)行調(diào)查；適用恰當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法確定投標(biāo)報(bào)價(jià)。 ）解析：（2）. 可采

2、取哪幾種估價(jià)方法 ?（分?jǐn)?shù)： 45.00 ） 正確答案： （ 可適用假設(shè)開(kāi)發(fā)法，市場(chǎng)比較法。 ）解析：（3）. 若通過(guò)招標(biāo)方式獲得了該國(guó)有土地使用權(quán)后，于 2000年 8月開(kāi)始施工， 2002年 3月該公司尋找合作 伙伴， 委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)已完工部分進(jìn)行估價(jià)， 核定現(xiàn)狀價(jià)值為合作提供依據(jù)。 簡(jiǎn)述估價(jià)技術(shù)路線。 （分?jǐn)?shù)： 45.00 ） 正確答案： （假設(shè)開(kāi)發(fā)法： 求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值， 減去未來(lái)的正常開(kāi)發(fā)成本、 稅費(fèi)和利潤(rùn)等， 以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。市場(chǎng)比較法：按比較案例選擇原則，選取 3個(gè)或 3個(gè)以上房地產(chǎn)交易案例作為比較案例，進(jìn)行交易情況、 交易基準(zhǔn)日、區(qū)域因素、

3、個(gè)別因素修正，從而得到比較案例的比準(zhǔn)價(jià)格。 ）解析：（4）. 應(yīng)搜集審核什么資料 ?（分?jǐn)?shù)： 45.00 ） 正確答案： （ 國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；土地使用權(quán)出讓合同；施 工許可證；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)情況、投資情況及正常開(kāi)發(fā)尚需投資情況等。 ）解析：（5）. 若采用市場(chǎng)比較法，在選取可比案例時(shí)應(yīng)考慮哪些因素?（分?jǐn)?shù)： 45.00 ） 正確答案： （ 應(yīng)考慮是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)，包括在區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物三個(gè)方面應(yīng)相同或相近；交易類型 與估價(jià)目的吻合；成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近或可以進(jìn)行比較修正；成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià) 格。）解析：（6）. 確認(rèn)比準(zhǔn)價(jià)格有

4、哪幾種方法 ?（分?jǐn)?shù)： 45.00 ） 正確答案： （ 平均數(shù)法，包括算術(shù)平均數(shù)法和加權(quán)平均數(shù)法；中位數(shù)法；眾數(shù)法；或以一種方法結(jié)果為主， 另一種方法結(jié)果為參考。 ）解析：1. A 貿(mào)易公司因資金周轉(zhuǎn)需要， 以土地使用權(quán)向銀行抵押貸款。 B 土地估價(jià)公司受其委托，估價(jià)出該宗土地 在 2002 年 9 月 1 日的價(jià)格為 1200 萬(wàn)元，銀行據(jù)此貸款給 A 公司 1000 萬(wàn)元。 2004 年 3 月 1 日，因 A 公司 無(wú)力償還貸款，銀行申請(qǐng)經(jīng)法院判決將該土地拍賣，拍賣所得扣除各項(xiàng)稅費(fèi)后為600萬(wàn)元，加上A公司已償還給銀行的部分本金和利息，A公司仍欠銀行110萬(wàn)元。為此，銀行向法院提起訴訟，

5、要求B估價(jià)公司賠償110萬(wàn)元。而B(niǎo)估價(jià)公司認(rèn)為自己沒(méi)有責(zé)任。請(qǐng)問(wèn)B估價(jià)公司是否有責(zé)任，并解釋其原因。分?jǐn)?shù)： 45.00 ) 正確答案： (1) 銀行按照估價(jià)值的 83%貸款給業(yè)主，貸款成數(shù)比例過(guò)高，對(duì)抵押風(fēng)險(xiǎn)考慮不夠，而貸款比 例的決定權(quán)在銀行，而非估價(jià)公司，估價(jià)只是為確定抵押貸款額度提供依據(jù)。(2) 抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)為 2002年9月1日，拍賣時(shí)間為 2004年3月1日，時(shí)隔 1.5 年，由于時(shí)間變化，房地產(chǎn) 的價(jià)值也會(huì)發(fā)生變化。(3) 土地拍賣屬于短期 (快速) 和強(qiáng)制性變現(xiàn)因素，其成交價(jià)格可能低于公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。(4) 土地拍賣所得扣除各項(xiàng)稅費(fèi)后得款也可能低于公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。(5) 土地估價(jià)機(jī)構(gòu)

