旅游地產(chǎn)規(guī)劃——旅游小鎮(zhèn)、水休閑、山野旅游、田園旅

1、旅游地產(chǎn)規(guī)劃 旅游小鎮(zhèn)、水休閑、山野旅游、田園旅 樓 作者：lxj_622 提交日期：2009-12-09 17:51:56 訪問：1031回復：4 主 一、旅游小鎮(zhèn)規(guī)劃理論 旅游小鎮(zhèn)的規(guī)劃必須以城鎮(zhèn)規(guī)劃規(guī)范和旅游產(chǎn)業(yè)規(guī) 劃規(guī)范的雙里要求為前提，以旅游產(chǎn)業(yè)主導城鎮(zhèn)發(fā)展， 以城鎮(zhèn)建設配合旅游功能，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)建設的 系統(tǒng)整合。 1 1、旅游小鎮(zhèn)功能規(guī)劃 (1)(1) 資源主導型旅游小鎮(zhèn) 資源主導型旅游小鎮(zhèn)主要依托自身的文化資源、自 然資源成為旅游目的地。這類小鎮(zhèn)為特色鎮(zhèn)，主要為古 鎮(zhèn)，特別是國家歷史文化名鎮(zhèn)，具有非常好的古鎮(zhèn)風貌， 形成了旅游吸引力，古鎮(zhèn)本身就是旅游吸引物。古鎮(zhèn)的 特色建筑

2、、風水情調(diào)、民俗文化等，都吸引著觀光和休 閑游客。而依托古鎮(zhèn)開發(fā)的仿古旅游房地產(chǎn)項目，在麗 江、大理都非常成功。 溫泉鎮(zhèn)是資源旅游小鎮(zhèn)中一個特殊種類，全國有幾 十個溫泉鎮(zhèn)，都是依托于溫泉資源，形成的休閑鎮(zhèn)，其 中有一部分是古鎮(zhèn)。比如昆明的安寧溫泉鎮(zhèn)，擁有 夭下 第一湯”，這里已經(jīng)開發(fā)了別墅樓盤，市場反映不錯；安 徽烏江的香泉鎮(zhèn)開發(fā)的房產(chǎn)，成為南京人的爭相購買的 對象；北京的小湯山，成為會議休閑集散地。 (2)(2) 旅游接待型旅游小鎮(zhèn) 旅游接待型旅游小鎮(zhèn)一般位于著名自然風景景區(qū)周 邊。由于著名的自然風景景區(qū)，像黃山、華山等，一般 都在遠離城市的地方，因而缺乏旅游接待場所。所以在 這些旅游目的地

3、的周邊漸漸發(fā)展起以接待游客為主要功 能的旅游小鎮(zhèn)。 這一類小鎮(zhèn)，本身不是景區(qū)，但是自然生態(tài)環(huán)境都 很好，最更要的在丁，這里是旅游集散地，是接待建設 的點區(qū)域，這就是接待型旅游小鎮(zhèn)。這類小城鎮(zhèn)通常 為遠離旅游中心城市的著名風景區(qū) 1S1S 要門戶和游客主通 道，具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢，小城鎮(zhèn)依托地理優(yōu)勢，開展 旅游接待工作。 接待型旅游小鎮(zhèn)，是旅游房地產(chǎn)開發(fā)的最佳區(qū)域， 既可以開發(fā)旅游商業(yè)房地產(chǎn)，又可以開發(fā)旅游度假房地 產(chǎn)。 (3)(3) 生態(tài)人居型旅游小鎮(zhèn) 生態(tài)人居型旅游小鎮(zhèn)是依托城鎮(zhèn)郊區(qū)的優(yōu)良生態(tài)環(huán) 境而發(fā)展起來的生態(tài)人居小鎮(zhèn)。 這類小鎮(zhèn)一般處于中大型城市周邊，距離城區(qū)較近， 一般為近中郊區(qū)。對

