新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)對(duì)之策

1、新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策 新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策 新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策1理性看待宏觀調(diào)控，在適應(yīng)中求發(fā)展2正確看待發(fā)展前景，堅(jiān)定房地產(chǎn)發(fā)展信心3 適應(yīng)新形勢(shì)，確定新戰(zhàn)略4 強(qiáng)化管理，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策一、理性看待宏觀調(diào)控，在適應(yīng)中求發(fā)展一、理性看待宏觀調(diào)控，在適應(yīng)中求發(fā)展美國(guó)美國(guó)德國(guó)德國(guó)法國(guó)法國(guó)把利率和稅收作為調(diào)控利器，用利把利率和稅收作為調(diào)控利器，用利率調(diào)控房?jī)r(jià)。率調(diào)控房?jī)r(jià)。大量建設(shè)社會(huì)保障房，為低收入大量建設(shè)社會(huì)保障房，為低收入家庭提供補(bǔ)貼。家庭提供補(bǔ)貼。大力推行廉租房、高福利、鼓勵(lì)大力推行廉租房、高福利、鼓勵(lì)租房、加大稅收力度等。租房、加大稅收

2、力度等。世界各國(guó)普遍采取房地產(chǎn)調(diào)控措施新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策201020092008 2007200620052004 1998-2003 l1998年實(shí)行住房制度改革 l2003年，國(guó)家有關(guān)部門開始出臺(tái)政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施宏觀調(diào)控l2008年，多種措施促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)居民消費(fèi)；l2010年4月，關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知（國(guó)發(fā)【2010】10號(hào)）“新國(guó)十條”；l9月29日，出臺(tái)多項(xiàng)措施再次加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度。l2006年5月出臺(tái)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化和發(fā)展新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策本次新政主要涉及抑制不合理需求、加大供給、完

3、善土地出讓、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管五個(gè)方面。信貸政策信貸政策行政手段行政手段稅收政策稅收政策土地政策土地政策房地產(chǎn)調(diào)控的主要政策新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策信貸政策央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率二套房首付不低于二套房首付不低于50%停發(fā)第三套房貸款停發(fā)第三套房貸款遏制外地炒房者遏制外地炒房者新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策20102010年銀行存款準(zhǔn)備金率年銀行存款準(zhǔn)備金率15.5%16%16.5%央行兩個(gè)月內(nèi)兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率央行兩個(gè)月內(nèi)兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率2月12日3月12日新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策 9月29日提出對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上； 對(duì)貸款購(gòu)

4、買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。二套房首付不低于二套房首付不低于50%新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策 商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款。停發(fā)第三套房貸款停發(fā)第三套房貸款新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策 對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。遏制外地炒房者遏制外地炒房者新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策住房營(yíng)業(yè)稅住房營(yíng)業(yè)稅土地增值稅土地增值稅房產(chǎn)稅試點(diǎn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)房地產(chǎn)契稅房地產(chǎn)契稅個(gè)人所得稅個(gè)人所得稅企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)

5、之策 個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅； 個(gè)人將購(gòu)買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅； 個(gè)人將購(gòu)買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。 住房營(yíng)業(yè)稅政策住房營(yíng)業(yè)稅政策*財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知（財(cái)稅2009157號(hào)），2009年12月22日發(fā)布。新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策 2010年9月29日，三部門聯(lián)合發(fā)布通知，明確對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。 個(gè)人所得稅政策個(gè)人所得稅政策*國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)高收入者

6、個(gè)人所得稅征收管理的通知（國(guó)稅發(fā)201054號(hào)），2010年5月31日發(fā)布。新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策 企業(yè)所得稅政策企業(yè)所得稅政策*國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知（國(guó)稅函2010201號(hào)），2010年5月12日發(fā)布。開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明只要符合三個(gè)條只要符合三個(gè)條件之一的，應(yīng)計(jì)件之一的，應(yīng)計(jì)入當(dāng)年（完工年入當(dāng)年（完工年度）應(yīng)納稅所得度）應(yīng)納稅所得額額完工產(chǎn)品完工產(chǎn)品新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策 土地增值稅政策土地增值稅政策預(yù)征率大幅上調(diào)預(yù)征率大幅上調(diào) 核定征收率大于

