福建省廈門市SOHO市場介紹和現(xiàn)狀分析概況

1、一、SOHO概述二、SOHO中國典型項目介紹三、福建省廈門市SOHO重點個案分析四、福建廈門SOHO市場小結目 錄Contents一、SOHO概述SOHO概述“蘇荷”（SOHO)原本是“休斯頓街以南”（South of Houston Street）的縮寫，在美國的曼哈頓，是紐約的老工業(yè)區(qū)，隨著制造業(yè)的衰退，“蘇荷”閑置了許多廠房和倉庫，一批藝術家稍加改造后作為創(chuàng)作、展示和經營文化藝術的場所。紐約市政府曾想拆除，改建為現(xiàn)代化的辦公樓和高級公寓，但遭到民眾反對。上世紀70年代，市政府終于決定將蘇荷列為歷史文化保護區(qū)?，F(xiàn)在“蘇荷”是聞名于世的文化創(chuàng)意產業(yè)集聚地，已經成為世界上通用的當代藝術代名詞。

2、SOHO概念的由來SOHO族：經濟發(fā)展與現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展的產物SOHO族，是能夠按照自己的興趣和愛好自由選擇工作的、不受時間和地點制約的、不受發(fā)展空間限制的白領一族。最常見的SOHO職業(yè)有信息服務、音樂創(chuàng)作、產品銷售員、平面設計、廣告創(chuàng)作、服裝設計、商務代理、顧問咨詢等。SOHO族和上班族最大的不同是可不拘地點，時間自由，收入高低由自己決定。SOHO對于人的要求會更高，最重要是自制力。按照SOHO族的工作方式大致可分為四種：SOHO、自雇SOHO、兼差SOHO、在職SOHO。目前，在美國已有3000萬人在家中辦公，占美國工作人口的1619%。SOHO概述SOHO族對建筑空間的需求特點SOHO的建

3、筑空間除了在傳統(tǒng)的戶型功能布局基礎上外，更突出辦公和居家合二為一的功能特點，體現(xiàn)出知識經濟時代人們對知識和財富的探索與積累。SOHO建筑對諸如監(jiān)控系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、通信及網絡傳輸系統(tǒng)等智能化配套系統(tǒng)的要求和使用頻率較普通住宅的要求更高，而且隨著時代的發(fā)展不斷更新。SOHO族更多時候進行的是在線工作，其物業(yè)管理和服務需要更為細心、周到、人性化的物業(yè)體系，以滿足他們的需求。SOHO建筑所在的區(qū)域經濟的科技信息及技術文化含量一般比較高。SOHO概述SOHO產品：針對SOHO族推出的公寓物業(yè)1、SOHO的定義：小型辦公、居家辦公2、SOHO的特點：空間富有彈性，房間多功能化3、SOHO的作用：解決居住空

4、間和工作空間混合的需求4、SOHO的權屬問題：產權年限（取決于土地性質）、公司注冊（僅限于公建用地）SOHO概述SOHO戶型產品特征及與寫字樓的差異 單層面積：SOHO單層設計一般按照住宅的比例，單層面積600-900平米，2-3部電梯；寫字樓一般單層面積1000-3000平米，電梯每層150-180平米/部戶型面積：戶型面積較一般的公寓打，以90-300平米為主，符合寫字樓的一般面積，但缺乏寫字樓滿足大企業(yè)的大面積戶型戶型結構：設置部分復式戶型，寫字樓無法實現(xiàn)；戶型多由數(shù)個單元方格組成，戶型方正，便于靈活分割使用功能兼顧：SOHO兼顧居住與辦公功能，每戶設置廚房和衛(wèi)生間，但廚房為開放式，煙道

5、布置在墻體邊或衛(wèi)生間，便于作為辦公功能時的靈活運用設計尺寸：一般為3.8-4.5米的方格空間組成，以便于空間的靈活處理外部形態(tài)：外部形態(tài)與寫字樓類似，沒有住宅的陽臺與飄窗設計標準層高：3.1-3.2米SOHO概述SOHO概述SOHO產品利弊分析1、有利點：兼顧了居住與辦公兩方面的需求。房屋空間可自由分割組成，靈活性較高。房型方正，利用率高。房價、物業(yè)管理費以及其他使用成本均低于純寫字樓。2、不利點：犧牲了居住空間和舒適性以滿足辦公需求。為滿足空間分割組合需求以及功能分區(qū)等要求，戶型上會存在很多缺陷。作為居住適合單身人士或兩口之家，只能是過渡性產品。租金回報率較低，短期投資受政策限制。3、綜合分

