最全最新土地開發(fā)流程加案例

1、土地開發(fā)土地開發(fā)(development of land; handling of land) 1 土地開發(fā)的概念 2 土地開發(fā)的分類 3 土地開發(fā)程序 4開發(fā)土地獲得途徑與程序 5 土地開發(fā)過程管理 6開發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓 7 土地開發(fā)成本構(gòu)成 8 土地開發(fā)費用的歸集與分配 9完工土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)土地開發(fā)的概念土地開發(fā)是指單位或個人通過采取各種措施,將未利用土地改造成農(nóng)用地或其他用地的 活動。按開發(fā)后土地用途來劃分，土地開發(fā)可分為農(nóng)用地開發(fā)和建設(shè)用地開發(fā)兩種形式。其 中，農(nóng)用地開發(fā)包括耕地、林地、草地、養(yǎng)殖水面等的開發(fā)；建設(shè)用地開發(fā)指用于各類建筑 物、構(gòu)筑物用地的開發(fā)。土地開發(fā)的分類土地開發(fā)包括

2、將土地開發(fā)成農(nóng)用地和建設(shè)用地，一般分為土地一級開發(fā)和土地二級開 發(fā)。(1) 土地一級開發(fā)，是指政府實施或者授權(quán)其他單位實施，按照土地利用總體規(guī)劃、城 市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地一級開發(fā)計劃，對確定的存量國有土地、擬征用和 農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為，包含土 地整理、復(fù)墾和成片開發(fā)。(2) 土地二級開發(fā)是指土地使用者從土地市場取得土地使用權(quán)后，直接對土地進行開發(fā) 建設(shè)的行為。土地開發(fā)程序I. 開發(fā)主體土地一級開發(fā)工作主要由政府授權(quán)或土地儲備機構(gòu)來完成,不管是包含農(nóng)地征轉(zhuǎn)用過程 的土地一級開發(fā)，還是使國有土地由生地變熟地的土地一級開發(fā)，實施主

3、體往往是政府授權(quán) 的一級開發(fā)公司或土地整理儲備機構(gòu)。2. 開發(fā)酚(1) 計劃編制首先要根據(jù)國民經(jīng)濟和社矣發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃以及土地供應(yīng) 計劃、土地利用年度計劃和土地儲備開發(fā)計劃，來編制土地一級開發(fā)計劃。(2) 前期策劃根據(jù)巳編制的土地一級開發(fā)計劃，原土地所有者或使用者在征得具(區(qū))人民政府和鎮(zhèn)級 人民政府或上級主管部門同意后，向市級國土資源管理部門提出土地一級開發(fā)申請。市級國 土資源管理部門受理申請并進行預(yù)審，委托土地儲備機構(gòu)編制土地一級開發(fā)實施方案。(3) 征詢意見和審批市級國土資源管理部門矣同相關(guān)部門，包括規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門，就土地一 級開發(fā)實施方案提出原則

4、意見。同時，土地一級開發(fā)項目涉及征用土地的，土地儲備機構(gòu)根據(jù)計劃和規(guī)劃有關(guān)手續(xù)分別 向所在區(qū)(貝)政府提出征地申請，由區(qū)(具)政府按規(guī)定程序辦理征地報批手續(xù)；涉及農(nóng)轉(zhuǎn)用 的，向國土資源管理部門申辦農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)；涉及房屋拆遷的，向房管部門辦理房星拆遷手續(xù)。土地儲備機構(gòu)通過委托或招標(biāo)的方式確定土地一級開發(fā)主體，并下達土地一級開發(fā)批 復(fù)，簽訂土地一級開發(fā)合同。(4) 組織實施開發(fā)土地一級開發(fā)主體首手進行拆遷調(diào)查、評估，按相關(guān)政策文件協(xié)商制定拆遷安直補償方 案等等，并需經(jīng)過政府主管部門審查通過。與此同時，進行一級土地開發(fā)的開發(fā)商要及時做 出土地規(guī)劃方案，以核定土地性質(zhì)、使用功能、圍、規(guī)模、開發(fā)強度等技術(shù)