6、在其出具的土地估價(jià)報(bào)告在有效期內(nèi)被使用， 對(duì)估價(jià)報(bào)告內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任； 如貸款時(shí)間超過(guò) 估價(jià)報(bào)告有效使用期限，并已經(jīng)做出提示，沒(méi)有賠償責(zé)任。 )解析：二、 報(bào)告判讀題 ( 總題數(shù)： 3，分?jǐn)?shù)： 120.00)下面是一份土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告的剩余法測(cè)算說(shuō)明部分(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容 ) 。請(qǐng)閱讀后回答相關(guān)問(wèn)題。剩余法求取委估地塊綜合用途地價(jià)1本次估價(jià)假設(shè)條件(1) 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為 2 年，土地取得費(fèi)在開(kāi)發(fā)周期開(kāi)始時(shí)投入，即一次性投入。(2) 委估對(duì)象最佳用途為綜合。(3) 該項(xiàng)目在建成后即銷售完畢。2開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值估算1)比較案例的選擇通過(guò)對(duì)委估對(duì)象周邊綜合房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況的調(diào)查， 我們

7、選擇了與待估房地產(chǎn)條件類似的 3 個(gè)比較案例， 項(xiàng)目概況見(jiàn)表 1。表 1 案例情況說(shuō)明表序號(hào) 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置用途交易日期銷售價(jià)格/(元/m2)AXXX大廈西二環(huán)XXX大街綜合 2003.613800BXXX大廈XXX區(qū)XXX大街綜合 2003.614000CXXX國(guó)際XXX區(qū)XXX路東側(cè)綜合 2003.6140002)比較因素的選擇根據(jù)估價(jià)對(duì)象與交易案例實(shí)際情況，選取影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，主要包括：交易情況、交易日期、 權(quán)益狀況、區(qū)域因素和個(gè)別因素等。通過(guò)對(duì)選取的案例進(jìn)行分析及對(duì)委估對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的預(yù)測(cè)，以委估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后的銷售價(jià)格為基數(shù) 100，綜合得出各項(xiàng)比較因素系數(shù)，詳見(jiàn)表2。

8、經(jīng)過(guò)比較分析，三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的差距在合理范圍之內(nèi)，故取其簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為委估對(duì)象的預(yù)期銷售價(jià) 格，則預(yù)期銷售價(jià)格=(13666+13725+13725)*3=13.705(元 /m2)總開(kāi)發(fā)價(jià)值=13705X67000*10000=91823.50(萬(wàn)元 )表 2 比較因素修正系數(shù)表比較因素 委托對(duì)象 比較案例 比較案例 比較案例交易價(jià)格/(兀/m)待求138001400014000交易情況100100100100交易日期100100100100權(quán)益狀況100100100100區(qū)域因素10099100100個(gè)別因素100102102102開(kāi)發(fā)完成后的比準(zhǔn)待求136661372513725價(jià)格/

9、（元/m2）3整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本估算1） 建安綜合成本通過(guò)現(xiàn)行北京市建設(shè)工程概算定額，結(jié)合該項(xiàng)目實(shí)際情況，取綜合用途建安費(fèi)用為2700元/m2。委估對(duì)象規(guī)劃總建筑面積 91800nf，其中地上建筑面積 6700001，地下3層，建筑面積2480001，包括車庫(kù)建筑面 積9192m5，設(shè)備用房建筑面積 7804m5，人防建筑面積7804m。項(xiàng)目總?cè)莘e率6.63，收益容積率5.5。 故委估對(duì)象項(xiàng)目總收益建筑面積為76192卅，則綜合用途分?jǐn)偨ò操M(fèi)用為2700X 91800-76192=3253（元/m2）費(fèi)用情況見(jiàn)表 3。表 3 各項(xiàng)費(fèi)用情況項(xiàng)目名稱單方成本/（元/m2）總費(fèi)用/萬(wàn)元備注建安費(fèi)

