住宅精裝修工程管理的幾個(gè)重點(diǎn)

1、住宅精裝修工程質(zhì)量管理的幾個(gè)重點(diǎn)（合肥事業(yè)部工程管理部宋戈樂）住宅精裝修的“精”是相對應(yīng)毛坯房的“粗”而言的，表明裝修 的規(guī)格和程度的提高度。參照建設(shè)部制定的商品住宅裝修一次到位 實(shí)施導(dǎo)則要求，住宅精裝修要求在交鑰匙前，所有功能空間的固定 面須全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的設(shè)備全部安裝到位，除床、 家具、窗簾等軟裝飾外基本達(dá)到拎包入住的標(biāo)準(zhǔn)。同樣，在該“導(dǎo)則”中，提出：“住宅開發(fā)單位應(yīng)更新觀念，建造全裝修住宅，做到住宅內(nèi)部所 有功能空間全部裝修一次到位，?！?；“加強(qiáng)住宅裝修組織與管理。對設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理單位進(jìn)行資質(zhì) 審查，運(yùn)用公開招標(biāo)形式優(yōu)選設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理單位。貫徹執(zhí)行國家 有關(guān)規(guī)范、規(guī)

2、定和標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高效率和高科技含量， 創(chuàng)出裝修設(shè)計(jì)、施工和管理的新水平?！蹦敲矗鳛楣ぷ髟陂_發(fā)企業(yè)的工程管理的第一線的工程管理人員，我們的質(zhì)量工作重點(diǎn)在哪里？我們在現(xiàn)場工程質(zhì)量管理的幾個(gè)重點(diǎn)：一、樣板房；二、工作面 交驗(yàn)；三、工作面精裝修裝飾放線；四、冬、雨季施工；五、質(zhì)量檢 查及（隱蔽）驗(yàn)收；六、圖紙會審；七、成品保護(hù)。下面針對幾個(gè)現(xiàn)場工程管理工作重點(diǎn)，進(jìn)行一些深入分析：一、對樣板房的工程管理重點(diǎn)“樣板先行”制度的必要性及重要性在集團(tuán)公司的“工程管理手 冊”中，已經(jīng)強(qiáng)調(diào)的很清楚，這里不再重復(fù)。1、對于住宅精裝修而言，裝修質(zhì)量首先就表現(xiàn)在樣板房上，樣 板房要真實(shí)地反映裝修檔次和裝

3、修施工質(zhì)量。交付給購房者的裝修質(zhì) 量，不應(yīng)低于樣板房的質(zhì)量水平。作為裝修質(zhì)量的衡量標(biāo)準(zhǔn)，樣板房在購房者入住之前不宜拆除。2、通過樣板房的精裝修施工，建立精裝修工程管理管控體系， 如：工程材料封樣管理、成品保護(hù)管理、工程資料管理、分戶驗(yàn)收管 理等等。檢查體系運(yùn)行情況，補(bǔ)充完善不足之處。3、通過樣板房的精裝修施工，對精裝修設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、施工工序標(biāo) 準(zhǔn)、施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行確認(rèn)，作為大批量施工的標(biāo)準(zhǔn)樣板。在大批量精裝修施工前，先進(jìn)行實(shí)體樣板房的精裝修施工，通過 對裝修效果和質(zhì)量的驗(yàn)收，明確交房標(biāo)準(zhǔn)。在大批量精裝修施工前，對于業(yè)主重點(diǎn)關(guān)注的質(zhì)量缺陷所涉及的工藝 節(jié)點(diǎn)和施工工藝做法，我們必須要求先做施工樣板，

4、經(jīng)檢查驗(yàn)收合格 批準(zhǔn)后，以此作為指導(dǎo)同類工序大面積施工的質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)，才能進(jìn)行批量精裝修施工。需要做施工樣板的分項(xiàng)工程主要有：(1)室內(nèi)墻面木作及軟裝；(2)室內(nèi)墻面而專、地面石專(石材)鋪貼；(3)室內(nèi)窗臺石材及門檻石材安裝；(4)臥室地面找平、木地板鋪裝；(5)室內(nèi)墻面及天花的膩?zhàn)印⑼苛?墻紙)；(6)入戶門、戶內(nèi)門安裝；(7)櫥柜、浴室柜安裝；(8)馬桶安裝；(9)淋浴隔斷安裝。4、通過樣板房的精裝修施工，使精裝修施工單位與分包等配合單位相互熟悉，盡早建立詳盡的信息匯總。需要說明的是：精裝修施工單位進(jìn)場后應(yīng)實(shí)行代總包管理 (暫代 原土建總包單位管理，而不是取代)，精裝修施工區(qū)域內(nèi)工作全部

