萬科物業(yè)新項(xiàng)目操作手冊(精)

1、新項(xiàng)目操作手冊目錄第一階段：項(xiàng)目立項(xiàng)至規(guī)劃總圖確定期間（以萬科地產(chǎn)設(shè)計(jì)要點(diǎn)為基礎(chǔ)）1、 安防2、 交通管理3、 綠地規(guī)劃、綠化布局、澆灌系統(tǒng)4、 照明系統(tǒng)設(shè)計(jì)5、 垃圾中轉(zhuǎn)站、垃圾桶平面布置6、 前期管理用房、活動場所、員工宿 舍、社區(qū)用房、公用洗手間的規(guī)劃第二階段: 開工建設(shè)項(xiàng)目開盤1、 物業(yè)管理方案2、 前期介入3、 前期開盤開荒4、 綠化澆灌設(shè)施的配置完善第三階段：管理處成立交付1、 管理處組織架構(gòu)2、 工作移交3、 各種證照辦理4、 管理用房裝修5、 管理制度建設(shè)6、 公共關(guān)系建立7、 CI標(biāo)識制作8、 清潔開荒9、 房屋、設(shè)備設(shè)施接管驗(yàn)收10、 物業(yè)服務(wù)方案實(shí)現(xiàn)（客服項(xiàng)目、模式研討）

2、11、 入住策劃，資料準(zhǔn)備第四階段：交付使用半年內(nèi)1、 裝修管理（裝修垃圾的清運(yùn)管理）2、 工程遺留問題處理3、 水電抄表到戶處理4、 安全、環(huán)境、設(shè)施設(shè)備管理5、 客戶關(guān)系建立6、 商業(yè)街管理第一階段：項(xiàng)目立項(xiàng)至規(guī)劃總圖確定期間實(shí)施時(shí)間控制要點(diǎn)實(shí)施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門重要程序很重要重要一般取得土地使用權(quán)以后二個(gè)月內(nèi)在開發(fā)商取得土地使用權(quán)以后二個(gè)月內(nèi)，物業(yè)管理人員需要到項(xiàng)目現(xiàn)場了解項(xiàng)目的地理位置、周邊治安情況、周邊交通情況、周邊可能對以后項(xiàng)目的業(yè)主日常生活造成影響的事項(xiàng)。地理位置：項(xiàng)目所處位置治安情況：周邊大環(huán)境（農(nóng)民房、出租房是否多、住宅小區(qū)），該周邊治安案件發(fā)生形式，管轄區(qū)域派出所位置。交通情況：

3、能到達(dá)項(xiàng)目公共交通工具，預(yù)計(jì)業(yè)主可能需要的交通工具。其他方面：項(xiàng)目內(nèi)是否有湖泊、山體、周邊綠化，考慮以后湖泊的安全措施，山體的消防、滑坡、防蛇等隱患;周邊附近影響（噪音、水質(zhì)、氣味等）工廠;周邊配套情況（餐飲、商場、銀行、郵政等）地產(chǎn)成立項(xiàng)目組相互信息的交流跟進(jìn)知會地產(chǎn)該項(xiàng)目物業(yè)的對接人員。概念性圖紙出來以后在新項(xiàng)目地產(chǎn)立項(xiàng)以后，需要與地產(chǎn)設(shè)計(jì)部門和銷售部門保持密切的信息溝通，并向銷售部門或項(xiàng)目管理部索取該項(xiàng)目相關(guān)的基本資料。在設(shè)計(jì)時(shí)地產(chǎn)與物業(yè)討論：安防設(shè)備的設(shè)置、停車場設(shè)備設(shè)置、車輛流向、人員流向、商鋪設(shè)置、學(xué)校的管理、個(gè)性化安全問題、管理處位置、控制中心設(shè)置、消防中心設(shè)置、管理用房設(shè)置等問

4、題。閉路監(jiān)控系統(tǒng)：保持夜間的效果能夠清晰，對重要鏡頭能夠錄像，使用硬盤錄像機(jī)，能夠保存一周時(shí)間。進(jìn)出小區(qū)的所有人員出入口、車輛進(jìn)出通道、電梯內(nèi)、一樓電梯內(nèi)廳、各苑落人員進(jìn)出通道、小區(qū)主要干道、圍墻聯(lián)動鏡頭、泳池部位、重要隱患點(diǎn)。物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作停車場系統(tǒng)：小區(qū)車輛出入口設(shè)置、道閘位置和數(shù)量設(shè)置、車庫車輛流向確認(rèn)。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)實(shí)現(xiàn)人車分流;車輛出入口需圖象對比系統(tǒng)，需要收費(fèi)的出入口，軟件應(yīng)該保證; 在條件允許情況下，住戶車輛與外來車輛分開管理;出入口無人值守的地下停車場，需安裝紅外報(bào)警，防止人員進(jìn)入。臨時(shí)停車場車庫入口應(yīng)有場內(nèi)剩余車位動態(tài)顯示標(biāo)識（電子顯示屏）物業(yè)品質(zhì)

5、部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作門禁系統(tǒng)：小區(qū)主要部位設(shè)置，卡的掛失量應(yīng)該與小區(qū)的總?cè)萘科ヅ?，建議保證在戶數(shù)的20%以上。同時(shí)卡的有效期控制在1年內(nèi)安裝位置：小區(qū)大門、苑門、單元門、車庫與地面的通道、電梯廳（梯控）、天臺門、會所門等公共通道處。物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作周界紅外報(bào)警系統(tǒng)：紅線邊的圍墻需要設(shè)置，報(bào)警能夠聯(lián)動配套設(shè)備小區(qū)四周紅線內(nèi)的圍墻上、安全死角處設(shè)置。安裝時(shí)兩對之間一定要進(jìn)行交叉，避免盲點(diǎn)。物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作對講系統(tǒng)：所有住戶家需要設(shè)置住戶對講，可依據(jù)實(shí)際情況設(shè)置成可視和非可視。單元門、苑門處需要設(shè)置對講，方便住房家開