10、用3253包括結(jié)構(gòu)、設(shè)備及裝修紅線內(nèi)市政費(fèi)用488建安費(fèi)用的 15%建造成本374125064.70前兩項(xiàng)之和管理費(fèi)用488建安費(fèi)用的 15%專業(yè)人士費(fèi)412建造成本的 11%總投資額464131094.70前三項(xiàng)之和利息524利率 5.49%，開(kāi)發(fā)期為 2 年， 均勻投入，以復(fù)利計(jì)算合計(jì)516534605.50綜合建筑面積建安綜合成本為 34605.50 萬(wàn)元。2）銷售費(fèi)用 參考國(guó)家及北京市有關(guān)規(guī)定和市場(chǎng)資料，各項(xiàng)費(fèi)用見(jiàn)表 4。表 4 各項(xiàng)費(fèi)用情況項(xiàng)目名稱 銷售費(fèi)用 /萬(wàn)元 備注 營(yíng)業(yè)稅及附加 5050.29總價(jià)值的5.5%代理及廣告費(fèi) 2754.71總價(jià)值的3%合計(jì) 7805.00上述兩項(xiàng)

11、之和銷售總費(fèi)用為 7805.00 萬(wàn)元。3）發(fā)展商合理利潤(rùn)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期為 2 年，發(fā)展商正常利潤(rùn)取總投資額的20%。發(fā)展商合理利潤(rùn)=31094.70 X 20%=6218.94（萬(wàn)元 ）4取得稅費(fèi)經(jīng)調(diào)查，土地取得稅費(fèi)一般為土地價(jià)格的4%。5項(xiàng)目開(kāi)發(fā)余值4%V土地價(jià)格V=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值一整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本一開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)一土地取得稅費(fèi)V=91823.50-34605.50-7805.00-6218.94-4%V=41532.75（ 萬(wàn)元） 熟地樓面價(jià)=熟地總價(jià)*綜合建筑面積=4911（元/m正確答案： （ 各試算價(jià)格的算術(shù)平均值、各試算價(jià)格的加權(quán)平均數(shù)、各試算價(jià)格的中位數(shù)、各試算價(jià)

12、格的眾 數(shù)。 ） 解析：（4）. 建安費(fèi)用的計(jì)息周期為 。A1/4 B 1/2 C 2/3 D 整個(gè)（分?jǐn)?shù)： 20.00 ）A.B.C.D. V解析： 下面為某土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告部分，請(qǐng)指出錯(cuò)誤。第一部分 總述一、土地估價(jià)項(xiàng)目名稱XXX房地產(chǎn)發(fā)展有限公司涉及法律訴訟的土地估價(jià)。二、委托方XXX市中級(jí)人民法院。三、受托方 （ 略 ）四、土地估價(jià)目的根據(jù)XXX房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供的國(guó)有土地使用證，權(quán)利人為XXX房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，已設(shè)定抵 押權(quán)，抵押權(quán)人為XXX銀行，因未能按期還款，估價(jià)對(duì)象土地已由XXX市中級(jí)人民法院查封?，F(xiàn)受委 托估價(jià)土地的市場(chǎng)價(jià)格，供委托方確定拍賣價(jià)格提供參考；同時(shí)也為市國(guó)土

13、資源局在辦理土地變更登記手 續(xù)時(shí)，了解該土地交易價(jià)格是否合理提供決策依據(jù)。五、土地估價(jià)依據(jù)（1）土地管理法及實(shí)施條例。） 6征地拆遷及其他費(fèi)用根據(jù)委估地塊周邊地區(qū)征地拆遷及其他費(fèi)用的實(shí)際情況，該地區(qū)征地拆遷及其他費(fèi)用樓面單價(jià)取3100元/m27毛地價(jià)樓面毛地價(jià)=熟地樓面-樓面征地拆遷及其他費(fèi)用 =4911-3100=1811（元/m2）（分?jǐn)?shù)： 80.00 ）（1）. 假設(shè)條件中缺少一項(xiàng)，請(qǐng)指出。（分?jǐn)?shù)： 20.00 ） 正確答案： （ 本項(xiàng)目建安費(fèi)用在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)均勻投入，利息按復(fù)利計(jì)算。 ） 解析：（2）. 選擇與待估房地產(chǎn)條件類似的 3 個(gè)比較案例，內(nèi)涵是什么 ?（分?jǐn)?shù)： 20.00

