2018年上海二手房交易流程

1、2018年最新上海二手房交易流程購(gòu)房前期調(diào)研是否有租客，需租客放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書(shū)面承諾；去小區(qū)物業(yè)了解有無(wú)物業(yè)費(fèi)欠繳的情況；了解供電供水燃?xì)馐欠裾?，房屋質(zhì)量是否有問(wèn)題，是否漏水，墻壁有無(wú)裂痕等;和小區(qū)保安或鄰居打聽(tīng)下是否屬于兇宅；小區(qū)幾公里內(nèi)是否有化工廠，垃圾焚燒廠，變電站，高壓電線等；房子是否靠主 干道等。產(chǎn)權(quán)調(diào)查產(chǎn)調(diào)信息并非只能通過(guò)房產(chǎn)中介才能獲取，付定金前買家可以和賣家一起去房產(chǎn)交易中心，賣家憑身份證拉產(chǎn)調(diào)。回厘坐【£淞商網(wǎng)林房席咲罰feswi施_力屋用辻-1權(quán)利人曲人凌共石靖遲花MF阪證蘆_竇理日期圧吐書(shū)$寶2&1001S2010-W朋年trtsrF根和:口冊(cè)上海市

2、不動(dòng)產(chǎn)登記簿如皿F5”汽卷冊(cè)旳曲：；蔦 土報(bào)縈蠱韻僧鼻*A甘不諭產(chǎn)豐1己挪誦報(bào)的陀3墨813-界處膝矗豔豔醴藏和骼日內(nèi)矗聲皆畑站倩龍她"朋杯艮林提起韻狀況及產(chǎn)權(quán)人怡怎 _箝注打卿H期：2QH鋅耳疣口產(chǎn)權(quán)調(diào)查一般包括如下信息1、產(chǎn)調(diào)查詢是否完整所查房屋若無(wú)抵押等特殊情況，都會(huì)有“房屋狀況及產(chǎn)權(quán)人信息”以及“土地狀 況信息”兩頁(yè)信息，上面標(biāo)注了房屋的面積、類型、權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)、土 地權(quán)屬性質(zhì)、土地用途等基本信息。若房屋有抵押，則會(huì)另有一頁(yè)“房地產(chǎn)抵押 狀況信息”，顯示出該房產(chǎn)的抵押權(quán)人、債權(quán)數(shù)額，債權(quán)履行期限等，抵押信息 一目了然。注意事項(xiàng)：現(xiàn)實(shí)中有人故意漏查幾項(xiàng)重要事項(xiàng)，例如抵押

3、信息、限制信息，用于 欺騙債權(quán)人，已達(dá)到借款目的，最后造成債權(quán)人權(quán)利受損。2、房屋狀況和產(chǎn)權(quán)人信息此處主要看房屋面積、門牌號(hào)、權(quán)利人等基礎(chǔ)信息是否和房產(chǎn)證上一樣，里面的 竣工日期需要特別留意，直接影響到貸款的年限；底下的打印日期也需要看清楚， 時(shí)間隔太久的，房屋的權(quán)利信息可能已經(jīng)變更過(guò)了。 需要注意產(chǎn)調(diào)上所有權(quán)來(lái)源 項(xiàng)目，目前所有權(quán)來(lái)源有分如下幾種：房改售房、分割、買賣、繼承、贈(zèng)與、變 更、析產(chǎn)等。其中出售繼承的房產(chǎn)不滿足滿五唯一的條件賣家要承擔(dān)20%勺個(gè)稅!3、土地信息上海市不動(dòng)產(chǎn)登記簿s，.：2ar.厠有It設(shè)用址吒崗宦用途仗用權(quán)if視分捋而積0:;J:;.UL'I的-口!JI備辻

