房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

1、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告項(xiàng) 目 名 稱：益陽市赫山區(qū)建筑路景湖春天住宅樓委 托 方：葉女士估 價(jià) 方：梓桐房地產(chǎn)評(píng)估有限公司估 價(jià) 人 員：張xx指 導(dǎo) 老 師：薛xx 編 寫 日 期：2015.1.122015.1.22目 錄一、摘要2二、致委托方函3三、估價(jià)師聲明4四、估價(jià)的假設(shè)和限制條件5五、估價(jià)結(jié)果報(bào)告6六、估價(jià)技術(shù)報(bào)告9七、 附件14報(bào)告摘要本次估價(jià)對(duì)象為益陽市赫山區(qū)建筑路146號(hào)景湖春天6棟2單元303室，建筑面積85。用途為轉(zhuǎn)讓住宅房，該對(duì)象為框剪結(jié)構(gòu)，精裝修。估價(jià)對(duì)象所在小區(qū)南接秀峰公園，美景盡收眼底，往北縱享2000米沿江風(fēng)光帶美景，位置臨街，處于相對(duì)繁華地段，交通比較便捷，人流量較大

2、。本次估價(jià)目的為房地產(chǎn)進(jìn)行市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓提供價(jià)值依據(jù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2015年1月22日，估價(jià)方法采用市場(chǎng)比較法、收益法和成本法。最終估價(jià)結(jié)果為人民幣貳拾陸萬捌仟捌佰壹拾四元整（￥268814元），土地單價(jià)為3163元/平方米。致委托方函房屋所有權(quán)人葉女士：承蒙委托，我們公司對(duì)坐落于益陽市赫山區(qū)建筑路146號(hào)景湖春天6棟2單元303室（建筑面積85平方米）的房地產(chǎn)進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為二一五年一月二十二日，估價(jià)目的為核定資產(chǎn)提供價(jià)值參考意見以備其進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的需要。根據(jù)您提供的有關(guān)資料，我們公司估價(jià)人員嚴(yán)格按照國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、原國(guó)家土地管理局、國(guó)土資源部，湖南省和益陽市政府等有關(guān)部門頒發(fā)的有關(guān)法律、法

3、規(guī)和文件、技術(shù)規(guī)程等操作規(guī)范，遵循獨(dú)立，客觀，公正的原則，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測(cè)算，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)和對(duì)影響房產(chǎn)價(jià)值因素的分析，對(duì)該房地產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值做出評(píng)定估算，現(xiàn)將估價(jià)結(jié)果報(bào)告如下：該房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格為人民幣貳拾陸萬捌仟捌佰壹拾四元整（￥268814元），土地單價(jià)為3163元/平方米。梓桐房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 法定代表人：張xx2015年1月22日估 價(jià) 師 聲 明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的、準(zhǔn)確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論。但受到本3、估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。4、

4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5、我們與本報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。6、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地的查勘。7、沒有其他行業(yè)的專業(yè)人員對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要的專業(yè)幫助。8、未來市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值均產(chǎn)生一定的影響，本報(bào)告未考慮抵押風(fēng)險(xiǎn)，抵押權(quán)人在辦理抵押事宜時(shí)需全面考慮。 估價(jià)師：張xx 2015年1月22日估 價(jià) 的 假 設(shè) 和 限 制 條 件本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象為合法房地產(chǎn)，即已依法取得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，且未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利為假設(shè)前提。1、本次估價(jià)參考公開市場(chǎng)價(jià)