6、門。高層樓層電梯廳處設(shè)置。物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作電子顯示系統(tǒng)：項(xiàng)目依據(jù)實(shí)際情況確定是否設(shè)置通常設(shè)置在單元門附近。物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作巡更系統(tǒng)：對于比較固定的巡更點(diǎn)，用巡更系統(tǒng)一要巡更棒一般可以設(shè)置40-60個(gè)點(diǎn)物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作內(nèi)線電話：小區(qū)達(dá)到一定的規(guī)模，需要使用內(nèi)線電話。設(shè)置位置：重要設(shè)備房、管理用房、管理處、值班室、電梯機(jī)房、安全崗位等。物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作人行防范要求、人員流向：綜合考慮小區(qū)的實(shí)際情況，控制人員出入口設(shè)置的數(shù)量，尤其是分期開發(fā)小區(qū)，以后不開啟的消防門，前期一定

7、不能開啟，否則以后很難關(guān)閉。明確圍合方式、紅線處人行通道數(shù)量、圍合內(nèi)通道數(shù)量。盡量實(shí)行人車分流，車輛出入口在紅線范圍內(nèi)盡量少設(shè)置，出入口的出端、入端需要有一定的緩沖面積，方便車輛有序進(jìn)出?？梢郧闆r下，盡量少開通。商鋪的設(shè)置、學(xué)校的管理、個(gè)性化的安全問題?？紤]商鋪、學(xué)校噪音對小區(qū)的影響，考慮學(xué)生對小區(qū)的安全和車輛破壞造成的影響，考慮商鋪購物車輛停放和卸貨區(qū)域、卸貨噪音問題。管理處位置、控制中心設(shè)置、消防中心設(shè)置、管理用房的設(shè)置等問題學(xué)校一般設(shè)置在小區(qū)邊，同時(shí)靠近公路，減少學(xué)校對小區(qū)的影響。商鋪原則上不設(shè)置在小區(qū)的封閉范圍內(nèi)，設(shè)置在公共區(qū)域，而且最好有噪音商鋪的設(shè)置在遠(yuǎn)離住戶的位置，小澡音的商鋪設(shè)

8、置在靠進(jìn)住戶的位置。消防中心與控制中心要設(shè)置在一個(gè)房間內(nèi)，控制中心大約10萬M2設(shè)置一個(gè)，管理處與控制中心盡量設(shè)置在附近，管理處最好設(shè)置在小區(qū)中心位置考慮商鋪的經(jīng)營內(nèi)容對住戶的影響。項(xiàng)目圖紙出來以后垃圾房位置、垃圾桶位置設(shè)置設(shè)置時(shí)考慮垃圾房的異味不影響住戶，方便清運(yùn)、有排水管道。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)需要考慮垃圾桶的位置，盡量不要房屋設(shè)計(jì)好以后再根據(jù)現(xiàn)場情況選擇位置。雨水收集對于山體項(xiàng)目、并且有水景的項(xiàng)目，期望能夠設(shè)置雨水收集系統(tǒng)，節(jié)約費(fèi)用。水景設(shè)計(jì)、水質(zhì)處理考慮人工濕地的循環(huán)部分。給排水系統(tǒng)考慮市政給水壓力的波動、排水考慮現(xiàn)場積水的可能管理用房：管理處、培訓(xùn)室、倉庫、操作間、值班室、食堂、宿舍位置和面

9、積的確定食堂和宿舍的位置需要考慮對業(yè)主的影響配套設(shè)施：單車、摩托車停放點(diǎn)、公共洗手間督促設(shè)置，尤其是公共洗手間（外包單位使用、業(yè)主使用）第二階段：開發(fā)建設(shè)至項(xiàng)目開盤期間實(shí)施時(shí)間控制要點(diǎn)實(shí)施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門重要程度很重要重要一般項(xiàng)目圖紙確認(rèn)以后需要地產(chǎn)提供項(xiàng)目參數(shù)要求地產(chǎn)提供：占地面積、建筑面積、綠化面積、水景面積、住戶戶數(shù)、車位數(shù)量、房屋類型電梯數(shù)量、供配電設(shè)備數(shù)量/功率、公共用電功率、項(xiàng)目開盤前半年（或根據(jù)營銷要求）管理方案包括四部分內(nèi)容：項(xiàng)目定位、服務(wù)模式、服務(wù)實(shí)施計(jì)劃、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及管理處組織架構(gòu)。管理費(fèi)測算：首先確定管理處各類人員編制，對管理成本進(jìn)行測算，確定每年總的管理成本，根擾項(xiàng)

10、目檔次設(shè)定管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，測算服務(wù)收入，服務(wù)收入與管理成本持平的前提下調(diào)整管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在開盤前一個(gè)月準(zhǔn)備前期物業(yè)管理服務(wù)合同及業(yè)主臨時(shí)公約。1、 根據(jù)項(xiàng)目定位及目標(biāo)客戶群體特征，確定服務(wù)模式及服務(wù)的深度、明確客戶服務(wù)項(xiàng)目、根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、檔次及配套管理成本測算管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2、 服務(wù)模式確定需考慮與項(xiàng)目營銷概念及項(xiàng)目定位，同時(shí)要體現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的延仲及對內(nèi)部管理思路的調(diào)整;3、 提出的服務(wù)項(xiàng)目需考慮管理處中操作性及管理風(fēng)險(xiǎn)、資源配置問題;4、 制定服務(wù)項(xiàng)目需考慮客戶潛在需求、消費(fèi)習(xí)慣及消費(fèi)水平。5、 管理成本測算，主要有保安費(fèi)用、保潔費(fèi)用、園林綠化景觀費(fèi)用、公共設(shè)施運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、管理處綜合費(fèi)用、稅

