保定物業(yè)管理辦法

1、保定市物業(yè)管理辦法原文第一章總則第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造良好 的居住和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、國務(wù)院物業(yè)管理條例等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護、服務(wù)及其監(jiān)督管理 ，適用本辦法。第三條 本辦法所稱物業(yè)，是指依法建設(shè)的房屋及其配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場 地。本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè) 按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán) 境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。第四條物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅持業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合

2、、 屆地管理與行業(yè)管理相 結(jié)合的原則，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第五條 市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和目標(biāo)考核體系，建立和完善社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理機制，并將物業(yè) 管理工作經(jīng)費納入財政預(yù)算。第六條 市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)設(shè)立住宅小區(qū)管理保障資金；專項用于扶持 老舊住宅小區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)和物業(yè)管理。第七條構(gòu)建物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠信機制，完善誠信服務(wù)體系，樹立誠信經(jīng)營理念， 建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。第二章管理職責(zé)第八條 市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主

3、管部門（以下稱房地產(chǎn)行政主管部門） 負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，其主要職責(zé)是：（一）負責(zé)本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理；（二）負責(zé)住宅專項維修資金的歸集、使用審核；（三）組織開展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)；（四）建立物業(yè)管理專家?guī)?；（五）建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，監(jiān)督檢查物業(yè)管理經(jīng)營活動 （六）指導(dǎo)縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。第九條 縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督 管理工作，其主要職責(zé)是：（一）貫徹落實物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)政策 ；（二）指導(dǎo)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會參與物業(yè)管理工作；（三）負責(zé)住宅

4、物業(yè)項目招標(biāo)投標(biāo)備案和采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的審批 工作；（四）負責(zé)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的指導(dǎo)、監(jiān)督和備案工作 ；（五）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)用房的配置和使用以及物業(yè)承接查驗和物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案工作；（六）負責(zé)住宅專項維修資金的歸集、使用審核；（七）召集有關(guān)物業(yè)管理的聯(lián)席會議，負責(zé)物業(yè)糾紛的協(xié)調(diào)處理和信訪投訴處理工 作。第十條 市、縣（市、區(qū)）人民政府的下列有關(guān)部門根據(jù)各自職責(zé)做好物業(yè)管理的相關(guān)工彳:（一）公安機關(guān)負責(zé)在召開業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會和物業(yè)交接期間發(fā)生違法行 為的處置工作，依法查處損壞、挪用、擅自拆除、停用消防設(shè)施、器材或者占用、 堵塞、封閉消防車通道、疏散通道、安全出口等違反消防法

5、律、法規(guī)的行為 ；（二）民政部門負責(zé)協(xié)調(diào)居（村）民委員會對業(yè)主委員會的指導(dǎo)、監(jiān)督，協(xié)助業(yè)主委 員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理的相關(guān)工作 ；（三） 人力資源和社會保障部門負責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)勞動用工的指導(dǎo)， 對物業(yè)服務(wù) 企業(yè)招用人員簽訂勞動合同、繳納社會保險等進行監(jiān)督 ；（四）房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)督促建設(shè)單位做好保修期內(nèi)房屋及設(shè)施設(shè)備的相 關(guān)保修工作；（五）規(guī)劃部門負責(zé)建設(shè)工程設(shè)計方案審查，并按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)確定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公 建配套設(shè)施建設(shè)指標(biāo)；（六）公用事業(yè)部門負責(zé)對業(yè)主投訴或者舉報供水、 供氣、供熱等單位未依法履行 維修養(yǎng)護責(zé)任的問題進行調(diào)查處理；（七）人防部門負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防工程及設(shè)施

6、維護管理的指導(dǎo)和監(jiān)督（八）物價部門負責(zé)物業(yè)服務(wù)收費行為的監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費行為，依 法查處物業(yè)管理中的亂收費和亂加價行為；（九）市場監(jiān)督管理部門負責(zé)依法查處未取得營業(yè)執(zhí)照將住宅改為經(jīng)營性用房的 違法行為；（+）質(zhì)量監(jiān)督部門負責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、 機械式停車設(shè)備、鍋爐、壓力 容器等特種設(shè)各進行安全監(jiān)察，依法查處特種設(shè)備安裝、改造、維修和使用中的 違法行為。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未取得規(guī)劃部門許可擅自搭建建筑物、 構(gòu)筑物和在非承重外墻上 開門（窗）、破壞房屋外立面以及侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施等違法違規(guī)行為， 由有關(guān)行政執(zhí)法部門依據(jù)各自的職責(zé)依法查處。供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電