5、值標(biāo)準(zhǔn)為原則確定其客觀合理價(jià)格，但考慮其他因素的影響，其拍賣底價(jià)可能會(huì)與其市場(chǎng)價(jià)值稍有偏差。2、估價(jià)對(duì)象所占土地使用權(quán)類別為劃撥，估價(jià)中是以出讓方式獲得（即已向政府補(bǔ)交了土地出讓金）為假設(shè)前提。3、本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀和轉(zhuǎn)讓后用途不確定，但受當(dāng)?shù)卣畬?duì)本地段城市規(guī)劃政策的限制為前提。4、本次估價(jià)是以委托方提供的全部資料和數(shù)據(jù)是真實(shí)有效的為假設(shè)前提。5、本次估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的本地區(qū)社會(huì)正常交易的市場(chǎng)價(jià)格，是以市場(chǎng)上存在著自愿購買者為假設(shè)前提。估價(jià)對(duì)象具體交易額在市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定即價(jià)格不會(huì)發(fā)生較大變動(dòng)的一定時(shí)間內(nèi)交易時(shí)，由轉(zhuǎn)讓雙方依據(jù)本結(jié)果協(xié)商確定。6、 本估價(jià)報(bào)告僅為估價(jià)目的之用，

6、不得他用。未經(jīng)本所許可，本報(bào)告不得公開發(fā)表。估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方法人代表：葉女士地 址：湖南省益陽市赫山區(qū)建筑路146號(hào)景湖春天小區(qū)二、估價(jià)方單位名稱：梓桐房地產(chǎn)評(píng)估有限公司法人代表：劉梓桐地 址：湖南省益陽市赫山區(qū)湖南城市學(xué)院新校區(qū)三、估價(jià)對(duì)象（1）估價(jià)對(duì)象范圍界定本次估價(jià)對(duì)象為益陽市赫山區(qū)建筑路146號(hào)景湖春天6棟2單元303室，建筑面積85。（2）土地狀況估價(jià)對(duì)象所在土地用途為商業(yè)用地，地勢(shì)平坦，地質(zhì)對(duì)建筑物無不良影響。（3）建筑物狀況 估價(jià)對(duì)象為框剪結(jié)構(gòu)、外墻采用瓷磚裝飾、內(nèi)墻涂料簡(jiǎn)易裝飾。房屋設(shè)備使用正常，無暖通設(shè)備，十成新。（4）地理位置估價(jià)對(duì)象坐落于益陽市赫山區(qū)建筑路146號(hào)。

7、 按益陽市基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象土地利用級(jí)別為一級(jí)。（5）交通便捷程度 估價(jià)對(duì)象所處位置交通便捷，3、5、7、26、28路公交均可直接到達(dá)。（6）公建配套設(shè)施 學(xué)校：西流灣小學(xué)、一師附小、市一中、市中心幼兒園綜合商場(chǎng)：沃爾瑪、步步高醫(yī)院：市中心醫(yī)院 銀行： 工、農(nóng)、中國(guó)銀行其他： 橋南綜合批發(fā)市場(chǎng)、橋南農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、秀峰公園、沿江風(fēng)光帶、中心廣場(chǎng)，架空層花園（7）環(huán)境質(zhì)量估價(jià)對(duì)象接秀峰公園，美景盡收眼底，往北縱享2000米沿江風(fēng)光帶美景，環(huán)境質(zhì)量好。四、估價(jià)目的委托方擬將估價(jià)對(duì)象進(jìn)行市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓。評(píng)估其市場(chǎng)現(xiàn)值，以便委托方確定市場(chǎng)交易價(jià)格提供參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2015年1月22日六、價(jià)值定義估價(jià)房

8、地產(chǎn)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓價(jià)值，采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。七、估價(jià)原則1、合法原則2、替代原則3、最高最佳使用原則4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則5、客觀、公正、公平原則八、估價(jià)依據(jù)1、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范；2、房地產(chǎn)估價(jià)委托書；3、房地產(chǎn)估價(jià)合同書；4、政府部門有關(guān)計(jì)價(jià)和稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及目前本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格信息；5、委托方提供和估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)調(diào)查取得的全部資料。九、估價(jià)方法根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象實(shí)況及本地區(qū)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)情況，確定采用市場(chǎng)比較法、成本法和收益法進(jìn)行本次估價(jià)。1、估價(jià)基本思路：分別按照上述三種方法對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值進(jìn)行估算，然后對(duì)三種方法分別求取的估價(jià)結(jié)果進(jìn)行加權(quán)平均，求得最終評(píng)估值。2、市場(chǎng)法的技術(shù)思路是：搜集

