整理地產(chǎn)商的設(shè)計管理崗

1、設(shè)計是房地產(chǎn)企業(yè)的核心之一，尤其是由以往的資源競爭轉(zhuǎn)向能力競爭的未來房地產(chǎn)市場，設(shè)計管理能力顯得尤為重要。 設(shè)計重要，理由很簡單，一方面設(shè)計直接決定了公司產(chǎn)品是否 符合消費者的要求，也就決定了產(chǎn)品可以為公司帶來的收入，另一方面設(shè)計決定了公司產(chǎn)品70%以上的成本支出（建安成本），二者相減也就決定了公司產(chǎn)品開發(fā)的成敗。那么怎樣才 能以最經(jīng)濟的成本建造出最符合客戶需求的產(chǎn)品？結(jié)合在業(yè)內(nèi)的經(jīng)驗，筆者以為關(guān)鍵是抓住設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計過程控制、設(shè)計成果評審和設(shè)計變更控制這四個環(huán)節(jié)。設(shè)計任務(wù)書設(shè)計任務(wù)書是設(shè)計的輸入，要想有好的設(shè)計輸出，充分的設(shè)計輸入是起點。方案設(shè)計階段， 設(shè)計任務(wù)書的輸入主要應(yīng)包括公司最高領(lǐng)

2、導(dǎo)層的規(guī)劃意見、營銷部門提供的產(chǎn)品定位、物業(yè)公司和客服部門提供的客戶建議、開發(fā)部門提供的政府征詢意見、預(yù)算部門提出的初步成本建議以及項目現(xiàn)場管理部門提供的勘測報告等；初步設(shè)計和施工圖設(shè)計階段，設(shè)計任務(wù)書的輸入則主要應(yīng)包括前面的設(shè)計成果、報批過程中獲知的反饋意見、預(yù)算部門提供的細化成本要求以及項目現(xiàn)場管理部門提供的配套設(shè)備的設(shè)計要求等。設(shè)計在設(shè)計的各個階段， 設(shè)計任務(wù)書輸入的重點不太一樣，前者的重心在于政府規(guī)劃、產(chǎn)品定位、領(lǐng)導(dǎo)意圖，而后者的重心則在于報批反饋意見、成本要求。由于后續(xù)參與設(shè)計成果評審的部門基本與提供設(shè)計輸入建 議的部門一致，因此若此環(huán)節(jié)將某個部門省略， 那么后續(xù)的設(shè)計評審也將缺乏針

3、對性的效果。 一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)能意識到該環(huán)節(jié)的重要性，但總是由于這樣或那樣的原因?qū)е略O(shè)計輸入不夠充分或設(shè)計輸入質(zhì)量不高，總結(jié)下來，主要有以下幾點：時間緊張。目前有不少房地產(chǎn)企業(yè)，為了圖快，為了趕一個好的上市時機，往往工期緊張，留給設(shè)計的時間并不多，也因此導(dǎo)致了設(shè)計任務(wù)書編制匆匆忙忙，包括后續(xù)的設(shè)計過程控制和設(shè)計成果評審都是敷衍了事，一切問題由施工過程中的設(shè)計變更和工程簽證來解決。同樣因為工期緊張，也大大影響了其他部門提供資料的質(zhì)量。人力資源緊張。房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)人才缺乏的現(xiàn)象普遍嚴重， 匱乏的人才使得很多大家都知道 重要的工作卻沒有辦法開展，比如收集客戶信息， 了解客戶需求，同時，在精力分散

4、的情況 下也降低了工作質(zhì)量，如設(shè)計限額要求的質(zhì)量可能因為精力不夠而大打折扣。忽視。在方案設(shè)計的設(shè)計任務(wù)書編制時，忽視了地質(zhì)勘探報告的重要性，導(dǎo)致后續(xù)大量的土方簽證和一系列的設(shè)計缺陷；在擴初設(shè)計時，忽視了項目現(xiàn)場管理部門提出的配套設(shè)備的設(shè)計要求，導(dǎo)致后續(xù)土建、配套和景觀的設(shè)計矛盾現(xiàn)象。積累不足。成本方面的積累不足導(dǎo)致預(yù)算部門難以提供有效的設(shè)計限額要求，客戶方面的積累不足導(dǎo)致營銷部門、客服部門不能提供有效的客戶需求建議等。設(shè)計過程控制設(shè)計過程的控制是設(shè)計意圖得以圖紙化的有力手段。 多數(shù)企業(yè)在設(shè)計的過程中不太重視過程 的控制，缺乏必要的跟蹤，導(dǎo)致設(shè)計結(jié)果出現(xiàn)不應(yīng)有的偏差。 做好這環(huán)節(jié)的工作可以從以下