4、于北京、上海這樣的超大城市，距 離在100100 公里以內(nèi)；對于成都、西安這樣的城市，距離 在 6060 公里以內(nèi)；對于煙臺、石家莊這樣的城市，距離在 3030 公里以內(nèi)；對于許昌、綿陽這樣的城市，距離在 15 15 公里以內(nèi)；這一區(qū)域內(nèi)的生態(tài)小鎮(zhèn)，是旅游房地產(chǎn)發(fā)展 的極佳目標，是旅游休閑小鎮(zhèn)最廣泛的目標。此類小城 鎮(zhèn)以接待城市休閑居民，開展農(nóng)業(yè)觀光等鄉(xiāng)村為主，進 一步發(fā)展為生態(tài)休閑小城鎮(zhèn)。 2 2、旅游小鎮(zhèn)規(guī)劃的要求 旅游小鎮(zhèn)的規(guī)劃要求以 三個主導、兩個配套”為核心。 即在旅游小鎮(zhèn)的規(guī)劃中，必須以旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略作 為區(qū)域經(jīng)濟社會總體發(fā)展戰(zhàn)略的主導。同時在規(guī)劃時， 必須注里城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的基

5、礎設施配套，以及城鎮(zhèn)的社 會生活配套。 3 3、旅游小鎮(zhèn)規(guī)劃的關(guān)鍵 旅游小鎮(zhèn)規(guī)劃要抓住六個關(guān)鍵問題： 一是要制定清晰的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略； 二是要設計旅游吸引力動力機制，及小鎮(zhèn)的吸引力 是什么； 三是要規(guī)劃旅游小鎮(zhèn)的功能及布局，旅游小鎮(zhèn)的功 能包括居住、集散、夜間娛樂、觀光、休閑、度假、游 樂； 四是要整合小鎮(zhèn)的旅游資源，策劃具有小城鎮(zhèn)和旅 游雙本功能的項目； 五是要做好小鎮(zhèn)的景觀規(guī)劃，打造旅游小鎮(zhèn)的景觀 吸引力與休閑度假環(huán)境； 六是設計政府功能與商業(yè)功能相結(jié)合的運作模式。 二、水休閑旅游地產(chǎn)規(guī)劃理論 休閑旅游地產(chǎn)是依托于湖泊、海濱、人造水景等水 資源而發(fā)展起來的旅游地產(chǎn)，是休閑房地產(chǎn)中的一類里 南

6、，口 受廣叩。 1 1、水休閑旅游地產(chǎn)功能規(guī)劃 1 1） 水觀光功能：包括對自然水景的欣賞、人造水景 觀的觀賞等。 2 2） 水運動功能：包括潛水、游泳、戲水、滑水、船 艇、竹筏、帆板、沖浪、激流勇進、漂流等。 3 3） 水休閑功能：包括水中、岸邊的各種餐飲、娛樂 等。 4 4） 水游樂功能：包括與水相結(jié)合的各種游樂項目。 5)5) 水養(yǎng)生功能：包括水邊安靜的環(huán)境。 6)6) 水度假功能：包括提供舒適的水邊度假環(huán)境。 2 2、水休閑旅游地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃 水休閑旅游地產(chǎn)大致可以分為水休閑旅游景點地產(chǎn)、 水休閑旅游商業(yè)地產(chǎn)、水休閑旅游住宅地產(chǎn)。 (1)(1) 水休閑旅游景點地產(chǎn) 水休閑旅游景點地產(chǎn)是指

7、在水中、水下、水上、水 邊人工打造的各種旅游休閑景點。 像水中的主題旅游島嶼、沙洲、人造建筑等。水中 主題旅游島嶼包括生存島、自然生態(tài)島、魔幻島、仙島、 動物島等； 像水下的水下城堡、水下長廊、水下觀賞通道、海 洋館等； 像水上的水上樂園、水上平臺、水上小屋、水上空 中花園等； 像水邊的人工沙灘、生態(tài)堤、藝術(shù)堤、水岸花園、 濱水花園、濱水道路景觀、水鄉(xiāng)水城建筑體系等。 (2)(2) 水休閑旅游商業(yè)地產(chǎn) 水休閑旅游商業(yè)地產(chǎn)是指在水中、水下、水上、水 邊建造的以餐飲休閑為主的建筑物。像水中、水下、水 上、水邊的茶室、酒吧、餐廳等，水岸邊的休閑步行街 區(qū)、酒吧街、商業(yè)街、餐飲街等。 (3)(3) 水