7、視等單位應(yīng)當(dāng)按照委托合同約定，并根據(jù)各自職責(zé)依法承擔(dān)物業(yè)區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備和相關(guān)管線的維修養(yǎng)護責(zé)任。第一條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）具體負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作，其職 責(zé)是：（一） 組織、指導(dǎo)業(yè)主大會的籌備、成立和業(yè)主委員會的選舉、備案工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)；（二）組織召集本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)相關(guān)部門解決物業(yè)管理工作中出 現(xiàn)的重要問題；（三）設(shè)立并公開投訴電話、投訴點，接受業(yè)主的投訴和舉報，為業(yè)主提供基本服 務(wù)；（四）負責(zé)調(diào)解物業(yè)管理活動中的矛盾糾紛， 組織開展本轄區(qū)物業(yè)服務(wù)滿意度調(diào)查 工作；（五）建立物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案，落實物業(yè)應(yīng)急管理長效機制。第十二條

8、居（村）民委員會的職責(zé)是：（一）協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）建立健全物業(yè)管理工作機制，參與指導(dǎo)和監(jiān) 督業(yè)主委員會的工作；（二）配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）依法調(diào)解物業(yè)管理糾紛；（三）協(xié)助街道辦事處 （鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府） 落實未實施物業(yè)管理住宅小區(qū)的管理服務(wù) 工作；（四）引導(dǎo)業(yè)主自覺遵守管理規(guī)約；督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護公共利益，做好公共環(huán) 境衛(wèi)生、公共秩序的維護工作。第十三條物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，推行行 業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，督促物業(yè)服務(wù)行業(yè)及從業(yè)人員依法誠信經(jīng)營 ，促進物 業(yè)行業(yè)健康發(fā)展。第三章業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會第十四條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。依法登記

9、取得或者根據(jù)物權(quán)法規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認定為業(yè)主。基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣等民事法律行為 ，已經(jīng)合法占有建筑物專有部 分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為業(yè)主。第十五條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同約定接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù) ；（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議 ；（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（八） 對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地

10、使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九） 監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備住宅專項維修資金的管理和使用；（+）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。未辦理房屋權(quán)屆證書的繼受人、業(yè)主書面授權(quán)的代理人 被選舉權(quán)以外的權(quán)利。第十六條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：（一）依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約行使權(quán)利，自覺履行法定和約定的義務(wù)，遵守管理 規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備的使用和公共秩序、 環(huán)境 衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（三） 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；（四）遵守有關(guān)房屋裝飾裝修的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策定 ；（五）按照國家有關(guān)規(guī)定交納住宅專項

11、維修資金；，依法享有前款規(guī)定的除（六）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。第十七條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意， 不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。第十八條 下歹 0 0 事項由業(yè)主大會決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案 ；（五）改變共有部分的用途；（六）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（七） 利用共有部分進行經(jīng)營以及對所得收益進行管理和分配使用；（八）歸

12、集和使用住宅專項維修資金； （九）改建、重建建筑物及其附屆設(shè)施（+ +）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。第十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積白分之五十時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行 政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的要求,報送有關(guān)籌備首次業(yè)主大會 會議所需的文件資料。物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處 （鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府） 應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后 3030 日內(nèi), ,組織成立 首次業(yè)主大會會議籌備組。第二十條首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng) 鎮(zhèn)人民政府）代表

13、和居（村）民委員會代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一 籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表擔(dān)任?；I備組應(yīng)當(dāng)自組建之日起 1515 日內(nèi), ,將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 公示。第二十一條業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：（一）具有完全民事行為能力；（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定；（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔；（五）具有一定的組織能力；（六）具備必要的工作時間。業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由 5 5 至 1111 人單數(shù)組成，每屆任