6、析：SOHO公寓對于產業(yè)和周邊環(huán)境的依賴度極大，一般位于CBD、高等院?；蛏虡I(yè)中心附近。由于客戶對于辦公和居住的需求各不相同，所以需要SOHO公寓的空間具有很大的伸縮性和變化性，房型的個性化要求應得到充分滿足。購買SOHO公寓的客戶分為兩類，一類是自用，一類是投資，對于自用客戶來說，SOHO公寓犧牲了部分居住功能，舒適性差，只能是過渡性產品；對于投資者來說，租金回報率較低，與寫字樓相比處下風，但對使用者來說辦公成本低，因而出租率高。二、SOHO中國典型項目介紹SOHO中國：SOHO中國有限公司成立于1995年，由SOHO中國董事長潘石屹和SOHO中國總裁張欣聯(lián)手創(chuàng)建。SOHO中國是目前北京最大

7、的商業(yè)房地產開發(fā)商，主要在北京和上海城市中心開發(fā)高檔商業(yè)地產。公司與國際知名建筑師合作，結合本土客戶的需求，把他們創(chuàng)新的設計理念轉化成引領潮流的物業(yè)。SOHO中國2007年在香港聯(lián)交所上市，連續(xù)多年蟬聯(lián)北京銷售冠軍。項目多位于城市中心最繁華的地段，并連續(xù)多年成為中國房地產行業(yè)納稅前10名企業(yè)。 SOHO中國在北京已經完成和正在建設的項目： SOHO現(xiàn)代城 建外SOHO SOHO尚都 朝外SOHO 光華路SOHO 光華路SOHOII SOHO北京公館 中關村SOHO 三里屯SOHO 前門大街 朝陽門SOHO I 朝陽門SOHO II 銀河SOHOSOHO現(xiàn)代城建外SOHO三里屯SOHOSOHO尚

8、都朝外SOHO光華路SOHO光華路SOHOIISOHO北京公館中關村SOHO前門大街朝陽門SOHO I朝陽門SOHO II項目名稱：建外SOHO（北京）占地面積：16.9萬平方米 建筑面積：約70萬平方米（含地下面積） 物業(yè)種類：20棟塔樓，4棟別墅 總設計師：山本理顯（日本）開發(fā)商：SOHO中國 不管是什么類型的建筑，就必定和城市有直接的關聯(lián)。只要是建筑，不論屬于哪種類型，都可以是城市細胞。一個是細胞的建筑也許是一棟大樓，但它同樣擁有繁殖成為一個城市的能力。山本理顯一個有住家、有店鋪、有辦公的一個功能混合的開放式場所。 項目概況建外SOHO項目位于北京朝陽CBD中心，周邊有銀泰世貿中心、中環(huán)

9、廣場、世紀財源中心、中央電視臺和北京電視臺，具有濃厚的商業(yè)氣氛和人文環(huán)境?？v橫交錯的交通網絡覆蓋整個社區(qū)，為項目帶來了便利的生活環(huán)境。區(qū)位分析CBD的商務氛圍與便捷的交通為SOHO產品塑造提供了客觀條件建外SOHO規(guī)劃分析由20棟塔樓、4棟別墅，l6條小街組成；建外SOHO沒有圍墻，16條小街在占地約17萬平方米的建筑群中流動，制造出充滿人情味的小街文化。（中國小街傳統(tǒng)文化在國際大都市CBD中的嫁接） 它不是一個封閉的、單調的住宅區(qū)，它是集辦公樓、酒店式公寓、商業(yè)于一體的混合功能的開放式場所。建外SOHO所帶來的不單是突破性的建筑概念，更提倡一種北京新生代的居住模式 。 建外SOHO商業(yè)特色商