7、核定征收率大于5%不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，確需核定征收的不得低于不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，確需核定征收的不得低于5%東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，西部地區(qū)不得低于，西部地區(qū)不得低于1%各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)預(yù)征率*國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國(guó)稅函2010220號(hào)），2010年5月19日發(fā)布。 新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策 對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買人均不適用首次購(gòu)買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。 房地產(chǎn)契稅政策房地產(chǎn)契稅政策*財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于首次購(gòu)買普通住房

8、有關(guān)契稅政策的通知（財(cái)稅201013號(hào)），2010年3月 9日公布。新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策房產(chǎn)稅試點(diǎn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策大量增加大量增加土地供給土地供給土地調(diào)控新政土地調(diào)控新政十九條十九條提高土地出讓提高土地出讓保證金保證金行政手段行政手段土土地地政政策策新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策大量增加土地供給大量增加土地供給S2010住宅用地新增18.5萬公頃S2009年9萬多公頃S與過去5年平均下來，住宅用地實(shí)際供應(yīng)的量差不多是3.3倍。 新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策土地調(diào)控新十九條土地調(diào)控新十九條各地加快住房建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃各地加

9、快住房建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃嚴(yán)格土地競(jìng)買人資格審查嚴(yán)格土地競(jìng)買人資格審查嚴(yán)格規(guī)范土地出讓合同管理嚴(yán)格規(guī)范土地出讓合同管理堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度建立房地產(chǎn)用地開竣工申報(bào)制度建立房地產(chǎn)用地開竣工申報(bào)制度對(duì)房地產(chǎn)用地突出問題專項(xiàng)檢查對(duì)房地產(chǎn)用地突出問題專項(xiàng)檢查新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策提高土地出讓保證金提高土地出讓保證金已出讓的土地，土地出讓價(jià)不低于當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)70%，保證金不低于出讓最低價(jià)30%。對(duì)地產(chǎn)商資金鏈形成考驗(yàn)。 禁止違約開發(fā)商在一定期限內(nèi)參與競(jìng)拍、土地款支付更加嚴(yán)格等一系列措施。對(duì)于小公司、項(xiàng)目公司的擠出效應(yīng)將會(huì)比較明顯。新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策行政手段行政手段

10、限購(gòu)限購(gòu)問責(zé)懲處新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策限購(gòu)限購(gòu)l對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房，嚴(yán)格按有關(guān)政策執(zhí)行。l房?jī)r(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策問責(zé)問責(zé)對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策懲處懲處l對(duì)違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購(gòu)置土地，各商業(yè)銀行停止對(duì)其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。l加大住房交易市場(chǎng)檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為。l對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時(shí)間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為

11、，繼續(xù)加大曝光和處罰力度。新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策二、正確看待發(fā)展前景，堅(jiān)定房地產(chǎn)發(fā)展信心二、正確看待發(fā)展前景，堅(jiān)定房地產(chǎn)發(fā)展信心良好發(fā)展前景良好發(fā)展前景新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策 2000年以來，我國(guó)年以來，我國(guó)GDP基本基本保持了保持了8%左右的年增長(zhǎng)率。據(jù)左右的年增長(zhǎng)率。據(jù)有關(guān)專家分析，只要是一個(gè)國(guó)有關(guān)專家分析，只要是一個(gè)國(guó)家的家的GDP增速在增速在5%以上，房地以上，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展就永遠(yuǎn)不會(huì)止步。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展就永遠(yuǎn)不會(huì)止步。本輪房地產(chǎn)調(diào)控的背景與本輪房地產(chǎn)調(diào)控的背景與2008年有根本性的不同。僅是年有根本性的不同。僅是對(duì)房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)的調(diào)控，不對(duì)房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)的調(diào)控，不會(huì)從根本上影

12、響我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)會(huì)從根本上影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。展。新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)2015年中國(guó)的城市化率將超過年中國(guó)的城市化率將超過55%。中國(guó)中國(guó)2008年末城鎮(zhèn)居民總?cè)丝谀昴┏擎?zhèn)居民總?cè)丝?.07億億人，城鎮(zhèn)家庭人，城鎮(zhèn)家庭2億左右。億左右。1999年至年至2008年的年的10年間，中國(guó)建了年間，中國(guó)建了80多億平方米的商品住房，多億平方米的商品住房，7000萬個(gè)家萬個(gè)家庭買了新房，占全國(guó)家庭的庭買了新房，占全國(guó)家庭的30%至至35%。未來未來10年中國(guó)有望至少建年中國(guó)有望至少建70008000萬套住房，將有萬套住房，將有2/3的家庭住進(jìn)新房。的家庭住進(jìn)新房。到到2012年，山東城鎮(zhèn)化