5、經(jīng)濟指標(biāo)。完成 以上準(zhǔn)備工作，就可以針對地塊實施拆遷、拆除、三通一平或七通一平等工作。項目驗收土地一級開發(fā)項目完成后，土地儲備機構(gòu)負(fù)責(zé)實施，由市國土資源管理部門矣同相關(guān)部 門根據(jù)土地一級開發(fā)合同、計劃和規(guī)劃的批準(zhǔn)文件進行驗收。驗收合格的建設(shè)用地，納 入政府土地儲備庫。開發(fā)土地獲得途徑與程序土地一級開發(fā)主體獲得開發(fā)土地主要是國土資源管理部門或土地儲備機構(gòu)通過招標(biāo)方 式來確定。國土資源管理部門或土地儲備機構(gòu)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的計劃、規(guī)劃、征地等文件和相關(guān)材料, 組織編制招標(biāo)文件，經(jīng)批準(zhǔn)后，一般由土地儲備機構(gòu)組織招投標(biāo)。招投標(biāo)按照政府確定的程 序進行，包括：1、核準(zhǔn)招標(biāo)方式和招標(biāo)圍2、編制招標(biāo)文件3、發(fā)布招

6、標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書4、對潛在投標(biāo)人進行資格審査5、發(fā)招標(biāo)文件并組織現(xiàn)場勘察6、投標(biāo)人編制投標(biāo)文件7、組建評標(biāo)委員矣&開標(biāo)、評標(biāo)，提交評標(biāo)報告9、確定中標(biāo)人10、發(fā)出中標(biāo)通知書土地開發(fā)過程管理一級開發(fā)監(jiān)管主要依靠有關(guān)法規(guī)和合同約定來約束，監(jiān)管主要目的是控制成本、控制開 發(fā)進度以及開發(fā)質(zhì)量。目前主要有如下幾種制度措施：1實行重大事項或重要環(huán)節(jié)審核制度，主要包括對征地方案、拆遷方案、大市政建設(shè)方 案等審核。2. 定期報表制度，報表包括一級開發(fā)進度報表、資金使用情況報表、手續(xù)辦理情況報表 等。利用定期報表制度來檢查進度、資金的使用、手續(xù)辦理的情況等。3. 進度對比制度，通過對實際運作進度與

7、一級開發(fā)單位投標(biāo)承諾進度進行對比分析，監(jiān) 督開發(fā)進度。4. 參與制度，儲備機構(gòu)參與一級開發(fā)單位就項目拆遷、市政設(shè)計、施工等外包工作招標(biāo) 的評標(biāo)工作。主要形式是充當(dāng)招標(biāo)過程監(jiān)督代表，檢査招標(biāo)工作的公開、公正、合理、合法 性，確保有直正實力的公司中標(biāo)。5. 備案制度，要求一級開發(fā)公司及時提交合同、支付款項憑證、手續(xù)辦理批復(fù)等文件資 料給儲備機構(gòu)備案。應(yīng)該說明的是，備案并不意味著儲備機構(gòu)認(rèn)可合同或支付費用合理合法, 合同簽訂、費用支付最后要經(jīng)審計部門審計確認(rèn)。6. 春任制度，對有收費標(biāo)準(zhǔn)的費用，按標(biāo)準(zhǔn)支付，儲備機構(gòu)均予以認(rèn)可，對干超標(biāo)支付 或故意擴大成本的支出費用由一級開發(fā)單位承擔(dān)。開發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓一

8、級開發(fā)后的建設(shè)土地，全部進入政府土地儲備庫。屬于經(jīng)營性用地的，全部采用招、 拍、掛進行出讓；屬于非經(jīng)營性用地的，按照國家規(guī)定，可以采用協(xié)議或劃撥方式。二級開發(fā)的建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓，要符合城市房地產(chǎn)管理法和轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定的規(guī)定, 以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，要按照土地使用權(quán)出讓合同約定進行投資開 發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬干成片開發(fā)的，形成工業(yè) 用地或者其他建設(shè)用地條件。土地開發(fā)成本構(gòu)成1征地拆遷補償費及有關(guān)稅費2. 收購、收回和直換過程中發(fā)生的有關(guān)補償費用3. 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用4招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用5. 貸款利息6. 土地儲備開發(fā)供應(yīng)過

