土地增值稅培訓(xùn)幻燈片

1、 新明集團有限公司 培訓(xùn)中心培訓(xùn)中心土地增值稅政策學(xué)習(xí)土地增值稅政策學(xué)習(xí)2基本法規(guī)：n法律依據(jù)1993年12月13日中華人民共和國土地增值稅暫行條例1995年1月27日中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 3土地增值稅主要政策文件土地增值稅主要政策文件n國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知-國稅函2010220號 n國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知-國稅發(fā)2006187號n國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程土地增值稅清算管理規(guī)程的的通知通知 -國稅發(fā)國稅發(fā)200991號號n浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征管若干問題的規(guī)定-2

2、010年第2號4土地增值稅法土地增值稅法1、土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個人等。 2、按照中華人民共和國憲法和土地管理法的規(guī)定，城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定國家所有外，屬于集體所有。國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對集體土地實行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。集體土地只有根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，由國家征用以后變?yōu)閲宜?，才能進行轉(zhuǎn)讓。 5具體事項的征稅具體事項的征稅有關(guān)事項是否屬于征稅范圍1.出售征征。包括三種情況：（1）出售國有土地使用權(quán)；（2）取得國有土地使用權(quán)后進

3、行房屋開發(fā)建造后出售；（3）存量房地產(chǎn)買賣。2.繼承、贈予繼承不征（無收入）。贈予中公益性贈予、贈予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，不征不征；非公益性贈予，征征。3.出租不征不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。4.房地產(chǎn)抵押抵押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征征。5.房地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的，征征；個人之間互換自住房，不不征。征。6.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營房地產(chǎn)（房地產(chǎn)企業(yè)除外）轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)，不征不征；將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征征。7.合作建房建成后自用，不征不征；建成后轉(zhuǎn)讓，征征。8.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免。6課稅對象課稅對象n土地增值稅的課稅對象是轉(zhuǎn)

4、讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。 增值額=收入扣除項目金額7收入的范圍收入的范圍n貨幣收入n實物收入n其他收入n視同銷售房地產(chǎn)收入-用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為（187號文）n不包括出租房地產(chǎn)收入8轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)扣除項目扣除項目（一）對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（一）對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；取得土地使用權(quán)所支付的金額；2.房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費用房地產(chǎn)開發(fā)費用4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金5.財政部規(guī)定的其他扣除項目財政部規(guī)

5、定的其他扣除項目（二）對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（二）對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 1.房屋及建筑物的評估價格。房屋及建筑物的評估價格。 評估價格評估價格 重置成本價重置成本價成新度折扣率成新度折扣率2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。關(guān)費用。3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。1.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；2.提供扣除項目金額不實的；3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。4.舊房及房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。9稅率稅率n增值率 =增值額扣除項目金額n超率累進n應(yīng)納稅額 =增值額*稅率-扣除項目金額*扣除率增值額未

6、超過扣除項目金額50%的部分稅率為30%扣除率0增值額超過扣除項目金額50% 未超過扣除項目金額100%的部分稅率為40%扣除率5%增值額超過扣除項目金額100% 未超過扣除項目金額200%的部分稅率為50%扣除率15%增值額超過扣除項目金額200%的部分稅率為60%扣除率35%10減免稅減免稅 暫行條例規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：n納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；n因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。11減免稅減免稅n納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除金額20%的；n臺州市普通住宅標準：1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；2.單套建

7、筑面積在144（含）平方米以下單棟號；3.實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下清算當(dāng)期。12減免稅減免稅n因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。 因“城市實施規(guī)劃”而搬遷,是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民(指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況； 因“國家建設(shè)的需要”而搬遷,是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準的建設(shè)項目而進行搬遷的情況。 13減免稅減免稅n定期免稅定期免稅 1994年1月1日以

8、前已簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。 1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項，并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，其在2000年底首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。 14減免稅減免稅n以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的征免稅以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的征免稅 對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。 凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的,均不適用 上述政策。15減免稅減免稅n合作建房的征免稅合作建房的征免稅 對

