保利地產(chǎn)成本管理剖析

1、保利地產(chǎn)自2006年成功IPO登陸中國證券市場后，其發(fā)展猶如脫韁之馬，營業(yè)額從2006年的40億到2007年的81億，再到2008年的155億，全國土地貯備達(dá)到近 2500萬平方米，三年完成了三級(jí)跳， 迅速崛起進(jìn)入到中國房地產(chǎn)企業(yè)前三位。保利發(fā)展如此迅猛，當(dāng)然和其背靠中國保利集團(tuán)有關(guān)系，但 其卓越的戰(zhàn)略能力、靈活的市場應(yīng)變能力、專業(yè)的開發(fā)水平、優(yōu)秀的產(chǎn)品品質(zhì)、優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)和健 全的法人治理才是創(chuàng)造“三級(jí)跳”的最根本原因。保利的設(shè)計(jì)管理、工程管理、成本管理和營銷管理 體系是創(chuàng)造“三級(jí)跳”的基本保障。下面是我對(duì)保利地產(chǎn)成本管理體系中的特點(diǎn)進(jìn)行的分析和研究， 希望能對(duì)集團(tuán)成本管理體系改善有所啟發(fā)和

2、幫助。保利的成本管理體系中有其很鮮明的幾個(gè)特點(diǎn)，總結(jié)如下：針對(duì)建筑業(yè)“私營承 包商”掛靠的行業(yè)特點(diǎn)積極采取應(yīng)對(duì)措施；以國家規(guī)定的計(jì)價(jià)方式為基礎(chǔ)，結(jié)合行業(yè)內(nèi) 承包商發(fā)包計(jì)價(jià)方式， 在確保承包商有一定的利潤率原則下確定承包計(jì)價(jià)原則；對(duì)于成 本管理和工程管理在招標(biāo)方式、合同結(jié)構(gòu)和物料供應(yīng)方式之間的矛盾權(quán)衡，選擇有利于工程管理；盡量采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)圖紙；不斷完善制度化建設(shè)和創(chuàng)新。下面對(duì)以上特點(diǎn)逐 一進(jìn)行分析：$ 一、針對(duì)建筑業(yè)“私營承包商”掛靠的行業(yè)特點(diǎn)積極采取應(yīng)對(duì)措施針對(duì)目前建筑行業(yè)基本由“私營承包商”掛靠有資質(zhì)施工企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，積極采 取應(yīng)對(duì)措施，主要如下：(1) 對(duì)具有一定數(shù)量設(shè)備和管理人員、業(yè)

3、績好、施工質(zhì)量好、信譽(yù)好、配合好的“私營承包商”建立起戰(zhàn)略合作關(guān)系，直接對(duì)這些“戰(zhàn)略合作私營承包商”競標(biāo)和發(fā)包。(2) 為了實(shí)現(xiàn)這種發(fā)包方式，保利專門成立由保利控股的建筑施工企業(yè)(廣州富利建筑安裝工程有限公司，以下簡稱富利建安)，經(jīng)過幾年的運(yùn)作，目前已升級(jí)到了施工 總承包一級(jí)資質(zhì)。并將具有裝修施工二級(jí)資質(zhì)的廣州市佳利裝飾工程有限公司和廣州保 利數(shù)碼科技有限公司納入到富利建安公司。所有建安工程均通過邀請(qǐng)招標(biāo)方式由富利建安做總包，再對(duì)“私營承包商”分包，由中標(biāo)的“私營承包商”和富利建安簽訂分包合 同。這種做法很類似于香港承建商的分判制。(3) 同樣的，精裝修工程基本由佳利裝飾承接，直接對(duì)裝修小“私

4、營承包商”發(fā)包。 智能化工程就由保利數(shù)碼承接，再直接對(duì)小“私營承包商”發(fā)包。采取這些應(yīng)對(duì)措施后，除了有利于工程管理外，也降低了工程投資： 在成本管理上，將“私營承包商”掛靠費(fèi)省去，按保利一年建安投資(包括精 裝修)約100億，掛靠費(fèi)率平均按3%十，就省下約3億元，該費(fèi)用扣除了富利建安公司 運(yùn)作管理費(fèi)用外，應(yīng)該還會(huì)有較大節(jié)余。 由于建安工程和精裝修工程均直對(duì)“私營承包商”發(fā)包，對(duì)于現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)普遍 存在的圍標(biāo)費(fèi)、轉(zhuǎn)包費(fèi)、超額利潤(特別對(duì)于裝修行業(yè))等可以避免，這筆費(fèi)用對(duì)于保 利這樣規(guī)模的開發(fā)企業(yè)，預(yù)計(jì)每年至少可節(jié)省上億元。請(qǐng)加地產(chǎn)成本群339208361$二、以國家規(guī)定的計(jì)價(jià)方式為基礎(chǔ)，結(jié)合行業(yè)內(nèi)