4、經(jīng)辦人扌；叩II期:2017' M15HF：拯坐瑤I淞甫叫村2010-.円環(huán)日期3卜-3Z."斜盧Hit* A 9n M衣動(dòng)產(chǎn)住記1W ii.槪陽(yáng)怦記咄0租界證斎7總執(zhí)計(jì)心r之尺舸六牛甘內(nèi)阿人K扶琥擾桁汗刑F謖斑于耽H由按起和吹tl *土地狀況信息人 奐肴人屬 蘭5妙兄證號(hào)氐 > 叫797SA.兇便用潮隈土地都是國(guó)家的，你只有使用權(quán)，有的開(kāi)發(fā)商一塊地拿下來(lái)開(kāi)發(fā)10幾年，土地年限大大縮水了！4、抵押狀況信息房地產(chǎn)抵押狀況宿卷1*臺(tái)L_価評(píng)枚人上輝市仝積金itu中心飛電明號(hào)胡（HB J!|ti：W107t麗權(quán)杠囲祉期琳從卻用-222011 .1 22-曼璨冋期20応:切樓灘

5、H期汕】b汁13翼屮篩業(yè)JWUKWfOO鶯.期厳$ 旳22 2041-03-22皿16-0 瀝加,03乩益職竝賃截4UOUW兀此蛉人.5.打印日期】2U1晦TLF1 MjSOT加訓(xùn)抵押權(quán)人：此筆貸款的放款機(jī)構(gòu)，也可能是典當(dāng)行等其他金融機(jī)構(gòu);期限：此筆貸款的年限，一般 30年以下；債權(quán)數(shù)額：此數(shù)額為總得貸款數(shù)，每月還款后，剩下還有多少數(shù)額是看不出來(lái)的,這個(gè)需要去貸款銀行才能查詢得到；備注：此筆貸款的組成，包括純商業(yè)貸款、組合貸款、純公積金貸款、消費(fèi)貸款打印日期：不要隔太久，最好一周內(nèi)；此處僅列出一項(xiàng)抵押信息，有的房產(chǎn)會(huì)有好幾個(gè)抵押信息，所有的貸款數(shù)額加起 來(lái)就是該房產(chǎn)總得負(fù)債。備注：私人借貸，民

6、間高利貸等產(chǎn)調(diào)是看不出的!5、限制狀況信息 限制狀況分為:司法限制：即法院查封，房東的債務(wù)、經(jīng)濟(jì)、勞動(dòng)、合同等官司都有可能引起不動(dòng)產(chǎn)的查封； 輪候查封即該房產(chǎn)已經(jīng)被多次查封，想了解具體什么查封原因可以根據(jù)限制原因 中的案號(hào)，到相應(yīng)法院去咨詢;毛 17 T F 1 X1 F ir ft1 "- _虜?shù)禺a(chǎn)權(quán)利限制狀況槽恿_ _ :IIt -ff7.fi A *Hi1冃 Ft6(11 11 *mL"Nl WBl 鞠瓷 fl"'；1址蛍誨-產(chǎn)乂廿看MH號(hào)鶴4也成將啟金豹1JOI 5以俯伽經(jīng)丘t刪陽(yáng):M樂(lè)WrK hK法Pi Ji則LM+久. 1ft H £

7、|'i i 1VI201" 2H20IH H 2T19(H屠#圈|砂fl中山由堵祀IA：*t號(hào)詼1同袪融制附制的®« 472015 2*；賈朗15GWK7即1H期制人t凋*曲漓何人繪怯發(fā)卅氏時(shí)俳憑料粉排助法瞬世捕.|!i-刃剤駅Ml 12019-7i曼哥11用釦15-w訂4行政限制：即行政機(jī)關(guān)對(duì)房產(chǎn)做出的限制交易，最多的原因是：違章搭建、破壞 房屋結(jié)構(gòu)等其他限制：公安等國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)于產(chǎn)權(quán)人牽涉犯罪后的財(cái)產(chǎn)查封等； 限制期限：司法限制一般2年，到期后法院續(xù)封為一年，只要案件不結(jié)，可以不 斷續(xù)封；其他性質(zhì)限制都是無(wú)期限的，直至違法行為消除，方能解封。6租賃登記租