11、費(fèi)及管理傭金。測算成本時(shí)充分考慮水系統(tǒng)加壓成本、景觀運(yùn)行費(fèi)用及管理難點(diǎn)等存在的隱性成本。6、 前期物業(yè)管理服務(wù)合同條款需與地產(chǎn)公司營銷、法律部門對接，如車庫、會所權(quán)屬，收益分配等。業(yè)主臨時(shí)公約與前期物業(yè)管理服務(wù)合同相關(guān)條款約定一致性。業(yè)主臨時(shí)公約及前期物業(yè)管理服務(wù)合同經(jīng)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)手工人簽后提交地產(chǎn)相關(guān)部門會簽，會簽完畢組織簽署合同，安排業(yè)主臨時(shí)公約印刷。整個(gè)階段前期介入的跟進(jìn)和落實(shí)按照物業(yè)管理設(shè)計(jì)要點(diǎn)的要求，督促地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)施。水電氣配套1、 設(shè)備房設(shè)置盡量集中、便于維護(hù)管理。2、 電表容量與實(shí)際負(fù)荷相匹配。寫字樓、商鋪按銷售單位配置電表;每層或圍合設(shè)工作插座和開關(guān)。3、 避免水表、煤氣表安裝

12、在業(yè)主私家陽臺上。4、 項(xiàng)目進(jìn)水管口徑與小區(qū)高峰期用水量匹配，根據(jù)小區(qū)落差考慮市政水壓長期低于0.15MPA的一樓以上全部采用變頻加壓供水。圍墻護(hù)欄、支持桿1、 平直、便于安防設(shè)施安裝及功能的充分發(fā)揮（可否考慮圍墻外圍邊和墻面平直、圍墻頂部有斜面、內(nèi)高外低）,材料考慮容易替換或免維護(hù)。2、 圍墻盡量選擇混凝土磚結(jié)構(gòu)、圍墻鐵花考慮容易替換或免維護(hù)。使用鋼筋的圍墻，直徑應(yīng)該大于14厘米。3、 圍墻墻面盡量選用涂料、維護(hù)方便。4、 圍墻安裝防爬網(wǎng)。外立面管道、欄桿1、建筑外立面管道、空調(diào)百頁（架）、采光井的設(shè)置有防止盜竊攀爬的考慮。2、空調(diào)需要安裝集中排水管、排水需要進(jìn)溝渠、空調(diào)排水管可以選用優(yōu)質(zhì)P

13、VC管、管徑不小于32MM防止堵塞。溝渠井蓋1、 溝渠井配置有防震功能的活動井蓋，便于檢修移動，蓋板材料考慮容易替換或免維護(hù)。2、 車輛通道上的排水溝蓋堅(jiān)固耐用，建議采用重型鑄鐵、混凝土板材料。3、 道路上的雨水、污水井蓋盡量設(shè)置在道路的兩旁，同時(shí)定做成鑄印該項(xiàng)目名稱字樣的井蓋，目的提高質(zhì)量、便于維護(hù)管理，體現(xiàn)項(xiàng)目精致管理。道路1、 路面磚防滑;人行路芽為凹陷式排水溝，水泥上面鋪設(shè)黑色鵝卵石。2、 在道路周邊、苑內(nèi)合理的位置設(shè)置清潔、綠化澆水取水點(diǎn)。3、  苑內(nèi)取水點(diǎn)可以設(shè)計(jì)在雨水珊格井內(nèi)、便于用水管理。 4、 在道路邊上的消防接合器、消火栓特殊位置需設(shè)置防撞裝置。天面露臺

14、1、10M2以上公共可上人天臺、露臺設(shè)置取水點(diǎn)。防火門1、 公共部位防火門鑰匙通用（通鎖）。2、 公共防火門禁系統(tǒng)電源要在控制中心單獨(dú)控制。停車場及出入口1、 人、車出入口數(shù)量盡量少，合理設(shè)置小區(qū)人、車出入口，實(shí)行人車分流管理。2、 車庫（場）出入口有減速坡、防滑坡槽和道閘。3、 崗?fù)ぴO(shè)置通透，方便觀察來往車輛和行人，崗?fù)さ拇笮】紤]減少值班人員行走距離。4、 小區(qū)出入口車場崗需要安裝車輛出入識別監(jiān)控系統(tǒng)，提高車輛管理安全系數(shù)。5、 車庫出入口有配置反光鏡、監(jiān)控鏡頭，刷卡處設(shè)置伸縮防水雨棚。6、 地下車庫設(shè)置足夠大的消防沙地，車庫出入口坡道制作防滑槽。7、 車庫照明為多路或分級控制，如全開、局部

