廣州市老城區(qū)物業(yè)管理對(duì)策研究

1、廣州市老城區(qū)物業(yè)管理對(duì)策研究 摘要由于歷史遺留問題，廣州市的老城區(qū)普遍沒有實(shí)行專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理。為加快推進(jìn)平安和諧社區(qū)建設(shè)，廣州市政府力爭(zhēng)2008年底前實(shí)現(xiàn)全市老城區(qū)物業(yè)管理全面覆蓋。本文作者受市政府委托進(jìn)行調(diào)研，并在此基礎(chǔ)上指出老城區(qū)的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)實(shí)行“三位一體”的管理模式，即自治性業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)、專業(yè)性物業(yè)管理公司、社會(huì)性居民委員會(huì)三方在平等合作的基礎(chǔ)上，按照一定的原則和三方協(xié)議，聯(lián)合組成一體化的物業(yè)管理和服務(wù)共同體，共同對(duì)老城區(qū)實(shí)行物業(yè)管理。關(guān)鍵詞老城區(qū)物業(yè)管理業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理公司對(duì)策前言社區(qū)是城市的細(xì)胞，城市現(xiàn)代化的歷史，就是城市社區(qū)現(xiàn)代化的歷史。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制

2、下，“企業(yè)辦社會(huì)”導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)效率低下，社區(qū)發(fā)育不足，為了提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效率，需要將企業(yè)的社會(huì)功能分離出來，交由社區(qū)承擔(dān)，進(jìn)而構(gòu)建現(xiàn)代社區(qū)；而在社區(qū)建設(shè)問題上，政府不再包辦一切，應(yīng)當(dāng)積極培育其他的營(yíng)利性或非營(yíng)利性的社會(huì)組織，讓它們共同參與到社區(qū)建設(shè)中來，從而形成社區(qū)管理的分工與合作。一般而言，城市社會(huì)中凡有社區(qū)就必有物業(yè)，區(qū)域性的特征使得物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)之間建立了緊密的聯(lián)系，物業(yè)管理代表了社區(qū)現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展方向，集中體現(xiàn)了社區(qū)服務(wù)產(chǎn)業(yè)化的未來趨勢(shì)。物業(yè)管理通過專業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)，不僅提高了物業(yè)的使用功能和經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)的保值、增值，而且還為物業(yè)的業(yè)主、使用人營(yíng)造了一個(gè)舒適、寧靜的生活

3、、工作環(huán)境。隨著人們收入水平與消費(fèi)水平的提高，對(duì)工作與居住環(huán)境的要求也隨之提高，城市管理和居住要求都期盼物業(yè)管理。廣州市政府為加快推進(jìn)平安和諧社區(qū)建設(shè)，力爭(zhēng)2008年底前實(shí)現(xiàn)全市老城區(qū)物業(yè)管理全面覆蓋，為老城區(qū)居民創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美、舒適、安全、方便的居住環(huán)境，這反映了廣州市政府為民造福、加強(qiáng)城市管理的決心，是一項(xiàng)浩大的管理工程和民心工程。一、老城區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的緊迫性與必要性廣州市老城區(qū)長(zhǎng)期以來采用行政性、福利性的房屋管理模式，在管理體制上，政府、企事業(yè)單位采用行政手段，直接進(jìn)行行政福利型的封閉式管理；而在管理內(nèi)容上，以單一的“收租養(yǎng)房”為主要內(nèi)容，但低廉的租金根本不敷房屋的維修養(yǎng)護(hù)之用，仍需國(guó)家

4、的大量財(cái)政補(bǔ)貼。這種管理模式體制僵化、效率低下，造成房屋失修失養(yǎng)嚴(yán)重，致使老城區(qū)的居住環(huán)境與新建小區(qū)相比反差極大；并且老城區(qū)原有的管理形式不是對(duì)整個(gè)居住環(huán)境進(jìn)行管理，既不適應(yīng)居民日益增長(zhǎng)的改善居住條件的要求，也不適應(yīng)現(xiàn)代化城市管理的需要。而在老城區(qū)實(shí)施物業(yè)管理不僅可以養(yǎng)護(hù)、保養(yǎng)老城區(qū)的房屋和公共設(shè)施，延長(zhǎng)其使用壽命，而且可以改善居民的生活環(huán)境，提高居民的精神文明素質(zhì)和城市現(xiàn)代化意識(shí)。同時(shí)，老城區(qū)的物業(yè)管理還可以把整個(gè)城市的物業(yè)管理水平帶動(dòng)起來，推進(jìn)現(xiàn)代化城市的發(fā)展步伐。隨著城鎮(zhèn)住房制度的改革，以前政府對(duì)城市房屋實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的格局發(fā)生了新變化，政府統(tǒng)管房屋的比重減小，房屋自管和委托管理比重增

