中國地產(chǎn)二十強(qiáng)

1、一、萬科(000002, SZ)優(yōu)勢1、中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，主營住宅物業(yè)發(fā)展，競爭優(yōu)勢明顯。綜合競爭力、 市場占有率和品牌價(jià)值排名第一。2、萬科強(qiáng)大的競爭力不僅體現(xiàn)在其強(qiáng)大的銷售規(guī)模和跨區(qū)域運(yùn)營能力，還 體現(xiàn)在其穩(wěn)健的商業(yè)模式、完善的公司治理結(jié)構(gòu)、強(qiáng)大的融資能力以及快速應(yīng)變 的營銷策略等。3、公司財(cái)務(wù)狀況良好，融資渠道通暢。即使在2008年行業(yè)整體資金較為緊 張的背景下，公司仍保持充裕的流動(dòng)性和健康的負(fù)債狀況。4、公司的增長方式由規(guī)模速度增長向質(zhì)量效益增長轉(zhuǎn)變，重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目的 質(zhì)量和贏利能力，這將有助于公司在市場調(diào)整期的平穩(wěn)增長。5、1992?2008年公司收入和凈利潤的復(fù)合增速分別為 28.

2、7咐口 33.6%。劣勢土地儲(chǔ)備約2200萬平方米，僅能滿足萬科2?3年的發(fā)展需要，低于行 業(yè)平均水平，可能會(huì)影響其增長并增加土地購置成本。機(jī)會(huì)1、中國房地產(chǎn)行業(yè)集中度仍較低，萬科將通過整合行業(yè)資源提高市場占有 率。2、住宅產(chǎn)業(yè)化或?qū)⒊蔀槿f科未來核心競爭力的主要來源之一。威脅綠城、恒大等民營房地產(chǎn)公司的高速擴(kuò)張，削弱了萬科的競爭優(yōu)勢，對其未 來增長構(gòu)成有力威脅。二、保利地產(chǎn)(600048, SH優(yōu)勢1、公司最大的競爭優(yōu)勢在于其資源優(yōu)勢。由于公司的控股股東保利集團(tuán)源 于總參裝備部，其在全國各主要城市和地區(qū)都具有豐富的資源，包括土地、資金和人脈。這有利于保利地產(chǎn)在全國各地的擴(kuò)張，而且也非常有利于控

3、制公司的擴(kuò) 張風(fēng)險(xiǎn)。2、土地儲(chǔ)備規(guī)?？焖僭鲩L，保利地產(chǎn)項(xiàng)目儲(chǔ)備增至 3200萬平方米，在一、 二線城市形成全國性布局。其中二、三線城市分布集中在珠三角、環(huán)渤海和西南 地區(qū)，占總儲(chǔ)備的71%其具有剛性需求占比高、政策緊縮風(fēng)險(xiǎn)小等優(yōu)勢。3、公司成長性好，增長迅猛。過去五年保利地產(chǎn)的營業(yè)額和凈利潤的復(fù)合 增長率分別為72%口 77%遠(yuǎn)高于同行業(yè)其他競爭對手。4、良好的執(zhí)行力將保證公司高速發(fā)展。劣勢1、公司在2009年購入約1000萬平方米的土地儲(chǔ)備，土地成本較高，這使其應(yīng)對市場調(diào)整時(shí)的銷售價(jià)格 彈性較小。2、經(jīng)營風(fēng)格偏激進(jìn)。機(jī)會(huì)1、保利地產(chǎn)基本完成了全國化布局，開始進(jìn)入收獲期，市場占有率將迅速 提升

4、。2、二、三線城市化進(jìn)程提速。威脅保利集團(tuán)將深圳等地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入保利香港（119, HK ,與保利地產(chǎn)產(chǎn) 生競爭關(guān)系，對其資源獲得和市場均造成威脅。三、中海地產(chǎn)（688, HQ優(yōu)勢1、公司是具有央企背景的中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，品牌優(yōu)勢明顯。2、公司憑借母公司中國建筑的強(qiáng)大背景跨區(qū)域發(fā)展房地產(chǎn)，資產(chǎn)規(guī)模龐大。3、公司實(shí)施全國性的品牌擴(kuò)張策略，競爭優(yōu)勢強(qiáng)，經(jīng)營業(yè)績良好，過去六 年實(shí)現(xiàn)凈利40%；上的復(fù)式增長。4、公司共擁有土地儲(chǔ)備約3450萬平方米，可滿足4年的開發(fā)規(guī)模需要。公 司獲取土地質(zhì)量較高，主要布局于主要經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。5、發(fā)展物業(yè)以中高端物業(yè)為主，毛利率水平較高。6、資產(chǎn)負(fù)債

