房地產(chǎn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃方案

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃方案東方銀座營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃方案文檔編號(hào)DocumentIDDFYZMP- -001版本Version中文項(xiàng)目名稱(chēng)Project泉州東方銀座Name執(zhí)行人員Exec.版權(quán)信息Copyright奧維策劃公司最近更新Last Update10月12日星期五相關(guān)文檔RelatedDocument備注Memo此文檔從市場(chǎng)、客戶(hù)等客觀的角度出發(fā)點(diǎn)說(shuō)明東方銀座 營(yíng)銷(xiāo)方案，作為市場(chǎng)研究、銷(xiāo) 售、宣傳等相關(guān)工作的依 據(jù)。市場(chǎng)現(xiàn)狀分析1、大市場(chǎng)走勢(shì)分析文檔僅供參考中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈穩(wěn)中有升的狀況及走勢(shì)。無(wú)論是業(yè)內(nèi)人士還是消費(fèi)者都逐漸成熟，一個(gè)概念、一個(gè)點(diǎn)子已經(jīng)難以打動(dòng)人心。消費(fèi)者越來(lái)越注重產(chǎn)品的本質(zhì)和實(shí)

2、實(shí)在在的東西。中房指數(shù)報(bào)告分析認(rèn)為，當(dāng)前購(gòu)房者的經(jīng)驗(yàn)越來(lái)越多，日趨理性；高檔物業(yè)的購(gòu)房者是第二次、第三次購(gòu)房。欲創(chuàng)造房地產(chǎn)市場(chǎng)中異軍突起的奇跡 ，將本案銷(xiāo)售帶入佳境，沒(méi)有好的、針對(duì)市場(chǎng)的、行之有效的產(chǎn)品規(guī)劃支持 ，恐難以實(shí)現(xiàn)。產(chǎn)品規(guī)劃上的新賣(mài)點(diǎn)不斷涌現(xiàn)，智能化樓盤(pán)、環(huán)保樓盤(pán)、花園式樓盤(pán)、產(chǎn)業(yè)樓盤(pán)、奧運(yùn)樓盤(pán)等。特別是產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)的異軍興起，例如房地產(chǎn)和教育、體育聯(lián)姻，取得了良好的市場(chǎng)效果。2、區(qū)域市場(chǎng)走勢(shì)分析(1)價(jià)格穩(wěn)中有升泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況上半年不溫不火，下半年隨著市場(chǎng)投放量的放大，市場(chǎng)呈供過(guò)于求，導(dǎo)致大量客戶(hù)加入持幣觀望的隊(duì)伍 ，可是在價(jià)格上整 體呈"穩(wěn)中有升”的局面，截止 上半年

3、，泉州住宅均價(jià)在2111元/M2,比去 年同期增長(zhǎng)100元/M2左右。(2)大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)激烈以“中遠(yuǎn)名城""豐盛假日城堡"“世紀(jì)巨星"“冠亞花園”為代表的樓盤(pán)，成為 的強(qiáng)勢(shì)樓盤(pán)，隨著各樓盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期的到來(lái)，以上四個(gè)樓盤(pán)將和 本案在泉州市場(chǎng)范圍內(nèi)形成直接的競(jìng)爭(zhēng)，再加上小區(qū)域(以本案為中心500米距離)的競(jìng)爭(zhēng)，本案所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度空前激烈。(3)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)多樣化產(chǎn)品規(guī)劃的重要性逐漸加強(qiáng)單純的概念炒作已不切合市場(chǎng)消費(fèi)者逐漸轉(zhuǎn)型為理性消費(fèi)二、本案現(xiàn)狀分析1、優(yōu)勢(shì)分析地處交通要道，地段優(yōu)勢(shì)明顯。外部商業(yè)配套和生活配套齊全，特別是生活配套。消費(fèi)者逐漸轉(zhuǎn)型為理性消費(fèi)。工

4、程進(jìn)度為小高層最佳銷(xiāo)售時(shí)期 ，即期房轉(zhuǎn)入準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)期。內(nèi)部配套、綠化率、外立面、智能化配套、會(huì)所等方面規(guī)劃合 理。2、劣勢(shì)分析不同時(shí)期不同的包裝方式，造成項(xiàng)目識(shí)別系統(tǒng)較混亂。工程進(jìn)度由于工期等方面的因素 ，項(xiàng)目市場(chǎng)口碑不佳。開(kāi)盤(pán)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，失去市場(chǎng)新鮮度。戶(hù)型銷(xiāo)售已經(jīng)失控。從個(gè)案開(kāi)盤(pán)以來(lái)，經(jīng)歷開(kāi)發(fā)商自行銷(xiāo)售、不同房地產(chǎn)代理公司代理銷(xiāo)售的過(guò)程，參差不齊的銷(xiāo)售水平、服務(wù)態(tài)度，對(duì)外承諾的口徑不一,以及對(duì)本案不同的理解所采用的市場(chǎng)推廣廣告方式，造成了嚴(yán)重的市場(chǎng)負(fù)面影響，且客戶(hù)資料損失嚴(yán)重。三、本案市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析1、進(jìn)入黃金購(gòu)房期。2、上半年的購(gòu)買(mǎi)力沉淀，有大量潛在客戶(hù)。3、現(xiàn)階段的工程進(jìn)度有利于提升客戶(hù)對(duì)本案的信心。四、本案總體定位分析決策1、總體定位：泉州中高檔次樓盤(pán)。2、表現(xiàn)：樓盤(pán)規(guī)模、內(nèi)外配套、地段三個(gè)方面。3、核心競(jìng)爭(zhēng)力：小區(qū)內(nèi)配套（會(huì)所、綠化、中庭、主題廣場(chǎng)）。五、本案主力目標(biāo)客戶(hù)群預(yù)想定位及分析本案的樓盤(pán)規(guī)模、內(nèi)外配套、地段、價(jià)格決定了其主力客戶(hù)群為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)群體，有如下特征：1、豐富