房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算業(yè) 務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要業(yè)務(wù)房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)可將土地和 房屋合在一起開發(fā)，也可將土地和房屋分開開發(fā)。房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，它既是 房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)者。進(jìn)行 的主要業(yè)務(wù)有：1 . 土地的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)。企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其 他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后 作為商品作價(jià)出售，還可以開展土地出租業(yè)務(wù)。2 .房屋的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)。房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的經(jīng)營(yíng)指房屋的銷售與 出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開 發(fā)

2、完成后，可作為商品作價(jià)出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房 屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和 代建房等。3 .城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。4 .代建工程的開發(fā)。代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為 開發(fā)的工程。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與施工企業(yè)不同。其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：1 .開發(fā)經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃性.企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施 都應(yīng)嚴(yán)格控制在國(guó)家計(jì)劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、 設(shè)計(jì)、施工、配套、管理 六統(tǒng)一 ”原則和企業(yè)的建設(shè)計(jì) 劃、銷售計(jì)劃進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)。2 .開發(fā)產(chǎn)品的商品性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進(jìn)入市場(chǎng)，按

3、照 供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格作價(jià)轉(zhuǎn)讓或銷 售。三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用估算經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險(xiǎn)大，在項(xiàng)目的規(guī)劃階段， 必須對(duì)項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作 出經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、投資決策。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn) 過程，因而其投資估算與成本費(fèi)用估算不可截然分開， 應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算的范 圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價(jià)、 管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及開發(fā)期間的稅費(fèi)等全 部投資。對(duì)于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用.由開 發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。四.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)成本（一）開發(fā)成本共有八項(xiàng)：1

4、 . 土地使用權(quán)出讓金。國(guó)家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有 償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估 算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出 讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到； 也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級(jí)、用途、容積率、 使用年限等因素修正得到。2 . 土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。（1） 土地征用費(fèi)。國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主 要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分 攤、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管 理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)

5、的估算可參照國(guó)家和地方有關(guān) 規(guī)定進(jìn)行。（2）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家和 地方政府可以依據(jù)法定程序，將國(guó)有儲(chǔ)備土地或已由企、 事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其 他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給 以補(bǔ)償。它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆 遷補(bǔ)償費(fèi)3 .前期工程費(fèi)。前期工程費(fèi)主要包括：(1)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。一般可 以按項(xiàng)目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計(jì) 費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù)所 需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。(2)三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建 筑物、構(gòu)

6、筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)和通水、通電、通 路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān) 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。4 .建安工程費(fèi)。它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括 建筑工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程 費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、?防、 防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可 行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指 標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類 似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。5 .基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、 綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用 單位指標(biāo)估算法來計(jì)算。6

7、.公共配套設(shè)施費(fèi)。它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā) 生的支出。其估算可參照 建安工程費(fèi)”的估算方法。 7.不可預(yù)見費(fèi)。它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度 和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述16項(xiàng)之和為基數(shù)，按3 % 5 %計(jì)算。8.開發(fā)期間稅費(fèi)。開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開 發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收 的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。 (二)開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售 費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。1 .管理費(fèi)用?？砂错?xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前1 6項(xiàng)之和為基數(shù)

8、，按3% 左右計(jì)算。2 .銷售費(fèi)用。它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以 及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括 以下三項(xiàng)：(1)廣告宣傳費(fèi)。約為銷售收人的2% 3%;(2)銷售代理費(fèi)。約為銷售收入的1 . 5% 2%;(3)其他銷售費(fèi)用。約為銷售收入的0. 5% 1 %。以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占銷售收入的 4%6%。3 .財(cái)務(wù)費(fèi)用。它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主 要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用（如匯兌損失等）。（三）投資與成本費(fèi)用估算結(jié)果的匯總為了便于對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)支出進(jìn)行分析和比較， 常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出，格式略。五.詳述房地產(chǎn)開發(fā)成本一、土地開發(fā)成