15、開，減少耗電。8、 車庫設(shè)置清潔用取水口（最遠(yuǎn)距離50米設(shè)置一個(gè)）及清潔池。9、 室內(nèi)停車庫墻面及頂全部涂料刷白、有條件的墻面可以制作涂料圖案。娛樂設(shè)施1、 安裝平穩(wěn)牢固，符合安全設(shè)計(jì)規(guī)范，并具有安全防護(hù)措施和使用說明。2、 娛樂設(shè)施的選用建議和物業(yè)對接，使娛樂設(shè)施適用、便于今后物業(yè)維護(hù)更換。（例如秋千設(shè)置投資少便于維護(hù)、業(yè)主很喜歡）3、 室外娛樂場所設(shè)置排水口、溝。信息欄在主要出入口設(shè)置信息公布欄，在合理位置設(shè)置小區(qū)平面位置圖、便于拆裝的商戶標(biāo)識牌。單車摩托車棚合理設(shè)置單（摩托）車存放點(diǎn)，最好設(shè)置在安全員固定崗位附近。小區(qū)清潔設(shè)施1、 小區(qū)道路周邊及內(nèi)部適當(dāng)位置提前合理設(shè)置垃圾箱（桶），包括

16、單元門口、大堂出入口、候梯廳、樓層生活垃圾收集點(diǎn)、地下車庫主要出入口，容量適當(dāng)，方便投放，不影響附近住戶的生活，外觀與小區(qū)風(fēng)格相匹配，易維護(hù)。2、 大廈住宅標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置垃圾桶的擺放位置，配置水源及排水設(shè)施。3、 有垃圾中轉(zhuǎn)站，有清洗水源及排水功能和通風(fēng)設(shè)施，大小與小區(qū)實(shí)際住戶數(shù)量相匹配，異味不影響住戶。4、 位置宜設(shè)在小區(qū)偏僻地帶，大?。?00戶5-7M3標(biāo)準(zhǔn)5、 地下車庫內(nèi)合理設(shè)置（根據(jù)面積，方圓50米內(nèi)至少有一個(gè)）果皮箱及清潔水源，水源處有設(shè)置排水、防水設(shè)施。綠化設(shè)施1、 苑內(nèi)噴灌系統(tǒng)可以根據(jù)實(shí)際情況安裝1個(gè)計(jì)量表。2、 綠化樹木種植應(yīng)該考慮對小區(qū)攝像監(jiān)控鏡頭的影響。設(shè)備房環(huán)境1、 發(fā)電機(jī)房

17、、高低壓配電房、水泵房、泳池機(jī)房、值班室地在鋪設(shè)防滑地磚，墻面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。2、 設(shè)備房頂無排污管，設(shè)置清潔取水點(diǎn)和排水管。3、 設(shè)備房設(shè)置對流通風(fēng)口。4、 機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行考慮降噪、減震處理，尤其設(shè)置在天臺、標(biāo)準(zhǔn)層的機(jī)電設(shè)備。5、 特殊設(shè)備房設(shè)置消防設(shè)施如煙感、滅火裝置。供配電系統(tǒng) 1、 變壓器房設(shè)置獨(dú)立通風(fēng)系統(tǒng)，有變壓器溫度自動控制；低壓配電室設(shè)置單獨(dú)通風(fēng)系統(tǒng)或配備降溫設(shè)備；變壓器超溫報(bào)警信號連接到中心。2、 發(fā)電機(jī)油箱的進(jìn)油口設(shè)置在裝卸位置，方便加油；油箱上設(shè)置直徑不小于3、 寸的到地面的透氣彎管。4、  發(fā)電機(jī)排煙過濾系統(tǒng)設(shè)置自動補(bǔ)水裝置，有水位標(biāo)識。發(fā)電機(jī)房有

18、水源和排水設(shè)施，發(fā)電機(jī)在停電時(shí)能自動啟動，能試驗(yàn)自動啟動。機(jī)房排風(fēng)裝置在發(fā)電機(jī)停機(jī)后有延時(shí)關(guān)閉功能。5、 各種配電箱（柜）鑰匙通用。6、 發(fā)電機(jī)排煙過濾系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置自動補(bǔ)水裝置，且應(yīng)有水位標(biāo)識，發(fā)電機(jī)排煙應(yīng)不影響小區(qū)環(huán)境。7、 強(qiáng)弱電井應(yīng)設(shè)置照明，開關(guān)在井道內(nèi)，弱電井內(nèi)需要設(shè)置插座；強(qiáng)弱電井、管道井、水表井的門鎖鑰匙通用。給排水系統(tǒng) 1、 泵房控制柜與水泵隔離，柜底高出地面20公分以上。2、  水池水箱設(shè)水位標(biāo)識，高低水位聲光報(bào)警信號連中心，檢修爬梯，排水管徑大于80水池底做坡面，最低處做60公分直徑、深50公分的潛水坑；進(jìn)水控制閥門建議選用電動控制蝶閥實(shí)際使用效果很好水池底部可以安裝

19、管道泵、便于水箱清洗。3、  地下水池到給水泵管道兩側(cè)裝閥門，水表、閥門側(cè)裝活接。4、  水池底部可以安裝吸水管、泵房內(nèi)可以安裝道泵、便于水箱清洗。5、  水表房應(yīng)有地漏排水；地漏排水管直徑不能小于50毫米，排水管設(shè)置檢查6、 水泵房控制柜應(yīng)與水泵隔離且控制柜底部應(yīng)高于地面20CM。7、 水池、水箱內(nèi)的爬梯應(yīng)為不銹鋼設(shè)置，水池、水箱的蓋板為不銹鋼設(shè)置，需上鎖8、 地下儲水池進(jìn)水閘閥與液壓浮球閥之間加裝一個(gè)電動蝶閥;水池、水箱均應(yīng)有透明水位標(biāo)識; 同時(shí)，應(yīng)有超高、超低水位聲光報(bào)警信號到中心。9、 地下儲水池應(yīng)分為兩部分，中間設(shè)置聯(lián)通，每臺生活水泵均可以從兩部分水池取