5、表狀況良好，公司的凈現(xiàn)金流為正，持有現(xiàn)金超過300億元。劣勢1、公司在一線城市購地成本偏高，從而導(dǎo)致銷售價(jià)格調(diào)整彈性較小。2、公司2009年斥資227億元購入1165萬平方米項(xiàng)目儲(chǔ)備，一改其穩(wěn)健的項(xiàng)目儲(chǔ)備作風(fēng)，其業(yè)務(wù)增長的穩(wěn)定性可能有所波動(dòng)。機(jī)會(huì)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度仍偏低，中海外有望通過整合行業(yè)資源提升市場占有 率。威脅1、中海外與中國建筑的另一家子公司中建地產(chǎn)存在同業(yè)競爭關(guān)系，兩者在 多個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)出現(xiàn)重合。2、政府對閑置土地的態(tài)度越發(fā)嚴(yán)厲，土地持有成本上升將難以避免。四、恒大地產(chǎn)(3333, HK)優(yōu)勢1、一體化、標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)?；拈_發(fā)模式是公司的重要特征，恒大借助該模 式在短時(shí)間內(nèi)將其業(yè)

6、務(wù)從廣州市快速復(fù)制到全國24個(gè)中心城市。2、公司是中國內(nèi)地?fù)碛型恋貎?chǔ)備最多的開發(fā)商，公司在內(nèi)地30個(gè)城市擁有 近6000萬平方米土地儲(chǔ)備，其中土地儲(chǔ)備超過100萬平方米的城市達(dá)H個(gè)，規(guī) 模優(yōu)勢明顯。3、2009年恒大地產(chǎn)的銷售額達(dá)303億元，預(yù)計(jì)己鎖定2009年 和2010年業(yè)績的80%和50%。恒大從2009年開始業(yè)績有爆發(fā)式增長，2008. 2010 年的凈利潤復(fù)合增長率有望超過200%o劣勢1、盡管流動(dòng)性得到極大緩解，但負(fù)債比率整體偏高，公司仍需要更高的財(cái) 務(wù)安全性。2、公司的產(chǎn)品線過于豐富，分別涵蓋中檔物業(yè)、中高端物業(yè)、旅游地產(chǎn)、 酒店和商用物業(yè)，這可能導(dǎo)致其核心產(chǎn)品的競爭力被削弱，以

7、及對個(gè)別領(lǐng)域的控 制力不夠。3、位于江蘇南通的約1200萬平方米土地能否正常開發(fā)尚存在較大的不確定 性。機(jī)會(huì)橫向整合行業(yè)資源，擴(kuò)大市場份額。威脅政府對閑置土地的態(tài)度日趨強(qiáng)硬，恒大地產(chǎn)的閑置土地可能面臨被征收出讓 金20$的閑置費(fèi)或土地被政府強(qiáng)制收回。五、中糧地產(chǎn)(000031, SZ)優(yōu)勢1、公司是中糧集團(tuán)旗下唯一的房地產(chǎn)上市公司。中糧集團(tuán)對公司持續(xù)的資 產(chǎn)注入以及資金支持，是公司增長的重要?jiǎng)恿Α?、“工業(yè)地產(chǎn)+住宅地產(chǎn)”的雙業(yè)務(wù)架構(gòu)，兼具穩(wěn)定性和成長性。工業(yè)地產(chǎn) 穩(wěn)定的贏利和現(xiàn)金獲取能力有利于支撐目前公司住宅地產(chǎn)的大規(guī)模開發(fā)，使公司業(yè)務(wù)運(yùn)營兼具穩(wěn)定性和成長性。3、住宅地產(chǎn)在中糧集團(tuán)入主后獲得

