南昌市2016年第1季度房地產(chǎn)市場報告

1、南昌市2016年1季度房地產(chǎn)市場研究報告江西高速資產(chǎn)經(jīng)營有限責任公司2016年3月目 錄 一、內(nèi)容摘要3（一）2015年南昌樓市總結3 （二）市場提煉（2016年1季度）5 （三）宏觀經(jīng)濟6（四）宏觀政策8（五）南昌市政10 二、南昌市商住市場分析11（一）一級市場11（二）二級市場19（三）三級市場24三、南昌市寫字樓市場分析25四、南昌市2016年1季度成交排行（分月份）26（一）住宅成交量TOP1026五、市場展望29江西省高速資產(chǎn)經(jīng)營有限公司一、內(nèi)容摘要（一）2015年南昌樓市總結2015年南昌樓市瘋狂，全年賣房62625套，刷新近五年來賣房新紀錄。5次降息、6次降準，也見證了公積金政

2、策的大改，利好政策層出不窮。2月降準、降息。3月兩會定調(diào)房地產(chǎn)市場，政府表態(tài)鼓勵剛需及改善型住房需求，給市場釋放了寬松信號。隨后“330”二套房首付比例最低降至四成及二手房營業(yè)稅免征期“5改2”政策出臺。年末土地市場地王不斷，一系列的大事件注定了南昌樓市的2015年成為了調(diào)控年。1、 據(jù)南昌市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)匯總顯示，2015年（截止12月28日），南昌新建商品房累計網(wǎng)簽近62625套，同比上漲9.7%，創(chuàng)近5年來新房成交新高。其中，新房住宅網(wǎng)簽51566套，同比上漲5.55%；新房非住宅網(wǎng)簽11059套，同比上漲34.34%。2、 就成交片區(qū)而言，紅谷灘依然為置業(yè)熱點板塊，成交面積占全年成交

3、總量的41%。3、2015年上半年（1月1日-6月30日）南昌在售活躍樓盤共有85盤出現(xiàn)價格浮動，其中漲價樓盤45個，降價樓盤40個；2015年下半年（7月1日-12月25日）南昌新房市場產(chǎn)生價格浮動的樓盤共有68個，其中漲價樓盤43個，降價樓盤25個，相較于上半年房價變化，價格浮動的樓盤總數(shù)雖然有所減少，但總體而言，南昌房價微張，并且還在漲。4、2015年南昌市土地市場火爆收場，（包括四縣區(qū)）共成交276宗土地，同比去年320宗地減少13.75%?？傮w來說，南昌上半年土地市場略顯平淡，下半年火爆收場。各大一線房企也看中南昌房地產(chǎn)未來發(fā)展?jié)摿Γ喜恋厥袌鲈谀昴┗鸨型昝朗展佟?月16日，高新

4、區(qū)地塊編號DAFG2015008的地塊被江西洪都拿下，面積約495.8715畝，成2015年南昌土地面積地王；3月19日，位于紅谷灘新區(qū)鳳凰洲編號為DAEJ2015002的土地，起拍價為1757萬元/畝，被中航地產(chǎn)拍下，成為2015年南昌單價地王；5月15日，位于西湖區(qū)編號為DABJ2015004溢價率高達132.3%，成為本年度溢價率最高的土地。 房企方面，綠地集團是今年南昌土地市場最活躍的買家，相繼在九龍湖、朝陽洲、經(jīng)開區(qū)拿地；就板塊而言，朝陽洲成為眾多房企追逐的寵兒，年度面積地王、年度單價地王相繼于朝陽洲誕生。 5、 對于2016年樓市，業(yè)內(nèi)人士表示，樓市回暖大局已定，南昌樓市去化情況保

5、持良好態(tài)勢，來年樓市將面臨一定挑戰(zhàn)，但房價還有上漲空間。（二）市場提煉（2016年1季度）月份特征一級市場二級市場三級市場描述1月新年市場遇冷、整體成交量價齊跌7宗地掛牌、1宗流拍、6宗成交、總成交34.86萬方、環(huán)比下降25%市區(qū)商品住宅成交2337套，27.55萬方，環(huán)比下降66%、成交均價8511元/，環(huán)比下降2%；非住宅成交948套，10.83萬方，環(huán)比下降62%。二手住宅成交面積12.61萬方、共1419套，環(huán)比下降42%。供應、成交下降；成交區(qū)域主要在紅谷灘、高新區(qū)。2月樓市傳統(tǒng)淡季、住宅成交平穩(wěn)14宗地掛牌、2宗流拍、12宗成交，總成交79.76萬方、環(huán)比上升129%市區(qū)商品住宅