13、水平達(dá)到年，山東城鎮(zhèn)化水平達(dá)到50%以上，山東半島城市群達(dá)到以上，山東半島城市群達(dá)到60%以上，以上，為房地產(chǎn)的發(fā)展留足了空間。為房地產(chǎn)的發(fā)展留足了空間。我國(guó)城市規(guī)模變動(dòng)情況我國(guó)城市規(guī)模變動(dòng)情況 單位：個(gè)城 市1978年2007年增加個(gè)數(shù)增長(zhǎng)（倍）城市合計(jì)1936554622.39200萬以上人口1036262.60100-200萬1983643.3750-100萬35118832.3720-50萬80151710.8920萬以下492672184.45新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策 2001-2009年，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積年均增速高于20%，銷售額平均每年提高24%。 預(yù)計(jì)2010年后的

14、未來十年間，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然有波動(dòng)，整體上將進(jìn)入上漲周期更為持久的新周期。 房地產(chǎn)將資本、勞動(dòng)和技術(shù)高度結(jié)合，在固定資產(chǎn)投資完成額中所占的比例高達(dá)26%，直接關(guān)系著57個(gè)行業(yè)。房屋銷售面積增長(zhǎng)趨勢(shì)房屋銷售面積增長(zhǎng)趨勢(shì)新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策新增需求主要是大量新婚家庭和農(nóng)民工涌入城市需要購(gòu)置住房。80年代、90年代年人口出生率均在20以上，這一群體在當(dāng)前和未來幾年將處于結(jié)婚生子階段，婚房等自住性需求較為強(qiáng)烈。有專家估計(jì)，今后10年將有近2億農(nóng)民進(jìn)城。改善性需求主要是隨著居民生活水平和消費(fèi)水平的提高，對(duì)住房的標(biāo)準(zhǔn)、舒適度及各種配套有了新的更高的要求，如小換大、舊換新，追求節(jié)能環(huán)保，小區(qū)綠化，

15、物業(yè)管理，智能化等。新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策 最近八年多來，全國(guó)房地產(chǎn)銷售額平均每年增長(zhǎng)30%，銷售面積每年增長(zhǎng)22%，在市場(chǎng)推動(dòng)下房地產(chǎn)投資平均每年增長(zhǎng)20%。 1986年以來全國(guó)地產(chǎn)銷售額趨勢(shì)逐年遞增年以來全國(guó)地產(chǎn)銷售額趨勢(shì)逐年遞增新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策 國(guó)家從來沒有說過要限制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而是保持了堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的調(diào)子。 政府陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策，主要是引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定與健康發(fā)展。 繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價(jià)位、中小套型商品住房項(xiàng)目和參與保障性安居工程的貸款需求。 認(rèn)真落實(shí)支持公共租賃住房建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策。 鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)，抓緊制定支持公共租賃

16、住房建設(shè)的中長(zhǎng)期貸款政策。新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策 預(yù)計(jì)2010年后的未來十年間，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然有波動(dòng)，但整體上將進(jìn)入上漲周期更為持久的新周期！新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策三、適應(yīng)新形勢(shì)，確定新戰(zhàn)略三、適應(yīng)新形勢(shì)，確定新戰(zhàn)略既具有很大的發(fā)展空間、發(fā)展機(jī)遇，國(guó)家又在不斷加強(qiáng)調(diào)整。在規(guī)范商品房開發(fā)的同時(shí)，迅速擴(kuò)大保障房的開發(fā)建設(shè)。 既要看到優(yōu)勢(shì)，也要正視不利因素。要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域分散難以管理、項(xiàng)目多需要資金量大、高端經(jīng)營(yíng)人才相對(duì)較少等困難 。l重心向二三線城市發(fā)展l參與保障房開發(fā)l參與舊城改造或新農(nóng)村建設(shè)適應(yīng)新形勢(shì)適應(yīng)新形勢(shì)確定新戰(zhàn)略確定新戰(zhàn)略全面分析全面分析面臨形勢(shì)面臨形勢(shì)客觀