14、） 正確答案： （ 隱含的前提性條件是所選案例與估價(jià)對(duì)象在同一區(qū)域或同一供需圈。 ） 解析：（3）. 估價(jià)結(jié)果確定方法有幾種 ?為什么本題目中取其簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為委估對(duì)象的預(yù)期銷售價(jià)格。 以一種估價(jià)方法計(jì)算出的價(jià)格為主。本題中各試算價(jià)格的重要性相當(dāng)， 3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的差距在合理范圍之內(nèi)，所以取簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為委估 對(duì)象的預(yù)期銷售價(jià)格。（分?jǐn)?shù)： 20.00 ）(2) 城市房地產(chǎn)管理法。(3) 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例。(4) 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程。(5) 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程。(6) 委托方及案件當(dāng)事人提供的有關(guān)資料。(7) 委托估價(jià)函。(8) 國(guó)有土地使用證(XXX字【1998】第X

15、XXXX號(hào))。(9) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同(XXX 土地出讓合同字第XXX號(hào))。(10) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證(XXX規(guī)地X第XXX號(hào))。(11) 其他有關(guān)資料。(12) 土地估價(jià)師實(shí)地勘察、調(diào)查資料。六、土地估價(jià)基準(zhǔn)日 2004 年 7月 5 日。七、土地估價(jià)日期2004年 7月 5日至 7月 14日。八、地價(jià)定義本報(bào)告提供的土地價(jià)格是 2004 年 7 月 5 日住宅用地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。九、土地估價(jià)結(jié)果 經(jīng)估價(jià)，待估土地于估價(jià)基準(zhǔn)日在現(xiàn)狀下的土地使用權(quán)價(jià)格為：土地單價(jià)：4562元/m2 ； 總價(jià)： 10237128 元。大寫：壹仟零貳拾叁萬(wàn)柒仟壹佰貳拾捌元整。( 幣種：人民幣 )十、需要特

16、殊說(shuō)明的事項(xiàng)1 本估價(jià)報(bào)告提供的估價(jià)結(jié)果是在全部限制條件下于估價(jià)基準(zhǔn)日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，所謂公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值指估價(jià)對(duì)象于估價(jià)基準(zhǔn)日在市場(chǎng)上出售并按以下條件可取得的合理價(jià)格。(1) 買賣雙方不因任何特殊利益抬高或降低土地真實(shí)價(jià)值。(2) 有一段合理交易時(shí)間。(3) 在此期間土地市場(chǎng)保持穩(wěn)定。(4) 房地產(chǎn)買賣程序符合國(guó)家法律規(guī)定。2由于待估土地的土地權(quán)屬性質(zhì)為國(guó)有劃撥，考慮到未來(lái)轉(zhuǎn)讓土地的需要，本估價(jià)價(jià)格中包括土地使用權(quán)出讓金；根據(jù)國(guó)家規(guī)定，該劃撥土地轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)交納土地出讓金。3 本報(bào)告的估價(jià)價(jià)格系全部限制條件下求得的。根據(jù)XXX房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供的國(guó)有土地使用證， 該土地已設(shè)定抵押權(quán)，因抵押人未

17、能按期還款，該土地已由XXX市中級(jí)人民法院查封?？紤]到本次估價(jià) 是為法院處置該土地提供價(jià)格依據(jù)，所以未考慮抵押權(quán)對(duì)價(jià)格的影響。4本報(bào)告自估價(jià)基準(zhǔn)日起 1年內(nèi)有效。十一、土地估價(jià)師簽字 十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu) ( 章 )第二部分 土地估價(jià)對(duì)象及地價(jià)影響因素分析一、土地估價(jià)對(duì)象1 土地登記狀況根據(jù)XXX房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供的國(guó)有土地使用證，該土地所有權(quán)屬于國(guó)家所有，土地使用權(quán)人為XXX房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，土地權(quán)屬性質(zhì)為國(guó)有出讓。該土地已設(shè)定抵押權(quán)，抵押權(quán)人為XXX銀行， 因未能按期還款，估價(jià)對(duì)象土地已由XXX市中級(jí)人民法院查封。估價(jià)對(duì)象土地為國(guó)有出讓土地使用權(quán)，土地使用期限為 2001 年 11 月

