表格學(xué)習(xí)CPA投資性房地產(chǎn)

1、第一節(jié) 投資性 房地產(chǎn) 的特征 與范圍投資性 房地產(chǎn) 的范圍1.已出租 的土地使 用權(quán)明確繼續(xù)持有這部分土地使用權(quán)，待其增值后轉(zhuǎn)讓以賺 取增值收益。按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的 閑置土地，不屬于持有并 準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，也就不屬于投資性房地 產(chǎn)。已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃 方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用 于出租的建筑物。企業(yè)在判斷和確認(rèn)已出租的建筑物， 應(yīng)當(dāng)把握以下要點：1. 用于出租的建筑物是指企業(yè) 擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。 企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租 的建筑物不屬于投資 性房地產(chǎn)。2. 已出租的建筑物是企業(yè) 已經(jīng)與其他方簽訂了租 已出租 賃協(xié)議，約定以經(jīng)

2、營租賃方式出租的建筑物。 對企業(yè)持3.投資性房地產(chǎn)1. 已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、 已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有 的房地產(chǎn)。2. 企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行持續(xù)計量，即 有確鑿證據(jù)表明其所有投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取 得的，才可以采用 公允價值模式進行后續(xù)計量。投資性房地產(chǎn)的范圍包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已 出租的建筑物。已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取 得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。對于以經(jīng)營租賃方式租入（沒有所有權(quán)）土地使用權(quán)再 轉(zhuǎn)租給

3、其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)產(chǎn)或廠址搬遷，部分土地使用權(quán)停止自2. 持有并用，企業(yè)管理當(dāng)局（董事會或類似機構(gòu)）作出書面決議 準(zhǔn)備增值 后轉(zhuǎn)讓的 土地使用 權(quán)的建筑物 有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，只有企業(yè)管理當(dāng)局（董 事會或類似機構(gòu)）作出正式書面決議，明確表明將其用 于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚 未簽訂租賃協(xié)議，也可視為投資性房地產(chǎn)。3. 企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的 相關(guān)輔助服務(wù) 在整個協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物 確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。例如，企業(yè)將其辦公樓出租，同 時向承租人提供維護、保安等日常輔助服務(wù)，企業(yè)應(yīng)當(dāng) 將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。此

4、外，下列項目不屬于投資性房地產(chǎn)：1. 自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。如企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的廠房和辦公樓屬于固定資產(chǎn)；企 業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)。企業(yè)擁有并自行經(jīng)營 的旅館飯店。旅館飯店的經(jīng)營者在向顧客提供住宿服務(wù)的同時， 還提供餐飲、娛樂等其他服務(wù)，其經(jīng)營目的主要是通過向客戶提 供服務(wù)取得服務(wù)收入，因此，企業(yè) 自行經(jīng)營的旅館飯店是企業(yè)的 經(jīng)營場所，應(yīng)當(dāng)屬于自用房地產(chǎn)。2. 作為存貨的房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)通常是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程 中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)依法取得的、用于開發(fā)后出售的 土地使

5、用權(quán)，屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨，即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 決定待增值后再轉(zhuǎn)讓其開發(fā)的土地，也不得將其確認(rèn)為投資性房 地產(chǎn)。存在某項房地產(chǎn) 部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取 租金或資本增值的情形。如某項投資性房地產(chǎn)不同用途的部分能 夠單獨計量和出售的，應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存 貨和投資性房地產(chǎn)?！究跊Q】部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的： 能單獨計量和出售的，應(yīng)分別確認(rèn)為：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、開 發(fā)產(chǎn)品、投資性房地產(chǎn)。不能單獨計量和出售的，用于賺取租金或資本增值的部分，不確 認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。對已出租的土地使用權(quán)、已出租的建筑物，其作為投資性房地產(chǎn) 的確認(rèn)時點一般為

6、租賃期開始日。租賃開始日：雙方簽訂租賃協(xié)議日期。租賃期開始日：正式開始計帳，租賃行動開始產(chǎn)生的日期。正式書面決議的日期。 對持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，其作為投資性房地產(chǎn)的 確認(rèn)時點為企業(yè)將自用土地使用權(quán) 停止自用，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的 日期。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進行初始計量。1、外購的投資性房地產(chǎn) 外購的房地產(chǎn)，只有在購入的同時開始出租，才能 作為投資性房地產(chǎn)加以確認(rèn)。如果該企業(yè)所簽訂的 租賃協(xié)議約定在 購入后3個月再出租，則應(yīng)當(dāng)先作 為固定資產(chǎn)加以確認(rèn)，直至租賃期開始日才能從固 定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。新：企業(yè)購入的房地產(chǎn)，部分用于出租或資本增值，第二節(jié) 但企業(yè)管理當(dāng)局對企業(yè)持有以