17、分析客觀分析企業(yè)內(nèi)在企業(yè)內(nèi)在的優(yōu)劣勢(shì)的優(yōu)劣勢(shì)確定戰(zhàn)略確定戰(zhàn)略定位定位新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策 中小房企一般成立時(shí)間短，資本積累少，資金實(shí)力弱。二三線城市，相對(duì)成本較低，需要的資金量較少。 目前國(guó)家調(diào)控主要針對(duì)部分一線房?jī)r(jià)過高城市，二線城市受影響小于一線城市。 從城市格局上看，二三線城市將崛起，發(fā)展勢(shì)頭更為強(qiáng)勁。 因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略定位重點(diǎn)立足二、三線城市，甚至是向發(fā)展?jié)摿^大的縣級(jí)市市場(chǎng)進(jìn)軍。新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要求，到2012年末,基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。 僅2010年，就要建設(shè)各類保障房580萬套、改造危房120萬套。 保障性住

18、房，具有零地價(jià)、微利性和低費(fèi)稅的三大基本屬性，開發(fā)量大、速度快。 與政府合作參與保障住房的開發(fā)可以規(guī)避政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn) ，利潤(rùn)較薄但風(fēng)險(xiǎn)比較小，還可以通過與政府合作取得更多的優(yōu)惠政策。 新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策 現(xiàn)有房屋質(zhì)量和規(guī)劃存在很多問題有大量即有房屋需要改造。 為提高農(nóng)民生活水平，各地政府大力實(shí)施新農(nóng)村建設(shè)。 因此，無論的舊城改造，還是新農(nóng)村建設(shè)，都給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造了非常好的市場(chǎng)契機(jī)，成為企業(yè)的新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。 新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策四、強(qiáng)化管理，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展四、強(qiáng)化管理，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展控制控制資金風(fēng)險(xiǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)保證保證資金鏈安全資金鏈安全精確設(shè)定精確設(shè)定目標(biāo)市場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng)開

19、發(fā)適銷開發(fā)適銷對(duì)路產(chǎn)品對(duì)路產(chǎn)品轉(zhuǎn)變轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)理念經(jīng)營(yíng)理念推動(dòng)產(chǎn)業(yè)化推動(dòng)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程進(jìn)程加強(qiáng)加強(qiáng)過程控制過程控制努力努力降低成本降低成本-樹立客戶至上的理念-推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化-提升品牌影響力-大力發(fā)展鋼結(jié)構(gòu)住宅產(chǎn)品- 拓寬融資渠道- 土地儲(chǔ)備量力而行- 加快項(xiàng)目開發(fā)速度，快速回籠資金-搞好前期策劃-把好產(chǎn)品定位-提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品- 強(qiáng)化全面預(yù)算管理- 嚴(yán)格計(jì)劃管理- 嚴(yán)控成本關(guān)鍵環(huán)節(jié)強(qiáng)化管理強(qiáng)化管理新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策 拓寬融資渠道拓寬融資渠道 鞏固好銀行融資主渠道鞏固好銀行融資主渠道 利用好基金政策，如北大黃埔基金等利用好基金政策，如北大黃埔基金等利用民間資金、外資利用民間資金、外資項(xiàng)目合作開發(fā)

20、項(xiàng)目合作開發(fā)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策 土地儲(chǔ)備土地儲(chǔ)備量力而行量力而行資金條件受到限制，首要的不是追求發(fā)資金條件受到限制，首要的不是追求發(fā)展快速，而是保生存。展快速，而是保生存。一般的開發(fā)企業(yè)，土地儲(chǔ)備總量控制在一般的開發(fā)企業(yè)，土地儲(chǔ)備總量控制在能夠滿足公司開發(fā)兩到三年需要能夠滿足公司開發(fā)兩到三年需要 。在土地儲(chǔ)備方面，三線城市甚至是四線、在土地儲(chǔ)備方面，三線城市甚至是四線、五線等縣級(jí)市需要大發(fā)展，很多舊城改造五線等縣級(jí)市需要大發(fā)展，很多舊城改造項(xiàng)目需要開發(fā)企業(yè)去配合地方政府來做。項(xiàng)目需要開發(fā)企業(yè)去配合地方政府來做?？梢悦嫦蜻@個(gè)方向去做工作?？梢悦嫦蜻@個(gè)方向去做工作。 新形