20、水。消防系統(tǒng)1. Co2設(shè)備、煙感溫感控制系統(tǒng)完善可靠，消防報(bào)警在監(jiān)控中心有聲光信號。2.消防、噴淋穩(wěn)壓泵建議采用變頻恒壓控制、便于今后管理維護(hù)（不采用氣壓給水設(shè)備控制）。電梯1.控制中心有電梯的運(yùn)行指示，20層以上電梯可以控制電梯的上下運(yùn)行及停止。2.電梯機(jī)房排氣扇應(yīng)設(shè)計(jì)定時(shí)或溫度控制開停、天臺上的電梯機(jī)房門，可以考慮設(shè)置百葉通風(fēng)。3.與中心聯(lián)網(wǎng)的轎箱對講、在中心有聲光顯示、便于確認(rèn)區(qū)別（由電梯公司制作）。4.轎廂風(fēng)扇要保證轎廂內(nèi)通風(fēng)，大廈封閉的電梯廳需設(shè)置排風(fēng)設(shè)施。5.電梯機(jī)房應(yīng)設(shè)置通風(fēng)、降溫設(shè)備，風(fēng)機(jī)噪音要考慮，需要安裝一個(gè)百葉窗，并安裝應(yīng)急燈一只；電梯機(jī)房內(nèi)門鑰匙應(yīng)通用（機(jī)房

21、門選用通鎖）。6.電梯廳自然通風(fēng)良好、不具備自然通風(fēng)條件的需要設(shè)計(jì)通風(fēng)設(shè)施。7. 大廈電梯底坑應(yīng)平整、整潔，并設(shè)置排水系統(tǒng)。弱電監(jiān)控系統(tǒng)1.弱電監(jiān)控鏡頭安裝分布位置須合理，特別在安全死角位置、廣場人群密集處、事故隱患突發(fā)地段、管理處門口。2. 小區(qū)車輛出入口應(yīng)安裝車場崗識別攝像監(jiān)控系統(tǒng)。3. 單元門密碼鎖應(yīng)安裝靜音鎖或電磁鎖、防止噪音。4. 泳池設(shè)計(jì)12個(gè)合理的攝像監(jiān)控鏡頭泳池水景1.反沖洗的排水管接入污水井、泳池廢水、溢流水可以綜合利用（水景使用、綠化使用。2.泳池管網(wǎng)設(shè)計(jì)考慮外露或管道井架空便于維修，在回水的總管處設(shè)置一個(gè)高質(zhì)量的總閥門，所有泵均能作

22、為吸塵泵用（需要在相關(guān)位置設(shè)置閥門）。 3.成人池與兒童涉水池隔開獨(dú)立，并連續(xù)供水（使用時(shí)為生部門要驗(yàn)收），泳池在報(bào)建時(shí)一定注明泳池和兒童涉水池的區(qū)別、泳池只分深水區(qū)、淺水區(qū)不分兒童、成人泳池。4.設(shè)置耐用、適量的休閑桌椅、泳池救生員觀察椅,根據(jù)泳池大小配置救生圈。5.泳池的循環(huán)管道上的各閥門前裝活接，便于維修更換閥門，且排水系統(tǒng)能排干泳池的水，有補(bǔ)水閥門，底部有坡度排水。6.泳池獨(dú)立圍合，入口處設(shè)置浸腳池（不小于入口尺寸）（2m*2m*0.3m）便于管理。7.泳池吸塵口應(yīng)深入水面不超過30CM，且應(yīng)根據(jù)泳池的大小合理設(shè)置吸塵口的數(shù)量。前期開盤、開荒開盤前需要組織請專業(yè)公司對現(xiàn)場進(jìn)行

23、清潔。開盤時(shí)，需要與銷售部對接安全布置，成品防護(hù) 關(guān)注現(xiàn)場各門、窗、玻璃、浴缸安防設(shè)備等物品保護(hù)綠化澆灌設(shè)置的完善根據(jù)現(xiàn)場的情況設(shè)置綠化自動澆灌系統(tǒng)第三階段：管理處成立至房屋交付使用實(shí)施時(shí)間控制要點(diǎn)實(shí)施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門重要程度很重要重要一般管理處成立后兩周確定組織架構(gòu)，職務(wù)說明書及安全管理人員崗位設(shè)置1、確定管理處組織架構(gòu)，人員編制，編寫各崗位職責(zé)和職務(wù)說明書，報(bào)人力資源部、分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審批。2、安全崗位設(shè)置應(yīng)分為：出入口崗（車輛、人員）、巡邏崗（樓層、苑內(nèi)、車場、商鋪）接待崗（樣板房、銷售廳、項(xiàng)目部）檢查崗（主管/主辦、班長/班副）、機(jī)動崗（便衣崗、協(xié)助崗）。裝修期間應(yīng)設(shè)定裝修專用

24、通道及出入口，并根據(jù)人員出入量增設(shè)協(xié)助崗。人力資源部編制項(xiàng)目交付前工作計(jì)劃編制入伙工作計(jì)劃，包括與地產(chǎn)公司溝通，內(nèi)部管理，物資采購、標(biāo)識制作，交付資料準(zhǔn)備，交付現(xiàn)場工作人員安排，組織培訓(xùn)、交付流程演練等。品質(zhì)管理部各類人員到崗時(shí)間確定1、 管理處在入伙前三個(gè)月成立。2、 部門經(jīng)理在入伙前半年確定，入伙前三個(gè)月到位。3、 管理人員及技術(shù)員在入伙前半年確定，入伙前三個(gè)月到位。4、 安全員、保潔員在入伙前二個(gè)月確定，入伙前一個(gè)月到位。管理處成立后一至三個(gè)月內(nèi)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，建立溝通渠道1、 建立管理處多種溝通渠道，部門負(fù)責(zé)人至少每月與全體職員召開一次溝通會，明確當(dāng)月管理處工作重點(diǎn)及工作思路。2、 管理處應(yīng)

