深圳新房交易分析報告

1、港置地產(chǎn)深圳 08年 1月份新房交易分析報告（1月 1日1月 31日） 港置地產(chǎn)拓展部調(diào)研員羊博備注 ：本文根據(jù)政府統(tǒng)計部門每日的交易數(shù)據(jù)綜合了本月深圳全 市及各區(qū)的新房交易情況，并根據(jù)交易數(shù)據(jù)分析本月深圳市的新 房市場趨勢走向。 （數(shù)據(jù)來源： 深圳市統(tǒng)計局、 深圳市房地產(chǎn)管理 局、行業(yè)統(tǒng)計） 第一部分：供應(yīng)情況土地供應(yīng)：作為本年度的第一個月，深圳市國土部門在 1 月 4 號推出兩 塊居住用 地（位于 龍崗區(qū) 的 G02113-0021 和位于 寶安區(qū) 的 A816-0039 分別為 39312.41 平方米和 29480.592 平方米），其中寶 安的那塊地被深圳市長城投資控股股份有限公司以

2、 238860000 元 購得，龍崗的地至今仍未成交。 1 月 10 日又推出兩塊居住用地 （位 于寶安區(qū)的 A001-0126 和 A207-0102 分別為 92808.281 平方米和 45509.309 平方米）均未成交。商品房供應(yīng)：1月份全市預(yù)售新房的供應(yīng)量僅4023套，共有14個項目在本月入市，只有12月份的1/3。供應(yīng)量最大的行政區(qū)是寶安區(qū)，共 有6個項目1500多套商品房入市；而羅湖區(qū)沒有一個項目的商品 房入市。入市項目詳情如下：項目名稱項目地址項目類別開盤均價開發(fā)商推出數(shù)量開盤日期明福居福田.竹子林農(nóng)林路高檔住宅（高層）20000深圳市雄江投 資發(fā)展有限公 司、深圳市福 田環(huán)

3、慶實業(yè)股 份有限公司1381月1日南荔苑（悠山美地）南山.內(nèi)環(huán) 路以北、 南山大道 以西普通住宅15000深圳市文廣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4231月3日華浩源（景 園）龍崗.布吉街道辦高層住 宅（商 住樓）8500中國寶安集團股份有限公司住宅400商業(yè)51月5日招商華僑城曦城寶安.新安 街道廣深 高速公路東側(cè)別墅37000深圳招商華僑城投資有限公司住宅971月6日金水灣御園鹽田.鹽田 區(qū)北山道 和鹽田路 交界路口 處高層住 宅（商 住樓）11000深圳市東海成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司住宅560商業(yè)401月12日金泓凱旋城寶安.寶城中心區(qū)N8區(qū)高層住 宅；商 業(yè)（商 住樓）20000深圳市屹海達實業(yè)有限公

4、司住宅401商業(yè)141月12日東部明珠雅苑龍崗.龍崗 區(qū)大鵬街 道多層住 宅（商 住樓）6300深圳市鵬業(yè)房地產(chǎn)有限公司住宅117商業(yè)101月12日桃園居桃源盛景園寶安.寶安 區(qū)西鄉(xiāng)街 道廣深公 路東側(cè)高層住宅9500深圳航空城（東部）實業(yè)有限公司3971月12日星河丹 堤 花 園寶安.寶安 區(qū)龍華街 道梅觀高 速公路東 北側(cè)別墅30000深圳豐澤湖山莊有限公司住宅732商業(yè)31月12日項目名項目項目類開盤開發(fā)商推出開盤日稱地址別均價數(shù)量期龍翔花龍崗.中心普通住7900深圳市科誼力住宅1月12園城宅（商實業(yè)發(fā)展有限60商日住樓）公司業(yè)30鼎勝林南山.南山普通住13000深圳市浩展實住宅1月19