6、成交2479套，27.68萬方，環(huán)比下降0.5%、成交均價8018元/，環(huán)比下降6%，非住宅成交461套，4.41萬方，環(huán)比下降59%。二手住宅成交面積10.69萬方、共1168套，環(huán)比下降18%。供應下降、成交略有上升，成交區(qū)域主要在紅谷灘、高新區(qū)。3月12宗地掛牌、4宗流拍、8宗成交，總成交30.97萬方、環(huán)比下降61%市區(qū)商品住宅成交5328套，59.77萬方，環(huán)比上升115%、成交均價8867元/，環(huán)比上升11%，非住宅成交886套，10.59萬方，環(huán)比上升140%。二手住宅成交面積27.5萬方、共2992套，環(huán)比上升156%。新房供應快速回升，市場成交量價急升。成交區(qū)域主要在紅谷灘、

7、西湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)。（三）宏觀經(jīng)濟1、 全國兩會視角2016年全國兩會是擔任國務院總理四年來，李克強首次在記者會上未提房地產(chǎn)相關問題。此前三次記者會，他都曾回應房地產(chǎn)問題，去年就曾表示在改造棚戶區(qū)、城市和農(nóng)村危房方面還要加大力度，各增加100萬套。整治“首付貸”規(guī)避金融風險：3月12日，央行行長周小川、副行長潘功勝在全國兩會記者新聞發(fā)布會上首次對首付貸公開表態(tài)稱，央行與相關部門一起，結合即將開始的互聯(lián)網(wǎng)金融的專項整治活動，對房地產(chǎn)中介機構、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及他們與P2P平臺合作開展的金融業(yè)務進行清理和整頓，打擊為客戶提供首付貸融資、加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。財政部部長樓繼偉就“財政

8、工作和財稅改革”等相關問題答記者問，在談到個稅改革問題時，樓繼偉表示，新體系下房貸利息、教育和撫養(yǎng)子女費用將可減稅。業(yè)內(nèi)認為，該政策最利好的是購房群體，對于樓市也有一定的刺激作用。樓繼偉明確指出，今年將把綜合和分類相結合的個人所得稅法的草案提交全國人大去審議。根據(jù)政府工作報告的要求，今年5月1日要全面落實“營改增”。日前，國家稅務總局局長王軍在“兩會”部長通道上回應了有關“營改增”問題時表示，這次“營改增”將首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個人二手房交易。王軍表示，國稅總局將盡心盡力快出實施方案，估計兩會結束后，國務院很快會召開常務會議審定方案，審定以后，總局將配合財政部，盡快公布方案并制定一

9、系列的操作辦法。2、季度房地產(chǎn)投資 據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2016年前2個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅施工面積41.46億平方米，約為2015年全國商品房銷售面積的3.23倍，以三口之家一百平方米計算，可以支持1.24億人口居住需求。而房地產(chǎn)庫存的60%以上分布在三線、四線城市。 據(jù)知名研究機構戴德梁行研究報告指出，2016年全球房地產(chǎn)市場的投資額將同比增加4%至13400億美元，全球房地產(chǎn)的投資額度預計會達到歷史新高水平。其中亞太區(qū)房地產(chǎn)投資增長最高，同比升8%至1310億美元。3、截至2016年3月，我國證券化市場存量規(guī)模已達到6000多億，其中企業(yè)資產(chǎn)證券化市場存量規(guī)模已經(jīng)達到2400多億，而

10、僅2015年的發(fā)行量就達到了2000億，已經(jīng)超過自2003年試點至2014年發(fā)行的總規(guī)模。從2016年一季度的市場發(fā)行情況來看，今年仍將是資產(chǎn)證券化市場蓬勃發(fā)展的一年。目前我國房地產(chǎn)證券化市場已經(jīng)有了一些嘗試，根據(jù)產(chǎn)品形式不同，大致可以分為這樣四個大類，其一是標準REITS產(chǎn)品，即是以國內(nèi)酒店、寫字樓作為標的資產(chǎn)，通過REITS打包上市；其二是準REITS（類REITS），即是將商業(yè)地產(chǎn)打包出售給私募基金，基金設立項目公司持有該商業(yè)地產(chǎn)，再由基金發(fā)行資產(chǎn)支持證券實現(xiàn)轉讓；其三則是以CMBS、RMBS為代表的住房抵押類貸款支持證券；最后一個類型是包括酒店收入、門票收入（旅游地產(chǎn)）、物業(yè)管理費、租

11、金收入等，涉及收益權和債權的基礎資產(chǎn)發(fā)行的資產(chǎn)支持證券。（四）宏觀政策近日，一線城市房地產(chǎn)政策將收緊的傳言獲印證，上海、深圳接連出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控新政。包括提高首付貸款比例、提高非本市戶籍居民購房門檻，同時加強中介管理，嚴控使用資金杠桿購房情況。 1、滬九條、關于完善住房保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見將收緊非戶籍人口購房門檻，并實行差別化住房信貸政策。如“滬九條”將提高非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社會保險的年限，從自購房之日起計算的前3年內(nèi)在本市累計繳納2年以上，調(diào)整為自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。企業(yè)方面，購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對象為個人