5、大，從而為物業(yè)管理發(fā)展帶來了有利條件；隨著住房制度改革的深入，房屋產(chǎn)權(quán)多元化態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成，從而為擺脫傳統(tǒng)行政型的經(jīng)營(yíng)管理模式而走向市場(chǎng)化的物業(yè)管理模式提供了良好機(jī)遇；隨著新建小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展和規(guī)范，物業(yè)管理所顯現(xiàn)出來的優(yōu)越性越來越明顯，從而對(duì)老城區(qū)的居民帶來較大的影響和沖擊，致使老城區(qū)居民的觀念發(fā)生了改變：一方面居民對(duì)居住環(huán)境和生活質(zhì)量的要求越來越高，另一方面居民的投資意識(shí)增強(qiáng)，深知良好的物業(yè)管理可以提升房屋的價(jià)值，因此，老城區(qū)的居民也希望將以前的房屋管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)樾滦偷奈飿I(yè)管理，希望能夠享受到物業(yè)管理所帶來的良好管理與優(yōu)質(zhì)服務(wù)。伴隨城鎮(zhèn)住房制度改革而來的是房屋產(chǎn)權(quán)的多元化，異產(chǎn)毗連成為不可

6、避免的現(xiàn)象。在同一棟大廈里，相當(dāng)多人分別擁有一個(gè)專有空間并共同擁有其他部分，專有空間與共有部分結(jié)合成一個(gè)不可分割的所有權(quán)客體，法律上稱為建筑物區(qū)分所有權(quán)。同一棟大廈存在相當(dāng)多數(shù)的區(qū)分所有權(quán)；而在同一區(qū)域內(nèi)又有多棟建筑物，建筑物與建筑物之間又有共用空間。一方面，各位業(yè)主因?yàn)橥幰粭澊髲B內(nèi)與同一區(qū)域內(nèi)，從而形成事實(shí)上的社區(qū)關(guān)系；另一方面，各位業(yè)主不論認(rèn)識(shí)與否，相互之間不得不就此社區(qū)關(guān)系形成一定的法律關(guān)系，即如何對(duì)共用部分與共有部分進(jìn)行使用、管理和收益。各業(yè)主對(duì)自有的專有部分自然會(huì)加以愛護(hù)，但同一大廈內(nèi)的共有部分與同一小區(qū)內(nèi)共用部分可能會(huì)被忽視，而公共地如果不能有效地加以管理，就有可能造成公共資源被

7、過度地使用，而過度地使用公共資源則會(huì)加速公共地的資源被耗盡，從而造成“公共地悲劇”1.對(duì)小區(qū)內(nèi)共有部分與共用部分實(shí)施統(tǒng)一管理，維護(hù)全體業(yè)主的利益，正是物業(yè)管理的必要性所在。二、老城區(qū)的物業(yè)管理：政府掌舵相對(duì)于傳統(tǒng)的住房管理制度和社區(qū)管理體制，物業(yè)管理無疑是一種制度創(chuàng)新。在老城區(qū)的改造中，如何完成物業(yè)管理的模式轉(zhuǎn)換，順利實(shí)現(xiàn)制度變遷，是一個(gè)重大問題。制度變遷的途徑分為誘致性和強(qiáng)制性兩種2.誘致性變遷主要依據(jù)一致性的原則，利害關(guān)系相關(guān)者共同協(xié)商一致而實(shí)現(xiàn)制度轉(zhuǎn)換；強(qiáng)制性變遷主要是指憑借政府的力量，以較短的時(shí)間、較快的速度推進(jìn)制度變遷。老城區(qū)的物業(yè)管理由于涉及業(yè)主的切身利益，如果業(yè)主之間能夠協(xié)商一致

8、，自發(fā)實(shí)現(xiàn)制度轉(zhuǎn)換，將會(huì)是一種最有效率的模式。但老城區(qū)的物業(yè)管理難以采取誘致性的制度變遷模式，而應(yīng)當(dāng)由政府以法律手段強(qiáng)制推進(jìn)制度變遷，其原因如下：（一）居民舊觀念與舊思維方式可能難以轉(zhuǎn)變由于老城區(qū)多年來一直實(shí)行傳統(tǒng)的房屋管理制度，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩與福利性思想濃重，致使老城區(qū)居民形成免費(fèi)午餐的觀念與思想。在引進(jìn)物業(yè)管理中，居民可能一時(shí)難以接受“自己花錢買服務(wù)”的方式，認(rèn)為幾十年來都是政府出錢維修，而現(xiàn)在自己要出錢，舊有的觀念與思維方式可能一時(shí)難以轉(zhuǎn)變過來。居民期盼物業(yè)管理卻又不愿交錢，對(duì)物業(yè)管理就有可能采取抵制態(tài)度。（二）居民共同決策的困難在老城區(qū)中，居民組成呈現(xiàn)多樣化的態(tài)勢(shì)，彼此各有各的生活目標(biāo)，