10、業(yè)為開放式布局形式，沿街商業(yè)與內街相結合，使街道貫穿在建筑之中，中心圍合空間設置內部商業(yè)，使街區(qū)內部亦成為公共步行空間。建外SOHO的商鋪沿街設立，獨立進出，面積從100平米到600平米不等，設施齊全。商鋪包括星巴克旗艦店、同仁堂旗艦店、渝鄉(xiāng)人家旗艦店、東田造型旗艦店、美克美家、溫帝吳等眾多極具風格的時尚店鋪。已有數(shù)百家公司進駐。這使得居住、工作、休閑、消費功能在范圍內進一步加強。建外SOHO辦公空間布局開闊，可分可合，以滿足不同公司的個性化需求，為辦公格局帶來更多的選擇。建外SOHOAB座在建外SOHO的東側，共兩棟，每座28層。辦公面積98,000平方米，每層1,750平方米，6個辦公單元

11、。寫字樓特色寫字樓分布在東側，空間相對獨立，保證了辦公環(huán)境的幽靜。建外SOHO寫字樓從外表到內部，以純粹的白色展現(xiàn)它的誘惑力。各單元均有獨立入口，高達7米的挑空大堂,通透落地玻璃幕墻設計，和白色大理石地面一同構成了寬敞明亮的超大空間。建筑風格商鋪和公寓的現(xiàn)代風格，凸現(xiàn)了時代氣息，彰顯沉穩(wěn)時尚之感?，F(xiàn)代風格的外立面設計和建材，成為現(xiàn)代時尚的代表。建外SOHO建筑聯(lián)廊建筑之間各式聯(lián)廊的設計，增添了建筑美感，交通動線考慮合理，同時使整個社區(qū)緊密聯(lián)系，整體性較強。建外SOHO建筑入口地面層，是開放給北京市民自由進出的地方，汽車則在地庫層走動。沒有車輛的地面成為新概念的街道讓人們自由走動。嶄新的街道概念

12、成為北京其他街道的參考對象。 建外SOHO細部小品小品亦體現(xiàn)時尚、現(xiàn)代，緊扣社區(qū)主題 。 時尚的小品裝飾，處處體現(xiàn)時尚元素。 中心內街可營造低矮樹木等，增強內街情趣。 高層建筑間以個性設置標志構筑物，體現(xiàn)個性，增添美感。建外SOHO銀河SOHO1#2#3#5#項目民稱：銀河SOHO占地面積：50000m2建筑面積：330000 m2 （16.6萬平米辦公，8.6萬平米商業(yè)）建筑形態(tài)：4棟18層商業(yè)辦公綜合體開發(fā)商: SOHO中國建筑設計： 扎哈哈迪德建筑事務所物業(yè)管理：北京錦榮物業(yè)管理有限公司（SOHO中國全資子公司）項目概況銀河SOHO 銀河SOHO為朝陽門SOHO三期，位于朝陽門立交橋西南

13、側，緊鄰朝陽門 SOHO一期、二期，地處東二環(huán)交通商務區(qū)的核心區(qū)域。項目緊鄰東二環(huán)，經東二環(huán)從東直門橋進入機場高速，20分鐘到達飛機場； 經東便門橋進入北京火車站，10分鐘可到達； 項目地點位于雙地鐵的交匯點：2號線和6號線（ 2012年竣工）直通項目地下 ，方便換乘各路地鐵； 公共交通方面：項目周邊有 18 條公交車均在朝陽門設用?？空?。總體分析，項目緊鄰城市主干道，周邊交通便捷，可達性強。 區(qū)位分析地鐵6號線銀河SOHO規(guī)劃分析F3-F18（16.6萬平米）5A級寫字樓B1-F2（16.6萬平米） 商業(yè)B3-B4（300個車位） 地下停車場商業(yè)公共交通銀河SOHO總建筑面積33. 4萬平方