9、于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。16減免稅減免稅n關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅 在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，免征收土地增值稅。 17第二部分：稅收征管第二部分：稅收征管18北京市土地增值稅征管程序北京市土地增值稅征管程序批準批準立項立項符合清符合清算條件算條件銷售銷售辦理辦理立項立項登記登記清算清算稅款稅款預(yù)繳預(yù)繳稅款稅款繼續(xù)繼續(xù)銷售銷售全部全部售完售完注銷注銷項目項目申報申報繳稅繳稅銷售銷售自用房自用房轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓存量房存量房繳稅繳稅19稅收征管納稅地點 土

10、地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。 這里所說的“房地產(chǎn)所在地”，是指房地產(chǎn)的坐落地。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。 20在實際工作中，納稅地點的確定又可分為以下兩種情況 1.納稅人是法人的，當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致時，則在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機關(guān)申報納稅即可；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。 2.納稅人是自然人的，當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時，則在住所所在地稅務(wù)機關(guān)申報納稅；當(dāng)

11、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時，在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。21稅收征管項目納稅登記 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或兼營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的單位應(yīng)在簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或取得立項批復(fù)后30日內(nèi)辦理項目納稅登記。22稅收征管申報納稅 納稅人應(yīng)在開發(fā)項目取得銷售（預(yù)售）許可證起每季度終了后15日內(nèi)到開發(fā)企業(yè)核算地地方稅務(wù)局辦理納稅申報手續(xù)（含零申報）。23稅收征管清算稅款納稅人應(yīng)申請清稅稅務(wù)機關(guān)稅務(wù)機關(guān)要求進行要求進行清稅的清稅的提出清稅申請稅務(wù)機關(guān)受理審核清稅完成24第三部分：清算管理第三部分：清算管理25（一）清算政策（一）清算政策26清算政策清算政策-收入-視同銷售收入的處理n1.按本企業(yè)

12、在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；n2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。27清算政策清算政策-收入n對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無法提供收入資料或提供收入資料不實造成成交價格明顯偏低的，收入確定由主管地方稅務(wù)機關(guān)依照市場價格核定。28清算政策清算政策-扣除項目金額五項內(nèi)容五項內(nèi)容29（一）取得土地使用權(quán)所支付的金（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額額 取得土地使用權(quán)所支付金額的構(gòu)成取得土地使用權(quán)所支付金額的構(gòu)成 n地價款+國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用 地價款=土地出讓金或?qū)嶋H支付的地價款 有關(guān)費用：包括取得土地的契稅和印花稅30（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（二）房地產(chǎn)

13、開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成 土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費基礎(chǔ)設(shè)施費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費用 31（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本1、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成 （1）土地征用及拆遷補償費 包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 32（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本1、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成 （2）前期工程費）前期工程費 包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 33（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（二）房地產(chǎn)開發(fā)成

14、本1、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成 （3）建筑安裝工程費）建筑安裝工程費 是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 34（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本1、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成 （4）基礎(chǔ)設(shè)施費）基礎(chǔ)設(shè)施費 包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 35（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本1、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成 （5）公共配套設(shè)施費）公共配套設(shè)施費 房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造、但不能有償轉(zhuǎn)讓的非營利性的社會公共事業(yè)設(shè)施所發(fā)生的支出。 對于成片

15、開發(fā)分期清算項目后期清算時實際支付的公共配套設(shè)施費用分攤比例大于前期的金額時，允許在整體項目全部清算時，按照整體項目重新進行調(diào)整分攤。36（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本1、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成 （6）開發(fā)間接費用）開發(fā)間接費用-僅指內(nèi)部獨立核算單位直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項間接費用。 -納稅人的行政管理部門（總部）為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)費用中扣除 。37（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本2、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核定、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核定核定四項成本的條件：（1）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；（2）提供的開發(fā)成本資料不