18、 19日至 2072 年 11 月18 日，自估價(jià) 基準(zhǔn)日起還剩余 67 年 4 個(gè)月。2.土地權(quán)利狀況根據(jù)XXX房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供的國(guó)有土地使用權(quán)證，估價(jià)對(duì)象土地編號(hào)為XXXX；圖號(hào)為XXXX；地號(hào)為xxxx。規(guī)劃用途為住宅用地，土地總面積1020.0m2,處于基準(zhǔn)地價(jià)三級(jí)區(qū)域。國(guó)有土地使用證號(hào)為xxxx。3土地利用狀況（1）規(guī)劃指標(biāo)：根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同，項(xiàng)目批準(zhǔn)建造四層公寓式商品住宅二幢，總建筑面積2244m2。 地塊目前尚未開(kāi)發(fā)，除沿xxx路還有三戶待拆遷房屋外，其余已于2002年9月拆平。二、地價(jià)影響因素分析1 一般因素 （ 略 ）2區(qū)域因素估價(jià)對(duì)象地塊周邊公交線路多，交通方便

19、，距市中心直線距離約4Km四周多為二層或多層住宅，幼托、小學(xué)、商店、郵局、銀行等公共設(shè)施齊全，人均公共綠化面積大，為該城市低密度居住區(qū)。3個(gè)別因素 估價(jià)地塊基本規(guī)則，面積小，土地開(kāi)發(fā)工程建設(shè)所需的水、電尚未接通。第三部分 土地估價(jià)一、土地估價(jià)原則 本項(xiàng)目估價(jià)遵循土地估價(jià)的合法原則、公平公正原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、供求原則。二、土地估價(jià)方法和土地估價(jià)過(guò)程 由于估價(jià)對(duì)象位于城市低密度居住區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)，有較多的成交案例可以選擇，根 據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 （ 以下簡(jiǎn)稱規(guī)程 ） 并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)，選擇市場(chǎng)比較法及成本逼近法 進(jìn)行估價(jià)。三、地價(jià)的確定1 地價(jià)的確定方法成本逼近法估價(jià)結(jié)

20、果為 6521元/m2,市場(chǎng)比較法估價(jià)結(jié)果為 4562元/m2,說(shuō)明xxx房地產(chǎn)有限公司當(dāng)初取 得此地塊成本較高，但考慮開(kāi)發(fā)后利潤(rùn)不大 （容積率受控制，可建面積僅 2244m2） ，結(jié)合估價(jià)目的，市場(chǎng)比 較法結(jié)果較能反映現(xiàn)時(shí)該類地塊的市場(chǎng)價(jià)格，故以市場(chǎng)比較法價(jià)格為最終結(jié)果。2估價(jià)結(jié)果 經(jīng)估價(jià)，待估土地于估價(jià)基準(zhǔn)日在現(xiàn)狀下的土地使用權(quán)價(jià)格為：土地單價(jià)：4562元/m2;總價(jià)： 4562x 2244=10237128（元 ） 。大寫：壹仟零貳拾叁萬(wàn)柒仟壹佰貳拾捌元整。（ 幣種：人民幣 ）第四部分 附件附件 1 委托估價(jià)函附件 2待估土地位置示意圖附件 3國(guó)有土地出讓合同復(fù)印件附件 4待估土地所在區(qū)

21、域拆遷審批文件復(fù)印件附件 5估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件附件 6估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件附件 7土地估價(jià)師資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件分?jǐn)?shù)： 20.00 ） 正確答案： （ 存在的主要錯(cuò)誤及其原因如下。 估價(jià)目的不能同時(shí)有兩個(gè)目的，如為兩個(gè)目的，應(yīng)分別出具報(bào)告。2地價(jià)定義不清，應(yīng)明確對(duì)應(yīng)的土地用途、使用年限、土地開(kāi)發(fā)程度等內(nèi)容。3需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)中， 待估土地的土地權(quán)屬為國(guó)有劃撥， 與后面描述的土地權(quán)利狀況為國(guó)有出讓前后 不一致，說(shuō)法有誤。 4土地估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章欄，沒(méi)有估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人的簽字。 5土地登記狀況中描述的內(nèi)容與登記狀況不符，此處描述的內(nèi)容應(yīng)為土地權(quán)利狀況的內(nèi)容。 6土地權(quán)利狀況中描述的內(nèi)容與權(quán)利狀況不符，