5、承包商發(fā)包計(jì)價(jià)方式，確保承 包商有一定的利潤率原則下確定承包計(jì)價(jià)原則。保利基本上不采用清單招標(biāo)(單價(jià)包干方式或總價(jià)包干方式)，而是采用定額計(jì)價(jià) 方式。對(duì)比清單計(jì)價(jià)，若定額計(jì)價(jià)后總造價(jià)下浮率不大，定額計(jì)價(jià)可以看作是成本加酬 金的計(jì)價(jià)方式。從這個(gè)角度上分析，保利認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)利潤率較高，賺取利潤的方法 是應(yīng)該是規(guī)模效應(yīng)、 資金滾動(dòng)和設(shè)計(jì)管理等其它因素，而不應(yīng)該在行業(yè)利潤較低的建安 工程承包商上控制較緊， 所以保利對(duì)于建安工程承包商采取的是相對(duì)較寬松的成本管理 方式，也可認(rèn)為是雙贏的管理方法。保利的建安工程發(fā)包也采用內(nèi)部競標(biāo)方式，但競標(biāo)方式很簡單，將方案圖或建筑平 立剖圖，以及承包范圍提供給投標(biāo)人，

6、投標(biāo)人只需報(bào)采用定額計(jì)價(jià)后的下浮率。報(bào)價(jià)后 再采用標(biāo)后談判的方法。定標(biāo)原則是：綜合考慮報(bào)價(jià)、承包商實(shí)力信譽(yù)、承包商還可承 接工程能力等因素確定中標(biāo)人。按以上計(jì)價(jià)方式，保利確定合同價(jià)款的方式又結(jié)合了行業(yè)內(nèi)一些民營房地產(chǎn)商的做 法，按每平米指標(biāo)先簽訂暫定價(jià)，施工圖出圖后報(bào)預(yù)算審核后再對(duì)合同價(jià)款進(jìn)行調(diào)整。對(duì)于物料采購供應(yīng)方式，保利和其它房地產(chǎn)商一樣，指定供應(yīng)商、推薦品牌、和承 包商自行采購綜合運(yùn)用， 但又有和工程管理結(jié)合緊密的特點(diǎn)，綜合考慮權(quán)衡成本管理和 工程管理的關(guān)系而確定采購供應(yīng)方法，下面專門分析。$ 三、對(duì)于成本管理和工程管理在招標(biāo)方式、合同結(jié)構(gòu)和物料供應(yīng)方式之間的矛 盾權(quán)衡，選擇有利于工程管

7、理。上面已分析，保利對(duì)于建安工程承包商采取的是相對(duì)較寬松的成本管理方式，這種 方式的整體思路就是有利于工程管理。 所以對(duì)于成本管理和工程管理在招標(biāo)方式、 合同 結(jié)構(gòu)和物料供應(yīng)方式之間的矛盾權(quán)衡， 保利一般的選擇是有偏向以利于工程管理， 從以 下幾個(gè)管理實(shí)例可以看出保利的這種管理思路：(1) 基本上不等施工圖完成出圖就開按上述的方式進(jìn)行招標(biāo)，按暫定價(jià)確定合同價(jià) 款。對(duì)于項(xiàng)目盡早開工，盡早開售和回籠資金非常有利。(2) 對(duì)于造價(jià)較大的專業(yè)工程 - 鋁門窗工程，和其它房地產(chǎn)公司有較大不同，不采用 指定分包商的方式，而由承包商推薦廠家和報(bào)價(jià)，保利對(duì)推薦廠家進(jìn)行考察和認(rèn)可后， 和該廠家洽商價(jià)格， 以洽商

8、后的價(jià)格作為承包商與保利簽訂分包合同的價(jià)格。將這么重 要的一項(xiàng)專業(yè)工程交給承包商去分包，保利應(yīng)該是從以下兩個(gè)方面考慮的： 工程質(zhì)量責(zé)任界定清晰，完全由承包商負(fù)責(zé)。 工期責(zé)任界定清晰，也完全由承包商負(fù)責(zé)。(3) 對(duì)于住宅的水電安裝工程， 在沒有完全確定裝修樣板間情況下， 或只有建筑方案 圖情況下， 會(huì)采用和承包商洽商一個(gè)按平米包干價(jià)格的計(jì)價(jià)方法。當(dāng)然這個(gè)價(jià)格中對(duì)于 用量大或重要的水電安裝材料已經(jīng)確定了推薦品牌。 這種包干方式基本解決了以下兩個(gè) 問題： 工期、質(zhì)量責(zé)任界定清晰。水電材料品種多，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)對(duì)多種材料 指定供貨商和定價(jià)，施工單位整體利潤低，施工積極性低，配合差，還會(huì)經(jīng)常以該材料