5、棲園區(qū)龍井路宅（商業(yè)發(fā)展有限公166日住樓）司、深圳市珠商業(yè)光實業(yè)股份有40限公司雷圳碧南山.沿湖高層住12500深圳市雷圳房1591月20榕灣海路與月亮宅（商地產(chǎn)開發(fā)有限日景花園灣大道東住樓）公司南航城國寶安.西鄉(xiāng)小高層8000深圳市樂安居住宅1月20際公寓街道廣深住宅實業(yè)發(fā)展有限165日（雅樂公路東側(cè)（公公司商業(yè)居）西部開發(fā)寓）；10區(qū)商業(yè)陽光海寶安.寶安高檔住17000深圳金榮泰房住宅1月26灣花園區(qū)西鄉(xiāng)街宅（商地產(chǎn)開發(fā)有限56日道寶源路住樓）公司西南側(cè)表1深圳市2008年1月份新開盤項目總匯第二部分：成交情況綜述從本月綜合的成交量上看，本月深圳市全市共成交新房2350套，環(huán)比增加43.

6、5%，日均成交量達到78套；成交面積為223830 川，環(huán)比增長 57% ;成交金額為 36.53億元，環(huán)比增長 52.7% ; 成交套均面積為95.24 m2 /套，成交套均價格為 1554315元/套。1月份全市成交數(shù)據(jù)總匯行政區(qū)成交面積環(huán)比增幅成交均價環(huán)比增幅成交套數(shù)環(huán)比增幅套均面積環(huán)比增幅寶安區(qū)6132920.3%1740253.84%532-7.96%11530.39%福 田 區(qū)172083.13%22626-16.2%20921.51%82.3-15.16%龍78496-21.7%8892-22.6%908-17.98%86.45-4.59%岡區(qū)羅湖區(qū)5328-63.5%19919

7、-13.35%90-43.4%59.2-35.44%南山區(qū)3046051.98%18627-33.66%353102.87%86.3-25.07%鹽 田 區(qū)6569-69.04%16893-36%75-53.13%87.6-33.95%全市198787-11.19%14784-9.4%2167-7.79%91.7-3.72%（注：成交面積：平方米；成交均價：元/平方米；套均面積:平方米/套）表 2全市1月份新房成交數(shù)據(jù)總匯從本月的成交情況上看， 龍崗區(qū)以908套的成交量仍占據(jù)各行政區(qū)的首位，其成交量在本月占全市總成交量的42%。羅湖區(qū)因為沒有新項目入市，僅靠前幾個月的項目支撐，因此銷售量有限。

8、鹽田雖然有1個新項目的入市，但在其銷售不佳，使得其本月銷 量更是環(huán)比下跌 53.13%。全市只有福田區(qū)和南山區(qū)因為有幾個新項目都是在本月開盤使得本月成交量環(huán)比分別上升21.51%和102.87%，其他行政區(qū)一手房本月成交量均下跌。（見圖1）深圳房地產(chǎn)新房2008年1月份各行政區(qū)成交比例3%42%寶安區(qū) 口福田區(qū)口龍崗區(qū)口羅湖區(qū) 南山區(qū) 鹽田區(qū)（圖1）環(huán)比上個月的各行政區(qū)的成交量比例可以發(fā)現(xiàn)，龍崗雖仍在成交量方面占據(jù)主導(dǎo)地位，但其成交份額有所下降，而福田和南山 所占比例有所上升，寶安與上月基本持平，而鹽田和羅湖的成交 量非常低，下跌幅度很大。從成交價格上看，全市本月新房成交均價為14748元/平

9、方米，環(huán)比小幅下降9.4%。福田區(qū)雖有明福居的高價入市，但量少，使 得環(huán)比均價仍下降 16.2%，而寶安大量高價樓盤入市，使得均價 大幅上仰，環(huán)比上漲 53.84%，龍崗區(qū)和鹽田區(qū)因新盤相對有限， 均價都有大幅度的下跌，而羅湖區(qū)根本沒有新盤入市，因此均價仍大幅度的下降。（見下圖2）60.00%價均交成2008年1月份各行政區(qū)成交均價及漲幅250002000015000100005000寶安區(qū)福田區(qū) 龍崗區(qū) 羅湖區(qū) 南山區(qū) 鹽田區(qū)50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%-10.00%-20.00%-30.00%-40.00%各行政區(qū)幅增比環(huán)價均區(qū)政行各-50.00%