12、，按照本市限購政策執(zhí)行。在信貸政策方面，執(zhí)行“認房不認貸”。申請信貸時應承諾首付款為自有資金，如違反承諾，則作為失信行為信息納入本市公共信用信息服務平臺。2、 3月24日，財政部關于全面推開營改增試點的通知，規(guī)定從2016年5月1日起，全面推行營業(yè)稅改增增值，不動產(chǎn)（建筑物、構筑物）增值稅稅率為11%，個人銷售購買所得的住房，按5%的征收率簡易計增值稅，稅負為4.76%，這比現(xiàn)行5%的營業(yè)稅稅負還要低0.24%。 原營業(yè)稅的優(yōu)惠政策也繼續(xù)沿用，即：對北京、上海、廣州和深圳之外的非一線城市，規(guī)定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對

13、外銷售的，免征增值稅。對北上廣深四城市，規(guī)定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。 而個人銷售寫字樓等其他不動產(chǎn)，則以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計稅。 此外，個人出租住房的，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，與現(xiàn)行營業(yè)稅相比，稅負也有所降低。3、 調(diào)整 “去杠桿”成政策重點本輪一線城市調(diào)控政策中，均涉及禁止運用資

14、金杠桿付首付。“滬九條”明確指出，嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機構從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業(yè)務。 深圳此次新政中，也明確表示要加強房地產(chǎn)金融風險防控。結合前期全市首付貸風險排查情況，繼續(xù)開展全市金融風險排查和專項整治，嚴禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機構從事首付貸、眾籌購房、過橋貸等金融杠桿配資業(yè)務。 （五）南昌市政1、首套房首付僅需2成2016年2月2日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布通知稱，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民

15、家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。2、2月22日，財政部發(fā)布關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。3、職工住房公積金賬

16、戶存款利率上調(diào)2月17日，央行、住建部聯(lián)合財政部決定自2月21日起，將職工住房公積金賬戶存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時間執(zhí)行活期和三個月存款基準利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準利率1.5%執(zhí)行。南昌也自2月21日宣布執(zhí)行新利率。一、南昌市商住市場分析（一）一級市場1.1 供應分析2016年1季度南昌土地供應一覽表序號地塊位置地塊面積（萬）容積率地塊用途公告日期1經(jīng)開4.521.5工業(yè)2016-1-112高新0.672.8商業(yè)、商務2016-1-133紅谷灘6.331.5居住2016-1-154紅谷灘9.191.83商業(yè)、商務、娛樂康體2016-1-155紅谷灘10.411.8居住2016-1-

17、156經(jīng)開4.411.5工業(yè)2016-1-207經(jīng)開5.791.5工業(yè)2016-1-208經(jīng)開7.151.5工業(yè)2016-1-209經(jīng)開10.221.5工業(yè)2016-1-2010經(jīng)開2.731.5工業(yè)2016-1-2611經(jīng)開4.391.5工業(yè)2016-1-2612經(jīng)開9.752工業(yè)2016-2-413經(jīng)開5.932工業(yè)2016-2-414經(jīng)開10.181.5工業(yè)2016-2-415高新4.812居住2016-2-2616西湖2.292.2居住2016-3-117高新2.141.2工業(yè)2016-3-118高新2.141.2工業(yè)2016-3-119高新2.201.2工業(yè)2016-3-120紅谷灘

18、11.421.1商業(yè)2016-3-821東湖2.53.0商業(yè)、商務、居住2016-3-822東湖3.493.5商業(yè)、商務、居住2016-3-823紅谷灘4.072.5居住2016-3-824紅谷灘3.712.5居住2016-3-825青山湖4.671.6工業(yè)2016-3-826紅谷灘2.824.5商業(yè)、商務2016-3-1027經(jīng)開19.741.89居住、商業(yè)2016-3-2128經(jīng)開6.732.0居住、商業(yè)2016-3-2129經(jīng)開3.842.0商務2016-3-2130經(jīng)開3.722.5商務2016-3-21合計171.96 【數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)整理】2016年1季度南昌土地供應共3

19、0宗，總面積為171.96萬平米，同比下降31.8%。從供應土地類型來看，主要以工業(yè)用地為主，共14宗，供應面積76.22萬平米，占總供應面積的44.32%；其次有6宗商業(yè)、商務用地，供應面積31.66萬平米，占總供應面積的18.41%；10宗居住、商住用地，供應面積64.08萬平米，占總供應面積的37.26%。2015年1季度2015年2季度2015年3季度2015年4季度2016年1季度描述居住、商住用地18.5759.6923.8971.4464.082015年4季度至今，商住土地供應大幅增加。商業(yè)商務用地0.9321.4262.424.2531.66工業(yè)倉儲用地232.797.6114