8、了長足發(fā)展，項(xiàng)目儲(chǔ)備規(guī)模和布局均取 得重大突破。4、房地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量高、贏利能力強(qiáng)。5、財(cái)務(wù)彈性較強(qiáng)，債務(wù)壓力較輕，依然具有較大的融資空間。劣勢1、住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營規(guī)模較小，在開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量、土地儲(chǔ)備等方面較國內(nèi) 排名前列的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有較大差距。2、資產(chǎn)規(guī)模及凈資產(chǎn)規(guī)模均較小，資金實(shí)力有限，限制了公司的發(fā)展速度。機(jī)會(huì)中糧集團(tuán)正整合其業(yè)務(wù)，中糧地產(chǎn)將直接受益于其母公司對其核心業(yè)務(wù) （食 品和房地產(chǎn)）的整合。威脅1、中糧地產(chǎn)和中糧置業(yè)部分業(yè)務(wù)重合，存在同業(yè)競爭的情況。2、中糧地產(chǎn)的住宅業(yè)務(wù)現(xiàn)金流能否支撐其商業(yè)地產(chǎn)的快速擴(kuò)張，存在不確 定性。六、招商地產(chǎn)（000024, S23優(yōu)勢1、公司是招商局集

9、團(tuán)直屬企業(yè)，是國資委重點(diǎn)支持的5家央屬地產(chǎn)企業(yè)之一，綜合實(shí)力強(qiáng)，并實(shí)現(xiàn)快速增長。2、公司在深圳擁有強(qiáng)大的競爭優(yōu)勢和品牌 知名度，深圳市場占有率達(dá)5%本地購房者的品牌忠誠度較高，消費(fèi)黏性強(qiáng)。3、大股東蛇口工業(yè)區(qū)將持續(xù)注入土地等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，外延式的增長是招商地 產(chǎn)重要的競爭優(yōu)勢。4、公司實(shí)施開發(fā)+經(jīng)營的業(yè)務(wù)架構(gòu)，較高的毛利率水平和穩(wěn)定現(xiàn)金流的運(yùn)營 模式使得公司抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)。止匕外，融資渠道日趨多元化。5、土地質(zhì)量較高，公司的土地儲(chǔ)備超過 50加于一線城市，土地成本較低。劣勢1、公司超過50%勺土地儲(chǔ)備項(xiàng)目集中于珠江三角洲，其他地區(qū)的土地儲(chǔ)備 量較小。2、在全國的品牌影響力有待提高，招商地產(chǎn)

10、在深圳以外地區(qū)知名度有限。機(jī)會(huì)1、隨著深圳城市更新辦法的推出，蛇口工業(yè)區(qū)的地塊未來可能有較大 的升值空間。2、擁有龐大的潛在市場和顧客群。威脅1、公司的全國化步伐略顯遲緩，競爭對手的快速擴(kuò)張，珠江三角洲、長江 三角洲和環(huán)渤海地區(qū)的市場空間受到擠壓。七、金地集團(tuán)（600383, SH優(yōu)勢1、深圳國資背景，項(xiàng)目運(yùn)作能力和產(chǎn)品開發(fā)能力是金地集團(tuán)的核心競爭力。 其在戰(zhàn)略協(xié)調(diào)能力、產(chǎn)品定位能力、品牌管理能力、團(tuán)隊(duì)協(xié)同能力以及團(tuán)隊(duì)管理 能力等方面優(yōu)勢明顯。2、嘗試通過平安信托進(jìn)行項(xiàng)目融資，融資渠道多元化。3、土地儲(chǔ)備總量和結(jié)構(gòu)合理，珠三角、長三角和環(huán)渤海地區(qū)的項(xiàng)目分布穩(wěn) 定。新增項(xiàng)目儲(chǔ)備毛利率水平高于存量