22、此處描述的內(nèi)容應(yīng)為土地登記的內(nèi)容。 7估價(jià)對(duì)象的土地使用期限 2001年 11 月 19日至 2072年 11月 18日有誤，超過(guò)了法定最高年限。 8估價(jià)原則中，缺少替代原則、預(yù)期收益原則等。9總地價(jià)計(jì)算有誤，應(yīng)將單價(jià)乘以土地面積，而不是建筑面積。10附件中缺少土地權(quán)屬來(lái)源文件。11附件中缺少估價(jià)對(duì)象利用照片。 )解析：3. 下面是一個(gè)完整的土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告 ( 標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容 ) 請(qǐng)閱讀后指出錯(cuò)誤并說(shuō)明原因。第一部分 總述一、土地估價(jià)項(xiàng)目名稱 ( 略)二、委托方 ( 略)三、受托方 ( 略 )四、土地估價(jià)對(duì)象 ( 略)五、土地估價(jià)目的 ( 略)六、土地估價(jià)依據(jù)(1) 土地管理法及實(shí)施

23、條例。(2) 城市房地產(chǎn)管理法。(3) 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例。(4) 國(guó)家土地管理局、國(guó)家體改委股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行條例。(5) XXX市有關(guān)土地的法律法規(guī)及文件規(guī)定。(6) 委托方提供的有關(guān)資料 ( 略) 。(7) 土地估價(jià)師實(shí)地勘察和調(diào)查收集的有關(guān)資料。七、地價(jià)定義此次估價(jià)地價(jià)是估價(jià)對(duì)象 50 年限工業(yè)用地國(guó)有土地使用權(quán)于估價(jià)基準(zhǔn)日的價(jià)格。八、土地估價(jià)基準(zhǔn)日1997 年 6月 30 日。九、土地估價(jià)日期 1997 年 8月 13 日。十、土地估價(jià)結(jié)果總地價(jià)： 40605565.8 元。 估價(jià)結(jié)果一覽表 ( 略) 十一、需要特別說(shuō)明的事項(xiàng)(1) 本報(bào)告提供的土地價(jià)格

24、構(gòu)成中不包含估價(jià)地塊紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施，如管線、碼頭、道路等的費(fèi)用。(2) 本報(bào)告估價(jià)地塊為XXX廠劃撥土地的一部分，估價(jià)范圍由委托方劃定， 其面積以土地勘測(cè)定界機(jī)構(gòu)勘測(cè)定界結(jié)果為準(zhǔn)。(3) 本報(bào)告中采用的房屋建筑面積由委托方提供，作為估價(jià)時(shí)的參考。(4) 本報(bào)告需按國(guó)家規(guī)定， 經(jīng)政府土地管理部門確認(rèn)后， 方可作為確定股份制改造企業(yè)土地使用權(quán)價(jià)格的依 據(jù)。(5) 未經(jīng)估價(jià)單位書(shū)面同意，本估價(jià)報(bào)告的全部或任何一部分均不得以任何方式公開(kāi)發(fā)表或引用。(6) 本報(bào)告自估價(jià)基準(zhǔn)日起半年內(nèi)有效。 十二、土地估價(jià)師 ( 略) 十三、土地估價(jià)機(jī)構(gòu) ( 略 )第二部分 土地估價(jià)對(duì)象及地價(jià)影響因素分析、土地估價(jià)對(duì)象1