14、米，其中包括16.6萬平方米寫字樓和 8.6萬平方米商業(yè)，是目前東二環(huán)內唯一的也是體量最大的商業(yè)項目銀河SOHOF9平面圖平面圖辦公室內效果圖辦公室內效果圖辦公產品類型多樣，主要戶型建筑面積在100平米-300平米之間，可以滿足不同客戶的需求。寫字樓標準層層高3.5 米，有三棟塔樓的頂層層高達到5.1 米，適合對層高有特殊需求的客戶。每個塔的高層部分整層面積在2000平米左右，適合大中型公司整層購買和使用戶型產品銀河SOHO外部設計借鑒中國院落（北京四合院）的思想，創(chuàng)造一個內在世界。一個完全二十一世紀的建筑：不再是剛硬的矩形街區(qū)及街區(qū)之間的空間（中國中北部城市的火柴盒建筑）。而是通過可塑的、圓

15、潤的體量相互聚結、溶合、分離以及通過拉伸的天橋再連接，創(chuàng)造了一個連續(xù)而共同進化的形體以及內部流線的連續(xù)運動。使用了多項綠色建筑的先進技術，比如高性能的幕墻系統(tǒng)、日光采集、百分之百的地下停車、污水循環(huán)利用、高效率的采暖與空調系統(tǒng)、無氟氯化碳的制冷方式以及優(yōu)質的建筑自動化體系。 小結SOHO中國產品特質：1、選址特征：CBD或城市中心或交通樞紐2、越來越注重建筑設計3、注入時尚的、前沿的元素和概念4、善于利用自我魅力（潘、張）進行炒作、烘托，制造影響三、廈門市SOHO重點個案分析廈門市SOHO分布圖五緣灣片區(qū)聚集在湖里高新技術區(qū)的新都國際、五緣印象、宏益華府、信誠VBO等。 周邊商業(yè)配套齊全的永建

16、頂尚。 毗鄰市政務服務中心與特易購的大唐五緣YOHO。 區(qū)位價值分析：五緣灣片區(qū)是政府高標準規(guī)劃的新片區(qū)。片區(qū)景觀資源豐富；周邊交通網趨于完善，片區(qū)與其它地塊的交通通達性較好，但內部公共交通不足；片區(qū)內部配套較為匱乏，處于日趨完善的過程。萬隆VISA特點： 五緣灣片區(qū)SOHO特點為：多位于開發(fā)公司總部地塊，與公司總部聚集。如信誠VBO為信誠集團辦公用地地塊，SOHO位于總部大樓旁；宏益華府為宏益華集團辦公樓多余部分；萬隆VISA為萬隆集團總部大樓側面部分；新都國際則由多家石材公司聯(lián)合開發(fā)，SOHO多用于寫字樓辦公。重點個案分析重點個案分析宏益華府宏益華府宏益華府基本信息占地： 26838 總建

17、： 79974 容積率： 2.97項目規(guī)劃2幢總部級寫字樓（10層）、2幢挑高5米板式LOFT和底層商業(yè)（13層）總戶數(shù)共674戶SOHO戶型1號樓為挑高3.8米的商務樓，樓高10層，面積為83-122；2號樓為寫字樓，總層數(shù)10層，單間面積約116平；3、4號樓為商住兩用5米挑高LOFT，總層數(shù)13層，5米挑高，面積在50-70平精裝標準毛坯開盤情況1#寫字樓推出96套3#SOHO推出290套銷售情況1#樓網簽已售5套，網簽 銷售率5%3#樓網簽已售138套，網簽銷售率48%價格情況3、4號樓表單均價約為17000元/1#樓表單均價15700元/銷售現(xiàn)場實際銷售價格：20000-21000元

18、/項目評價n位于廈門市五緣灣片區(qū)，周邊規(guī)劃為廈門大型居住社區(qū)，環(huán)境良好，但目前尚處于建設階段，周邊配套不足n不在限購范圍，利于投資客購買4321地處湖里高新技術園區(qū)，周邊商業(yè)、公共交通配套不足；部分產品挑高地處湖里高新技術園區(qū)，周邊商業(yè)、公共交通配套不足；部分產品挑高5 5米，附加值高米，附加值高數(shù)據統(tǒng)計時間截至2013.7.28重點個案分析重點個案分析新都國際新都國際新都國際基本信息占地： 21357 總建： 56933 容積率： 2.0項目規(guī)劃項目一層、二層為國際石材中心展銷大廳，三層以上為三棟LOFT寫字樓總戶數(shù)共460戶SOHO戶型挑高5米，36-112精裝LOFT 精裝標準2000元