11、。4、成功開發(fā)多個(gè)“金地”品牌的住宅社區(qū)，在一線城市知名度較高。5、公司面對市場調(diào)整時(shí)，保持敏感和靈活的策略，保證了財(cái)務(wù)安全。劣勢1、公司典型順周期運(yùn)作項(xiàng)目，決策調(diào)整往往滯后于市場變化，長期回報(bào)率 偏低。2、借助信托模式發(fā)展上海項(xiàng)目，盡管降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，但也將降低公司在項(xiàng) 目的報(bào)酬率。1、公司產(chǎn)品定位中端，在高房價(jià)的背景下，自住和改善性需求將對公司業(yè) 績有較強(qiáng)支撐。2、深圳舊城區(qū)改造提速，為公司業(yè)務(wù)增長提供新的機(jī)遇。威脅公司在一線城市業(yè)務(wù)比重較大，而一線城市的增長空間日趨有限且政策風(fēng)險(xiǎn) 較大，均對公司在未來的增長形成隱患。八、北辰實(shí)業(yè)(601588, SH &(588,HK)優(yōu)勢1、唯一

12、一家同時(shí)在滬、港兩地上市的內(nèi)地房地產(chǎn)公司，融資渠道豐富。2、資產(chǎn)質(zhì)量高。公司在北京的住宅開發(fā)項(xiàng)目及所有的持有物業(yè)項(xiàng)目，基本 集中在亞奧區(qū)域核心位置及周邊地區(qū)。3、物業(yè)發(fā)展是公司未來收入增長的強(qiáng)大動(dòng)力，長沙三角洲將是未來5年公司主要的贏利增長點(diǎn)。4、投資并經(jīng)營的物業(yè)面積達(dá)120萬平方米，投資物業(yè)和酒店收入占比超過 15%有效平滑公司現(xiàn)金流。5、公司現(xiàn)金流較為充沛，融資渠道通暢，留給公司較大的發(fā)展空間。劣勢1、長沙項(xiàng)目樓面地價(jià)約2500/平方米，較長沙4300元/平方米的房價(jià)來說， 土地價(jià)格偏高。2、長沙項(xiàng)目投入資金巨大，開發(fā)周期相對較長。3、長沙項(xiàng)目是公司開發(fā)的首個(gè)北京以外的項(xiàng)目，跨區(qū)域開發(fā)能力

13、不確定。機(jī)會(huì)1、北辰實(shí)業(yè)的投資物業(yè)和商業(yè)物業(yè)主要集中在亞奧商圈。奧運(yùn)的建設(shè)和發(fā) 展將進(jìn)一步促進(jìn)該區(qū)域的商業(yè)繁榮，從而提高公司資產(chǎn)的增值潛力。2、政府政策推進(jìn)二、三線城市的城市化進(jìn)程，利好長沙三角洲項(xiàng)目，降低 其發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。1、奧運(yùn)會(huì)后，北京市的酒店、零售和寫字樓租金表現(xiàn)疲軟，投資物業(yè)收入 增長放緩。2、由于寫字樓市場與商鋪市場將有大面積新增供應(yīng)入市，商業(yè)地產(chǎn)仍面臨 壓力。九、華潤置地（1109, HK）優(yōu)勢1、母公司華潤集團(tuán)是國資委直屬企業(yè)，同時(shí)也是萬科地產(chǎn)的大股東，實(shí)力 雄厚。2、華潤置地全面轉(zhuǎn)型為綜合物業(yè)發(fā)展商，住宅開發(fā)與投資物業(yè)出租互補(bǔ)成 為其主要的運(yùn)營模式。3、2009年銷售額為250億

14、元，較2008年猛增212%此外，以“萬象城”為龍頭的持有型物業(yè)的比例不斷上升，預(yù)計(jì)未來投資物業(yè)對 總贏利的貢獻(xiàn)可達(dá)到20%.30%能有效增強(qiáng)公司抗周期波動(dòng)能力。4、母公司持續(xù)資產(chǎn)注入成為華潤置地獨(dú)特的競爭優(yōu)勢。2004年以來，母公司共六次向華潤置地注入地塊和項(xiàng)目，總計(jì)1450萬平方米。而華潤置地則用股權(quán)作為對價(jià)， 成功融資超過100億元。5、拓展住宅增值服務(wù)，有助于挖掘華潤集團(tuán)內(nèi)部資源的整合潛力，增強(qiáng)差 異化競爭優(yōu)勢。劣勢1、目前母公司持有的土地儲(chǔ)備有限，母公司注入模式已難以持續(xù)。2、地產(chǎn)業(yè)務(wù)過度多元化，使資源整合難度加大，并可能影響核心業(yè)務(wù)增速。機(jī)會(huì)直接受益于母公司的房地產(chǎn)資產(chǎn)整合。威脅萬