20、0.7813.4476.22合計252.2178.72227.0989.13171.961.2 成交分析2016年1季度南昌土地成交一覽表·住宅 序號交易時間地塊區(qū)域地塊用途面積（萬）容積率樓面價（元/）競得人12016-1-6高新商住18.023.51114江西新瀚22016-1-15西湖商住6.153.08010恒大32016-1-15西湖商住1.272.53526江西大順42016-1-15青山湖商住2.012.53474萬科52016-1-22西湖商住0.812.72894綠地62016-2-5紅谷灘居住6.331.52980中國江西國際合作公司、上海富爾福投資72016-2

21、-5紅谷灘居住10.411.83008中國江西國際合作公司、上海富爾福投資82016-3-18高新居住4.812.02445四川藍光何駿92016-3-23東湖居住2.292.28189聯(lián)發(fā)102016-3-30西湖商業(yè)、商務、居住2.53.09945中海112016-3-30西湖商業(yè)、商務、居住3.493.59926中海12 【數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)整理】2016年1季度南昌土地成交一覽表·商業(yè)辦公序號交易時間地塊區(qū)域地塊用途面積（萬）容積率樓面價（元/）競得人12016-2-3高新商業(yè)商務0.672.81125江西千商22016-3-30紅谷灘商業(yè)11.421.11132南昌杉

22、杉奧特萊斯 【數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)整理】 2016年1季度，南昌市共有33宗國有建設用地進行了公開拍賣，7宗流拍，26宗成交，總成交面積145.55萬平方米，其中成交13宗工業(yè)用地，成交面積75.38萬平米，占成交總面積51.8%；11宗居住、商住用地，成交面積58.08萬平米，占成交總面積40%；2宗商業(yè)用地，成交面積12.09萬平米，占成交總面積8.3%。 2016年1季度，從成交土地性質(zhì)來看，本季度土地成交主要以工業(yè)用地為主，商住、居住用地成交大幅上升是最大亮點，成交區(qū)域主要集中在高新區(qū)、紅谷灘和西湖區(qū)。2015年1季度2015年2季度2015年3季度2015年4季度2016年1季度

23、描述居住、商住用地25.6414.7550.0816.6958.082015年3季度至今，商住土地成交量大幅增加。商業(yè)商務用地6.1817.7559.9511.0212.09工業(yè)倉儲用地198.0480.8889.1621.5875.38合計229.86113.38236.5649.29145.55（二）二級市場2.1 供應分析2016年1季度，南昌市區(qū)新建商品住宅新增供應8302套，供應面積85.49萬平米，環(huán)比下降10.1%；非住宅新增32.96萬平米，合計2925套。根據(jù)圖表趨勢，2015年3季度至今，南昌市住宅新增預售量逐漸減少，供貨量不足。2.2 成交分析2016年1季度，南昌市市區(qū)

24、商品住宅成交10184套；成交面積115萬平米；成交均價8465元/平米。非住宅成交2295套，合計25.83萬平米。南昌市預售銷售后的存量僅為18.72萬方，供銷比趨于平衡。成交量預售量存量2014年1季度122.84141.3618.522014年2季度88.14167.6579.512014年3季度124.77142.5617.792014年4季度148.99126.35-22.642015年1季度106.48107.470.992015年2季度150.02133.01-17.012015年3季度135.85166.9731.122015年4季度155.1595.1-60.052016年

25、1季度11585.49-29.51合計1147.241165.9618.72 可以看到，從2015年1季度至今，南昌市樓市區(qū)域回暖，在2015年4季度達到最高。 從區(qū)域成交來看，2016年1季度區(qū)域成交套數(shù)最高的是紅谷灘新區(qū)，達到4036套，其次為高新區(qū)1706套。成交均價最高的為東湖區(qū)、青云譜區(qū)、西湖區(qū)和紅谷灘區(qū)，均價約為9000-11500元/。2.3 存量分析 庫存方面，截止3月31日，南昌市住宅可售面積為299.77萬平米，可售套數(shù)為25073套，全市一手房住宅按之前12個月的平均銷售速度48.97萬平米/月來計算的話，存量面積約需要6.1個月銷售完、存量小。從區(qū)域來看，目前存量套數(shù)最大的仍然是紅谷灘新區(qū)，庫存套數(shù)5919套，如果按前12個月平均銷售速度1766套/月計算，大概需要3.4個月才能銷售完。非住宅庫存共有42283套，面積為451萬。庫存量大，風險高。（三）三級市場2015 年1季度，南昌二手房住宅成交面積為50.8萬平米，成交量同比上升41%，環(huán)比上升20%。三、南昌市寫字樓市場分析 2015年南昌市全年寫字樓市場全年共計成交面積74.26萬平方米，同比