9、其社區(qū)關(guān)系并非基于同意或身份而產(chǎn)生，純粹是因?yàn)橥右坏鼗蛲右粯嵌园l(fā)形成；居民通常數(shù)量眾多且身份復(fù)雜，有搬進(jìn)有搬出、有先來有后到、有自住有出租，對(duì)于如何共同管理、如何使用大樓或小區(qū)的共有部分，將很難達(dá)成共識(shí)。（三）居民自治自律意識(shí)不強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理需要該小區(qū)的居民組成業(yè)主大會(huì)，通過召開業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理公司，并通過召開業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主代表組成業(yè)主委員會(huì)，并由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，由業(yè)主和物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。物業(yè)管理是業(yè)主自治管理與物業(yè)管理公司專業(yè)管理的結(jié)合，但老

10、城區(qū)的居民多年來習(xí)慣于依賴政府，缺乏自治自律意識(shí)，純粹任由居民自主決策，物業(yè)管理恐怕難以進(jìn)入老城區(qū)。（四）集體行動(dòng)的難題由于參與管理需要成本，居民對(duì)參與社區(qū)管理往往抱有節(jié)制的態(tài)度。在公共事務(wù)的管理過程中，決策是集體作出的。當(dāng)眾多的居民都有權(quán)投票時(shí)，沒有人能夠期望自己的投票能夠決定“游戲”的結(jié)果，這樣，居民就缺乏適當(dāng)?shù)募?lì)去收集信息，以投出正確的一票。因此，在引入物業(yè)管理的問題上，居民可能會(huì)出現(xiàn)“理智的冷漠”。（五）公共產(chǎn)品與搭便車問題的存在公共產(chǎn)品具有兩個(gè)密切相關(guān)的特征：一是消費(fèi)的非競(jìng)爭(zhēng)性，即一個(gè)人對(duì)公共產(chǎn)品的消費(fèi)并不減少可供其他消費(fèi)者的消費(fèi)量；二是消費(fèi)的非排他性，即排除沒有付費(fèi)的消費(fèi)者來消費(fèi)

11、這個(gè)產(chǎn)品的成本是如此之高以致于沒有利潤(rùn)最大化的企業(yè)愿意提供這種產(chǎn)品。物業(yè)管理具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品的特征：一個(gè)人的消費(fèi)并不減少其他任何消費(fèi)者的消費(fèi)量，如果只是一些業(yè)主購(gòu)買了物業(yè)管理服務(wù)，那些未出錢的業(yè)主就有很強(qiáng)的動(dòng)機(jī)成為搭便車者，因?yàn)樗麄兿Ｍ麩o成本地從那些付費(fèi)者那里獲益；而對(duì)于提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理公司而言，由于業(yè)主同處一個(gè)社區(qū)，排除沒有付費(fèi)的業(yè)主幾乎不可能。因此，搭便車問題的存在可能會(huì)阻礙物業(yè)管理進(jìn)入老城區(qū)。老城區(qū)的物業(yè)管理不但涉及業(yè)主自治的問題，同時(shí)也涉及政府城市管理與社區(qū)管理的問題，老城區(qū)的居民自身難以實(shí)現(xiàn)制度轉(zhuǎn)換，政府應(yīng)當(dāng)使用法律手段的方式在老城區(qū)強(qiáng)制性地推行物業(yè)管理。由于老城區(qū)的物業(yè)管理

12、不但涉及業(yè)主利益（個(gè)人利益），同時(shí)也涉及社區(qū)利益與城市利益（公共利益），不但涉及業(yè)主的自我管理，同時(shí)也涉及政府的城市管理，因此，政府指導(dǎo)、幫助老城區(qū)建立物業(yè)管理并監(jiān)督老城區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。1.政府應(yīng)當(dāng)為老城區(qū)規(guī)劃合理的物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理是區(qū)域化管理，首先應(yīng)當(dāng)明確各個(gè)區(qū)域的邊界。物業(yè)管理區(qū)域的劃定原則上應(yīng)當(dāng)按照城市規(guī)劃，考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，以方便人們生活、生產(chǎn)，合理利用和充分發(fā)揮房屋及市政設(shè)施的效用以及便于管理為原則，綜合考慮地緣因素、區(qū)位因素、規(guī)模因素等，從而形成有一定的規(guī)模面積與一定數(shù)量的常住人口，有獨(dú)立或相對(duì)獨(dú)立分界線的居住小區(qū)。2.政府應(yīng)當(dāng)為老城區(qū)完善物業(yè)