15、達(dá)集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)等一批專業(yè)的商用物業(yè)發(fā)展商逐步發(fā)展壯大，對公司的投資性物業(yè)的發(fā)展空間構(gòu)成威脅。十、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（3377, HK）1、中國人壽、中國遠(yuǎn)洋集團(tuán)和中化集團(tuán)，三大股東實(shí)力雄厚。2、公司在環(huán)渤海灣地區(qū)具有很強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。其連續(xù)六年在北京住宅市場 占有率第一，目前市場占有率約為 5% 2009年公司60%勺銷售收入來自北京。3、土地儲(chǔ)備定位精準(zhǔn)，堅(jiān)持以“環(huán)渤?！睘楹诵?，逐步進(jìn)入長三角、珠三 角等地區(qū)。土地儲(chǔ)備超過1260萬平方米，78%勺土地儲(chǔ)備位于環(huán)渤海灣地區(qū)。4、2009年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的合約銷售額將達(dá)約 140億元，年增幅達(dá)222% 2008.2011年 贏利復(fù)合增長預(yù)計(jì)達(dá)32%5、公司增發(fā)

16、新股和發(fā)行債券，穩(wěn)固資產(chǎn)負(fù)債表，為增長提供保證。劣勢公司對北京市場的依賴度過高，北京市場波動(dòng)對業(yè)績影響較大。止匕外，公司 正處在區(qū)域級地產(chǎn)商向全國擴(kuò)張的轉(zhuǎn)型階段，較其他跨區(qū)域發(fā)展的大型地產(chǎn)商， 公司的資源配置、運(yùn)營效率和產(chǎn)品線的控制力不具備優(yōu)勢。機(jī)會(huì)北京私人住宅存貨量處于歷史低位，為 924萬平方米，庫存消化時(shí)間為6 個(gè)月。這對于公司在北京地區(qū)業(yè)務(wù)有著積極意義。威脅2009年北京地區(qū)的房價(jià)上漲過快，客觀上對需求產(chǎn)生抑制作用。北京的房 地產(chǎn)市場高位盤整，公司在2009年的銷售額增長難以持續(xù)。H一 方興地產(chǎn)（817, HQ優(yōu)勢1、公司是中化集團(tuán)的房地產(chǎn)旗艦公司。在母公司注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的支持下， 其持

17、有商業(yè)物業(yè)面積增至90萬平方米，已成為內(nèi)地最大的商業(yè)地產(chǎn)上市公司。2、資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良。公司旗下的物業(yè)基本是發(fā)達(dá)地區(qū)的高級酒店和甲級商用 物業(yè)，成熟運(yùn)營多年，出租率較高，客流、品牌知名度和現(xiàn)金流都有穩(wěn)定保證。 上海金茂大廈等多個(gè)物業(yè)已具有極高的品牌價(jià)值和市場知名度。3、中化集團(tuán)仍擁有北京、上海多個(gè)優(yōu)質(zhì)物業(yè)和地塊，并待陸續(xù)注入方興地 產(chǎn)。公司具有較大的外延式發(fā)展空間。4、公司在2009.2010年的贏利可見度較高。而公司40.6億元巨資購買的北 京廣渠門地塊將對公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和確立北京市場份額有著重要影響。1、北京廣渠門地塊的開發(fā)和北外灘后期項(xiàng)目開工將考驗(yàn)未來公司現(xiàn)金流2、公司業(yè)務(wù)向住宅開發(fā)傾斜，將