19、/開盤情況2012年9月首次開盤推460套LOFT寫字樓銷售情況已銷售402套，銷售率87%價格情況均價21500元/項目評價n位于廈門市五緣灣片區(qū)，周邊規(guī)劃為廈門大型居住社區(qū)，環(huán)境良好，但目前尚處于建設階段，周邊配套不足n不在限購范圍，利于投資客購買地處湖里高新技術園區(qū)，周邊商業(yè)、公共交通配套不足；挑高地處湖里高新技術園區(qū)，周邊商業(yè)、公共交通配套不足；挑高5 5米，產品附加值高米，產品附加值高數(shù)據統(tǒng)計時間截至2013.7.28基本情況海滄CBD片區(qū) 區(qū)位價值分析：海滄CBD，區(qū)域發(fā)展前景廣闊；臨近一線海景，景觀資源豐富；多條主干道貫穿連接，交通便利；區(qū)域內部配套趨于完善，生活便利性較佳。 特

20、點：該區(qū)位SOHO特點為：由于地塊屬性原因，海滄區(qū)兩個樓盤都為大型商業(yè)綜合體，因此不存在住宅內容。而融信海上城規(guī)劃7棟高層SOHO，泰地海西中心規(guī)劃4棟高層SOHO，數(shù)量巨大。因此可以預期判斷，該區(qū)SOHO住宅用途比例較高，其中泰地海西中心2號樓樓王SOHO均為200-300大平層，湖海雙景，居住類用途可能會更高。預測住宅類用途比例較其他區(qū)域要高。泰地海西中心基本信息占地：9萬 總建：50 萬 容積率：3.9項目規(guī)劃1棟酒店、2棟寫字樓和4棟SOHO產品總戶數(shù)SOHO總戶數(shù)1600戶，目前推出1040套SOHO戶型38168，層高為3米精裝標準3000元/開盤情況2012年7月14日首次開盤，

21、陸續(xù)推1#和4#兩棟SOHO共計1040套房源銷售情況網簽已售485套，網簽率為47%價格情況均價約為1.7萬-1.8萬之間，開盤當天打9折，優(yōu)惠后均價約為1.6萬元/客群情況內部認購客戶大部分為開發(fā)商的關系戶，此次開盤為社會客戶，以私營業(yè)主居多，幾乎為投資型使用。項目評價n 片區(qū)發(fā)展人氣較旺、海滄最大綜合體、面積較大，定價偏高，總價高，去化慢重點個案分析重點個案分析泰地海西中心泰地海西中心數(shù)據統(tǒng)計時間截至2013.7.28基本情況1-4#樓戶型配比樓棟面積套數(shù)比例1#（在售）50-7016411%130-1401087%160-1701128%4#（在售）38-4235624%49-5519

22、213%75-771087%2#、3#（未售）50-60644%160-170644%170-180644%210-2201309%230-250926%340-350282%基本情況開盤時間推出樓棟推盤套數(shù)面積（段）均價（元/）2012.7.141#和4#104030-170160002.2.量價走勢量價走勢1.1.推盤節(jié)奏推盤節(jié)奏泰地海西中心量價分析杏林片區(qū) 區(qū)位價值分析：片區(qū)與島內相隔較近，且有大橋相連接，進島便利；各項配套趨于成熟，有便利的生活條件；住宅區(qū)相對集中而成熟，人氣較旺，居住氛圍濃厚。 特點：大部分為住宅類大盤的商業(yè)補充。在杏林區(qū)數(shù)十個純住宅項目抱團的前提下，作為住宅內容的商