13、管理必要的基礎(chǔ)設(shè)施與設(shè)備，協(xié)調(diào)有關(guān)部門的關(guān)系老城區(qū)的物業(yè)管理，是政府的民心工程與安居工程，但老城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施較差，保養(yǎng)不到位，有些已進(jìn)入設(shè)施更新和改造期，且由于歷史原因，這些物業(yè)大都沒有建立專項(xiàng)維修資金以及沒有專門的物業(yè)管理用房和設(shè)施。要改變這種現(xiàn)狀，需要政府加大投入，改善老城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，整治社區(qū)環(huán)境，確定物業(yè)管理用房，負(fù)責(zé)前期投入（包括投入必要數(shù)額的房屋專項(xiàng)維修資金）。老城區(qū)的物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，是城市管理的重要一環(huán)，其中涉及國(guó)土房管、建設(shè)、市政、衛(wèi)生、公安、規(guī)劃、工商、城市綜合管理和街道等多個(gè)部門的關(guān)系，政府應(yīng)當(dāng)推動(dòng)各部門之間整體配合、協(xié)調(diào)管理，各自做好本職工作，不要越位、錯(cuò)位和缺位

14、，共同推進(jìn)老城區(qū)的物業(yè)管理。3.政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)宣傳，增強(qiáng)群眾物業(yè)管理意識(shí)物業(yè)管理是新生事物，存在一個(gè)逐漸熟悉與接受的過程。政府應(yīng)當(dāng)以多種形式向社區(qū)居民宣傳物業(yè)管理?xiàng)l例等法律、法規(guī)和政策，有針對(duì)性地做好宣傳引導(dǎo)工作，提高居民對(duì)物業(yè)管理法律法規(guī)的認(rèn)知程度，逐步使其樹立依法管理社區(qū)與小區(qū)的意識(shí)。通過宣傳周邊的物業(yè)管理示范小區(qū)，使居民群眾清楚認(rèn)識(shí)到社區(qū)引入物業(yè)管理的優(yōu)點(diǎn)，使之逐步樹立起有償服務(wù)的意識(shí)。通過講座、討論、問答等多種面對(duì)面的交流方式，生動(dòng)形象地普及物業(yè)管理常識(shí)，提高居民群眾對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)程度，使其逐步樹立自治管理的意識(shí)。4.政府應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)老城區(qū)居民實(shí)行自治管理在老城區(qū)推行物業(yè)管理，政府主要的任

15、務(wù)是掌舵，而不是劃槳1.政府將老城區(qū)規(guī)劃成若干合理的物業(yè)管理區(qū)域后，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，制定業(yè)主公約，選舉業(yè)主委員會(huì)委員及選聘物業(yè)管理公司。物業(yè)管理?xiàng)l例第12條規(guī)定“業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加”，“業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過”。但問題是，如果業(yè)主開不成會(huì)（沒有達(dá)到二分之一的法定投票權(quán)

16、人數(shù)），或開會(huì)而做不成決議（沒有達(dá)到二分之一或三分之二的法定多數(shù)）時(shí)，政府就應(yīng)當(dāng)強(qiáng)制性地介入管理，就如同在新建住宅小區(qū)在出售給業(yè)主之前，法律規(guī)定必須先由開發(fā)商選聘物業(yè)管理公司、制定業(yè)主臨時(shí)公約，如果業(yè)主開不成業(yè)主大會(huì)或業(yè)主大會(huì)形不成決議，則由開發(fā)商選聘的物業(yè)管理公司繼續(xù)管理，老城區(qū)的物業(yè)管理，政府應(yīng)當(dāng)預(yù)先制定業(yè)主臨時(shí)公約、預(yù)先招標(biāo)物業(yè)管理公司提供給業(yè)主選擇，如果業(yè)主放棄選擇或選擇不成則視為業(yè)主認(rèn)可政府的選擇（當(dāng)然，也可以采取事后的模式，在業(yè)主開不成業(yè)主大會(huì)或業(yè)主大會(huì)形不成決議時(shí)政府才介入）。凡有可能，決策應(yīng)當(dāng)交給業(yè)主，只有在其他一切辦法都證明確實(shí)不能發(fā)揮作用的情況下，才有必要采用政府干預(yù)這種次