25、土地位置狀況委估地塊為XXX廠用地范圍內(nèi)的一部分，位于XXX區(qū)XXX大道XXX號(hào)，西臨XXX江、北靠XXX路、東臨xxx大道、南至xxx廠，距xxx大橋約3.5km。2土地登記狀況XXX廠用地為國(guó)有劃撥用地，用途為工業(yè)，土地使用者為XXX廠。估價(jià)對(duì)象為XXX廠廠區(qū)用地的一部分，包括南區(qū)、西區(qū)、北區(qū)三個(gè)地塊，其對(duì)應(yīng)土地登記狀況如下。南區(qū)：國(guó)有建設(shè)用地使用證號(hào)為第XXX號(hào)，圖號(hào)為XXX，地號(hào)為XXX，土地總面積為76O1n2，其中估價(jià)對(duì)象勘測(cè)定界面積為 7477m2。西區(qū)和北區(qū)：國(guó)有建設(shè)用地使用證號(hào)為第xxx號(hào)，圖號(hào)為xxx，地號(hào)為XXX，土地總面積628319卅,其中待估地塊北區(qū)勘測(cè)定界面積為4

26、0108卅，西區(qū)勘測(cè)定界面積為 244490。3土地權(quán)利狀況估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)為XXX廠以行政劃撥方式取得。4建筑物及地上附著物狀況 （ 略） 二、地價(jià)影響因素分析 1一般因素 （ 略）2區(qū)域因素1）位置估價(jià)對(duì)象位于XXX新區(qū)XXX江東岸，距市中心約12km,xxx 口岸約1km,距xxx大橋約 3.5km。2）交通條件 （ 略）3）區(qū)域性質(zhì) 由于城市發(fā)展的結(jié)果，已形成工業(yè)和居住混雜的區(qū)域。4）集聚條件估價(jià)對(duì)象周邊規(guī)劃為開(kāi)發(fā)區(qū)，有xxx保稅區(qū)、xxx出口加工區(qū)、xxx高科技園區(qū)等，工業(yè)集聚規(guī)模 較高。5）地塊面積及形狀待估地塊總面積為 72034m，其中南區(qū)7477m，北區(qū)40108，西區(qū)24

27、449m2。該地塊整體形狀不規(guī)則，西、 北區(qū)近似長(zhǎng)方形，南區(qū)近似三角形。3個(gè)別因素1）環(huán)境條件估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域附近工廠相對(duì)集中，如XXX化工廠、XXX煤氣廠等，有一定的空氣污染。2）地質(zhì)條件 估價(jià)地塊所在區(qū)域，為第四紀(jì)地層。該待估地塊地質(zhì)條件對(duì)地表工程利用無(wú)影響。3）臨江條件估價(jià)地塊臨xxx江，有較理想的水運(yùn)條件。4）土地使用權(quán)年限 取國(guó)家規(guī)定的工業(yè)用地出讓最高年限 50 年。第三部分 土地估價(jià)一、土地估價(jià)原則 （ 略）二、土地估價(jià)思路與方法選擇根據(jù)此次估價(jià)目的和估價(jià)價(jià)格類型，結(jié)合區(qū)域土地市場(chǎng)的特點(diǎn)，選擇相應(yīng)的估價(jià)方法。近年來(lái)，XXX新 區(qū)工業(yè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓、作價(jià)入股等較為活躍，市場(chǎng)價(jià)格信息相

28、對(duì)豐富，故選用市場(chǎng)比較法。同時(shí)根據(jù)工 業(yè)用地的性質(zhì)，采用成本逼近法估價(jià)待估土地價(jià)格。三、土地估價(jià)過(guò)程（一）市場(chǎng)比較法 市場(chǎng)比較法是指在一定市場(chǎng)條件下，選擇條件類似或使用價(jià)值相同的若干土地交易案例，就交易情況、交 易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素等條件與待估土地進(jìn)行對(duì)照比較，并對(duì)交易案例土地價(jià)格加以修正，從而確 定待估土地價(jià)格的方法。該方法基本公式如下：待估土地價(jià)格=交易案例土地價(jià)格X交易情況修正系數(shù)X交易日期修正系數(shù)X區(qū)域因素修正系數(shù) 1比較案例的選擇通過(guò)對(duì)市場(chǎng)交易案例的調(diào)查與分析，選擇 3 個(gè)可比性較強(qiáng)的交易案例作為比較案例。 2比較因素的選擇 根據(jù)影響工業(yè)用地地價(jià)的主要因素，結(jié)合估價(jià)對(duì)象和比較案