5、服 從精裝修施工單位管理，明確賦予權(quán)力，管理責(zé)任到人。5、通過實(shí)體樣板房的精裝修施工，解決原土建施工中留下的影響問 題，如：空調(diào)機(jī)的插座、預(yù)留孔洞的位置、標(biāo)高是否符合要求等。能 夠提前修改的提前改，不能夠提前改的做好標(biāo)示記錄。 為大批量施工打好提前量。二、對工作面交驗(yàn)的工程管理重點(diǎn)毛坯房移交過程較復(fù)雜，交接內(nèi)容多，對精裝修施工的進(jìn)度和質(zhì) 量影響極大，必須非常重視。土建移交是精裝修開始的第一步，也是和土建總包產(chǎn)生質(zhì)量分歧 最嚴(yán)重的地方，必須在土建、精裝合同中有明確清晰的責(zé)任劃分。1、抓好實(shí)體樣板房移交的工作面檢查，對照土建施工圖設(shè)計(jì)， 進(jìn)行實(shí)際工作面測量，對照精裝修施工圖設(shè)計(jì)，進(jìn)行放線檢查，及時(shí)

6、 發(fā)現(xiàn)問題，分析原因解決問題。按戶型、房型建立分戶（房）檢查統(tǒng)計(jì)表，針對墻、頂、地的空 間尺寸、垂直度、表面平整度等；針對預(yù)留的開關(guān)（插座）盒位置、 空調(diào)及換氣扇洞口、水、暖、電、防水、門窗、設(shè)備預(yù)埋件等，做到 認(rèn)真仔細(xì)檢查統(tǒng)計(jì)。需做試驗(yàn)的如水管打壓和通球試驗(yàn)等，一定要認(rèn) 真按規(guī)范要求做，要保證無滲漏、堵塞等情況發(fā)生。對墻地面暗敷管 道必須做好明確及明顯的標(biāo)識。要求各方在檢查統(tǒng)計(jì)表上簽字確認(rèn)， 避免以后互相推諉扯皮。并 且要作為基礎(chǔ)資料保存。對其中影響精裝修施工質(zhì)量的，我們除要抓緊落實(shí)樣板房的整改 外，還要根據(jù)問題的責(zé)任，檢查落實(shí)后續(xù)尚未移交房的問題整改。通過實(shí)體樣板房的工作面移交，明確移交檢

7、查內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，明確 后續(xù)工作面移交的一戶一驗(yàn)的檢查工作內(nèi)容， 建立精裝修施工一戶一 驗(yàn)的基礎(chǔ)資料。2、由于土建施工與精裝修施工之間存在標(biāo)準(zhǔn)差，并且土建結(jié)構(gòu) 很難將澆筑的混凝土精度控制在精裝修規(guī)范的允許偏差范圍內(nèi)，所以與精裝修的交接矛盾不可避免，我們只能面對，只能解決，無法回避。例如由于常用的木地板多為實(shí)木復(fù)合直鋪式地板， 要求基層平整 度較高，但由于土建規(guī)范要求低于木地板施工對于基層平整度的要 求，土建提供的條件往往不能滿足要求。 因此我們可以安排將找平工 作交由精裝修施工單位完成。這一點(diǎn)在集團(tuán)公司的實(shí)測實(shí)量（裝飾工程）的“地面平整度”中, 可以直觀地反映出來。在該項(xiàng)目的“評判標(biāo)準(zhǔn)”中，毛坯是

8、 0,4mm, 木地板是0,2mm。3、在精裝修工作面移交條件具備時(shí)，組織土建施工單位、安裝 單位、精裝修施工單位等對土建、安裝等各專業(yè)工程進(jìn)行檢查驗(yàn)收， 合格后各方要簽字確認(rèn)，交由精裝修施工單位進(jìn)場施工。三、對工作面精裝修裝飾放線的工程管理重點(diǎn)住宅精裝修施工同土建施工的“標(biāo)準(zhǔn)層”相似，是有一個(gè)“大批 量”化的施工。一定要要求精裝修施工單位，按照精裝修施工圖的要求，進(jìn)行裝 飾施工放線。1、從基層做起，控制完成面凈尺寸符合交房要求。2、通過裝飾施工放線，發(fā)現(xiàn)細(xì)節(jié)差異，研究解決問題，達(dá)到統(tǒng)一 的“裝修效果”的標(biāo)準(zhǔn)要求。例如公共走廊的精裝修施工，各層是一致的“大批量”化裝飾施 工。但是，仔細(xì)檢查，一