17、佳的辦法。5.政府應(yīng)當(dāng)制定老城區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施辦法或?qū)嵤┘?xì)則雖然物業(yè)管理已經(jīng)有了全國(guó)性的法規(guī)物業(yè)管理?xiàng)l例，但物業(yè)管理?xiàng)l例主要針對(duì)的是新建小區(qū)，對(duì)老城區(qū)如何實(shí)施物業(yè)管理關(guān)注不多，致使老城區(qū)的物業(yè)管理在很大程度上存在法律空白；物業(yè)管理?xiàng)l例主要是原則性的規(guī)定，對(duì)老城區(qū)建立物業(yè)管理具有指導(dǎo)意義，但對(duì)老城區(qū)如何推行物業(yè)管理缺乏具體操作的程序與步驟規(guī)定；同時(shí)，物業(yè)管理?xiàng)l例針對(duì)的是全國(guó)性的普遍情況，而不同城市的老城區(qū)各有各的特殊情況，因此，政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地老城區(qū)的特點(diǎn)，以物業(yè)管理?xiàng)l例為指導(dǎo)，制定適合于本地區(qū)的、可操作性強(qiáng)的物業(yè)管理實(shí)施辦法或?qū)嵤┘?xì)則，從而以法律手段在老城區(qū)推進(jìn)物業(yè)管理。6.政府應(yīng)當(dāng)指定居民委

18、員會(huì)全程跟進(jìn)老城區(qū)的物業(yè)管理老城區(qū)建立與完善物業(yè)管理制度將是一個(gè)長(zhǎng)期的艱巨的過程，在這個(gè)過程中，制度運(yùn)行可能會(huì)有偏差、沖突可能無法避免。政府是社會(huì)公共利益的監(jiān)護(hù)人，應(yīng)當(dāng)糾正制度運(yùn)行的差錯(cuò)，預(yù)防未發(fā)生的沖突，并解決已發(fā)生的沖突，為此，政府應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注老城區(qū)的物業(yè)管理，時(shí)時(shí)跟進(jìn)老城區(qū)的物業(yè)管理。政府由于其機(jī)構(gòu)所限，不能因?yàn)槔铣菂^(qū)的物業(yè)管理而單設(shè)一個(gè)對(duì)口機(jī)構(gòu)，選擇一個(gè)已存的合適的部門負(fù)責(zé)老城區(qū)的物業(yè)管理將是一個(gè)良好的制度安排。長(zhǎng)期以來，我國(guó)城市社區(qū)中的自治組織主要是居民委員會(huì)，1954年，全國(guó)人大常委會(huì)通過了城市居民委員會(huì)組織條例，使作為地域性社會(huì)群體自治組織的居民委員會(huì)有了明確的性質(zhì)，1982年通

19、過的憲法首次以國(guó)家根本大法的形式確認(rèn)了這一性質(zhì)。居民委員會(huì)由于扎根基層，便于指導(dǎo)、幫助、監(jiān)督老城區(qū)的物業(yè)管理，政府應(yīng)當(dāng)明確居民委員會(huì)的主要職責(zé)就是協(xié)助政府有關(guān)部門實(shí)施其在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的職責(zé)，共同推進(jìn)社區(qū)建設(shè)。居民委員會(huì)在我國(guó)城市工作中已經(jīng)具備了良好的基礎(chǔ)，可以憑借自身的優(yōu)勢(shì)，指導(dǎo)、幫助、監(jiān)督老城區(qū)的物業(yè)管理，推動(dòng)老城區(qū)物業(yè)管理的健康發(fā)展。三、老城區(qū)的物業(yè)管理：業(yè)主自治老城區(qū)物業(yè)管理事關(guān)老城區(qū)業(yè)主的切身利益，誰最清楚業(yè)主的利益所在，只有業(yè)主自己最清楚自身利益所在，因此，老城區(qū)的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)是業(yè)主的自治管理。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，業(yè)主被假定為理性人與經(jīng)濟(jì)人，而理性人與經(jīng)濟(jì)人是在一系列約束條件下追求效用最大

20、化的活動(dòng)主體。物業(yè)與業(yè)主利害攸關(guān)，業(yè)主最清楚自身利益所在，所以可以對(duì)自己的物業(yè)進(jìn)行有效的管理。但當(dāng)業(yè)主因共居一地而形成共同體或社區(qū)時(shí)，其對(duì)私人效用最大化的追求就要受到他人利益的限制，這種相互限制作用形成了共同體或社區(qū)的共同利益。物業(yè)管理的目的就是追求全體業(yè)主共同利益的最大化。共同利益的表達(dá)通常采取公共選擇的方式，它要求合作的集體決策，即由全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，通過投票程序決定物業(yè)管理重大事項(xiàng)。然而，事無巨細(xì)都訴諸業(yè)主的投票是不經(jīng)濟(jì)的，于是，就由業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)選舉代表組成業(yè)主委員會(huì)，作為全體業(yè)主的代表和業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)執(zhí)行和實(shí)施業(yè)務(wù)大會(huì)的決議。因此，物業(yè)管理中的業(yè)主自治管理并不是業(yè)主“各