9、本構(gòu)成1、土地征用及拆遷費(fèi)新區(qū)開發(fā)含對(duì)土地所有者的安置 資、樹木青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地附加物補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi) 及遷墳、魚塘。養(yǎng)殖場(chǎng)的拆遷賠償費(fèi)等。舊城區(qū)開發(fā)含 動(dòng)遷戶臨時(shí)安置的安置費(fèi)、自行安置的補(bǔ)助費(fèi)、私房征 購費(fèi)等。2、土地購置費(fèi)雙方在土地交易中發(fā)生的價(jià)款。3、出讓金 國(guó)家收取的款項(xiàng)。包括市國(guó)土資源局收取的 和國(guó)家收取的兩部分。4、七通一平費(fèi) 指開發(fā)區(qū)內(nèi)的市政工程建設(shè)費(fèi)，包括開 發(fā)區(qū)內(nèi)的供水、供電、排洪、排污、供氣、通訊及道路 建設(shè)費(fèi)用，這些費(fèi)用按開發(fā)單位價(jià)目成本總額包括以下 幾種，歸集并計(jì)算出單項(xiàng)總造價(jià)后，按土地開發(fā)受益面 積平攤到土地開發(fā)成本中去。場(chǎng)地平整勘察設(shè)計(jì)臨時(shí)設(shè)施樁基工 程土建安裝

10、管理費(fèi) 七通一平費(fèi)用單獨(dú)施工、計(jì)算時(shí)計(jì)入。 利息 七通一平費(fèi)用單獨(dú)施工、計(jì)算時(shí)計(jì)入。5、耕地占用稅6、耕地開墾費(fèi)7、征地管理費(fèi)指為組織與管理土地開發(fā)工程而支付的 各種費(fèi)用。包括管理人員工資、生產(chǎn)工人輔助工資、工 資附加費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、職工教育費(fèi)、固定資產(chǎn)使 用費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)、勞保技安費(fèi)等。8、占耕地教育附加費(fèi)9、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)10、南水北調(diào)費(fèi)11、新菜田開發(fā)基金12、出讓金業(yè)務(wù)費(fèi)13、契稅14、利息 目前國(guó)內(nèi)外銀行提供貸款均是以復(fù)利法計(jì)算 利息的。所以開發(fā)工程的貸款利息，應(yīng)以復(fù)利計(jì)息計(jì)人 成本。二、建筑及安裝工程費(fèi)1、建筑及安裝工程費(fèi) 指新建全部建筑物、構(gòu)筑物的施 工及設(shè)備購置費(fèi)用

11、。主要包括：人工費(fèi)直接從事建筑安裝工程施工的工人和在現(xiàn)場(chǎng) 為建筑安裝工程施工操作服務(wù)的輔助工人的基本工 資。材料費(fèi)工程施工所耗用的并構(gòu)成工程實(shí)體的主要材 料、其它材料、結(jié)構(gòu)物及零件的成本，以及周轉(zhuǎn)材料的 攤銷費(fèi)。機(jī)械使用費(fèi)工程施工過程中使用的機(jī)械動(dòng)力設(shè)備發(fā) 生的費(fèi)用。包括折舊費(fèi)、大修費(fèi)、附屬工具費(fèi)。動(dòng)力及 燃料費(fèi)等。施工管理費(fèi)為組織和管理工程施工和為施工服務(wù)而 支付的各種費(fèi)用。主要包括：- 工作人員工資-工資附加費(fèi)-辦公費(fèi)-差旅費(fèi)-檢驗(yàn) 試驗(yàn)費(fèi)設(shè)備購置及安裝費(fèi)包括各種設(shè)備的購置及安裝費(fèi)。- 供熱及換熱站- 供電設(shè)備、安裝（外接及配電室、配電箱費(fèi)用）- 電梯2、小區(qū)內(nèi)公共服務(wù)及建設(shè)費(fèi)指按規(guī)劃要求