7、備經(jīng)營出租的空置建筑物，作出正 確認(rèn)和 式書面決議，明確表明將該空置建筑物用于經(jīng)營出租且持有意圖 計量 短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使未簽訂租賃協(xié)議，可視為投資性房 原則：投地產(chǎn)，其作為投資性房地產(chǎn)的時點為企業(yè)管理當(dāng)局就該事項 作出 資性房 地產(chǎn)應(yīng) 當(dāng)按照 成本進 行初始 計量借：投資性房 地產(chǎn)貸：銀行存款投資性房成本”和“公允價值變動 ”兩個明細o自用一段時間之后再改為出租或 應(yīng)當(dāng)先將外購的房地產(chǎn)確認(rèn)為固部分自用，用于出租或資本增值的部分能夠單獨予 以確認(rèn)，應(yīng)按照不同部分的 各個公允價值占公允價 值總額的比例 ，將成本在不同部分之間進行分配。 在采用公允價值模式計量下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在 地產(chǎn)”科目下設(shè)

8、置 科目（二級明細） 企業(yè)購入房地產(chǎn)， 用于資本增值的， 定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本=購買價款+相關(guān)稅費+ 可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出2、自行建造 的投資性房地產(chǎn) 企業(yè)自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租（同時）的房地產(chǎn)屬于 投資性房地產(chǎn)。如果租賃協(xié)議約定竣工后半后才開始起租，或者 該公司在竣工后半后才開始招租，則該項房地產(chǎn)慶當(dāng)先作為固定 資產(chǎn)、開發(fā)產(chǎn)品加以確認(rèn)，直至租賃期開始日，才能從固定資產(chǎn)、 存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時間才對外 出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定 資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。公允價值模式： 借：投資性房地產(chǎn)

9、成本 貸：在建工程開發(fā)產(chǎn)品自行建造投資性房地產(chǎn)的成本=建造該項房地產(chǎn) 達到預(yù)定可使用 狀態(tài)前發(fā)生的必要支出 土地使用權(quán)用于自行建設(shè)廠房等地上建筑物時， 土地使用權(quán)帳面 價值不與地上建筑合并計算其成本。 成本模式： 借：投資性房地產(chǎn) 貸：在建工程 開發(fā)產(chǎn)品3、非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，實質(zhì)上是因為房地產(chǎn)用 途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類。 二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出（一）資本化 的后續(xù)支出 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條 件的，應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)成本。企業(yè)對某項投資性房地產(chǎn)進 行改擴建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的， 在再開發(fā)期間 應(yīng)繼續(xù)將其作為投資

10、性房地產(chǎn) ，再開發(fā)期間 不計提折舊或攤銷 （新）。成本模式【新做法】改擴建時， 不將投資性房地產(chǎn)賬面價值轉(zhuǎn)入在建工程： 公允價值模式1改擴建： 借：投資性房地產(chǎn)在建 投資性房地產(chǎn)累計折舊1改擴建：借：投資性房地產(chǎn)在建貸：投資性房地產(chǎn)成本貸：投資性房地產(chǎn)2發(fā)生成本： 借：投資性房地產(chǎn)在建 貸：銀行存款3完工： 借：投資性房地產(chǎn) 貸：投資性房地產(chǎn)在建公允價值變動2發(fā)生成本： 借：投資性房地產(chǎn)在建 貸：銀行存款3完工： 借：投資性房地產(chǎn)成本貸：投資性房地產(chǎn)在建（二）費用化 的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出， 借：其他業(yè)務(wù)成本 不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng) 貸：銀行存款等 在發(fā)生時計入當(dāng)期

11、損益。投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量， 通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式 ，只有滿足特定 條件的情況下才可以采用公允價值模式。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式 對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計 量， 不得同時采用兩種計量模式 。公允價值模式進行后續(xù)計量成本模式后續(xù)計量（允許提折舊， 允許攤銷， 提減值準(zhǔn)備）企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式。1、外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)或自行建 造的投資性房地產(chǎn)達到預(yù)定可 使用狀態(tài)時，第三節(jié) 借：投資性房地產(chǎn) （實際成本） 貸：銀行存款后續(xù)計 開發(fā)成本量 在建工程2、按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的 有關(guān)規(guī)定，按期（月）計提折舊 或進行攤銷， 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 銷）3、取得的租金收入，