18、面臨應(yīng)付持續(xù)龐大的資本開支和營利問題。機(jī)會(huì)2010年上海世博會(huì)預(yù)計(jì)吸引約8000萬游客來上海觀光旅游，將顯著提升上 海金茂君悅酒店的入住率和客房收入。威脅內(nèi)地高端寫字樓的景氣度并未如住宅一樣出現(xiàn)回暖的跡象，需求仍較平淡。 如果金融危機(jī)進(jìn)一步加深，商業(yè)物業(yè)市場仍會(huì)偏淡，方興地產(chǎn)的業(yè)績也將會(huì)受到 影響。十二、金融街（000402, S23優(yōu)勢1、公司是北京國資背景，綜合競爭力強(qiáng)，營利模式獨(dú)特。其為金融機(jī)構(gòu)提 供物業(yè)配套的商業(yè)地產(chǎn)模式，區(qū)別于其他商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商。2、公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)質(zhì)量高、出租穩(wěn)定，多位于北京、天津的核心地 段，具有較好的升值潛力。公司擁有的可出租面積超過30萬平方米，營業(yè)收入的

19、貢獻(xiàn)率占到10%3、投資物業(yè)的公允價(jià)值變動(dòng)收益和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)雙輪驅(qū)動(dòng)，推動(dòng)公司業(yè) 績快速增長。開發(fā)業(yè)務(wù)快速增長，并在 2010年進(jìn)入收獲期。劣勢1、相對于住宅開發(fā)，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)對公司現(xiàn)金流的要求較高，而項(xiàng)目回 收期也較長。2、商業(yè)地產(chǎn)的投資需求比例較高，從而使商業(yè)地產(chǎn)的增長不確定 性較強(qiáng)大。機(jī)會(huì)1、預(yù)計(jì)REITs將在2010年推出，金融街位于京津的高質(zhì)量的商業(yè)地產(chǎn)符合 REITs投資標(biāo)的要求，將為公司提供新的融資渠道。2、保險(xiǎn)資金可以投資商業(yè)房地產(chǎn)的新政策，將對商業(yè)房地產(chǎn)市場有著積極 影響。3、金融行業(yè)有望成為中國新的經(jīng)濟(jì)增長引擎，金融行業(yè)的物業(yè)配套需求旺 盛。金融危機(jī)以來，商業(yè)房地產(chǎn)的租

20、金較為疲弱，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)不穩(wěn)，也 抑制商業(yè)房地產(chǎn)租金的增長。十三、富力地產(chǎn)（2777, HK優(yōu)勢1、具有較強(qiáng)的綜合競爭力、穩(wěn)健的擴(kuò)張策略和高效率的運(yùn)營模式。2、在廣州地區(qū)具有明顯的競爭優(yōu)勢，2009年廣州地區(qū)貢獻(xiàn)銷售額超過 80 億元。較強(qiáng)的跨區(qū)域發(fā)展房地產(chǎn)能力， 保證業(yè)務(wù)重心逐漸由廣州向華北轉(zhuǎn)移， 區(qū) 域經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)下降。3、銷售快速上升，提前完成2009年230億元銷售目標(biāo)，廣州地區(qū)貢獻(xiàn)超過 80億元，2010年銷售目標(biāo)達(dá)300億元。4、商業(yè)及酒店項(xiàng)目逐漸成為富力地產(chǎn)收入的重要來源，2009年中期時(shí)占到總營業(yè)收入的5%5、廣州亞運(yùn)城“地王”地塊的獲取充實(shí)富力地產(chǎn)在廣州的土地儲(chǔ)備，與雅 居

21、樂和碧桂園聯(lián)合開發(fā)也大大減低了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。劣勢1、商業(yè)項(xiàng)目和高端產(chǎn)品拉低了整體組合的周轉(zhuǎn)速度。2、高負(fù)債使富力面臨脆弱的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)，而高成本土地則使公司在低谷中降 價(jià)促銷的能力減弱，上述不利因素均制約了公司未來幾年的擴(kuò)張速度。機(jī)會(huì)1、亞運(yùn)會(huì)對于廣州地區(qū)的銷售將產(chǎn)生推動(dòng)。2、回歸A股市場融資。3、REITs的推出，將為富力地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)提供新的融資渠道，提高資產(chǎn) 流動(dòng)性。威脅1、2010年銀行信貸政策不明朗，而公司也將為廣州亞運(yùn)城地塊支付至少 85 億元的土地出讓金，將增加公司財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。2、廣州即將立法征收土地閑置費(fèi)，公司將增加土地持有成本。十四、合生創(chuàng)展（754, HQ優(yōu)勢1、擅長發(fā)展大型社區(qū)、產(chǎn)