5、幾個方面來考慮：關(guān)鍵節(jié)點控制。在設(shè)計開始實施前，設(shè)計部門與公司領(lǐng)導(dǎo)擬定該設(shè)計項目的關(guān)鍵節(jié)點計劃；在關(guān)鍵節(jié)點，設(shè)計部門組織檢查， 必要時可組織各部門參與的研討會，同時碰到不確定性問題時應(yīng)即時的征詢規(guī)劃部門意見，盡早發(fā)現(xiàn)問題，提前解決問題。日常跟蹤。在設(shè)計過程中，設(shè)計部門應(yīng)有專人及時跟蹤，及時掌握設(shè)計動態(tài)，避免設(shè)計偏離重心，造成返工現(xiàn)象。過程記錄。在與設(shè)計單位的溝通交流中，隨時隨地的做好詳細的過程記錄，便于項目完結(jié)后進行統(tǒng)計分析，避免類似問題的復(fù)發(fā)，也便于對設(shè)計單位的考核管理。設(shè)計成果評審設(shè)計成果評審是設(shè)計意圖得以圖紙化的另一重要手段。設(shè)計評審是房地產(chǎn)企業(yè)對設(shè)計單位提供成果的最后一次把關(guān)，這一次把

6、關(guān)的成敗很大程度決定了后面設(shè)計變更和工程簽證的多少，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)給予高度的重視。目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)或采取口頭等非正式溝通的方式或不重視走形式，導(dǎo)致該環(huán)節(jié)的控制作用不能很好的發(fā)揮。設(shè)計成果評審會的實施可以考慮做好以下幾點：評審會的合理組織。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)部門的工作時間異常寶貴，應(yīng)盡可能的組織在花功夫使之更加科學(xué)合理有效。在時間上應(yīng)充分考慮到評審參與者的工作安排，避免出差或其他原因?qū)е碌娜毕?；設(shè)計方案或施工圖應(yīng)根據(jù)量的大小提前（2-3天）下發(fā)評審參與者，以備消化吸收，提高評審會效率；選擇權(quán)威人士擔(dān)任主持人，提高各參與部門的重視程度，同時在出現(xiàn)爭持意見時決策拍板，避免長期爭執(zhí)影響效率。參與部門充分

7、。一般來說，提供設(shè)計輸入的部門以及領(lǐng)導(dǎo)都應(yīng)參與，核對提供的設(shè)計要求或建議是否在設(shè)計圖紙中得到體現(xiàn)。必要時，還應(yīng)邀請外部有關(guān)專家參與。參與部門重視。參與部門重視才能起到評審的效果，而參與部門往往都是比較忙碌的業(yè)務(wù)部門，要避免來了聽聽走人的心態(tài)。評審紀要。評審紀要的嚴肅對待可以提高部門的重視程度，并且為日后的設(shè)計分析總結(jié)提供素材和依據(jù)。各個評審會都應(yīng)由詳盡的評審意見記錄，并要求簽字確認。設(shè)計變更控制設(shè)計變更可能產(chǎn)生好的影響，如節(jié)省成本，產(chǎn)品在功能上更加符合業(yè)主的要求， 也可能產(chǎn)生 不好的影響，如帶來成本的嚴重超出。 設(shè)計變更的產(chǎn)生可以有多方面的原因， 主要包括以下 幾種：公司領(lǐng)導(dǎo)要求變更：因領(lǐng)導(dǎo)的

8、換屆導(dǎo)致現(xiàn)有設(shè)計風(fēng)格不符合領(lǐng)導(dǎo)要求，或原有領(lǐng)導(dǎo)基于公司發(fā)展的角度要求進行變更等。營銷部門要求變更：產(chǎn)品的功能設(shè)計不符合業(yè)主的要求或給業(yè)主帶來十分的不便等情況, 銷部門提出進行變更。施工單位要求變更：施工單位因材料設(shè)備使用問題而提出來的變更，如原有材料設(shè)備缺貨要使用替代產(chǎn)品，又比如使用新材料； 施工單位發(fā)現(xiàn)圖紙設(shè)計失誤而提出來的變更，如出現(xiàn)明顯的圖紙錯漏現(xiàn)象。設(shè)計變更的控制主要從設(shè)計變更發(fā)生的次數(shù)和每一次設(shè)計變更的處理兩個方面進行控制。減少設(shè)計變更次數(shù)。 要想減少設(shè)計變更次數(shù)， 最關(guān)鍵的是將風(fēng)險前移， 也就是說將發(fā)生設(shè)計概括說來，就是做好前述的設(shè)計根據(jù)筆者經(jīng)驗，做好該三項工作變更的可能性盡可能的在前面的設(shè)計管理工作中予以解決。 任務(wù)書編制、設(shè)計過程控制和設(shè)計成果評審三項基本工作。 后，設(shè)計變更的次數(shù)可以得到一個較好的控制。嚴格控制設(shè)計變更的發(fā)生。設(shè)計變更發(fā)生的控制主要是堅持先研討再測算最后決策”的控制原則，簡單說來，先從技術(shù)上驗證是否可行，然后從成本上驗證是否可行，最后決策是否變更。這樣做來，可能會影響施工效率， 在此可以適當(dāng)?shù)慕o予項目負責(zé)人一定設(shè)計變更的權(quán)限 進行操作。另外，設(shè)計單位素質(zhì)的優(yōu)劣也是一個不可忽視的環(huán)節(jié)。目前國內(nèi)設(shè)計單位的設(shè)計水平和素質(zhì)差異較大，一般來說