21、人自掃門前雪”，而是業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)實(shí)現(xiàn)自我管理。業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)以及業(yè)主委員會(huì)實(shí)行自治管理，因此，應(yīng)當(dāng)明確業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)三者之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，有權(quán)決定物業(yè)管理中的一切重大事項(xiàng)，其依法作出的決議對(duì)全體業(yè)主具有約束力。作為最高權(quán)力機(jī)構(gòu)的業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)包括：（1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（4）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；（5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)

22、章制度；（6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。作為業(yè)主大會(huì)的成員，業(yè)主享有的權(quán)利包括：（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；（2）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（3）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；（4）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；（5）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；（6）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（7）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（8）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用；（10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

23、而業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)包括：（1）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（3）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（4）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（5）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)包括：（1）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（3）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；（5）業(yè)主大

24、會(huì)賦予的其他職責(zé)。業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，以投票的方式?jīng)Q定物業(yè)管理事項(xiàng)，如何確定業(yè)主的投票權(quán)，關(guān)系到業(yè)主的切身利益。物業(yè)管理?xiàng)l例將投票權(quán)確定的具體辦法授權(quán)給省、自治區(qū)、直轄市決定，廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例第九條規(guī)定：“業(yè)主的投票權(quán)，住宅按每戶計(jì)算表決權(quán)；工業(yè)廠房、商業(yè)用房按物業(yè)建筑面積計(jì)算表決權(quán)。”參考國(guó)外立法，主要依據(jù)以下三個(gè)原則確定業(yè)主表決權(quán)：一是人頭數(shù)原則，無論業(yè)主擁有物業(yè)面積多少，每位業(yè)主都只有一票投票權(quán)，德國(guó)、瑞士是典型；二是物件數(shù)原則，業(yè)主表決權(quán)的大小依據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)面積的大小確定，新加坡、日本為典型，但又略有不同，新加坡按專有部分地板之總面積大小而劃分為4個(gè)檔次以確定表決權(quán)的大小，日本則以業(yè)

25、主擁有的專有部分室內(nèi)面積的比例確定表決權(quán)；三是價(jià)值原則，業(yè)主表決權(quán)依業(yè)主物業(yè)價(jià)值與全部建筑物價(jià)值之比來予以確定，物業(yè)價(jià)值越高，表決權(quán)越大，法國(guó)為典型。投票權(quán)的確定，首先應(yīng)當(dāng)考慮如何激勵(lì)業(yè)主投好票。投票權(quán)為什么只賦予業(yè)主，因?yàn)橹挥袠I(yè)主才有適當(dāng)?shù)募?lì)去做相應(yīng)的決定，適當(dāng)?shù)募?lì)來自于業(yè)主所擁有的物業(yè)價(jià)值與物業(yè)管理息息相關(guān)，利益大則激勵(lì)大，反之亦然。其次應(yīng)當(dāng)考慮可操作性。投票權(quán)的確定標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)簡(jiǎn)單明確，易于操作。最后應(yīng)當(dāng)考慮社會(huì)公共政策。物業(yè)管理如欲追求民主價(jià)值就應(yīng)當(dāng)人人平等，不能因?yàn)槿酥獾钠渌蛩囟胁煌?。價(jià)值原則激勵(lì)最強(qiáng)，但物業(yè)價(jià)值變化不定，難以操作；人頭數(shù)原則最能貫徹民主原則，但激勵(lì)最弱；惟獨(dú)物

26、件數(shù)原則能夠兼顧二者，以利益份額的大小來加強(qiáng)激勵(lì)，以數(shù)量上的平等來顧及民主原則，同時(shí)可操作性強(qiáng)，因此，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)面積來確定投票表決權(quán)的大小。但為防范制度運(yùn)行出現(xiàn)的偏差，防止出現(xiàn)以業(yè)主大會(huì)之名侵害部分業(yè)主利益的現(xiàn)象，法律應(yīng)當(dāng)制定相應(yīng)的救濟(jì)措施：當(dāng)業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會(huì)侵犯其合法權(quán)益時(shí)，可以向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申訴或者向人民法院起訴，當(dāng)然，業(yè)主如果不服區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的決定還可以向人民法院起訴，以貫徹司法最終救濟(jì)原則。四、老城區(qū)的物業(yè)管理：專業(yè)管理老城區(qū)的物業(yè)管理具體由誰來管，關(guān)鍵要看物業(yè)管理是管什么，誰能夠勝任管理。物業(yè)管理所涉及的工作主要如下：（一）房屋維