9、多個(gè)市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)交易實(shí)例，選取可比實(shí)例與評(píng)估對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)其交易時(shí)間、交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素等進(jìn)行修正后測(cè)算出比準(zhǔn)價(jià)格，求取估價(jià)對(duì)象的評(píng)估值。3、成本法的技術(shù)思路是：假設(shè)在估價(jià)對(duì)象所處地段上，使用社會(huì)現(xiàn)行的建筑材料、施工工藝及有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)算在估價(jià)時(shí)點(diǎn)建造與估價(jià)對(duì)象相同結(jié)構(gòu)、建筑風(fēng)格、裝修標(biāo)準(zhǔn)和同等效用的全新狀態(tài)建筑物所需的各項(xiàng)社會(huì)必要成本費(fèi)用，扣除折舊，測(cè)算其積算價(jià)格，求取估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)行價(jià)值。其基本公式：評(píng)估值=取得土地費(fèi)用+建筑物建造成本折舊4、收益法的技術(shù)思路：在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的未來各期的凈收益運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值，并求取現(xiàn)值之和來

10、確定房地產(chǎn)價(jià)格的方法。 其中收益價(jià)格公式為：V=a×1-1÷(1+r) n÷r式中： V房地產(chǎn)的價(jià)格 a房地產(chǎn)的凈收益 r房地產(chǎn)的資本化率 n房地產(chǎn)的使用年限與剩余收益年限十、估價(jià)結(jié)果經(jīng)以上估價(jià)測(cè)算，確定益陽市赫山區(qū)建筑路146號(hào)景湖春天6棟2單元303室居民住宅，建筑面積85平方米，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2015年1月22日的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)評(píng)估總值為人民幣貳拾陸萬捌仟捌佰壹拾四元整（￥268814元），土地單價(jià)為3163元/平方米。十一、估價(jià)人員項(xiàng)目負(fù)責(zé)人（房地產(chǎn)估價(jià)員）：張靜領(lǐng)導(dǎo)審簽 （房地產(chǎn)估價(jià)師）：劉梓桐十二、估價(jià)作業(yè)日期2015年1月12日至2015年1月22日十三、

11、估價(jià)報(bào)告有效期本估價(jià)報(bào)告有效期為一年，即自2015年1月22日至2016年1月22日止。在有效期內(nèi)若房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生較大變動(dòng)或或受到不可抗力的影響，該價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告一、 個(gè)別因素分析土地使用總面積：85用途為住宅出租土地使用年限：70年剩余68年宗地形狀：矩形層數(shù)：小高層3樓結(jié)構(gòu)類型：框架剪力墻結(jié)構(gòu)建成年月：2013年10月建筑物狀況：結(jié)構(gòu)質(zhì)量良好，房屋維護(hù)保養(yǎng)狀況好，市政條件完善，所需上下供水、供電、通訊條件好，精致裝修，有家電。二、 區(qū)域因素分析估價(jià)對(duì)象位于益陽市赫山區(qū)建筑路，各項(xiàng)區(qū)域因素如下：1、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域基本設(shè)施完善。供水、排水、供電，對(duì)外

12、交通設(shè)施完備。區(qū)域地質(zhì)條件上乘。2、交通狀況估價(jià)對(duì)象所處位置交通便捷，3、5、7、26、28路公交均可直接到達(dá)。3、繁華程度估價(jià)對(duì)象周邊商業(yè)配套設(shè)施齊全。附近有沃爾瑪、步步高、女人街、大型醫(yī)院、學(xué)校、秀峰公園等，人流量大，商業(yè)繁華程度較高。4、土地等級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?yàn)槭幸患?jí)地段，其商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為1092元/平方米三、 市場(chǎng)背景分析近數(shù)年來，益陽市宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速健康發(fā)展，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)。估價(jià)對(duì)象所在地段客流量大。配套設(shè)施齊全，商業(yè)繁華程度較高，區(qū)域位置相對(duì)比較優(yōu)越。作為商業(yè)用地應(yīng)有較為樂觀的市場(chǎng)前景。隨著估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的完善和房地產(chǎn)市場(chǎng)的日漸發(fā)育，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有上