12、興建中小學(xué)校、幼兒園 健身設(shè)施或用房 醫(yī)院派 出所環(huán)境衛(wèi)生用房物業(yè)管理用房（保安監(jiān)控室） 居委會(huì)商店停車場(chǎng)（洗車場(chǎng)） 其他服務(wù)設(shè)施3、小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施配套工程建設(shè)費(fèi)（單指工程施工費(fèi)用）道路停車場(chǎng)地面硬化圍墻排水、排污管道供水管道、二次加壓 監(jiān)控系統(tǒng) 供電線路、路燈 寬帶及機(jī)房 有線電視 通訊 線路 供熱管道及換熱站 園林、綠化三、基礎(chǔ)工程費(fèi)（主體工程基礎(chǔ)費(fèi)用）四、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)1、渣土費(fèi)2、人防費(fèi)3、中學(xué)增建費(fèi)4、城市基礎(chǔ)設(shè)施 配套費(fèi)5、舊城改造費(fèi)6、公建地費(fèi)7、墻改費(fèi)8、便道占用費(fèi)9、環(huán)境保護(hù)監(jiān)察費(fèi)10、城市綠化費(fèi)五、前后期費(fèi)用1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2、監(jiān)理費(fèi)3、招標(biāo)費(fèi)4、質(zhì)檢費(fèi)5、 測(cè)量、放線費(fèi)

13、6、價(jià)格評(píng)估費(fèi)7、綜合開發(fā)管理費(fèi)8、房屋所有權(quán)登記 費(fèi)9、房屋所有權(quán)登記工本費(fèi)10、物業(yè)前期費(fèi)11、散裝 水泥限袋費(fèi)12、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)13、工程造價(jià)管理費(fèi)14、安全監(jiān) 督費(fèi)15、勞動(dòng)定額測(cè)定費(fèi)16、外省承包工程管理費(fèi)17、施 工圖紙審查費(fèi)18、預(yù)算費(fèi)19、施工噪音管理費(fèi)20、專家評(píng)審費(fèi)六、預(yù)備費(fèi)1、熱力補(bǔ)貼費(fèi)2、供暖3、煤氣集資4、煤氣施工5、供電6、供水外接7、排污費(fèi)七、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)企業(yè)運(yùn)行項(xiàng)目管理過程中所發(fā)生的費(fèi) 用。1、監(jiān)察審計(jì)費(fèi)2、資質(zhì)年審費(fèi)3、營(yíng)業(yè)執(zhí)照年審費(fèi)4、 治安費(fèi)5、衛(wèi)生費(fèi)6、行業(yè)管理部門培訓(xùn)費(fèi)7、城市交通集資費(fèi)8、報(bào)刊費(fèi) 9、街道管理費(fèi)10、計(jì)劃生育管理費(fèi)11、社會(huì)統(tǒng)籌12、

14、教育基金八、貸款利息 項(xiàng)目貸款或投資款項(xiàng)的計(jì)息，各銀行是以 復(fù)利計(jì)息的。九、不可預(yù)見費(fèi)十、銷售、廣告費(fèi)1、銷售提成費(fèi)用2、廣告費(fèi)3、銷售營(yíng)業(yè)稅十一、各種稅費(fèi)國(guó)家和地方政府征收的投資方向調(diào)節(jié)稅、工商統(tǒng)一稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。十二、總投資額十三、利潤(rùn)額六.會(huì)計(jì)核算本文適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不包括自己建造部分, 純包給施工單位承建。所涉業(yè)務(wù)流程為公司拿地，請(qǐng)?jiān)O(shè) 計(jì)公司設(shè)計(jì)，委托施工單位承建，自己或請(qǐng)代理銷售房 子，結(jié)算，確認(rèn)收入成本，不涉及上市公司所提減值準(zhǔn) 備。(1) 1002 銀行存款.一般的房地產(chǎn)公司都會(huì)涉及到貸款和銀行按揭貸款，這 里面會(huì)涉及到幾種性質(zhì)不同的賬戶，建議把貸款專戶和 銀行按