12、 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入允許 （不允許提折舊，不允許攤銷，不 允許 允許提減值準(zhǔn)備，以資產(chǎn)負債表日 的公允價值計量） 企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性 房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取 得，才可以采用公允價值模式對投 資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。 （條件） 公允價值的確定： 市價最近交易價格預(yù)計未 來現(xiàn)金流量現(xiàn)值 企業(yè)一旦選擇采用公允價值計 量模式，就應(yīng)當(dāng)對其 所有投資性房 地產(chǎn)均采用公允價值模式進行后續(xù) 計量。（范圍） （一般情況） 。（特 殊）在極少數(shù)情況下，已經(jīng)采用公 允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計 量的企業(yè)，有證據(jù)表明某項房地產(chǎn) 攤 在完成建造或開發(fā)活動后或改變用 途后首次成為投資性房

13、地產(chǎn)時，該 投資性房地產(chǎn)的公允價值不能持續(xù) 可靠取得的，應(yīng)當(dāng)對該投資性房地 產(chǎn)采用 成本模式計量 直至處置，并 且假設(shè)無殘值 。1、外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)或自行建造的4、投資性房地產(chǎn)存在減值跡象 的，應(yīng)當(dāng)適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī) 定。經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值 的，應(yīng)當(dāng)計提減值準(zhǔn)備， 借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 投資性房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài) 時，借：投資性房地產(chǎn)一一成本（實際 成本）貸：銀行存款在建工程2、不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤 銷。企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負債表日投資 性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整賬 面價值，公允價值與原賬面價值之 間的差額計入當(dāng)期損益（公允價值 變動損益） 資產(chǎn)負債表日，

14、 投資性房地產(chǎn)的公允價值高于原賬 面價值的差額， 借：投資性房地產(chǎn)一一公允價值變 動 貸：公允價值變動損益； 公允價值低于原賬面價值的差額， 做相反的會計分錄。3、取得租金收入，借：銀行存 款貸：其他業(yè)務(wù)收入 （這里沒有“其他業(yè)務(wù)成本”） 公允價值模式計量的投資性房地 產(chǎn)：成本模式計量的投資性房地產(chǎn)：（1）折舊（攤銷）計入投 資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）；（2）發(fā)生減值遵從資產(chǎn)減 值準(zhǔn)則，計入投資性房地產(chǎn)減值 準(zhǔn)備，計提的減值準(zhǔn)備不能轉(zhuǎn) 回。（3）所得稅的處理：賬面 價值和計稅基礎(chǔ)的確定與固定 資產(chǎn)、無形資產(chǎn)相同，主要考慮 會計和稅法折舊（攤銷）的差異,（1）不計提折舊（攤銷），不 計提減值準(zhǔn)備

15、；（2）資產(chǎn)負債表日，要以公允 價值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬 面價值，公允價值與賬面價值的差 額要計入公允價值變動損益。（3）所得稅的處理：此模式下， 會計上不計提折舊，但是稅法可能 計提折舊，從而引起賬面價值大于 計稅基礎(chǔ)，形成應(yīng)納稅暫時性差異， 確認(rèn)涕延所得稅負債；準(zhǔn)備。卄 4土曰的擴迓林汁佶 其次，稅法不認(rèn)可投資性房地產(chǎn)的 以及計提的投資性房地產(chǎn)減值公允價值變動，投資性房地產(chǎn)的公 允價值下降，導(dǎo)致賬面價值小于計 稅基礎(chǔ)，要確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)， 反之要確認(rèn)遞延所得稅負債。投資性房地產(chǎn)后續(xù) 計量模式的變更（單向變更）轉(zhuǎn)換和處置投資性 房地產(chǎn) 7自用只能：成本公允。 企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量

16、模式一經(jīng)確定，1、成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為 將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額， （未分配利潤）。 （追溯調(diào)整） 企業(yè)變更投資性房地產(chǎn)計量模式時： （1）借：投資性房地產(chǎn)成本 公允價值） 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) （原賬面余額）， * 利潤分配 未分配利潤 2、已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)， 式轉(zhuǎn)為成本模式。 投資性房地產(chǎn)計量模式的轉(zhuǎn)換： 只能由成本模式7公允價值模式，作為 會計政策變更 處理，將變更 時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益。 不得從公允價值模式7成本模式。轉(zhuǎn)換日的確定： 1作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或