13、漲的趨勢(shì)，受本次評(píng)估的估價(jià)目的估價(jià)時(shí)點(diǎn)的制約未考慮該因素的影響。四、 最高最佳使用分析所謂房地產(chǎn)的最高最佳使用是在遵循合法原則的前提下能使該房地產(chǎn)獲得最大經(jīng)濟(jì)利益的使用方式。按規(guī)劃限定估價(jià)對(duì)象為商業(yè)用途。據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察了解的估價(jià)對(duì)象的平面布局和實(shí)物狀況分析以及對(duì)周邊環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查研究，我們判定該房地產(chǎn)目前的商業(yè)用途已符合最高最佳使用的原則，并以此作為本報(bào)告的估價(jià)前提。五、 估價(jià)方法的選用根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和估價(jià)目的以及估價(jià)人員對(duì)鄰近地區(qū)市場(chǎng)狀況的調(diào)查和對(duì)評(píng)估對(duì)象的實(shí)地勘察，并遵循房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估的確定原則。選取市場(chǎng)比較法、收益法作為本次評(píng)估的基本方法，輔助以成本法。六、 估價(jià)測(cè)算

14、過程1、市場(chǎng)比較法（1）選取可比實(shí)例（見下表）可比實(shí)例 A:秀峰·公園里B: 太一·御江城 C: 鵬利廣場(chǎng)坐落位置桃花侖西路濱江路 益陽大道用 途住宅住宅住宅出租面積878688出售價(jià)格3100元/3100元/3200元/交易日期2014年2月2014年6月2014年8月交易類型轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓竣工時(shí)間2013年1月2013年6月2013年2月個(gè)別因數(shù)建筑結(jié)構(gòu)框剪框剪框剪層 數(shù)三層三層三層裝修檔次高檔高檔高檔環(huán)境條件較好較好較好區(qū)域因數(shù)設(shè) 施齊全齊全齊全臨街狀況一面臨街一面臨街一面臨街繁華程度好好較好交通狀況好好較好（2）確定修正系數(shù) 交易情況修正:估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B

15、可比實(shí)例C交易情況100-2%0%+2% 交易日期修正：根據(jù)益陽市的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可比實(shí)例成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格較為平緩，故不須修正。區(qū)域因素修正：區(qū)域因素估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C繁華程度30303028公交便捷20202021環(huán)境質(zhì)量20242216社會(huì)公共設(shè)施20212022治安狀況10111012總分值10010610299（3）因素綜合修正：項(xiàng) 目可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C實(shí)際成交單價(jià)/（元/）310031003200交易情況修正100/98100/100100/104交易日期調(diào)整100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/106100

16、/102100/99比準(zhǔn)價(jià)格298430393108（4）計(jì)算估價(jià)結(jié)果估價(jià)對(duì)象土地的單價(jià)=（2984+3039+3108）÷3 =3044元/估價(jià)對(duì)象土地的總價(jià)= 3044元/×85=258740元 2、成本法(1)計(jì)算公式:積算價(jià)格土地重置價(jià)格+建筑物重置價(jià)格-建筑物累積折舊(2)建筑物重置價(jià)格：本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑物的重置價(jià)格為1700元/平方米，故此估價(jià)對(duì)象的重置造價(jià)為1700×85=144500元(3)土地重置價(jià)格中采用的是基準(zhǔn)地價(jià)，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行地價(jià)的修正說明：采用環(huán)比指數(shù)進(jìn)行土地基準(zhǔn)價(jià)格修正,2010年益陽政府發(fā)布的5號(hào)文件商業(yè)一級(jí)

17、用地價(jià)格為1092元/土地重置價(jià)格1092×1×1.01×1.03×1.02×1.01=1170（元/平方米）土地重新取得價(jià)格=1170×85=99477元(4)建筑物折舊評(píng)估對(duì)象為住宅用房，按國(guó)家商業(yè)用地70年規(guī)定，其折舊年限最長(zhǎng)不能超過70年，該房地產(chǎn)已使用2年，殘值率為0%，假設(shè)估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)讓擴(kuò)建改造后不損壞其一般綜合營(yíng)業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命情況下，采用年限折舊法評(píng)估折舊=144500×(1-0%)×2/70=4129元(5)計(jì)算積算價(jià)格積算價(jià)格=144500+99477-4129=239848元3、收益法：經(jīng)調(diào)查，估價(jià)