25、當(dāng)指定專人負(fù)責(zé)人事行政工作，組織員工活動（如生日晚會，外出活動、組織興趣小組等），提高員工歸屬感和團(tuán)隊(duì)凝聚力。管理處成立后一個(gè)月與品質(zhì)部移交前期介入工作1、 移交內(nèi)容包括：前期介入建議書、管理用房數(shù)量、位置、前期物業(yè)管理方案實(shí)施及項(xiàng)目管理難點(diǎn)、解決措施、到總辦領(lǐng)取該項(xiàng)目與地產(chǎn)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同及給業(yè)主提供業(yè)主臨時(shí)公約。2、 對于前期介入過程難以處理事項(xiàng)管理處需及時(shí)跟進(jìn)，直到處理完畢。參與項(xiàng)目部現(xiàn)場辦公會議參與項(xiàng)目現(xiàn)場辦公會議，了解項(xiàng)目交付進(jìn)度，前期介入問題提交，前期介入問題點(diǎn)跟進(jìn)與落實(shí)。如管理處較難解決和處理的工程遺留事項(xiàng)。與項(xiàng)目部確定管理用房管理用房的位置、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)按地產(chǎn)產(chǎn)品物

26、業(yè)管理設(shè)計(jì)要點(diǎn)要求確定。與房管部移交工作與房管部工作交接，開展團(tuán)隊(duì)建設(shè)工作，組織人員培訓(xùn)各種證照辦理管理處成立后應(yīng)立即指派專人負(fù)責(zé)管理處的營業(yè)執(zhí)照（工商部門）、稅務(wù)登記證（稅務(wù)部門），組織代碼證（技術(shù)監(jiān)督局）、停車場許可證（交管局停車場管理科）、項(xiàng)目交付后，視配套設(shè)施情況，需辦理泳池衛(wèi)生許可證、會所體育設(shè)施經(jīng)營許可證、食堂衛(wèi)生許可證等證照的辦理。具體參見各類證照辦理工作指引。 總辦開辦費(fèi)確定，地產(chǎn)承擔(dān)費(fèi)用報(bào)批（入住開荒、管理用房裝修、地產(chǎn)服務(wù)人員成本等）1、地產(chǎn)公司按該項(xiàng)目收費(fèi)面積的2.5元/平方米，按6個(gè)月計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)開辦費(fèi)劃撥給管理處。開辦費(fèi)不含入住開荒費(fèi)用、管理用房裝修費(fèi)用及房屋本

27、體標(biāo)識費(fèi)用。 2、開荒費(fèi)用：會同項(xiàng)目部在入住前一個(gè)半月通過公開招投標(biāo)確定開荒作業(yè)單位，具體按招投標(biāo)管理辦法報(bào)相關(guān)部門審批。開荒具體操作辦法參見萬科物業(yè)交付項(xiàng)目開荒作業(yè)細(xì)則。 3、管理用房裝修費(fèi)用，地產(chǎn)公司根據(jù)深圳法規(guī)管理用房面積標(biāo)準(zhǔn)，按500元/平方米裝修費(fèi)用劃撥。 4、地產(chǎn)項(xiàng)目部及銷售部根據(jù)現(xiàn)場情況與管理處確定所需服務(wù)人員；地產(chǎn)項(xiàng)目部及銷售部等用人部門確定所需人員將為地產(chǎn)服務(wù)崗位空缺申報(bào)表及工作量審批表報(bào)物業(yè)房產(chǎn)后勤管理部、物業(yè)人力資源部、地產(chǎn)人力資源部、地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)審批；相關(guān)付款工作由地產(chǎn)及物業(yè)財(cái)務(wù)根據(jù)已報(bào)批的為地產(chǎn)服務(wù)崗位空缺申報(bào)表及工作量審批表負(fù)責(zé)。領(lǐng)用體系文

28、件并且組織培訓(xùn)向公司申請?bào)w系文件、行政制度匯編、人事操作指南、報(bào)銷制度，并組織全體職員對各業(yè)務(wù)塊的體系文件進(jìn)行培訓(xùn)，必要時(shí)請公司職能部門協(xié)助培訓(xùn)，2個(gè)月內(nèi)進(jìn)行考核。職能部門管理處成立后兩個(gè)月管理用房裝修（辦公室和員工宿舍）1、 據(jù)項(xiàng)目定位，聯(lián)系三家以上裝修單位提供裝修方案，設(shè)計(jì)圖紙、報(bào)價(jià)等。2、 按招投標(biāo)管理辦法組織招投標(biāo)，裝修方案經(jīng)分管總助、總辦、品質(zhì)部、財(cái)務(wù)、地產(chǎn)客戶服務(wù)中心、項(xiàng)目部等部門通過。3、 地產(chǎn)客戶服務(wù)中心參與工程監(jiān)督及竣工驗(yàn)收，確保管理用房在入伙前一個(gè)月全部投入使用。4、 根據(jù)人員編制確定安全、保潔、技術(shù)等員工宿舍位置、面積（分期開發(fā)項(xiàng)目需考慮后期人員增加的住宿需求，需考慮各類