15、揭賬戶與一般結(jié)算戶分開，設(shè)成三級(jí)明細(xì)1002.01 結(jié)算戶下設(shè)明細(xì)1002.02 貸款專戶一般項(xiàng)目公司只有一個(gè)，如有幾個(gè)則下設(shè)明細(xì)1002.03 按揭保證金戶視情況可設(shè)明細(xì)，同時(shí)一 般情況下，銀行會(huì)要求對(duì)應(yīng)在開一個(gè)一般結(jié)算戶，專門 用于在按揭保證金解凍時(shí)劃入一般結(jié)算戶這樣區(qū)分的目的是因?yàn)榘唇冶ＷC金戶是不能隨便動(dòng) 用的資金，便于統(tǒng)計(jì)公司的可動(dòng)用資金，可動(dòng)用資金這 一概念對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)公司來說還是很重要的，在報(bào)建的 時(shí)候，計(jì)委和建委都會(huì)要銀行開具相應(yīng)的資金證明，這 個(gè)按揭保證金上的錢是不能計(jì)算在內(nèi)的。(2) 1012 其他貨幣資金、1101短期投資、1102 短 期投資跌價(jià)準(zhǔn)備、1121應(yīng)收票據(jù)、1

16、131應(yīng)收股利、 1132應(yīng)收利息這幾個(gè)科目基本上不會(huì)用，投資業(yè)務(wù)核 算不是本文所要討論的內(nèi)容，不再詳述。(3) 1122 應(yīng)收賬款現(xiàn)在都是房子預(yù)售，用預(yù)收賬款或其它應(yīng)付款，一般不 用應(yīng)收賬款，房地產(chǎn)開發(fā)商一般不會(huì)賒銷房子，如果在市場(chǎng)發(fā)生大的困難時(shí)，也有可能用分次付款的方式促銷， 會(huì)形成應(yīng)收賬款(交房，并且結(jié)算以后).(4)1221其它應(yīng)收款注意這個(gè)科目有很多存出 保證金要放在這個(gè)科目，主要 是報(bào)建過程中的一些如墻改基金、散裝水泥保證金、民 工工資保證金，臨時(shí)接電保證金等，各地政府花樣不一 樣，可以詳細(xì)了解一下項(xiàng)目報(bào)建部門及工程部門的人員。這個(gè)科目建議只設(shè)這樣幾個(gè)明細(xì)科目：內(nèi)部個(gè)人借 款、存出

17、保證金、合作單位往來、其它；用個(gè)人、客戶 往來核算實(shí)現(xiàn)對(duì)每個(gè)人、單 位的明細(xì)管理。在開始進(jìn)行 設(shè)置時(shí)設(shè)好，尤其是存出保證金賬戶，在實(shí)際工作中， 報(bào)建部門拿回來的收據(jù)都是一樣的，會(huì)計(jì)尤其是剛?cè)腴T 的會(huì)計(jì)通常無法區(qū)分哪些是直接進(jìn)成本的項(xiàng)目，哪些要 最后退回來的項(xiàng)目，所以要找懂報(bào)建業(yè)務(wù)的同事把這些 項(xiàng)目了解清楚。(5)1231 壞賬準(zhǔn)備，基本不用。(6)1123 預(yù)付賬款基本不用，可能要用的時(shí)候是鋼材和水泥緊俏的時(shí)候， 也不會(huì)很復(fù)雜，最近一年，預(yù)付賬款在稅源比較緊張的 地方，可能會(huì)引起稅務(wù)局的關(guān)注，最好還是收一單發(fā)票 付一筆款。(7)1161 應(yīng)收補(bǔ)貼款、1403 原材料、1411周轉(zhuǎn)材 料、140

18、4材料成本差異、1407商品進(jìn)銷差價(jià)、1408 委托加工物資、1471存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、1511長(zhǎng)期股權(quán) 投資、1402長(zhǎng)期債權(quán)投資、1512長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備、 1521投資性房地產(chǎn)等科目基本上不用。(8) 1243 庫存商品(開發(fā)產(chǎn)品)一般庫存商品只有結(jié)算后從開發(fā)成本中轉(zhuǎn)入，平時(shí)就在開發(fā)成本中，報(bào)表放存貨。(9)1601固定資產(chǎn)、1602 累計(jì)折舊、1606 固定資產(chǎn)清理三科目與其它會(huì)計(jì)核算完全一樣，不再詳述。(10)1603固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、1605 工程物資、1604在建工程、1605在建工程減值準(zhǔn)備、1701 無 形資產(chǎn)、1703無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、1815未確認(rèn)融資 費(fèi)用、1801長(zhǎng)期待攤