10、>=各行政區(qū)均價*各行政區(qū)均價環(huán)比增幅叢成交的套均面積上看，各個行政區(qū)的起伏都比較大。成交套均 面積最小的行政區(qū)為羅湖區(qū)，均面積為59.2平方米/套,套均面積最大的行政區(qū)為寶安區(qū)為115平方米/套。全市套均面積為91.7平方米/套，環(huán)比12月份下跌3.72%?；仡櫧鍌€月以來全市一手房 成交的套均面積，只有福田區(qū)和龍崗區(qū)保持了相對穩(wěn)定，并以90平方米/套做上下浮動；南山和鹽田則以120平方米/套為基準線做 上下浮動，浮動范圍較大，可以確定在未來，隨著西部通道的日 趨完善和東部深鹽第二通道的投入使用以及鹽田人居環(huán)境的進一 步完善，南山區(qū)和鹽田區(qū)在深圳房地產(chǎn)市場上大戶型比例所占市 場份額將進

11、一步擴大。（見圖3）蘆米方平07年9月至08年1月深圳一手房成交套均面積變化趨勢209月份10月份11月份12月份1月份（08年）o O8 640TO200806040*寶安 福田龍崗羅湖一南山.鹽田（圖3）07年7月至08年1月深圳一手房月成交量變化趨勢I月成交量 環(huán)比增幅（圖4）自7月份以來，（見圖4）全市一手房的月成交量持續(xù)性下降，直到11月份為止，整個成交趨勢線呈一條平滑的向下走曲線，進入年底的12月份，由于推盤量集中放大， 成交曲線初步上揚。由于進入08年年初的新項目入市量有所放緩，1月份的成交量又有所萎縮，在近期，深圳的一手房月成交量仍然將處于低谷并由于 市場鋼性需求的存在而保持相

12、對穩(wěn)定，短期內(nèi)不會有太大的變化各行政區(qū)的分析寶安區(qū)寶安區(qū)在1月份新盤的沖擊下，共成交新房 532套，環(huán)比下跌7.96%，但是成交面積反而增加20.37%，本月寶安區(qū)的成交套均面積環(huán)比12月份有30.39%的增加。全區(qū)本月一手房成交均價為 17402元/平方米，環(huán)比大漲 53.84%，是本月各行政區(qū)里面唯一有 漲幅的區(qū)域，并且漲幅很大。從銷售情況上看，招商華僑城和星 河丹堤花園別墅區(qū)的開盤，無疑使得該區(qū)域的成交均價大幅度上 仰，同時也為該區(qū)域的成交量貢獻良多。寶安區(qū)07年7月至08年1月各月的新房成交量變化趨勢+ 系列1（圖5）從下半年的各月成交情況上可以發(fā)現(xiàn)， 寶安的一手房的交易從 趨勢上看呈

13、現(xiàn)標準的波型浮動，在 9 月份達到后半年的銷售高點 之后，峰回急轉(zhuǎn)落入 10 月份和 11 月份的低谷，當然這兩個月新 項目入市量比較少也是一個重要的原因。 到 12 月份，隨著新項目 的開盤入市，寶安的新房成交量又開始穩(wěn)步回升， 1 月份又有大 量的高檔新盤入市，在目前的市場態(tài)勢下，仍然銷售頗佳，說明 市場的需求依然強勁，只要產(chǎn)品、價格合適，依然能夠受到市場 的熱捧。截止 1月31日為止，寶安區(qū)尚有可售套數(shù)為 9464套，環(huán)比 12 月增加 16.54%，占全市總額的 18.25% 。福田區(qū)福田區(qū) 1 月份共成交新房 209 套，環(huán)比增加 21.51% ，與 12 月 相反，福田區(qū)是全市唯一

14、成交量環(huán)比增加的行政區(qū)；成交面積也 同步增加 3.13%，成交套均面積環(huán)比 12 月份減少 15.16% ；本月 福田區(qū)的成交均價為 22626 元 /平方米，環(huán)比小幅下降，其下降幅 度為 16.2%；成交金額為 3.8935 億，環(huán)比下跌 13.48%，占全市成 交金額的 13.25% ，比 12 月反而增加了 0.55 個百分點。* 系列1（圖6）供應(yīng)情況上看，福田區(qū) 1月只有1個項目、138套新房入市， 與前幾個月份相比減少了很多。 明福居開盤均價20000元/平方米， 與12月入市的首地容御、中城天邑花園開盤23000元/平方米均價，香蜜湖唯珍府的小高層開盤45000元/平方米均價，連