9、 是業(yè)主指定的， 未按時(shí)供貨為借口阻礙工期。 而保利的方法是只對(duì)同類產(chǎn)口指定幾個(gè)品 牌，由施工單位自行選擇品牌和采購，不按期到貨或工期滯后責(zé)任全部是承包商的，工 期責(zé)任分明，質(zhì)量責(zé)任也分明。 減少水電施工過程中的小簽證，加快施工進(jìn)度。 由于住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目裝修樣板 間確定過程中會(huì)有較多修改， 而在樣板間確定過程中水電安裝施工已經(jīng)開始了，在水電 安裝工程大包干情況下，對(duì)于保利的一些小修改，施工單位對(duì)簽證就不會(huì)那么較勁了。（4）對(duì)于用量較大的水電安裝材料和裝修材料，保利也和城建集團(tuán)一樣，有推薦品 牌，但和城建集團(tuán)不同的是，未指定唯一的供應(yīng)商，由承包商通過自已的采購渠道去詢 價(jià)和采購。而且還規(guī)定，甲方

10、指定三個(gè)以上的廠家、品牌或本項(xiàng)目乙方推薦并經(jīng)甲方認(rèn) 可質(zhì)量的材料、設(shè)備參與價(jià)格竟?fàn)?，從中選取最低價(jià)格作為工地結(jié)算價(jià)格。請(qǐng)加地產(chǎn)成本群339208361$四、盡量采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)圖紙保利對(duì)于設(shè)計(jì)優(yōu)秀的建筑平面和戶型，在多個(gè)項(xiàng)目中重復(fù)使用。這種方式對(duì)于招標(biāo)、 造價(jià)控制、結(jié)算和物料采購都很有利。萬科在這方面更為領(lǐng)先。有一個(gè)一梯四戶的住宅戶型，實(shí)用率近九成，采光通風(fēng)各方面均不錯(cuò)，就這個(gè)戶型， 保利反復(fù)用了近十年：從保利最早開發(fā)的九十年代保利百合花園，到二十一世紀(jì)初開發(fā) 的珠江新城保利香檳花園，再到近幾年開發(fā)的華南植物園保利林海山莊，都大規(guī)模體采 用這個(gè)設(shè)計(jì)，可能還有廣州以外的項(xiàng)目也在采用。$五、不斷完善

11、制度化建設(shè)和創(chuàng)新保利在迅速擴(kuò)張發(fā)展過程中，也發(fā)現(xiàn)了其成本管理的粗放性特點(diǎn)，開始重視制度化 建設(shè)，2008年先后制訂或修訂了工程預(yù)結(jié)算管理規(guī)定、招投標(biāo)管理規(guī)定、 集團(tuán)采購管理規(guī)定、施工現(xiàn)場簽證管理規(guī)定等制度。預(yù)計(jì)在今后幾年中，保利會(huì)放 慢擴(kuò)張腳步而進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期， 其制度化建設(shè)力度也會(huì)加大，也可能會(huì)在現(xiàn)有管理體系 下，逐步過渡到類似于中海和萬科的精細(xì)化管理方法中。成本管理和工程管理、質(zhì)量管理、開發(fā)進(jìn)度要求等方面永遠(yuǎn)都有矛盾，保利采用既是開 發(fā)商又是總承包商的開發(fā)模式又會(huì)出現(xiàn)很多矛盾，所以保利在研究摸索成本管理方法 上，不斷有改革和創(chuàng)新，從以下幾個(gè)案例可以看出： 如上所述，大部分發(fā)包方法是定額計(jì)價(jià)

12、，偶爾也會(huì)采用總價(jià)包干（如住宅水電 安裝工程）。為了便于工程管理，盡量不指定供應(yīng)商和價(jià)格，而采用承包商報(bào)價(jià)審核的方法確價(jià)。這種審核確價(jià)在實(shí)際操作上有一定難度，因?yàn)闆]有競爭性，是單一性談判，有時(shí) 很難洽商一致。在不能洽商一致的情況下，為了保證工程進(jìn)度，保利會(huì)改為甲方直接發(fā) 包。為此，保利準(zhǔn)備了幾個(gè)小私營承包商隨時(shí)待命去做這些談不定的工程。當(dāng)然在保利 相對(duì)較寬松的成本管理方式下， 以及承包商一般為長期戰(zhàn)略合作伙伴的情況下，這種洽 商達(dá)不成一致的情況非常少見。 最近，保利對(duì)于成本管理又有了新的嘗識(shí)，用帶資做工程的方式將戰(zhàn)略合作伙 伴變?yōu)槿牍扇?，同時(shí)在計(jì)價(jià)方式上給予優(yōu)惠（如將下浮而改為上?。?，將承包商和開發(fā) 商的利益捆綁在一起，達(dá)到雙贏的目標(biāo)。現(xiàn)在已有一個(gè)項(xiàng)目在做試點(diǎn)，若試點(diǎn)成功，可 能會(huì)進(jìn)行推廣。后記從以上分析可以看出，保利的成本管理方法有點(diǎn)類似民營房地產(chǎn)企業(yè)，和萬科、中 海地產(chǎn)的精細(xì)化管理有很大不同。但其針對(duì)建筑業(yè)“私營承包商”