9、定會發(fā)現(xiàn)細(xì)節(jié)差異。業(yè)主對房屋的檢查，會達(dá)到一個(gè)“非常細(xì)致”的程度。有些業(yè)主， 會針對“細(xì)節(jié)差異”，進(jìn)行投訴，增加了我們繁瑣的工作量。我們一 定要慎重對待。四、對冬、雨季精裝修施工的工程管理重點(diǎn)1、對住宅室內(nèi)精裝修而言，冬季并不意味著可以高枕無憂的進(jìn) 行裝飾施工，寒冷的冬季尤其是對溫度的控制極為重要，如溫、濕度 控制不好，會使油漆面泛白蒙沒有光澤，帶來質(zhì)量問題，也會較大的 增加施工成本。2、雨季潮濕可引發(fā)如墻體、天花膩?zhàn)娱L期不干，導(dǎo)致日后裂縫、 脫落，會增加后期業(yè)主投訴及我們的維修服務(wù)。 雨淋可使石材大面積 泛堿，影響裝飾觀感質(zhì)量。這些問題，會影響到我們的交房質(zhì)量，引起業(yè)主投訴，進(jìn)而影響 企業(yè)的

10、市場信譽(yù)。3、要求精裝修施工單位，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，制定切實(shí)可行的 冬、雨季施工保障措施；要求監(jiān)理單位，認(rèn)真審核、落實(shí)該方案的可 執(zhí)行度及執(zhí)行情況，是降低精裝修受季節(jié)影響質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。五、對質(zhì)量檢查及（隱蔽）驗(yàn)收的工程管理重點(diǎn)在談這個(gè)之前，先談?wù)勛≌b修的資料管理：（一）、資料管理要點(diǎn)完整性、真實(shí)性、及時(shí)性；按戶（層）建檔；（當(dāng)每層w三戶時(shí)，可按層建檔，當(dāng)每戶的面積w 70M時(shí)，可按戶型分類建檔。）（二）、資料管理目錄1、技術(shù)資料；（一定要有每個(gè)房間的地面、頂面、墻面的面積及裝飾材料量。）2、施工自檢記錄資料；3、關(guān)鍵工序驗(yàn)收資料；4、材料驗(yàn)收資料；5、部品交付資料；（三）一戶（層）一

11、驗(yàn)，及時(shí)落實(shí)1、建立每戶裝修檔案制度；2、責(zé)任劃分明確，責(zé)任到人；3、上下工序檢驗(yàn)，交接清晰；4、資料管理目錄清晰；5、一戶一驗(yàn)工作量巨大，專人負(fù)責(zé)，避免資料遺失。當(dāng)資料管理體系建立之后，我們需要做的是：在日常檢查中，對 照資料檢查施工，進(jìn)行動態(tài)的跟蹤管理，做到心中有數(shù)。我們繼續(xù)談“對質(zhì)量檢查的”工程管理重點(diǎn)：1、進(jìn)場材料質(zhì)量的檢查驗(yàn)收材料的樣板間及封樣驗(yàn)收在集團(tuán)公司的“工程管理標(biāo)準(zhǔn)化手冊” 中，有明確要求。進(jìn)場材料的檢查及復(fù)試合格要求，可以要求監(jiān)理單 位按規(guī)定進(jìn)行。這里不多說了。乙供輔料同樣應(yīng)該關(guān)注，它直接關(guān)系到裝修質(zhì)量與空氣質(zhì)量。需要強(qiáng)調(diào)的是，為保證精裝修的品質(zhì)，減少由于批號差異可能帶 來

12、的色差等而影響到裝飾效果，裝飾材料的批量（號），在每戶（層） 中的存量，一定要滿足該材料的施工用量。一定要注意對照按戶（層） 資料進(jìn)行檢查。在沒有對比樣板的情況下，不要同意混批號施工。2、施工樣板的施工與檢查驗(yàn)收施工工序要經(jīng)過施工方案對比、 監(jiān)理檢查、我們工程部精裝修專 業(yè)工程師及設(shè)計(jì)師等檢查，工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后才可以大批量施工。3、（隱蔽）驗(yàn)收必須進(jìn)行檢查驗(yàn)收的隱蔽工程包括給排水工程、強(qiáng)弱電線路工 程、防水工程、吊頂內(nèi)工程、木作基層等。如吊頂內(nèi)工程的隱蔽驗(yàn)收，我們要注意吊筋（件）的間距及是否 牢固，避免引起吊頂變形、石膏板開裂等質(zhì)量問題，尤其注意衛(wèi)生間 吊頂?shù)姆莱币?。如木作基層的隱蔽驗(yàn)收我們