19、費(fèi)用、1901待處理財(cái)務(wù)損溢等 科目基本上不用，如要用，與其它無異。(11)2001短期借款：一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的借款期是 24個(gè)月，應(yīng)該核算在 長(zhǎng)期借款里面，房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款取消以后，這 個(gè)科目基本上不用了。(11)2201應(yīng)付票據(jù)：一般不用。(12)2202 應(yīng)付賬款，此科目不要用對(duì)單位的二 級(jí)科目，應(yīng)采用往來核算，建 議分一下單位的類別：如總包單位、分包單位、設(shè)計(jì)單 位等，視具體情況而定，如果項(xiàng)目小的話，就沒有必要， 直接用往來核算，在用 往來核算的時(shí)候，一定要用往來 單位的全稱，方便以后核查，這一點(diǎn)，做會(huì)計(jì)要給予相 當(dāng)?shù)闹匾?。同時(shí)建議所有的付款都走這里走一道，即便 是票款兩清的時(shí)

20、候。即 用下面的分錄：借：應(yīng)付賬款貸：銀行存款借：開發(fā)成本貸：應(yīng)付賬款不要簡(jiǎn)化成借：開發(fā)成本貨：銀行存款這樣可以保證在做財(cái)務(wù)決算時(shí)，與往來單位對(duì)賬可以一 目了然，這一工作應(yīng)該引起相當(dāng)?shù)闹匾?，等到?jīng)Q算時(shí)再 來清理，工作量大得無法想象。(13)2203 預(yù)收賬款現(xiàn)在的銷售模式都是預(yù)售的模式，預(yù)收賬款也要采取往 來客戶核算的模式。如果有很好的銷售控制軟件來控制， 也可以用表代賬的模式。千萬不要相信EXECl表這種電子文件，沒有一個(gè)人能保證在頻繁地操作中不會(huì)出現(xiàn) 錯(cuò)誤，一旦出現(xiàn)，根本沒有辦法追溯，將讓你痛苦不已。 因?yàn)樗鼰o法記錄過程，而財(cái)務(wù)軟件則不同，能夠告訴你 形成最后結(jié)果的過程。在預(yù)收房款的核算中

21、最好把一次 性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分 開來，不至于出現(xiàn)你的老板會(huì)找你要什么數(shù)據(jù)，而你拿不出來的局面。也為你后期項(xiàng)目預(yù)測(cè)回款提供一定的依據(jù)。(14) 2211應(yīng)付職工薪酬、2232應(yīng)付股利與其它 無異。(15)2171 應(yīng)交稅費(fèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有增值稅，在此不表。房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅和所得稅 需要預(yù)繳，這個(gè)各地情況不一樣，具體以主管稅務(wù)部門 的要求為準(zhǔn)，從近幾年來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅情 況在稅款中占有很大的比例，所以在稅款的繳納上可以 與稅務(wù)部門做一定的溝通，具體繳納情況則要看與稅務(wù) 部門的溝通情況了。(16)2241其它應(yīng)付款一般來講，預(yù)收的房屋銷售款應(yīng)在預(yù)收賬款的核算，如果為了會(huì)計(jì)報(bào)表的需要，有可能需要放在此科目。在項(xiàng) 目發(fā)包的過程中，會(huì)要求施工單位交納一定的工程進(jìn)度 質(zhì)量保證金也會(huì)在此科目核算，亦要用往來核 算，建議 先整體規(guī)劃好。二級(jí)明細(xì)設(shè)成存入保證金、合作單位往 來、暫收房款定金等，可根據(jù)項(xiàng)目具體情況來考慮。(17) 2701長(zhǎng)期