23、業(yè)補充，SOHO類僅開發(fā)少量。大多為開發(fā)商在開發(fā)住宅項目內容的商業(yè)補充部分。禹州中央海岸萬科金域華府禹洲中央海岸基本信息占地：12.3萬 總建：53.5萬 容積率：4.4項目規(guī)劃共分三期開發(fā)，集住宅、商業(yè)、SOHO辦公于一體總戶數(shù)SOHO已推戶數(shù)644套SOHO主力戶型48-468，挑高5米精裝標準毛坯開盤情況2012年6月首次推17#樓93套MOHO2012年9月起陸續(xù)推出455套18#SOHO辦公產品2013年5月中旬推：15#，主力戶型55-80銷售情況網簽已售571套，網簽率為89%價格情況均價約13000元/，之前辦卡預約的客戶在開盤當天優(yōu)惠1萬元的購房金。后期15#擬推價格1750

24、0元/客群情況客戶多以3045歲的中青年人為主，客戶職業(yè)以私營為主，其次為政府公務員，另外金融證券，企業(yè)高級白領等高收入人士也占了很大比重，購買的用途投資與自住比例6：4。項目評價n 項目臨海，景觀資源豐富。MOHO SOHOSOHO體量、面積較大，去化較慢體量、面積較大，去化較慢重點個案分析重點個案分析禹洲中央海岸禹洲中央海岸數(shù)據統(tǒng)計時間截至2013.7.28華永天地華永天地基本信息占地： 14353 總建： 110000 容積率：4.16項目規(guī)劃 1 幢 地上15層及地下3 層，SOHO建筑面積48898.2，商業(yè)面積共25598，地上4至15層為SOHO(左側4-5層約44套為精品酒店)

25、，地下1層至地上3層為商業(yè)，地下1至2層為車庫，3層屋頂設計格調高雅的社區(qū)會所總戶數(shù)SOHO公寓共916戶SOHO戶型40-60，主力50-604-9F挑高3.6米，10-15F挑高5米大堂挑高5m，12梯80戶精裝標準毛坯開盤情況2013年6月22日開盤推出427套銷售情況網簽已售322套，網簽銷售率75%（9F以下）價格情況4-9F，均價2.5萬/；10-15F，均價3.1-3.2萬/實際成交均價：20886元/項目評價n位于廈門市湖里區(qū)江頭商圈，是廈門傳統(tǒng)商貿旺地，為華永天地的開發(fā)建設和商業(yè)運營奠定了基礎n不在限購范圍，利于投資客購買華永天地區(qū)域上處于傳統(tǒng)商貿旺地，人口流動大，且租房需求

26、多，加上在不限購范圍內，利華永天地區(qū)域上處于傳統(tǒng)商貿旺地，人口流動大，且租房需求多，加上在不限購范圍內，利于投資。于投資。數(shù)據統(tǒng)計時間截至2013.7.28四、廈門SOHO市場小結政策分析“限購”天時廈門版“國五條”造城“地利房價高，小戶型利于投資，但十分稀缺民間資金鏈仍然很大，房產投資仍是首選SOHO公寓、可商可居、不受限購限制 廈門有關市領導多次在政府召開的有關會議上明確表態(tài)，廈門新城建設將借鑒“都市商圈”、“城市綜合體”模式，建設大型高品位生活社區(qū)。政策因素規(guī)劃更多商業(yè)、辦公用地從目前現(xiàn)狀看，城市規(guī)劃的天平仍將繼續(xù)向辦公和商業(yè)傾斜統(tǒng)計信息顯示，2013年上半年廈門共出讓14幅地塊，13幅

27、成功出讓，1幅流拍。其中，商業(yè)地塊12幅，10幅底價成交，1幅流拍，住宅地塊（包括商住兩用地塊）僅出讓2幅。 廈門SOHO市場供應情況 在售項目盤點項目名稱SOHO體量（）套數(shù)SOHO層高主力面積段（）開盤均價（元/）網簽銷售率泰地海西中心7500010403米38-701600045%萬科金域華府57001505米3813250100%禹洲中央海岸600006445米72-7817#、18#樓1300015#樓1750089%宏益華府150002905米52-5320000-2100048%世茂天璽8000010953.6米50-604000094%永建頂尚600008133.6米20-401800095%新都國際240004605米36-552150087%五緣印象250002733.6米60-701000095%華永天地230004274-9F挑高3.6米，10-15F挑高5米53-5524