21、勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策 加快開發(fā)速度加快開發(fā)速度快速回籠資金快速回籠資金 2008年房地產(chǎn)行業(yè)的整體負(fù)債率超過了年房地產(chǎn)行業(yè)的整體負(fù)債率超過了75%，而，而資金的主要來源為信貸資金。資金的主要來源為信貸資金。 把握開發(fā)節(jié)奏，完善開發(fā)流程，提高資金的周轉(zhuǎn)率，把握開發(fā)節(jié)奏，完善開發(fā)流程，提高資金的周轉(zhuǎn)率，盡可能多地減少利息支付周期。盡可能多地減少利息支付周期。 拿地、開工、開盤和竣工是四個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，對(duì)現(xiàn)金拿地、開工、開盤和竣工是四個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，對(duì)現(xiàn)金流的影響最大，前期表現(xiàn)為支出，后期表現(xiàn)為收入。流的影響最大，前期表現(xiàn)為支出，后期表現(xiàn)為收入。 象萬科等一線品牌公司象萬科等一線品牌公司“快速?gòu)?fù)制產(chǎn)品快

22、速?gòu)?fù)制產(chǎn)品”的模式是的模式是值得學(xué)習(xí)的。值得學(xué)習(xí)的。 快速開發(fā)、快速銷售、快速收回資金，是當(dāng)前應(yīng)對(duì)快速開發(fā)、快速銷售、快速收回資金，是當(dāng)前應(yīng)對(duì)調(diào)控最重要的措施之一。調(diào)控最重要的措施之一。 新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策n搞好前期策劃 房地產(chǎn)行業(yè)是以策劃為先導(dǎo)的行業(yè)。從項(xiàng)目考察開始，到風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、市場(chǎng)定位、方案設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)等都決定著項(xiàng)目成功與否，代表著企業(yè)的整體水平與核心競(jìng)爭(zhēng)力。在研發(fā)產(chǎn)品時(shí)要以市場(chǎng)為依據(jù)、細(xì)分客戶群，開發(fā)客戶想要的房子。對(duì)于建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)等方面的論證與確定，要以人性化為基礎(chǔ)，以創(chuàng)新為贏，以差異為謀，把握好全程每一個(gè)環(huán)節(jié)，才能形成熱銷、暢銷的局面。新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的

23、應(yīng)對(duì)之策n把好產(chǎn)品定位 對(duì)于某個(gè)特定項(xiàng)目而言，規(guī)劃控制指標(biāo)、土地價(jià)格都已明確，在地塊上開發(fā)的不同類型的建筑產(chǎn)品，如別墅、商業(yè)用房、復(fù)式花園房、普通多層住宅、小高層和高層住宅等對(duì)項(xiàng)目所產(chǎn)生利潤(rùn)貢獻(xiàn)是不一樣的。 新政后，“投資性需求“被擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)，滿足剛需客戶需求的30-40的“小一居”、50-60平方米的“小兩居”、80-90平方米的“小三居”等產(chǎn)品，或根據(jù)不同地域客戶需求量身設(shè)計(jì)的產(chǎn)品將成為主流。 新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策n提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 優(yōu)良的設(shè)計(jì)方案、過硬的產(chǎn)品質(zhì)量、較高的性價(jià)比，走精細(xì)化的專業(yè)道路，增強(qiáng)產(chǎn)品的科技環(huán)保含量，以豐富產(chǎn)品內(nèi)涵、增加產(chǎn)品附加值，贏得市場(chǎng)的認(rèn)可與回報(bào)。為先進(jìn)