14、期 5 5 年，委員 可以連選連任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。業(yè)主有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、惡意拖欠物業(yè)服 務(wù)費用等違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的情形且未改正的，不得擔(dān)任業(yè)主大會籌備 組成員和業(yè)主委員會委員。第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在選舉產(chǎn)生之日起 3 30 0 日內(nèi)， 持有關(guān)材料到物業(yè)所在 地的縣 （市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。第二十三條業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同；（

15、四）及時了解業(yè)主、 物業(yè)使用人的意見和建議， 監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù) 合同；（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；（七）組織和監(jiān)督住宅專項維修資金的歸集和使用；（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛 ；（九） 對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失；（+ +）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。第二十四條 業(yè)主大會決定本辦法第十八條第（八）項和第（九）項規(guī)定的事項，應(yīng) 當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的 業(yè)主同意；決定本辦法第十八條規(guī)

16、定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面 積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意。第二十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照議事規(guī)則召開業(yè)主大會定期會議，或者經(jīng)白分 之二十以上的業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議。第二十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起 1010 日內(nèi)，將其保管的檔案資料、 印章及其他屆于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。第二十七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費和委員的報酬由全體業(yè)主承擔(dān) ，也可 以從物業(yè)共有部位經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費和委員報酬的收支情況 ，應(yīng)當(dāng) 定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。第四章前期物業(yè)管理 第二十八條在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建

17、設(shè)單位選聘具有相應(yīng)資質(zhì) 的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行 政主管部門備案。第二十九條住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) ； 投標(biāo)人少于 3 3 個或者住宅建筑面積低于 5 5 萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)） 房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，評標(biāo)專家應(yīng)當(dāng)從市房地產(chǎn)行政主管部 門專家?guī)靸?nèi)的物業(yè)管理專家名單中確定。第三十條住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定時限完成前期物業(yè)管理招標(biāo)投 標(biāo)工作：（一）新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售 3030 日前完成；（二） 預(yù)售商品房項

18、目應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證前完成；（三）非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當(dāng)在交付使用 9090 日前完成；（四）更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在原前期物業(yè)服務(wù)合同終止 3030 日前完成。第三十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理， 業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事 項依法作出約定，并在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位 簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。第三十二條建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)包含物業(yè) 服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)及其他所有費用的收費標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)承接查驗等 內(nèi)容。第三十

19、三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用 1515 日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及物業(yè)服務(wù)用房的承接查驗工作。實施承接查驗的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具各下列條件：（一）建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者 準(zhǔn)許使用文件，并向房地產(chǎn)行政主管部門備案；（二）供水、排水、供電、供熱、供氣、公共照明、通信、有線電視等市政公用設(shè) 施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供熱、供氣已安裝獨立計量表具；（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已 按規(guī)劃設(shè)計要求建成；（四）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成 用功能要求；（

20、五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè) 施設(shè)備取得使用合格證書；（六）物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。第三十四條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù) 2O2O 日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移 交下歹 0 0資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工 圖等竣工驗收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三） 供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（五）住宅專項維修資金繳存證明；（六）物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)

21、服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。第三十五條進行現(xiàn)場查驗應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，物業(yè)承接查驗協(xié)議作為 前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。第三十六條 建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不 符合交付條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)。建設(shè)單位出售物業(yè)時，不得承諾或者約定減免應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的物業(yè)服 務(wù)費。本辦法施行前建設(shè)單位已經(jīng)承諾或者約定減免的物業(yè)服務(wù)費，由建設(shè)單位全額承擔(dān)。第三十七條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房 ，建設(shè) 費用計入商品房成本，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，用于物業(yè)管理活動，不得擅自改變用

22、途。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置：（一）建設(shè)工程項目住宅總建筑面積不足 3 3 萬平方米的，物業(yè)服務(wù)用房按不低于 9090 平方米配置,3,3 萬平方米以上 2020 萬平方米以下的按千分之三配置，超過 2020 萬平方 米的，超出部分按萬分之十五的標(biāo)準(zhǔn)配置；（二）應(yīng)當(dāng)滿足水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。第三十八條 物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位在承接查驗前裝修到位，并根據(jù)項目的規(guī)模配各消防控制室、安防控制室等相應(yīng)庫室。不得將電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備問、公共門廳、過道、 地下室、車棚、車庫、民防工程、室內(nèi)層高不足 2.22.2 米的房屋計入物業(yè)服務(wù)用房 面積。第五章物業(yè)管理服