22、品性價(jià)比高以及多商業(yè)模式，保證合生創(chuàng)展的核 心競爭力02、土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略具有前瞻性，緊扣城市未來發(fā)展熱點(diǎn)大量購買地皮，有效 降低土地成本，獲取豐厚的投資回報(bào)。止匕外，理性的土地策略，保證公司的財(cái)務(wù) 安全。3、產(chǎn)品線定位中高端產(chǎn)品，產(chǎn)品利潤率高，需求剛性強(qiáng)。產(chǎn)品線豐富，便 于抵抗風(fēng)險(xiǎn)，形成品牌和產(chǎn)品影響力。4、北京市場的銷售額主導(dǎo)力仍很強(qiáng)。5、2009年銷售額達(dá)150億元，較2008年增長58%未來兩年贏利能見度較 高，復(fù)合增速超過30%6、適度的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以維持物業(yè)組合的多元化，為其帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流 收入。劣勢1、家族企業(yè)在治理結(jié)構(gòu)的硬傷，制約公司的成長。2、2009年銷售增速約為58%低于主

23、要競爭對手。3、公司發(fā)展方向過于依賴其創(chuàng)始人的市場嗅覺，發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)較大。機(jī)會(huì) 產(chǎn)品線豐富，產(chǎn)品定位中高端，性價(jià)比高，在房地產(chǎn)行業(yè)競爭的新格 局里處于優(yōu)勢地位。威脅1、1500萬平方米的京津新城的開發(fā)不順暢，銷售未達(dá)預(yù)期。2、土地新政使大規(guī)模拿地的機(jī)會(huì)越來越少，經(jīng)營模式難以為繼。十五、碧桂園（2007, HK）優(yōu)勢1、快速開發(fā)、快速銷售是公司的核心競爭優(yōu)勢，其在三、四線城市快速開 發(fā)大型住宅社區(qū)具備較強(qiáng)競爭力。2、碧桂園模式，既保持較高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，且營業(yè)利潤率也優(yōu)于行業(yè)平均 水平。過去三年碧桂園的平均存貨周轉(zhuǎn)率為 1.53,而平均營業(yè)利潤率則為 29.98%,均優(yōu)于行業(yè)平均水平。3、一體化的開發(fā)

24、模式，使碧桂園可以進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)和集中采購，以發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)、降低建筑設(shè)計(jì)成本，并縮短建設(shè)周期。 4、土地成本低（約255元/平方米），一體化規(guī)劃和施工，使成本得到有效控制， 提升贏利。劣勢1、碧桂園模式在異地?cái)U(kuò)張，尤其是珠三角以外地區(qū)，面臨較強(qiáng)的不確定性。2、酒店的過度建設(shè)，影響資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。3、物業(yè)發(fā)展過快，以及造價(jià)偏低，可能導(dǎo)致碧桂園開發(fā)的物業(yè)存在質(zhì)量隱 患。機(jī)會(huì)1、房價(jià)的快速上升，使低價(jià)銷售的碧桂園的價(jià)格優(yōu)勢得以凸現(xiàn)。2、近期中央政府放松對中小城市戶籍的限制，加速城市化進(jìn)程，碧桂園將 直接受益于該新政策。威脅公司能否成功復(fù)制商業(yè)模式，具有相當(dāng)不確定性。十六、綠城中國（3900, HK優(yōu)勢

25、1、綠城是跨區(qū)域發(fā)展的品牌地產(chǎn)商，主營中高檔住宅物業(yè)，在長三角地區(qū) 具有較高的品牌知名度。2、土地儲(chǔ)備的區(qū)位優(yōu)勢明顯，集中布局于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長三角地區(qū)。3、在浙江的房地產(chǎn)市場具有絕對的主導(dǎo)力，在杭州等多個(gè)城市的市場占有 率均排名第一。4、融資手段靈活，而多個(gè)聯(lián)營公司發(fā)展項(xiàng)目也降低了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。5、銷售快速增長，2009年銷售額達(dá)510億元，同比2008年增長235%在 售物業(yè)規(guī)模龐大，為銷售增長提供了保證，預(yù)期綠城目標(biāo)2009.2012年每年銷售 及利潤增長可達(dá)30炊35%1、激進(jìn)的土地儲(chǔ)備策略。2009年下半年綠城中國在凈負(fù)債率達(dá)135%勺情況 下，購入大幅土地儲(chǔ)備斥資超過200億元。2、資本負(fù)

