房地產(chǎn)開發(fā)項目投資預算比例

1、(一)開發(fā)成本共有八項：1.土地使用權出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權有償出讓給土地使用 者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金 數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán) 境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到； 也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基 準地價或平均標定地價，根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因 素修正得到。2.土地征用及拆遷安置補償費。(1)土地征用費。國家建設征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、 勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、宵苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基 金、征地管理費等

2、。農(nóng)村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規(guī)定進行。(2)拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序， 將國有儲備土地或已由企、 事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或 其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應按規(guī)定給以補償。它實際上包 括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。3.前期工程費。前期工程費主要包括：(1)項目的規(guī)劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定白分比估算。通常規(guī)劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質(zhì)勘探費可根據(jù)所需工作量結合有關收費標準估算。(2)”三通一平”等土地開發(fā)費用。主要包括地上原有建筑

3、物、構筑物拆除 費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據(jù)實際工作量， 參照有關計費標準估算。4.建安工程費。它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費(建筑、 特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃氣 管道、消防、防$、弱電等設備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費等。在可行性研究 階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估算。5.基礎設施費。它乂稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、 電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。6.公共配套

4、設施費。它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。其估算可參照建安工程費的估算方法。7.不可預見費。它包括基本預備費和漲價預備費。依據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算 的準確程度，以上述16項之和為基數(shù)，按3% 5%計算。8.開發(fā)期間稅費。開發(fā)項目投資估算應考慮項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府 或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設項目投資構成 中占較大比重。應根據(jù)當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估算。(二) 開發(fā)費用開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。1.管理費用?？砂错椖块_發(fā)成本構成中前1-6項之和為基數(shù)，按3%左右計算。2.銷售費用。它指開發(fā)建設項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構或 委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：(1)廣告宣傳費。約為銷售收人的2% 3%;(2)銷售代理費。約為銷售收入的1.5 % 2%;(3)其他銷售費用。約為銷售收入的0.5 % 1%。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4% 6%。3.財務費用。它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費