9、程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用；不可預(yù)見費以及經(jīng)同 級時政和土地主管部門核準(zhǔn)的其他支出。土地開發(fā)費用的歸集與分配企業(yè)在土地開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出，除能直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地 開發(fā)支出在“開發(fā)成本房星開發(fā)”賬戶核算外,其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過“開發(fā)成本 土地開發(fā)”賬戶核算。分別按照“自用土地開發(fā)”、“商品性土地開發(fā)”等設(shè)直二級明 細賬戶，按企業(yè)選擇的成本核算對象設(shè)置賬頁，進行土地開發(fā)費用的明細核算。1土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和建筑安裝費的歸集與分配。這些費用，一般能分清受益對象，可直接計入成本核算對象，借記“開發(fā)成本土地 開發(fā)”賬戶及有關(guān)明細賬戶，貸記“

10、銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶。2,配套設(shè)施費的歸隼與分配。配套設(shè)施的建設(shè)可能與土地開發(fā)同步進行，也可能不同步進行，所以其費用歸集的方法 有以下兩種情況：(1) 與土地開發(fā)同步進行的配套設(shè)施開發(fā)費用，能夠分清受益對象的，應(yīng)直接計入有關(guān) 成本核算對象，借記“開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶；分不清受 益對象時，應(yīng)先通過“開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)”賬戶歸集，待配套工程竣工時，再按一 定方法，在有關(guān)受益對象中進行分配。(2) 與土地開發(fā)不同步進行的配套設(shè)施開發(fā)費用，一般可先通過“開發(fā)成本一一配套設(shè) 施開發(fā)”賬戶歸集，待配套設(shè)施竣工時，再轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶中。如果土 地開發(fā)巳完

11、成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未完工，為及時結(jié)算完工土地的開發(fā)成本，經(jīng) 批準(zhǔn)對這類配套設(shè)施的費用可先按其計劃成本(或預(yù)算成本)在土地開發(fā)成本中預(yù)提。預(yù)提 時，借記“開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶，貸記“預(yù)提費用預(yù)提配套設(shè)施費”賬戶。實 際發(fā)生的配套設(shè)施開發(fā)費用通過“開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)”賬戶核算，待配套設(shè)施完工 后，對預(yù)提的配套設(shè)施費與實際發(fā)生的配套設(shè)施費差額，應(yīng)調(diào)整有關(guān)土地開發(fā)成本。3. 開發(fā)間接費用的歸集與分配。企業(yè)部獨立核算單位為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的費用先通過“開發(fā)間接費用”賬 戶核算，月份終了，再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)開發(fā)成本核算對象。應(yīng)由土地開發(fā)成 本負(fù)擔(dān)的，由“開發(fā)間接費用

12、”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶。如果直接組織和 管理開發(fā)項目的部門是企業(yè)部非獨立核算的部門，其費用直接計人有關(guān)土地開發(fā)成本的開發(fā) 間接費用項目。完工土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)巳完土地開發(fā)項目應(yīng)根據(jù)其用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法：1 為傭住或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場地。開發(fā)完成后，應(yīng)將其實際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品土地”賬戶。2 .開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房誓建設(shè)的建設(shè)場地。應(yīng)于開發(fā)完成投入使用時，將其實際成本結(jié)轉(zhuǎn)計人有關(guān)的房星開發(fā)成本中。結(jié)轉(zhuǎn)計入房 星開發(fā)成本的土地開發(fā)費用，可采取分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。(1)分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法。就是將應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的土地開發(fā)費用，按成本項目分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)