23、務(wù)第三十九條從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立法人資格，并在其資質(zhì)等級 許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動。第四十條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)、雙 方的權(quán)利義務(wù)、住宅專項維修資金的管理與使用、物業(yè)服務(wù)用房、合同期限、違 約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起 3030 日之內(nèi)，將物業(yè)服 務(wù)合同報物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民 政府）備案。第四十二條物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房和本辦法 第三十四條第一款規(guī)定的資料

24、交還給業(yè)主委員會。第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性 服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。第四十四條物業(yè)服務(wù)主要包括下列內(nèi)容：（一） 物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護和管理；（二）物業(yè)管理區(qū)域的綠化養(yǎng)護和管理；（三）維護物業(yè)管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生;（四）維護物業(yè)管理區(qū)域的秩序，做好安全防范等工作；（五）對物業(yè)使用中的禁止行為進行制止和報告；（六）保管物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案；（七）物業(yè)服務(wù)合同約定的其他物業(yè)服務(wù)事項。第四十五條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點等情況，分別實行政 府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。業(yè)主大會成立之前的住宅區(qū)

25、（別墅除外）公共性物業(yè)服務(wù) 收費實行政府指導(dǎo)價，別墅、業(yè)主大會成立之后的住宅和其他非住宅物業(yè)服務(wù)收 費實行市場調(diào)節(jié)價。具體物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 住宅的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由 物業(yè)服務(wù)企業(yè)報物業(yè)所在地價格行政主管部門備案。實行政府指導(dǎo)價的，價格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門，綜合考慮 物業(yè)服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)、社會保險最低繳費基數(shù)以及居民消費價格指 數(shù)變動情況，制定物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價與浮動幅度，并向社會公布。價格行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會平均成本變動情況,對物業(yè)服務(wù)收費等級基 準(zhǔn)價適時調(diào)整。第四十六條已竣工但尚未售出或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)

26、單位承 擔(dān);已竣工并交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān)。物業(yè)交付后長期空置的，其物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)活物業(yè)服務(wù)費及其他應(yīng)當(dāng)由 業(yè)主負擔(dān)的費用。第四十七條 業(yè)主對房屋進行裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依照省和市有關(guān)規(guī)定向 業(yè)主收取裝修垃圾和渣土活運費，但不得向業(yè)主收取裝修保證金（押金）、裝修管 理服務(wù)費、裝修電梯使用費。第四十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置 準(zhǔn)、 收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法等有關(guān)情況如實公示 圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)。實行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定 和經(jīng)營設(shè)施收益收支情況、 公共水

27、電費分攤情況如實公示 門和業(yè)主委員會、業(yè)主的監(jiān)督。第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費，但是預(yù)收物業(yè)服務(wù)費的期限最長不得超過一年。， 將服務(wù)內(nèi)容、 服務(wù)標(biāo) ，不得擅自擴大收費范，定期將物業(yè)服務(wù)資金，接受價格行政主管部第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位應(yīng) 當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視收費應(yīng) 當(dāng)包含運營費和共用管網(wǎng)、設(shè)施設(shè)備的維修、大修、折舊費等費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，可以向委托方收取委托費，不得向業(yè)主 收取手續(xù)費等額外費用。供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位不得強制物業(yè)

28、服務(wù)企業(yè)代其收 取業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納的費用。第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受國家和省有關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳的費用符合稅收管理規(guī)定的，不計征增值稅和企業(yè)所得稅。第五十二條 業(yè)主大會決定選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦 理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，并在物 業(yè)服務(wù)合同終止之日起 1515 日內(nèi)，撤出物業(yè)管理區(qū)域。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會的監(jiān)督下與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履 行交接義務(wù)。第五十三條物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)、街道辦 事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。 對被解