16、實的；（3）發(fā)現(xiàn)鑒證報告內(nèi)容有問題的；（4）虛報房地產(chǎn)開發(fā)成本的；（5）清算項目中的“四項成本每平方米建安成本扣除額，明顯高于分類房產(chǎn)單位面積建安造價表中公布的每平方米工程造價金額，又無正當(dāng)理由無法舉證的。38（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用 銷售費用、管理費用、財務(wù)費用銷售費用、管理費用、財務(wù)費用有金融機構(gòu)證明的：利息據(jù)實扣除，其有金融機構(gòu)證明的：利息據(jù)實扣除，其他費用按取得土地使用權(quán)支付金額與他費用按取得土地使用權(quán)支付金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%扣除?？鄢?。沒有金融機構(gòu)證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費用沒有金融機構(gòu)證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)支付金額與房地產(chǎn)按取

17、得土地使用權(quán)支付金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的開發(fā)成本之和的10%扣除?？鄢?。 39（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 n營業(yè)稅n城市維護建設(shè)稅n教育費附加 n印花稅-在管理費用中扣除 40（五）加計扣除（五）加計扣除n代收費用金額不包括在加計20%的扣除基數(shù)數(shù)額內(nèi)。n取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的項目不能加計20%扣除。n從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)支付金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。 41清算政策清算政策-扣除項目金額確認原則n扣除項目金額按照條例和細則的規(guī)定確定n對納稅人無法提供合法有效憑證的，不予扣除n對于各項預(yù)提（或應(yīng)付）費用不得包括

18、在扣除項目金額中n已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 n需在普通住宅與其他商品房、清稅面積與未清稅面積之間分攤成本的，原則上應(yīng)按建筑面積計算分攤。42新明置業(yè)一期家居生活廣場新明置業(yè)一期家居生活廣場n收入：13.61億n成本：5.80億n加計扣除5.80*0.3+稅金扣除0.78=2.52億n扣除項目金額：8.32億n增值額=13.61-8.32=5.29億n增值率=5.29/8.32=63.58%n適用稅率：40%，扣除率：5%n應(yīng)納稅額=5.29*40%-8.32*5%=1.7億n稅賦=1.7/13.61=12.49%43（二）清算程序（二）清算程序44清算程序清算的單位 n

19、土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。n對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，在開發(fā)過程中分期建設(shè)、分期取得施工許可證和銷售許可證的，主管地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)實際情況要求納稅人分期進行清算。45清算程序清算的范圍 n凡從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房項目，在滿足規(guī)定的土地增值稅清算條件時，均應(yīng)辦理土地增值稅的清算手續(xù)。n包括未列入土地增值預(yù)征范圍的房地產(chǎn)開發(fā)項目。46清算管理清算的條件 n（一）納稅人應(yīng)進行土地增值稅清算的條（一）納稅人應(yīng)進行土地增值稅清算的條件件 n（二）主管地方稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進（二）主管地方稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增

20、值稅清算的條件行土地增值稅清算的條件 47（一）納稅人應(yīng)進行土地增值稅清（一）納稅人應(yīng)進行土地增值稅清算的條件算的條件1、全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目。2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目。3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目。4、納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目。48（二）主管地方稅務(wù)機關(guān)可要求納（二）主管地方稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的條件稅人進行土地增值稅清算的條件1、 納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已通過竣工驗收，在整個預(yù)（銷）售的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達到可銷售總建筑面積的比例85（含）以上的?？射N售總建筑面積范圍中不包括已自用或出租使用年限在一年以上再出售的面積。2、取得銷售

21、（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。3、經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)進行納稅評估發(fā)現(xiàn)問題后，認為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目。 49清算程序申請清算應(yīng)提供資料 （一）項目竣工清算報表，當(dāng)期財務(wù)會計報表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細表、已完工開發(fā)項目成本表）等。（二）國有土地使用權(quán)證書。（三）取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。（四）清算項目的預(yù)算、概算書、項目工程合同結(jié)算單。（五）能夠按清算項目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同。 50清算程序申請清算應(yīng)提供資料 （六）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式 ，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。 （七）清算項目的工程竣工驗收報告。 （八）清算項目的銷售許可證。 （九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等。 （十）土地增值稅清算鑒證報告 （十一）土地增值稅納稅申報表（一） （十二）稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。 51清算程序鑒證報告n房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算專項鑒證業(yè)務(wù)，可由納稅人委托具有主管部門批準資質(zhì)的中介機構(gòu)進