13、成本的相關(guān)成本 項目。其矣計分錄是：借：開發(fā)成本一一房屋土地征用及拆遷費al前期工程費a2基礎(chǔ)設(shè)施費a3建筑安裝費a4配套設(shè)施費a5開發(fā)間接費用a6貸：開發(fā)成本土地一一土地征用及拆遷費al前期工程費a2基礎(chǔ)設(shè)施費a3建筑安裝費a4配套設(shè)施費a5開發(fā)間接費用a6這種結(jié)轉(zhuǎn)方法主要適用干改作自用的商業(yè)性建設(shè)場地的成本結(jié)轉(zhuǎn)。因為原商業(yè)性建設(shè)場 地的開發(fā)成本中歸集了該場地應(yīng)負(fù)擔(dān)的全部費用。（2）歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。就是將應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的各項土地開發(fā)費用，歸類合并為“土地征用及拆遷補償費”和“基礎(chǔ)設(shè) 施費”兩個費用項目，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房星開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費”和“基礎(chǔ)設(shè) 施費”成本項目。借：開發(fā)成本房星土地

14、征用及拆遷費al基礎(chǔ)設(shè)施費a2+ a3+ a4貸：開發(fā)成本土地一一土地征用及拆遷費al前期工程費a2基礎(chǔ)設(shè)施費a3建筑安裝費a4這種結(jié)轉(zhuǎn)方法主要適用干自用建設(shè)場地成本的結(jié)轉(zhuǎn)。因為自用建設(shè)場地一般不歸集配套 設(shè)施費和開發(fā)間接費用，所以為簡化核算手續(xù)，可采用這種方法結(jié)轉(zhuǎn)。企業(yè)開發(fā)的自用建設(shè)場地，開發(fā)完成后近期不使用的，應(yīng)將其實際成本先轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn) 品土地"賬戶。下面舉例說明土地開發(fā)成本的核算方法。例1】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司干2001年5月在梁園開發(fā)一塊土地，占地面積40000nf.開 發(fā)完成后準(zhǔn)備將其中的30000nf對外轉(zhuǎn)讓，其余的10000企業(yè)自行開發(fā)商品房。假設(shè)梁 園土地開發(fā)過程中只發(fā)

15、生了如下經(jīng)濟業(yè)務(wù)： 支付土地出讓金25000000元，作矣計分錄如下：借：開發(fā)成本土地梁園仕地征用及拆遷費）25000000貸：銀行存款25000000 支付拆遷補償費5 500000元，作矣計分錄如下：借：開發(fā)成本土地梁園（土地征用及拆遷費）5 500000貸：銀行存款5 500000 支付勘察設(shè)計費210000元，作矣計分錄如下:借：開發(fā)成本土地梁園（前期工程費）210000貸：銀行存款210000 支付土石方費用5 500000元，作矣計分錄如下：借：開發(fā)成本土地一一梁園（前期工程費）5 500000貸：銀行存款5 500000 由某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程巳竣工，應(yīng)支付價款1 5

16、00000元：借：開發(fā)成本土地梁園（基礎(chǔ)設(shè)施費）1 500000貸：應(yīng)付賬款X施工企業(yè)1 500000 9月末，梁園土地開發(fā)工程完工。假設(shè)“開發(fā)成本土地開發(fā)梁園”賬戶歸集 的開發(fā)總成本為37710000元，則單位土地開發(fā)成本為942.75元/itf.其中自用的10000 nf土地尚未投入使用，其余30000就巳全部轉(zhuǎn)讓，月終結(jié)轉(zhuǎn)本塊土地的開發(fā)成本。作矣計 分錄如下：借：開發(fā)產(chǎn)品土地傑園）9427500主營業(yè)務(wù)成本土地轉(zhuǎn)讓成本28282500貸：開發(fā)成本土地梁園37710000【例2】續(xù)前例，若自用的10000nf土地在開發(fā)完成后立即投入房屋開發(fā)工程的建設(shè)中, 則企業(yè)可采用下面兩種方法結(jié)轉(zhuǎn)土地開發(fā)成本； 采用歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法結(jié)轉(zhuǎn)土地成本時：