29、人員工作性質(zhì)合理分配宿，避免互相影響），裝修工程最遲在入伙前一個(gè)月完成，以便管理處采購家私、電腦、網(wǎng)絡(luò)等。5、 宿舍裝修要求：安全班因三班倒，盡可能將安全班宿舍分為三個(gè)，并按住宿人員比例配置沖涼房、廁所位、淋浴頭，購買熱水器等?？刂浦行摹⒓夹g(shù)人員、保潔員因作息時(shí)間不同，可獨(dú)立安排宿舍，女保潔宿舍須另安排沖涼房、衛(wèi)生間。6、 裝修應(yīng)當(dāng)按CI標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，如客戶前臺、職員辦公室，客戶前臺裝修需考慮客戶辦事的便捷性。總辦、項(xiàng)目部籌建食堂1、 與項(xiàng)目部、房管部確定食堂位置，位置應(yīng)當(dāng)有排污、排煙設(shè)施并且避免影響業(yè)主日常生活。2、 確定食堂裝修方案，食堂裝修應(yīng)當(dāng)考慮操作間方便、儲藏室、就餐區(qū)域有相對區(qū)域劃分。

30、3、組織食堂廚具相關(guān)設(shè)備申報(bào)與采購，食堂正式開業(yè)前15天，廚師應(yīng)招聘到位，房管部負(fù)責(zé)對廚師崗前培訓(xùn)。項(xiàng)目部、房管部編寫管理制度及各類預(yù)案1、各業(yè)務(wù)主管/主辦負(fù)責(zé)編制相關(guān)業(yè)務(wù)管理制度，報(bào)部門負(fù)責(zé)人審批，新制度下發(fā)一周內(nèi)，應(yīng)組織培訓(xùn)，并要求組織考核。2、管理制度按公司體系文件要求，分為內(nèi)部、客服、安全、環(huán)境、維修、會所、收費(fèi)等，制度編寫應(yīng)參考國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)、體系文件及日常業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)編制。 3、安全預(yù)案應(yīng)根據(jù)安全日常管理要求編制，主要內(nèi)容包括消防作戰(zhàn)、反盜竊、搶劫、綁架、停車場突發(fā)事件處理，臺風(fēng)暴雨，假日安全管理等五個(gè)安全預(yù)案。職能部門巡更系統(tǒng)確定巡更點(diǎn)位置1、巡更點(diǎn)位置應(yīng)放在具有安全隱患或重

31、要部位，如配電室、發(fā)電機(jī)房、電梯機(jī)房、水泵房、控制中心、管理處、資料室、天臺、單元門等。樓層最好每兩至五層設(shè)置一個(gè)巡更點(diǎn)。（如選用愛迪爾巡更系統(tǒng)(patrol xp98版)，建議選用程序（決對時(shí)間對應(yīng)計(jì)劃）進(jìn)行巡檢，原因：巡更點(diǎn)在使用中，常會出現(xiàn)故障，如沒有發(fā)現(xiàn)會出現(xiàn)系統(tǒng)時(shí)間與實(shí)際巡更情況不符。）2、根據(jù)轄區(qū)治安防范的要求及特點(diǎn)，每季度對巡邏路線、巡更時(shí)間進(jìn)行評估調(diào)整，并將修訂的巡邏路線報(bào)部門負(fù)責(zé)人審批。對講機(jī)盲點(diǎn)排查并采取有效措施解決1、 對講機(jī)盲點(diǎn)主要原因：高層樓宇及天臺受外界信號干擾大；地下室停車場信號不強(qiáng)；2、 排查方法，對于大項(xiàng)目社區(qū)應(yīng)增設(shè)對講機(jī)中轉(zhuǎn)臺，增強(qiáng)對講機(jī)信號。如對

32、講機(jī)信號干擾較大，應(yīng)考慮對講機(jī)頻道加密。管理處成立后三個(gè)月編寫應(yīng)知應(yīng)會根據(jù)新項(xiàng)目所有情況、周圍配套設(shè)施、教育、飲食、交通等情況進(jìn)行編寫，內(nèi)容盡可能全面而完善，并且在下發(fā)后一周內(nèi)組織全體人員進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)后一個(gè)月內(nèi)進(jìn)行考核，以檢查培訓(xùn)效果和強(qiáng)化員工記憶。利用地產(chǎn)關(guān)系建立公共關(guān)系（自來水公司、供電部門、城管、派出所、居委會等）1、 地產(chǎn)公司在前期建設(shè)時(shí)，與相關(guān)政府部門已建立公共關(guān)系，管理處可在此基礎(chǔ)維護(hù)與政府及事業(yè)單位的關(guān)系。2、 供水比例的確定。配合項(xiàng)目部辦理用水指標(biāo)申請，建立與自來水公司關(guān)系。由項(xiàng)目部給排水工程師牽頭，與水務(wù)集團(tuán)工作人員聯(lián)系，確定商用、民用水的比例。3、 電抄表到戶，配合項(xiàng)目部

33、辦理用電指標(biāo)申請，建立與供電局的關(guān)系。由項(xiàng)目部供配電工程師牽頭，與供電與供電局工作人員聯(lián)系，辦理小區(qū)用電抄表到戶。4、 由項(xiàng)目部工作人員帶領(lǐng)管理處相關(guān)人員拜訪城管、派出所、居委會相關(guān)人員，建立初步關(guān)系，并在以后工作中邀請以上部門到小區(qū)指導(dǎo)工作，鞏固維護(hù)公共關(guān)系。持證上崗1、 特殊崗位應(yīng)當(dāng)按公司要求持證上崗，如技術(shù)人員、救生員、食堂人員、安全員、監(jiān)控中心人員、管理人員、司機(jī)等，未取得資質(zhì)的人員不得安排有特殊要求的崗位工作。2、 沒有相關(guān)資質(zhì)的人員需限期取得。新項(xiàng)目交付使用前一周根據(jù)開荒的具體進(jìn)度，確定外包方是否需要增加人員或是否需要公司內(nèi)部人員的協(xié)助1、 需外包方增加人員，需做好清潔人員、質(zhì)量的