27、修及設(shè)備管理物業(yè)是指建成并投入使用各類房屋及其配套設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。因此，物業(yè)管理最基本的就是房屋維修與設(shè)備管理。房屋維修指的是房屋自建成到報(bào)廢整個(gè)使用過程中的養(yǎng)護(hù)、修繕和改建，其目的在于修復(fù)由自然因素、人為因素所造成的房屋損壞，延長(zhǎng)房屋的使用年限，保證房屋正常地發(fā)揮其使用功能，使房屋能夠保值、增值；設(shè)備是房屋建筑的有機(jī)組成部分，其管理工作更為復(fù)雜，不僅要掌握各類設(shè)備的基本情況，而且還要能夠維護(hù)各類設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)、保障設(shè)備的有計(jì)劃更新、擴(kuò)建和改造裝修等服務(wù)。（二）安全管理物業(yè)安全管理是指物業(yè)管理人采取各種措施、手段，保證業(yè)主和使用人的人身、財(cái)產(chǎn)安全，維持正常的生活秩序的一種管理行為，通常包括治

28、安管理、消防管理和車輛管理。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們?cè)谏嫘枨蟮玫綕M足以后，越來越重視安全問題。物業(yè)安全管理作為一項(xiàng)職業(yè)性的服務(wù)，是介于公安機(jī)關(guān)職責(zé)和社會(huì)自我防范之間的一種專業(yè)安全保衛(wèi)工作，某一物業(yè)區(qū)域安全管理的好壞，直接影響到整個(gè)城市的治安狀況。（三）環(huán)境管理良好的物業(yè)環(huán)境是城市文明的窗口。環(huán)境是指圍繞著人群、直接或間接影響人類生存和發(fā)展的各種因素的總和。環(huán)境一般是指自然環(huán)境，但在廣泛意義上，它還包括了人文環(huán)境。某個(gè)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)環(huán)境，是城市環(huán)境的一部分。物業(yè)環(huán)境是一個(gè)復(fù)合、交叉的統(tǒng)一體，它是室內(nèi)環(huán)境與室外環(huán)境的統(tǒng)一，自然環(huán)境與社會(huì)環(huán)境的統(tǒng)一。良好的物業(yè)環(huán)境是業(yè)主生活質(zhì)量的標(biāo)志，也是社會(huì)文明的

29、體現(xiàn)。物業(yè)環(huán)境管理由污染防治、保潔管理和綠化管理三部分組成，通常情況下，污染防治不是某一個(gè)物業(yè)區(qū)域可以承擔(dān)的，因此環(huán)境管理主要是指后兩者。（四）特約性服務(wù)與兼營(yíng)性服務(wù)特約性服務(wù)，指的是當(dāng)業(yè)主因?yàn)榻】怠r(shí)間、知識(shí)、信息、能力等諸多不便，在學(xué)習(xí)、工作或生活上產(chǎn)生各種矛盾，自己難以自行解決時(shí)，物業(yè)管理公司為滿足個(gè)別業(yè)主的需求，創(chuàng)造條件，受委托提供的相應(yīng)服務(wù)。兼營(yíng)性服務(wù)，指的是物業(yè)管理公司遵照“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、以業(yè)養(yǎng)業(yè)”的原則，根據(jù)客觀需要和實(shí)際條件，統(tǒng)籌安排的多種經(jīng)營(yíng)與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的項(xiàng)目。與特約性服務(wù)不同的是，物業(yè)管理公司開展兼營(yíng)性服務(wù)時(shí)，通常先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目，并將服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公之于眾，當(dāng)業(yè)主

30、需要某種服務(wù)時(shí)可自行選擇。兼營(yíng)性服務(wù)主要包括代訂報(bào)刊雜志、代理物業(yè)租售、代訂機(jī)票、代辦旅游手續(xù)、代為接送客人、代訂蒸餾水、家政服務(wù)、代訂出租車、室內(nèi)園藝設(shè)計(jì)、洗車服務(wù)、介紹保姆、代收代付公用事業(yè)費(fèi)、送餐服務(wù)、臨時(shí)代管小件物品、商務(wù)服務(wù)等。由于物業(yè)管理并非簡(jiǎn)單的清潔衛(wèi)生工作，其針對(duì)物業(yè)及其附屬設(shè)施、場(chǎng)所提供維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化、保安、車輛、消防等方面的管理與服務(wù)，具有很強(qiáng)的綜合性、系統(tǒng)性與技術(shù)性。特別是老城區(qū)，往往存在房屋質(zhì)量參差不齊，配套設(shè)施不齊全，由于以前老城區(qū)實(shí)行的是低租福利制的管理模式，使得舊城區(qū)的房屋和基礎(chǔ)設(shè)施得不到維修和保養(yǎng)，造成失修失養(yǎng)，致使設(shè)備陳舊、老化。同時(shí)，舊城區(qū)的基礎(chǔ)管理