24、技術(shù)的應(yīng)用提供更多可能性。比如，鋼結(jié)構(gòu)和水平布置管線提供了無阻隔的較大空間；生態(tài)系統(tǒng)技術(shù)、新能源技術(shù)、智能化等新技術(shù)應(yīng)用提高住宅品質(zhì)，滿足客戶需求。 新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策n樹立樹立“客戶至上客戶至上”理念理念 房地產(chǎn)開發(fā)商是社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織的組成部分，必須把承擔(dān)社會(huì)責(zé)任作為己任，在提供滿足客戶需要的產(chǎn)品同時(shí)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。 當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品方面上升到一定水平與高度的時(shí)候，就需要適時(shí)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)理念，以達(dá)到核心競(jìng)爭(zhēng)力的不斷提升。開發(fā)人性化、性價(jià)比高的產(chǎn)品，全過程為客戶服好務(wù)，體現(xiàn)一切為了客戶，一切服務(wù)于客戶的理念。 國(guó)內(nèi)一流的開發(fā)企業(yè)大都從以產(chǎn)品為中心轉(zhuǎn)向以客戶服務(wù)為中心的服務(wù)觀念，品

25、牌競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)在了追求客戶占有率上，通過維護(hù)客戶實(shí)現(xiàn)品牌的價(jià)值。 新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策n推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化 住宅產(chǎn)業(yè)化的四個(gè)條件 美國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化達(dá)到50%，有的國(guó)家達(dá)到70%甚至90%。 2007年上海萬科新里程兩棟工廠化住宅樓推出具有里程碑意義。 萊鋼建設(shè)集成房屋的開發(fā)，早在2006年就銷往歐洲國(guó)家，具備專業(yè)化、規(guī)?；a(chǎn)的條件。住宅建筑的住宅建筑的標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)準(zhǔn)化住宅建筑的住宅建筑的工業(yè)化工業(yè)化住宅生產(chǎn)、經(jīng)住宅生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)一體化營(yíng)一體化住宅協(xié)作服務(wù)住宅協(xié)作服務(wù)社會(huì)化社會(huì)化新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策n提升品牌影響力提升品牌影響力完整的品牌應(yīng)包括“屬性，利益，價(jià)值，文化，個(gè)性，使用

26、”六層內(nèi)涵 。開發(fā)商需要充分認(rèn)識(shí)到品牌競(jìng)爭(zhēng)的重要性及緊迫性，調(diào)動(dòng)各種資源扎扎實(shí)實(shí)的搞好品牌管理，提高房地產(chǎn)品牌管理的知名度，認(rèn)知度，美譽(yù)度 。品牌是一種無形資產(chǎn),更是一個(gè)整體概念,除有形產(chǎn)品外,還包括附加產(chǎn)品,即消費(fèi)者購(gòu)房所得到的附加服務(wù)和附加利益。 新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策n大力發(fā)展鋼結(jié)構(gòu)住宅產(chǎn)品大力發(fā)展鋼結(jié)構(gòu)住宅產(chǎn)品 相對(duì)于傳統(tǒng)的磚混、鋼混住宅，鋼結(jié)構(gòu)住宅具有六大優(yōu)勢(shì)：l 重量輕，強(qiáng)度高。l 抗震、抗風(fēng)性能好。l 節(jié)能效果好。l 工廠化制作，易于產(chǎn)業(yè)化，施工速度快。l 環(huán)保效果好，符合可持續(xù)發(fā)展要求。l 具有較高的性能價(jià)格比。新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策n大力發(fā)展鋼結(jié)構(gòu)住宅產(chǎn)品大力發(fā)展鋼結(jié)構(gòu)住宅產(chǎn)品l 萊鋼建設(shè)是國(guó)內(nèi)研發(fā)與應(yīng)用鋼結(jié)構(gòu)綠色節(jié)能住宅的倡導(dǎo)者萊鋼建設(shè)是國(guó)內(nèi)研發(fā)與應(yīng)用鋼結(jié)構(gòu)綠色節(jié)能住宅的倡導(dǎo)者和領(lǐng)跑者。其研發(fā)的和領(lǐng)跑者。其研發(fā)的H型鋼鋼結(jié)構(gòu)綠色節(jié)能住宅建筑體系型鋼鋼結(jié)構(gòu)綠色節(jié)能住宅建筑體系研究與應(yīng)用課題（以下簡(jiǎn)稱研究與應(yīng)用課題（以下簡(jiǎn)稱“體系體系”），是萊鋼承擔(dān)的?。?，是萊鋼承擔(dān)的住建部建部2001年科技開發(fā)項(xiàng)目。該