34、監(jiān)控。2、 需公司內(nèi)部人員協(xié)助的，應(yīng)當(dāng)提前做好安排，協(xié)調(diào)清潔單位、內(nèi)部人員分工。3、 會同相關(guān)人員已完成開荒的區(qū)域進(jìn)行檢查驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)整改，要求在交付前一天完成全部開荒工作。人力資源新項(xiàng)目交付使用前一周編制入住流程及各崗們職責(zé)、協(xié)調(diào)相關(guān)人員到位，入住人員培訓(xùn)、演練。1、 編制入住人員崗位安排表及各崗位工作流程，參加入住工作人員應(yīng)要求有一定的專業(yè)技能及溝通能力。2、 入住前三天組織各崗位人員到入住現(xiàn)場參加培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括入住流程、回答口徑，崗位職責(zé)及特別注意事項(xiàng)，對驗(yàn)房小組應(yīng)當(dāng)做現(xiàn)場培訓(xùn)，熟悉各戶型、水電表位置及抄表注意事項(xiàng)。 品質(zhì)管理部、人力資源部交付前兩天內(nèi)交付房屋和現(xiàn)場

35、包裝1、 安排人員對房屋進(jìn)行貼防撞條、安裝貓眼、掛禮花等，迎接入伙。2、 與地產(chǎn)銷售部確定入伙現(xiàn)場位置及現(xiàn)場包裝、工作人同區(qū)域等事宜。地產(chǎn)銷售部、地產(chǎn)項(xiàng)目部項(xiàng)目交付使用前一個(gè)月CI標(biāo)識制作（包括房屋本體類及服務(wù)類標(biāo)識）管理處與總辦CI設(shè)計(jì)師在現(xiàn)場實(shí)地考察，對現(xiàn)場各標(biāo)識進(jìn)行登記和匯總，對房屋本體類、物業(yè)服務(wù)類標(biāo)識分別登記，房屋本體類標(biāo)識報(bào)地產(chǎn)項(xiàng)目部審批后制作，物業(yè)服務(wù)類標(biāo)識報(bào)品質(zhì)部、總辦審批后制作。標(biāo)識總價(jià)超過3萬元時(shí)須組織招投標(biāo)。各類標(biāo)識須入住前20天完成安裝工作，CI設(shè)計(jì)師須全程跟進(jìn)安裝工作。 總辦，地產(chǎn)項(xiàng)目部物資采購1、 制定采購清單（采購物資主要有辦公家私、文具、電器、電腦、員

36、工宿舍物資），尋價(jià)，按不同類別報(bào)相關(guān)部門審批，采購員組織采購。2、 物資到位后，倉庫管理員與采購員對采購物資進(jìn)行登記和資料收集，錄入資產(chǎn)管理軟件，辦理相關(guān)手續(xù)。3、 采購?fù)戤叢少弳T負(fù)責(zé)報(bào)銷工作。房產(chǎn)后勤管理部、財(cái)務(wù)部、品質(zhì)部通郵手續(xù)辦理安排專人到郵局辦理新項(xiàng)目通郵手續(xù)，與項(xiàng)目部協(xié)調(diào)項(xiàng)目門牌號、通信地址及新項(xiàng)目地址英文翻譯。項(xiàng)目部滅火器、消防器材等安全設(shè)施配置。1、 配電室、發(fā)電機(jī)房、電梯機(jī)房、控制中心、計(jì)算機(jī)房等重要設(shè)備房、辦公室、圖書室、廚房、車庫、倉庫等重要部位應(yīng)當(dāng)配置相應(yīng)種類的滅火器材。員工宿舍應(yīng)配置必要的消防安全設(shè)施。2、 高層大廈每層須配置不少于兩個(gè)2KG及以上的輕便滅火器，多層小區(qū)每個(gè)苑內(nèi)均應(yīng)設(shè)置滅火器放置點(diǎn)。3、 小區(qū)（大廈）須有首層消主設(shè)施平面圖，并懸掛于物業(yè)本體的適當(dāng)位置，圖中應(yīng)標(biāo)注滅火器、消防栓、水泵接合器等消防設(shè)施圖標(biāo)并與實(shí)際情況相符。高層樓宇每層明顯位置必須設(shè)置消防疏散示意圖。4、 根據(jù)管理處人員編制情況，制定滅火作戰(zhàn)示意圖。并把將滅火作戰(zhàn)示意圖和消防設(shè)備設(shè)施清單，懸掛于控制中心?？刂浦行膽?yīng)當(dāng)配置足夠的消防器材并做好標(biāo)識。聯(lián)系電信公司安裝機(jī)手放大器，選擇機(jī)房，簽定協(xié)議，明確費(fèi)用計(jì)量及安裝要求。1、 聯(lián)系移動（聯(lián)通）安裝放大器，選擇合適的位置作為設(shè)備機(jī)房，約1015左右，協(xié)商場地使用費(fèi)金額及收取方式并簽訂協(xié)議，收費(fèi)可根據(jù)小區(qū)用戶數(shù)量及覆蓋面積。2、 設(shè)備