8、休閑旅游住宅地產(chǎn) 水休閑旅游住宅地產(chǎn)是指在水邊或依托人造水景而 開發(fā)的旅游住宅房，包括水景度假賓館，水景度假公寓 別墅，室內(nèi)水上游樂度假酒店，溫泉度假酒店公寓及溫 泉別墅。 1)1) 水景度假賓館包括濱海、濱湖、濱江、島嶼度假 酒店，人工水景度假酒店，溪、瀑景觀度假酒店等。最 經(jīng)典的有迪拜的七星級 Burj A1 Burj A1 ArabArab 酒店、桂林的瀑布 大酒店等。這類房地產(chǎn)為度假接待設施，其中一部分成 為分時度假酒店，另一部分成為產(chǎn)權(quán)酒店。 2 2） 水景度假公寓別墅是以水景觀為賣點的度假公寓 和度假別墅，是中國目前最受歡迎的旅游房地產(chǎn)投資品 種。其中海濱城市和濱海度假勝地的海濱別

9、墅，城郊濱 水另U U 墅，是開發(fā)雖最大的類另度假公寓開發(fā)雖較小， 主要以自用為主，兼顧投資的小戶型水景度假公寓，在 大城市周邊有一定的市場。 3 3） 室內(nèi)水上游樂度假酒店是依托室內(nèi)人造水景而發(fā) 展起來的度假酒店。室內(nèi)水上游樂度假酒店不受天氣的 影響，一年四季都可以接待度假的游客，從而全年都能 獲得良好的收益。 4 4） 溫泉度假酒店公寓及溫泉別墅是在溫泉邊開發(fā)的 旅游住宅房地產(chǎn)。 三、山野旅游地產(chǎn)規(guī)劃理論 山野旅游地產(chǎn)是依托于森林、山坡、溪谷、寺廟、 民俗等資源背景而發(fā)展起來的旅游地產(chǎn)，是鄉(xiāng)村休閑房 地產(chǎn)中的一類里要產(chǎn)品。 1 1、山野旅游地產(chǎn)功能規(guī)劃 1 1） 山野觀光功能：包括對森林、

10、草原、花卉自然風 光的欣賞、名勝遺跡的觀賞等。 2 2） 山野運動功能：包括登山、溯溪、攀瀑、定向、 越野汽車賽、拓展訓練等，可以戶外運動俱樂部、白駕 組織發(fā)起等。 3 3） 山野休閑功能：包括山野的采摘、餐飲、娛樂等。 4 4） 山野游樂功能：包括與山野溝谷相結(jié)合的各種游 樂項目。 5 5） 山野養(yǎng)生功能：包括森林浴、吐納、喻伽、太極 等，或為傳統(tǒng)養(yǎng)生項目提供自然靜逸的環(huán)境。 6 6） 山野民俗功能：包括體驗一些山野居住的少數(shù)民 族的風土文化，節(jié)慶活動等。 7)7) 山野度假功能：包括提供舒適的度假環(huán)境與產(chǎn)品。 2 2、山野旅游地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃 山野旅游地產(chǎn)大致可以分為山野旅游景點地產(chǎn)、山 野旅

11、游商業(yè)地產(chǎn)、山野旅游住宅地產(chǎn)。 (1)(1) 山野旅游景點地產(chǎn) 山野旅游景點地產(chǎn)是指在山野地區(qū)人工打造的旅游 休閑景點，像山莊、農(nóng)莊、牧場、生態(tài)園、科技園、山 野高爾夫、手獵場等。 (2)(2) 山野旅游商業(yè)地產(chǎn) 一般處于近郊鄉(xiāng)村和遠郊景區(qū)附近，以餐飲休閑、 娛樂休閑為主。一般為郊區(qū)的游憩區(qū)和景區(qū)的游憩區(qū)， 表現(xiàn)形式為商業(yè)街、山水酒吧等。 山水酒吧是山野休閑商業(yè)房地產(chǎn)的時尚潮流代表。 它結(jié)合了鄉(xiāng)村山野生態(tài)的休閑環(huán)境，加上城市生活中的 酒吧休閑方式，室內(nèi)的裝飾布置具有相當?shù)乃囆g(shù)品味。 比較經(jīng)典案例為北京 那里”酒吧。 (3)(3) 山野旅游住宅地產(chǎn) 山野旅游住宅地產(chǎn)指那些在山野附近開發(fā)的旅游住