26、債比率一直居高不下，高負(fù)債運(yùn)營模式充滿財(cái)務(wù)隱患。機(jī)會(huì)綠城中國的激進(jìn)式擴(kuò)張可能將改寫房地產(chǎn)新競爭格局。威脅1、激進(jìn)的拿地策略對公司的財(cái)務(wù)安全造成威脅， 尤其在2010年銀行信貸政 策不明朗的情況下，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)偏高。2、房價(jià)不斷上升，使終端對消費(fèi)信貸有很高的依賴程度。如信貸收縮或者 利息率上升，則購房需求將會(huì)快速萎縮，使得銷售的大幅增長難以持續(xù)。十七、龍湖地產(chǎn)（960, HQ優(yōu)勢1、龍湖地產(chǎn)采取“多業(yè)態(tài)、區(qū)域化聚焦”的戰(zhàn)略，市場定位較為清晰，以 開發(fā)中高檔住宅為主。目前正將其模式逐步復(fù)制到全國多個(gè)城市。2、龍湖地產(chǎn)在重慶、成都和北京具有較強(qiáng)的市場主導(dǎo)力，在重慶住宅市場 銷售額連續(xù)五年排名第一。3、

27、物業(yè)產(chǎn)品類型多，且品質(zhì)較高。4、高素質(zhì)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，并享有相當(dāng)知名度，對于自住和改善性需求的 客戶有較強(qiáng)的黏性。5、分權(quán)式?jīng)Q策架構(gòu)保證了較高的運(yùn)營效率。6、物業(yè)銷售回款大增，以及成功在香港上市融資，有效提升了公司的財(cái)務(wù) 安全性。7、增長性良好。2009年完成銷售額187億元，同比增長60%劣勢1、龍湖地產(chǎn)高度依賴重慶、成都和北京的市場表現(xiàn)。如這些市場發(fā)生波動(dòng)， 對公司將造成負(fù)面影響。2、公司正將其業(yè)務(wù)拓展至全國范圍，由于區(qū)域差異度大，因此其模式復(fù)制 的成功概率不確定。直接受益于區(qū)域振興規(guī)劃政策的扶持以及成渝經(jīng)濟(jì)新區(qū)的快速發(fā)展。威脅即將進(jìn)入的長三角和珠三角市場競爭日趨白熱化， 進(jìn)入門坎較高，龍

28、湖地產(chǎn) 將面臨激烈的競爭，成本支出和營利能力面臨考驗(yàn)。十八、寶龍地產(chǎn)（1238, HK優(yōu)勢1、公司具有獨(dú)特的營利模式，其以租售并舉的營利策略來發(fā)展綜合商用物 業(yè)。公司的住宅和部分商用物業(yè)的銷售維持營運(yùn)現(xiàn)金流，而商用物業(yè)和酒店業(yè)務(wù) 為其提供較高的贏利水平和業(yè)績穩(wěn)定性。2、公司立足于內(nèi)地高增長的二、三線城市，依靠當(dāng)?shù)卣畬⑵浜诵奈飿I(yè)“寶 龍城市廣場”的發(fā)展與城市新區(qū)建設(shè)相結(jié)合，項(xiàng)目運(yùn)營的成功率大大提高。3、通過與當(dāng)?shù)卣暮献?，公司享受土地和稅收?yōu)惠，有效降低運(yùn)營成本。 目前寶龍集團(tuán)的平均地價(jià)約為 500元/平方米。4、營利能力較強(qiáng)，毛利潤率水平維持在50犯上，主要得益于較低的土地成 本和較強(qiáng)的成本控制能力。劣勢1、公司過于依賴物業(yè)銷售，由于尚未進(jìn)入全面回收期，公司自持的物業(yè)租 賃業(yè)務(wù)和酒店業(yè)務(wù)的收入貢獻(xiàn)僅占到公司營業(yè)收入的3%