13、要注意不得漏刷防火涂料避免安全 問題，防腐方面是否滿足要求等。工程管理部要制定嚴(yán)格的（隱蔽）驗(yàn)收流程，嚴(yán)格要求精裝修施 工單位（含各分包配合單位），監(jiān)理單位執(zhí)行。要求在驗(yàn)收時(shí)要進(jìn)行 100%勺檢查，不得遺漏。對于驗(yàn)收，我們要依據(jù)的質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：精裝修施工圖設(shè)計(jì)。特 別要注意前面提到過的：“通過施工樣板確定的施工的質(zhì)量控制標(biāo) 準(zhǔn)”。質(zhì)量規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)：建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范 GB50210 住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范 GB5032冷。在此基礎(chǔ)上，我們重點(diǎn)要關(guān)注空間凈尺寸，要滿足設(shè)計(jì)要求。我 們還要重點(diǎn)關(guān)注避免（減少）“細(xì)節(jié)差異”。六、對圖紙會審的工程管理重點(diǎn)這里，我們需要分兩步走：第一步：解決樣板

14、房精裝修施工問題拿到精裝修施工圖設(shè)計(jì)圖紙后，要將其立即發(fā)給精裝修施工單位與分包等配合單位。對照已選定的施工樣板房類型，仔細(xì)查找:1、審查施工圖紙有無前后不對應(yīng)的情況(1)、審查精裝修圖紙與土建圖紙?jiān)诮Y(jié)構(gòu)方面有無沖突之處；(2)、審查平面布置圖、天花布置圖同立面圖及節(jié)點(diǎn)詳圖之間 反映的內(nèi)容是否完全對應(yīng)。(如果不吻合，卻按照精裝修施工詳圖進(jìn) 行施工，就可能給平面和天花效果造成破壞或無法施工。)(3)、審查裝修圖紙中的開關(guān)、插座、可視對講、燈具、潔具、 龍頭等的布置與水電施工圖紙是否相吻合。2、審查精裝修施工圖紙同施工樣板房現(xiàn)場之間的符合程度(1)、現(xiàn)場已經(jīng)施工完成的建筑結(jié)構(gòu)是否滿足精裝修設(shè)計(jì)要求，

15、 特別是梁柱的位置及尺寸，主梁和次梁的位置及標(biāo)高對天花平面設(shè)計(jì) 的影響比較大，柱子的出墻位置及尺寸會影響到平面布置和立面造型 的實(shí)現(xiàn)。(2)、檢查現(xiàn)有門窗位置、標(biāo)高及洞口尺寸是否與精裝修設(shè)計(jì) 圖紙相吻合，尤其是對外立面的不可變動的門窗。(3)、檢查給水管、排水管位置及尺寸能否滿足吊頂造型及標(biāo) 高的要求。如衛(wèi)生間及廚房的給排水管道位置及標(biāo)高。(4)、檢查空調(diào)電源插座、預(yù)留套管的位置及標(biāo)高是否滿足精 裝修天花和立面造型的要求，是否滿足空調(diào)冷凝水排水要求。(5)、智能化的管線、設(shè)備安裝的位置及標(biāo)高是否滿足精裝修 設(shè)計(jì)效果。3、審查精裝修施工圖紙的深度能否滿足施工的要求4、審查精裝修施工圖紙反映的做法

16、及用材是否合理第二步：解決大批量精裝修施工問題1、根據(jù)施工樣板房發(fā)現(xiàn)的精裝修圖紙?jiān)O(shè)計(jì)問題及設(shè)計(jì)(施工) 解決方案，分類進(jìn)行匯總，提交給精裝修設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)修改。2、根據(jù)修改的精裝修施工圖，參照第一步的樣板房對精裝修設(shè) 計(jì)的審查方法，進(jìn)行大批量精裝修的施工圖審查。這里，我們重點(diǎn)要 關(guān)注的是修改后的內(nèi)容與施工現(xiàn)場的符合程度。3、注意公共區(qū)域標(biāo)高與各戶型標(biāo)高的關(guān)系，注意消防管道、消 防箱、噴淋及各種探測器的位置、標(biāo)高能否滿足天花設(shè)計(jì)效果。七、對成品保護(hù)的工程管理重點(diǎn)在“毛坯房”交付的工程管理中，我們也要做“成品保護(hù)”這項(xiàng) 工作。在這里強(qiáng)調(diào)“成品保護(hù)”的原因是：在精裝修的施工過程中，“成 品保護(hù)”對工程質(zhì)量管理工作尤為重要。要竭力避免因成品保護(hù)工作 不到位，給最終的裝飾效果帶來瑕疵，影響觀感質(zhì)量、影響裝飾效果， 最終影響業(yè)主對交付房的滿意度。因此，要督促精裝修施工單位及分包配合單位， 做好成品保護(hù)工 作，要督