12、宅房，分為低端和中高端兩類。低端即山野中的原住民 的農(nóng)家房型，體現(xiàn)為農(nóng)家樂；中高端即為養(yǎng)老公寓、山 野別墅、野奢酒店，這類產(chǎn)品的購買者具有較強的購買 力，對居住空間有較高要求。 山野別墅是鄉(xiāng)村別墅的產(chǎn)品形態(tài)之一。強調(diào)以山野 為背景，建筑與周邊環(huán)境的完美融合，生活配套、交通 等設施成本較高，私密性強，因此，有 奢侈品”的稱號。 野奢酒店是旅游休閑度假房地產(chǎn)的時尚潮流代表， 強調(diào)最鄉(xiāng)土的建筑風格，最奢華的軟件設施及服務，沒 有城市化酒店外部的喧囂，但有五星級的設施和服務。 一般有狩獵場、高爾夫等具備高度核心吸引力休閑度假 產(chǎn)品配套，與鄉(xiāng)村俱樂部產(chǎn)品相結(jié)合。 3 3、山野旅游地產(chǎn)景觀設計 山野旅游地

13、產(chǎn)在景觀設計時，遵循的核心準則就是 創(chuàng)造夭人合一 ”的完美境界，即盡可能利用山野的一切生 態(tài)元素，打造具有濃郁山野風情的人工建筑。具體又有 六項原則： 1 1） 山野旅游房地產(chǎn)一般可用的平地、 臺地相對不多, 景觀設計須結(jié)合坡面和溝谷用地。因此，對坡面景觀、 臨水景觀的打造更為強調(diào)。 2 2） 應與當?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境融合，選址應巧借山、水、 景，注意保護自然生態(tài)； 3 3） 除了單純的建筑外，應有情趣化、游樂化的山野 小品作為吸引物； 4 4） 山野建筑內(nèi)部空間應更為變幻有趣，人們向往的 是不同于城市中鋼筋水泥的方盒子的建筑風格； 5 5） 山野建筑的材質(zhì)以生態(tài)材質(zhì)為主，如石、木等； 6 6） 山

14、野建筑應該尊里當?shù)氐拿褡屣L格，注意在風格 上保留其原汁原味。 四、田園旅游地產(chǎn)規(guī)劃理論 田園旅游地產(chǎn)是依托田園風光而發(fā)展起來的旅游地 產(chǎn)，它也是鄉(xiāng)村休閑房地產(chǎn)中的一類里要產(chǎn)品。 1 1、田園旅游地產(chǎn)功能規(guī)劃 1 1） 田園觀光功能：包括對田園風光、自然景色的欣 賞，如耕田、梯田、水塘、牧童、耕牛、油菜花、大樹、 庭院植物等等；不同時節(jié)田園不同的景象。 2 2） 田園休閑功能：包括田園的采摘、餐飲、娛樂等, 如田園釀酒吧、田園制茶吧、陶吧等。 3 3） 田園養(yǎng)生功能：為傳統(tǒng)養(yǎng)生項目提供自然靜逸的 環(huán)境。 4 4） 田園民俗功能：包括體驗一些田園居住的村民的 風土文化，以及圍繞農(nóng)耕文明形成的各種節(jié)

15、慶活動。 5)5) 田園文化功能：包括體驗中國士大夫文化、隱逸 文化等等，無數(shù)的藝術(shù)作品都在描繪詩意的田園生活等。 6)6) 田園度假功能：包括提供舒適的度假環(huán)境與產(chǎn)品。 2 2、田園旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類型 田園旅游地產(chǎn)大致可以分為田園旅游景點地產(chǎn)、田 園旅游商業(yè)地產(chǎn)、田園旅游住宅地產(chǎn)。 (1)(1) 田園旅游景點地產(chǎn) 田園旅游景點地產(chǎn)是指在田園地區(qū)人工打造的旅游 休閑景點，像村舍、祠堂、庵廟、書院、水車、水井、 曬場等等；各個地域有自己獨特的風格，讓游客樂此不 疲。 (2)(2) 田園旅游商業(yè)地產(chǎn) 田園旅游商業(yè)地產(chǎn)一般處于田園區(qū)內(nèi)或田園區(qū)周邊， 以餐飲休閑、娛樂休閑為主，表現(xiàn)形式商業(yè)街、小吃街、