8、賃登記，辦時(shí)方便去時(shí)難，租賃未到期解約的很多，此時(shí)需要雙方共同申請(qǐng)辦 理撤銷登記，一旦租客回老家或是不配合就比較麻煩了； 而且二手房交易若是有 租賃登記，需征詢承租人意見(jiàn)方可出售7、異議登記此登記通俗講：產(chǎn)證上沒(méi)你名字，但又是利害關(guān)系人，一旦權(quán)利人把房子賣了會(huì) 損害到你的利益，那就可以做異議登記，但異議登記屬于臨時(shí)性的，需要利害關(guān) 系人盡快向法院發(fā)起訴訟，保護(hù)自己利益。居間協(xié)議：1. 核實(shí)上家身份證，房產(chǎn)證，戶口本，中介身份證；2. 違約處理辦法，如不能按時(shí)過(guò)戶，交房，中介私自將房產(chǎn)證交由上家，房屋質(zhì) 量出現(xiàn)問(wèn)題等如何處理；3. 商量好付款批次和數(shù)額，以及各批次付款日期，給一次錢上家要打一次收

9、條（定 金，首付，貸款，尾款）；4. 戶口遷出條款目前我國(guó)無(wú)法通過(guò)訴訟強(qiáng)制遷出戶口， 派出所也不會(huì)強(qiáng)制將賣家的戶口遷出， 因 為遷戶口需要賣家本人申請(qǐng)，因此在二手房買賣合同中對(duì)賣家戶口條款的約定很 重要：留下賣家其他房產(chǎn)信息或?qū)嶋H居住地信息；明確約定遷出戶口的期限，逾期后按照每天xx金額收取掛戶費(fèi)，費(fèi)用的性質(zhì)可以不是違約金；或者和賣家商 量好押一定的尾款，戶口遷出后尾款再付給賣家，上海一般一個(gè)戶口押20萬(wàn)。5. 稅費(fèi)問(wèn)題（中介費(fèi)；增值稅；個(gè)稅等）及違約處理；6. 產(chǎn)證上出現(xiàn)的名字都需簽字；7. 產(chǎn)證交中介保管，并且出具保證書(shū)，一旦產(chǎn)證私下交給上家，出現(xiàn)網(wǎng)簽房子被 抵押，中介負(fù)全責(zé)，賠償下家雙倍

10、損失；8. 付訂金。網(wǎng)簽：買賣雙方簽署上海市房地產(chǎn)買賣合同：1、買方限購(gòu)資格：在上海購(gòu)房?jī)H適用于以下三種情形的家庭（1）上海戶口但無(wú)住房的家庭；（2）上海戶口僅有一套住房的家庭；（3）非上海戶口但能提供連續(xù)滿五年社?；蛘叨悊蔚?！2、買方提交材料：上海戶籍：身份證、戶口簿、結(jié)婚證（未婚人士提供民政部門開(kāi)具的未婚證明）非上海戶籍：身份證、戶口簿、結(jié)婚證（單身限購(gòu)）、納稅或社保證明3、賣方提交材料不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)記載的全部權(quán)利人的有效身份證明。注意事項(xiàng)：簽定合同時(shí)，必須所有產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)，家庭成員及權(quán)利相關(guān)人員要到場(chǎng)， 同意賣房；核實(shí)好對(duì)方身份證，房產(chǎn)證。簽定合同后，房產(chǎn)證需交給第三方中介 保管；將居間協(xié)議

11、中涉及的付款信息、稅費(fèi)問(wèn)題、戶口問(wèn)題、交房時(shí)間、違約責(zé) 任等都寫入合同內(nèi)；房?jī)r(jià)做低的部分可以在補(bǔ)充條款以裝修補(bǔ)償款的方式支付；沒(méi)有規(guī)定必須通過(guò)中介才能網(wǎng)簽，賣家和買家可以到房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)簽打合同，30元左右的工本費(fèi)；資金監(jiān)管 2015年7月1日起上海松江區(qū)開(kāi)展存量房交易資金監(jiān)管試點(diǎn)服務(wù)，到目前已經(jīng) 覆蓋到了全市各區(qū)。無(wú)論是二手房交易中的首付款，還是銀行貸款或者尾款，都 可以進(jìn)行資金監(jiān)管，交易雙方在簽訂完二手房交易合同后， 可直接前往區(qū)房產(chǎn)交 易中心資金監(jiān)管窗口簽訂資金監(jiān)管協(xié)議。 之后買方需要把資金打入經(jīng)過(guò)登記備案 在銀行開(kāi)設(shè)的資金監(jiān)管專戶，待交易雙方辦理過(guò)戶手續(xù)登記核準(zhǔn)后（即買方取得 房產(chǎn)所