15、排開盤更是以100000元/平方米均價相比較，可以看出，1月份開發(fā)商為 了更好的適應(yīng)市場，在不同程度上在價格方面還是有很大的松動。 截止1月31日止，福田區(qū)尚有 9821房可售量，與上個月基本持 平，占全市總額的 18.94%。龍崗區(qū)龍崗區(qū)（見圖7）1月份成交新房908套，環(huán)比下跌17.98%占 全市區(qū)份額的41.9%，比12月份減少5.2個百分點，各行政區(qū)在本月的成交總量環(huán)比走向均衡； 成交套均面積環(huán)比 12 份有小幅度 減??； 1 月份龍崗區(qū)一手商品房的成交均價為 8892 元 /平方米， 和 12 月份相比，較大幅度減少；總成交金額為 6.98 億，環(huán)比下 跌 39.46%，占全市份額為

16、 23.75%；總成交面積為 78496 平方米， 環(huán)比下降 21.7 個百分點，占全市成交份額的 39.49%。從供給上看，龍崗區(qū)依然是全市推盤量較大的行政區(qū)，本月共有 3 項目、 622 套新房入市。所有項目開盤均價不到萬元，東部 明珠雅苑更是以 6300元/平方米的均價在 1月 12日開盤。截止 1月 31日，龍崗區(qū)尚有一手可售量為 15624套，占全市 可售量的 30.13%，比 12 月份稍有降低?？偭凯h(huán)比有 1.67 個百分 點的下跌，主要原因在于龍崗區(qū)本月入市量相對于前幾個月較少。+ 系列1（圖7）羅湖區(qū)羅湖區(qū)（見圖8）1月份共成交新房90套，環(huán)比大跌43.4%， 下跌幅度是全市

17、僅次于鹽田區(qū)的行政區(qū)，與12月份類似；成交總面積為5328平方米，環(huán)比更是下跌 63.5%，成交套均面積為 59.2 平方米/套，環(huán)比下跌35.44% ；羅湖區(qū)本月一手新房的成交均價為19919元/平方米，環(huán)比下跌 13.35%，總成交金額為 1.0613億元，環(huán)比下跌68.79%。從新開盤項目上看，羅湖區(qū)本月是全市唯一一 個沒開新盤的行政區(qū)，因此本月成交量極少。截止1月31日，羅湖區(qū)尚有4582套一手新房可售，比12月份下降1.93%，占全市總一手新房的 8.84%。羅湖區(qū)07年7月至08年1月各月新房成交量的變化趨勢* 系列1（圖8）南山區(qū)南山區(qū)（見圖9）1月份共成交一手新房353套，環(huán)比

18、12月份增長102.87% ;成交套均面積為 86.3，環(huán)比減小25.07%，總成 交面積為30460平方米，環(huán)比增長 51.98%。1月份南山區(qū)一手成 交金額合計5.6738億，環(huán)比下跌1.84%，成交均價為18627元/平方米，環(huán)比降低 33.66%* 系列1（圖9）南山區(qū)1月份一手房入市量也是比較大的， 合計共有3個項目、 788套一手房進入市場。三個項目是均以 12000-15000元/平方米 的均價入市，截止1月31日，南山區(qū)的一手房可售存量為 9300 套，占全市總可售量的 17.94%。鹽田區(qū)鹽田區(qū)1月份共成交新房75套，環(huán)比大跌53.13%，是全市下 跌幅度最大的行政區(qū)， 成交總面積為6569平方米，套均面積87.6 平方米/套，環(huán)比下跌 33.95%;成交均價為16893元/平方米，與 上個月相比有較大幅度下降，其幅度為 36%。從供應(yīng)量上看，鹽田區(qū)1月份只有1個項目金水灣、600套一手房入市銷售。但銷售情況不容樂觀，目前不到一成。售總量的5.9%鹽田區(qū)07年7月至08年1月各月新房成交量的變