房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算的法則

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算的“四五六法則”房地產(chǎn)開發(fā)成本核算簡單來說，就是按照成本項(xiàng)目歸集和分配開發(fā)商品房支出的全部費(fèi)用，計算出開發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過程C今天來為大家梳理房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算的“四五六法則”，化繁為簡，有條不紊，精準(zhǔn)核算！成本分配的“四個方法”（一）占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。（業(yè)態(tài)占地面積分配）2.分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。（先按

2、分期分配，再按業(yè)態(tài)分配）期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。？應(yīng)用：土地成本分配、前期三通一平、水紋地理勘察、測繪、場地通平等成本分配。（二）建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進(jìn)行分配。（按業(yè)態(tài)建筑面積分配）2.分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。（先按分期分配， 再按業(yè)態(tài)分配）（三）直接成本法指按期內(nèi)某一成本對象的直接

3、開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。？應(yīng)用情形：部分業(yè)態(tài)精裝修成本、酒店專屬設(shè)備、玻璃幕墻、專屬電梯。（四）預(yù)算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。？應(yīng)用情形：發(fā)生的利息支出、監(jiān)理費(fèi)支出。企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計量與核算。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以上規(guī)定選擇 其一。成本核算的“五個步驟”第一步 分類成本費(fèi)用 各項(xiàng)支出歸集“開發(fā)成本與期間費(fèi)用”。對當(dāng)期實(shí)

4、際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計量與確認(rèn)。第二步歸集開發(fā)成本各項(xiàng)成本歸集“直接成本、間接成本和共同成本”。對應(yīng)計入成本對象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本， 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。？直接成本：指在項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的可以直接計入各成本對象的成本，如土地成本、建安成本。？間接成本：指 不能準(zhǔn)確直接計入各成本對象的成本，如工程管理費(fèi)、營銷設(shè)施費(fèi)等開發(fā)間接費(fèi)

5、；？共同成本：指各成本對象共同生的不可分割的成本。如多個項(xiàng)目共同建造的設(shè)施。 第三步 結(jié)轉(zhuǎn)完工成本 對本期未完工和尚未 建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。第四步 結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品 當(dāng)期已完工成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品或固定資產(chǎn)”。對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實(shí)際銷售時再予扣除。第五步結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本當(dāng)期已完工成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品或固定資產(chǎn)。對本期已完工

6、成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實(shí)際銷售時再予扣除。成本對象的“六個原則”（一）可否銷售原則開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計稅成本對象進(jìn)行成本核 算；不能 對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再 將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。公配設(shè)施成本分?jǐn)偅簩τ诓豢墒鄣墓才涮自O(shè)施（物業(yè)用房等），應(yīng)先單獨(dú)作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肟墒鄣某杀緦ο螅ǘ?/p>

7、）分類歸集原則對同一開發(fā)地點(diǎn)、 竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個成本對象 進(jìn)行核算?！痉制诤怂悖阂黄?、二期】 （三）功能區(qū)分原則。 開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對獨(dú)立，且具有不同使用功能時，可以作為獨(dú)立的成本對象進(jìn)行核算?！救纾浩胀ㄗ≌?、會所、幼兒園、地下車位等】（四）定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的,應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核算。?毛坯房與精裝房（精裝房比毛坯房貴）？ 商鋪與住宅（13層商鋪，4層以上住宅，價格差異較大）？商品房與安置房、人才房（安置房、人才房價格比較便宜）（五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算?！咎舾邔樱瑢痈?米；非挑高層，層高 3米】（六）權(quán)益區(qū)