16、酒吧、茶室等。 (3)(3) 田園旅游住宅地產(chǎn) 田園旅游住宅地產(chǎn)指那些在田園內(nèi)或田園附近開發(fā) 的旅游住宅房，也分為低端和中高端兩類。低端即田園 中的原住民的農(nóng)家房型，體現(xiàn)為農(nóng)家樂；中高端即為田 園養(yǎng)老公寓、莊園、田園別墅、田園酒店，這類產(chǎn)品的 購買者具有較強的購買力，對居住空間有較高要求。 莊園一般是為企業(yè)或個人開發(fā)的度假村性質(zhì)產(chǎn)品， 綜合了餐飲、采摘、住宿、游樂等多項休憩內(nèi)容，通常 以某項農(nóng)作物或手工副業(yè)為賣點，綜合各類配套產(chǎn)品， 有較大的接待容雖，如農(nóng)莊、酒莊、水莊、山莊等等。 田園別墅除了地理位置處在城市近郊，通常有花卉、 果園等配套，如葡萄園、熏衣草花園等，就很受小資階 層的青睞。此類

17、別墅有產(chǎn)權(quán)和時權(quán)的產(chǎn)品選擇。 五、商業(yè)休閑步行街旅游地產(chǎn)規(guī)劃理論 商業(yè)休閑步行街區(qū)是旅游與房地產(chǎn)結(jié)合中最具備操 作性的項目。這是因為大型、超大型休閑主題街區(qū)的開 發(fā)能夠吸引大雖的城市旅游者，也促進了區(qū)域土地開發(fā) 和大型商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)。像烏魯木齊的大巴扎、北京 的土府共、上海南京路、成都春熙路等休閑、娛樂、餐 飲、購物集約化步行商業(yè)休閑街區(qū)；北京什剎海、三里 屯，上海新天地，成都錦里等純休閑商業(yè)休閑街區(qū)；北 京金源 MallMall、廣州華南 MallMall 等休閑商業(yè)超級商業(yè)場所, 都是成功的商業(yè)休閑步行街的范式。 1 1、商業(yè)休閑步行街旅游地產(chǎn)功能規(guī)劃 商業(yè)休閑步行街區(qū)的開發(fā)是以商業(yè)房地

18、產(chǎn)的手段為 核心盈利模式的。但是，商業(yè)運作的成功，不僅需要房 地產(chǎn)的手段，還必須深刻把握其休閑休憩功能的開發(fā)， 以此功能整合為突破口，帶動流行消費潮流，才可能獲 取房產(chǎn)或房租的高額回報。商業(yè)休閑步行街旅游地產(chǎn)的 休憩功能主要概括為以下幾類： 1 1）觀光功能：能夠為游客打造亮麗的、有文化氣息 的街道及建筑物供游客觀賞； 2 2）購物功能：能夠為游客提供各類商品，便其購買; 3)3) 餐飲功能：能夠為游客提供美食、小吃、飲品等; 4)4) 休閑功能：能夠為游客提供休閑娛樂活動場所， 像電影院、酒吧、演藝歌舞廳、 KTVKTV 等； 5)5) 美容康體功能：能夠為游客提供美容、健身、洗 浴、康體按

19、摩等修身場所。 2 2、商業(yè)休閑步彳亍街的幾種模式 商業(yè)休閑步行街有 5 5 種經(jīng)典類型： (1)(1) 現(xiàn)代綜合型商業(yè)步彳亍街區(qū) 這是城市中最普通的冏業(yè)步彳丁街區(qū)，一般是在傳統(tǒng) 商業(yè)街區(qū)改造或商業(yè)口岸節(jié)點新建形成的一般商業(yè)步行 街區(qū)，主要功能是購物。比如北京土府共、紅橋市場等。 (2)(2) 民俗特色休閑街區(qū) 一般城市的保留古民居街區(qū)或民俗建筑街區(qū)，都是 最具名片意義的風情街區(qū)。借用古民居街區(qū)進行改造， 形成風貌提升，充實休閑和購物功能，形成城市民俗特 色休閑街區(qū)。進一步發(fā)展成為以仿古建筑和民俗特色建 筑新建設的休閑市場。麗江古城、桂林西街、鳳凰古城、 成都錦里、南京夫子廟、上海豫園、上海新天地、天津 五大道等區(qū)域，已經(jīng)成為旅游名片。 (3)(3) 濱水休閑步行街區(qū) 城市濱水帶借助城市景觀環(huán)境打造，開發(fā)休閑和商 業(yè)房地產(chǎn)，形成了大