29、例的差異情況，選擇若干比較因素 3編制比較因素條件說(shuō)明表待估土地和比較案例的各因素條件說(shuō)明見(jiàn)表1。表 1 比較因素條件說(shuō)明表待估土地及案例比較因素待估土地比較案例 1比較案例2比較案例 3交易時(shí)間 1997.61994.11994.91991.3交易情況 正常正常偏高正常離市中心距離區(qū) 12131812區(qū) /km域因 區(qū)域性質(zhì) 工業(yè)、居民區(qū)工業(yè)區(qū)域工業(yè)區(qū)域工業(yè)區(qū)域素土地面積、形狀72034吊,不規(guī)則476吊，不規(guī)則5000吊，不規(guī)則25799吊,不規(guī)則容積率0.75個(gè)0.80.50.71別 環(huán)境條件 污染小污染較大無(wú)污染污染小因素因 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 六通一平七通一平七通一平七通一平年限50305

30、0504編制比較因素條件指數(shù)表比較因素條件指數(shù)見(jiàn)表 2。表2比較因素條件指數(shù)表待估土地案例比較因素待估土地 比較案例1 比較案例 2 比較案例 3交易時(shí)間100105105105交易情況100100115100區(qū)離市中心距離域10010098100因 區(qū)域性質(zhì)100102102102素 面積、形狀100101101101容積率10010090100個(gè)環(huán)境條件別10098101100因 基礎(chǔ)設(shè)施狀況100100100100素年限10093.7100100表中有關(guān)修正說(shuō)明如下。1) 基準(zhǔn)日修正系數(shù)目前，工業(yè)用地地價(jià)下跌了5%。2)案例 2 年限修正系數(shù) 年限修正系數(shù) =1+1/(1+r) 30/1

31、+1/(1+r) 505編制比較因素修正系數(shù)表 由表 2 進(jìn)一步得到各項(xiàng)修正系數(shù)，見(jiàn)表 3 。表 3 比較因素修正系數(shù)表待估土地案例比較因素比較案例1 比較案例2 比較案例案例地價(jià) /（ 元 /m2）56O77O543交易時(shí)間1OO/1O51OO/1O51OO/1O5交易情況1OO/1OO1OO/1151OO/1OO區(qū) 離市中心距離域1OO/1OO1OO/981OO/1OO因 區(qū)域性質(zhì)1OO/1O21OO/1O21OO/1O2素 面積、形狀1OO/1O11OO/1O11OO/1O1容積率1OO/1OO9O/1OO1OO/1OO個(gè) 環(huán)境條件別1OO/981OO/1O11OO/1OO因 基礎(chǔ)設(shè)施狀

32、況1OO/1OO1OO/1OO1OO/1OO素年限1OO/93.71OO/1OO1OO/1OO修正后價(jià)格/（元/m2） 563.8625.45O2.O6案例修正后的地價(jià)計(jì)算經(jīng)比較分析，對(duì)各比較案例經(jīng)因素修正后得到的地價(jià)眾數(shù)值作為市場(chǎng)比較法所得待估土地價(jià)格。待估土地地價(jià)=（563.8+652.4+502.0） *3=563.7（元 /m2）（ 二 ） 成本逼近法成本逼近法指以土地取得和開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的客觀正常費(fèi)用為基礎(chǔ)，加上適當(dāng)?shù)耐顿Y利息、利潤(rùn)及土地增 值，從而確定土地價(jià)格的方法。該方法的基本公式為地價(jià)=土地取得費(fèi)用 +土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用 +投資利息 +投資利潤(rùn)（1） 土地取得費(fèi)用：根據(jù)征用該地實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)算。 （ 略）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用：取110元/m2。（3）投資利息。假定土地取得后即進(jìn)行開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)期限為 1 年，則利息=199.2 X1O.O8%X1+11OX1O.O8%X 仁31.2（元/m2）（4）投資利潤(rùn)。土地開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)率取 12%，則投資利潤(rùn)=（土地取得費(fèi)用+ 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用）X12%=（199.2+11O）X12%=37.1（元/m2）上述各項(xiàng)之和，