29、聘的物業(yè) 服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期撤出。第六章物業(yè)的使用與維護第五十四條 交付使用的物業(yè)，在規(guī)定的保修期限內(nèi)，由建設(shè)單位負責(zé)保修。保修 期滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新，由業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備由于人為原因損壞的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時修復(fù)，并對造 成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)專有部分的維修由業(yè)主承擔(dān)。第五十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用 途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會依法討論決定，并在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和 共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)

30、主大會討論決定同意后，依法辦理有關(guān)手續(xù)。第五十六條供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)依 法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。因維修、養(yǎng)護等 需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。第五十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)健全物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理養(yǎng)護制 度，按照合同約定加強對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況的日常檢查、維護并做好記錄 電梯、鍋爐等特種設(shè)備和設(shè)施，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)服務(wù)單位負責(zé)維護、保養(yǎng)、檢測 ，并明確各方安全管理責(zé)任。第五十八條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的 非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納住宅專項

31、維修資金。住宅專項維修資金屆于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用 設(shè)施設(shè)各的維修和更新、改造，不得挪作他用。第五十九條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的 ，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè) 主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。經(jīng)營所得收益應(yīng) 當(dāng)主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。第六十條 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造需要使用住宅專項維修資 金的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主表決通過。發(fā)生下列危及房屋安全及人身安全情形，需要立即對住宅物業(yè)共用部分、共用設(shè) 施設(shè)備進行應(yīng)急維修和更新、改造的，可以 按照應(yīng)急維修程序使用住宅專項維修 資金：（一）屋面漏雨、外

32、墻滲水、下水管道破裂、外墻面脫落、道路塌陷等經(jīng)業(yè)主委員 會或者居（村）民委員會核實的；（二）共用電梯運行存在安全隱患的；（三）消防設(shè)施出現(xiàn)故障，公安機關(guān)下達消防監(jiān)督檢查記錄或者出具責(zé)令限期整改 通知書的；（四）危及房屋使用安全的其他情況。按照應(yīng)急維修程序支取住宅專項維修資金的 ，在安全隱患處置妥當(dāng)后，應(yīng)當(dāng)在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公示住宅專項維修資金使用情況。第六十一條業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額白分之三十或者商品住宅已經(jīng)出售但未建立住宅專項維修資金的 ，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)業(yè) 主續(xù)交或者補交。第六十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車位、車庫由業(yè)主或者房屋使用人用于停放 車輛，不得

33、改變用途。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)劃定車位、停放車輛，不得影響其他車輛和 行人的正常通行。第六十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛容納情況，決定臨時停放車輛的進入數(shù)量；公安、消防、搶險、救護等特殊車輛執(zhí)行任務(wù)不受限制。第六十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：（一）損壞物業(yè)承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，改變房屋套型、將房屋進行分割搭建；（二） 破壞或者擅自改變房屋外觀、降低或者提高首層地面標(biāo)高；（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；（四）占用或者損壞共用配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地，擅自移動共用配套設(shè)施設(shè)備；（五）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生問、廚房問 ，或者將衛(wèi)生問改在下 層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房

34、上方；（六） 存放超過安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇蠹、放射性等危險性物品， 存放、 鋪設(shè) 超負荷物品；（七）排放有蠹、有害物質(zhì)，發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；（八）亂設(shè)攤點，亂懸掛、張貼、涂寫，高空拋物，隨意丟棄垃圾、在公共場地放置 私人用品；（九）損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施、器材 ，埋壓、圈占、遮擋消火栓 或者占用防火間距，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道等違反 消防法律、法規(guī)的行為；（+）法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。第六十五條 有前條所歹 0 0 行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時勸阻、 制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)主管部門；有關(guān)部門在接到物業(yè)服務(wù) 企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)對違法行為予以制止并依法處理。公安、環(huán)保、規(guī)劃、公用事業(yè)、城市管理、市場監(jiān)督、質(zhì)量監(jiān)督等行政主管部門， 應(yīng)當(dāng)建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓 名、聯(lián)系方式、執(zhí)法事項和舉報電話，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。第七章法律責(zé)任第六十六條違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)和規(guī)章已作出處罰規(guī)定的，按照 其規(guī)定執(zhí)行；未作出處罰規(guī)定的，按照本辦法的處罰規(guī)