17、者自用建筑物或土地使用權(quán)停 止自用改為出租，轉(zhuǎn)換日應(yīng)當(dāng)為租賃期開始日。租賃期開始日，是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日 期。（不同于租賃開始日）租賃開始日，是指租賃協(xié)議日與租賃各方就主要條款作出承諾 日中的較早者。2 自用土地使用權(quán)停止自用，改用于資本增值，轉(zhuǎn)換日是指企業(yè) 停止將該項土地使用權(quán)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理且管理 當(dāng)局 作出房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換決議的日期 。投資性房地產(chǎn) 與 非投資性房地產(chǎn) 之間的轉(zhuǎn)換： 成本模式下的轉(zhuǎn)換【口決】原值轉(zhuǎn)原值，折 舊轉(zhuǎn)折舊，攤銷轉(zhuǎn)攤銷， 準(zhǔn)備轉(zhuǎn)準(zhǔn)備。 無差額，對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)。將投資性房地產(chǎn)7自用時：借：固定資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計折舊 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸

18、：投資性房地產(chǎn)變更日不得隨意變更 。 會計政策變更 處理， 調(diào)整期初留存收益（2）同時： 借：利潤分配 未 分配利潤貸：盈余公積不得從公允價值模公允價值模式下的轉(zhuǎn)換【口決】轉(zhuǎn)換日公允價計量。有差額。投資性房地產(chǎn)7自用： “公允價 值變動損益”非投7投資性房地產(chǎn)： 借差：公允價值變 動損益貸差：資本公積 其他資本公積 采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn) 7自用房地產(chǎn) 原則：應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為 自用房地產(chǎn)的賬面價值 ，（公允價值原 賬面價值） 7當(dāng)期損益 （公允價值變動損 益）。累計折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（1）存貨 特殊:將存貨T投資性房地產(chǎn) 借:投資性房地產(chǎn) （轉(zhuǎn) 換日賬價 ） 存貨跌

19、價準(zhǔn)備 貸:開發(fā)產(chǎn)品 賬面余額）轉(zhuǎn)換日轉(zhuǎn)換日，借:固定資產(chǎn) /無形資產(chǎn) （轉(zhuǎn)換日公允價） * 公允價值變動損益 貸:投資性房地產(chǎn)成本 公允價值變動* 公允價值變動損益 （2）自用土地使用權(quán)、建筑物、存貨等 7采用公允價值模式計量的投資性房地 產(chǎn)轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值V原賬面價值的，其 差額7當(dāng)期損益 （公允價值變動損益 ）； 轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值原賬面價值的，其 差額7資本公積 （其他資本公積 ），計入所 有者權(quán)益。處置該項投資性房地產(chǎn)時，原 計入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng) 期損益 （其他業(yè)務(wù)收入 ）。非投- 投資性 房地產(chǎn)（2）將自用T投資性房地產(chǎn)的借:投資性房地產(chǎn)累計折舊 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

20、貸:固定資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn) 備將作為存貨的房地產(chǎn)7投資性房地產(chǎn) 的，借:投資性房地產(chǎn)成本 （轉(zhuǎn)換日公 允價值）存貨跌價準(zhǔn)備* 公允價值變動損益 貸:開發(fā)產(chǎn)品 （賬面余額） *資本公積 其他資本公積存貨-投資性房地產(chǎn):將自用-投資性房地產(chǎn)，借:投資性房地產(chǎn)成本 （轉(zhuǎn)換日公 允價值）累計折舊 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備* 公允價值變動損益 貸:固定資產(chǎn)*資本公積 其他資本公積 只有成本模式特殊）成本模式:特殊 ，轉(zhuǎn)換日帳價 公允價值模式:借差:公允價值變動損益 貸差:資本公積 其他資本公積 歸納出幾點:1. 在成本模式下，由于投資性房地產(chǎn)和非投資性房地產(chǎn)的核算 是類似的，所以

21、 遵循“對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn) ”的原則，所謂對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)就是 “原值 轉(zhuǎn)原值、折舊（攤銷）轉(zhuǎn)折舊（攤銷）、準(zhǔn)備轉(zhuǎn)準(zhǔn)備”， 比較特殊的是作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)時，不遵循這個原則，而是將存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價值。2. 在公允價值模式下，自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 時，如果借方差額計入公允價值變動損益，如果是貸方差額計入資 本公積（在處置投資性房地產(chǎn)時，要將此資本公積轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收 入），準(zhǔn)則這樣規(guī)定的目的是為了 防止一切企業(yè)借此調(diào)整利潤。 【總結(jié)】 投資性房地產(chǎn)在成本模式下計提折舊（攤銷），計提減值準(zhǔn)備；在 公允價值模式下不計提折舊（攤銷），不計提減值準(zhǔn)備，資產(chǎn)負債表日要 以