18、對(duì)象周圍同等相似商品房出租價(jià)格為2000元/月。（1）年租金總收益=2000×1224000元（2）房地產(chǎn)出租總費(fèi)用： a.年管理費(fèi)=24000×2%=480元 b.年維修費(fèi)=1092×85×2%=1856元 c.年保險(xiǎn)費(fèi)=1092×85×1.5=139元 d.年稅金=24000×4%=940元（3）房地產(chǎn)年純收益=24000-480-1856-139-94020585元（4）確定資本化率r安全利率 + 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值 ，其中安全利率（參照2015年初銀行最新存款利率）為2.6 %，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值取為4%，故資本化率為6.6%收益價(jià)

19、格=20585×1-1÷(1+6.6%)68÷ 6.6%=307853元建筑面積單價(jià)=307853/85=3622元/4、估價(jià)對(duì)象最終價(jià)格確定估價(jià)方法總價(jià)（元）單價(jià)（元/平方米）市場(chǎng)比較法2587403044成本法2398482822收益法3078533622其中的市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)為“替代原理”更體現(xiàn)市場(chǎng)行為；成本法測(cè)算的房地產(chǎn)價(jià)格是指重新建造估價(jià)對(duì)象所必須的費(fèi)用和開發(fā)應(yīng)得的正常利潤(rùn)；收益法的理論依據(jù)為預(yù)期原理，三者從不同的角度體現(xiàn)了估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格。根據(jù)估價(jià)目的，以三者的算術(shù)平均值為最終評(píng)估價(jià)。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)總價(jià)=(258740+239848+3078

20、53)÷3=268814元估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)單價(jià)=268814÷85=3163 元/平方米5、估價(jià)結(jié)果的確定經(jīng)以上估價(jià)測(cè)算，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查和估價(jià)經(jīng)驗(yàn)分析，得出V收益法>V比準(zhǔn)價(jià)格>V積算價(jià)格。所以認(rèn)為上述估價(jià)結(jié)果公正、合理、切合市場(chǎng)實(shí)際，故確定益陽市赫山區(qū)建筑路146號(hào)景湖春天6棟2單元303室居民住宅，建筑面積85平方米，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2015年1月22日的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)評(píng)估總值為人民幣貳拾陸萬捌仟捌佰壹拾四元整（￥268814元），土地單價(jià)為3163元/平方米。附件：益陽市中心城區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵級(jí) 別土地權(quán)利使用年期（年）容積率開發(fā)程度估價(jià)期日一級(jí)地出讓土地使用權(quán)

21、702.5五通一平2006.7.1二級(jí)地出讓土地使用權(quán)702.0五通一平2006.7.1三級(jí)地出讓土地使用權(quán)701.5五通一平2006.7.1四級(jí)地出讓土地使用權(quán)701.2五通一平2006.7.1五級(jí)地出讓土地使用權(quán)701.2五通一平2006.7.12010年益陽市中心城區(qū)級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià) 單位：元/平方米級(jí)別商業(yè)用地住宅用地工業(yè)用地2875109256816297954331086579330832422252611307453益陽市中心城區(qū)商業(yè)用地級(jí)別分布范圍土 地級(jí) 別分 布 范 圍橋南：濱江路金山北路向西100米桃花侖西路向南100米康富北路向西100米益陽大道向北100米金山路向西100米海棠路向南80米康富南路向西100米康富南路向東600米海棠路向南80米龍洲路向東100米桃花侖中路向南100米桃花侖中路向北100米茂林路青年路益陽商業(yè)步行街龍洲路向東100米桃花侖西路向北100米大桃路向東80米和龍洲路（嘉駿路商業(yè)步行街）兩側(cè)100米、金防路全段兩側(cè)50米、秀峰西路（金山路康富北路）兩側(cè)80米、金山北路（桃花侖西路益陽大道）兩側(cè)100米