31、工作往往薄弱，房屋圖紙、資料不完善，甚至缺失嚴(yán)重，管理制度往往不健全，物業(yè)管理較之于新建小區(qū)難度更大。如此情形，非專業(yè)性的物業(yè)管理公司不能勝任。物業(yè)管理?xiàng)l例第2條規(guī)定：本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。所以，物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)由業(yè)主選聘專業(yè)性物業(yè)管理公司實(shí)行專業(yè)化管理。誠(chéng)然，物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展，與居民住房問題解決后的住宅管理相聯(lián)系，并與社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及居民的消費(fèi)觀念、消費(fèi)能力、消費(fèi)層次及消費(fèi)追求密不可分，各國(guó)各地區(qū)的物業(yè)管理的構(gòu)建，不可能只是一個(gè)模

32、式，也都沒有一定常規(guī)，如我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，物業(yè)管理除由專業(yè)化的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)外，還實(shí)行業(yè)主自營(yíng)式管理。所謂業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理，就是住宅小區(qū)的物業(yè)管理由樓房業(yè)主自己負(fù)責(zé)管理。業(yè)主自己選出一個(gè)比較精干的管理委員會(huì)，全權(quán)負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)庭院、各種公共活動(dòng)場(chǎng)所和臨街配套建筑物的管理。管理委員會(huì)的委員一般任期一年，每月開會(huì)一次，討論決定社區(qū)物業(yè)管理的重大問題；其物業(yè)管理隊(duì)伍非常精干，專職人員只有兩位，一位是干事，另一位是守門員兼監(jiān)控員，另外有少量的臨時(shí)工，如保潔員、修班工等，由干事根據(jù)需要聘請(qǐng)，他們的工資從出租房屋收取的管理費(fèi)中支出。業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理最大的特點(diǎn)是可以從出租的房屋中收取管理費(fèi)，所收的管理費(fèi)足以應(yīng)

33、付各種公共開支，無需再向業(yè)主收取費(fèi)用，從而減輕了他們的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。此外，臺(tái)灣地區(qū)的社區(qū)均實(shí)行住戶公約制度，所有住戶都要愛護(hù)房屋及設(shè)施，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生，如有人違反了公約，就會(huì)受到本樓其他住戶的譴責(zé)，甚至可以援用“惡鄰條款”強(qiáng)制其退出社區(qū)，這就為搞好業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理創(chuàng)造了有利條件。加之物業(yè)管理工作人員敬業(yè)，設(shè)備先進(jìn)，所以管理成本不算高，但效率很高。老城區(qū)的物業(yè)管理應(yīng)本著“便民、利民、為民”的原則，具體可根據(jù)業(yè)主自治自律意識(shí)、物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模、配套設(shè)施設(shè)備的完善程度、居民對(duì)物業(yè)管理消費(fèi)的接受能力、管理成本等因素選擇實(shí)施簡(jiǎn)易社區(qū)物業(yè)服務(wù)或?qū)I(yè)化的物業(yè)管理。實(shí)施簡(jiǎn)易社區(qū)物業(yè)服務(wù)的小區(qū)待條件成熟，可以逐步過渡為社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化的物業(yè)管理。1.簡(jiǎn)易社區(qū)物業(yè)服務(wù)?？捎缮鐓^(qū)居民委員會(huì)負(fù)責(zé)組織實(shí)施，可通過組織小區(qū)內(nèi)失業(yè)下崗人員、領(lǐng)取社會(huì)低保和離退休人員組建社區(qū)服務(wù)組織或委托專業(yè)服務(wù)企業(yè)等多種形式。服務(wù)內(nèi)容以公共秩序的安全防范、環(huán)境衛(wèi)生保潔為主，服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)物價(jià)部門按照福利原則予以核定，對(duì)部分低收入家庭，經(jīng)街道批準(zhǔn)，實(shí)行部分免費(fèi)優(yōu)惠。其資金的主要來源有：（1）業(yè)主、使用人交納的服務(wù)費(fèi)；（2）利用公用場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)所得的收益。資金應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ茫糜谏鐓^(qū)物業(yè)服務(wù)，盈余部分可用于公用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修。資金管理工作可以參照社?；鸬哪Ｊ?，交由專業(yè)機(jī)構(gòu)委托