12、有權(quán)），再通過(guò)監(jiān)管專戶，將監(jiān)管的購(gòu)房資金支付給賣方。其間，上海市 房地產(chǎn)交易資金管理有限公司作為第三方交易保證機(jī)構(gòu)，將在整個(gè)流程中提供資 金監(jiān)管及結(jié)算服務(wù)。在資金監(jiān)管模式下，買賣雙方只需在交易中心完成過(guò)戶手續(xù) 后，銀行即可憑借交易中心出具的收件收據(jù)將購(gòu)房者申請(qǐng)的貸款打入資金監(jiān)管賬 戶，由資金監(jiān)管賬戶在交易中心核準(zhǔn)登記后， 打入賣方賬戶，縮短了貸款放款的 流程，保證買家的資金安全，不會(huì)出現(xiàn)賣家私下抵押造成房子被法院查封無(wú)法過(guò) 戶，首付款都無(wú)法拿回來(lái)的類似情況。整個(gè)資金監(jiān)管服務(wù)賣家和買家不需要支付 任何費(fèi)用。目前上海還沒(méi)有強(qiáng)制執(zhí)行二手房交易資金監(jiān)管。辦理貸款 辦貸款的時(shí)候賣家夫妻雙方必須到場(chǎng)簽字，

13、買家是已婚的也需夫妻雙方到場(chǎng)簽 字。賣家：身份證，產(chǎn)證人到場(chǎng)，買賣合同，婚姻證明，私章，收款賬戶，戶口本；買家：身份證，戶口本，結(jié)婚證明，學(xué)歷證明，收入證明，銀行流水，個(gè)人所得稅單，首付款轉(zhuǎn)賬憑證和收據(jù)，私章，還款賬號(hào)；注意事項(xiàng)：公積金貸款擔(dān)保費(fèi) 2014年就取消了；商業(yè)貸款評(píng)估費(fèi)也取消了；貸款相關(guān)問(wèn)題可以咨詢?nèi)豪锏你y行信貸員；審稅和過(guò)戶不動(dòng)聲交劇就收聽(tīng)證辦建進(jìn)裁®!（改華后）2.1現(xiàn)埸中詬耶叫薄:百個(gè)工存日革處一亠汁&時(shí)魂燈訊卜F血 軒!l址益m .心七昉丈程求；. < 反札喲：，樂(lè)*遽' 府V 蟻M 片卄莒卒聲丘卜走”耳申$豐決魂；卜晶書(shū)日靠 出舁佃血矣5杓工畔冃肴水弟-從2018年2月1日起，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記調(diào)整為一口受理、 內(nèi)部流轉(zhuǎn)、并聯(lián)審批、 統(tǒng)一時(shí)限，即由受理窗口統(tǒng)一收件后，房屋狀況查詢限購(gòu)審核、稅收征管和不動(dòng) 產(chǎn)登記實(shí)現(xiàn)內(nèi)部流轉(zhuǎn)，并提供 EMSfe遞服務(wù)；辦理不動(dòng)產(chǎn)交易登記將從原來(lái)的 41個(gè)自然日，縮至5個(gè)工作日；同時(shí)市民“跑大廳”的次數(shù)將減少。辦理不動(dòng) 產(chǎn)交易登記還將實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上申請(qǐng)辦理。2月1日新政后StlftH鼻樣注Vh過(guò)戶*設(shè)AMa <b10TT1VB2c -tfltte/5個(gè)工梅日41X |5牛工榨日口，草菁嚴(yán)駐交說(shuō)戶口三牛