星級酒店籌建籌開運作方案

1、籌建籌開是一個酒店從“孕育”到“出生”的重要階段，它作為酒店基礎(chǔ)建設和開業(yè)運營的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對酒 店建設、投資、標準以及后期營運是否成功，營運成本高低等均產(chǎn)生決定性的影響。經(jīng)驗表明，酒店投資者 在籌劃建設一座酒店時，通常需要找到設計單位和承建商，并在開業(yè)前期從社會招聘一個經(jīng)驗豐富的管理團 隊為其籌建籌開。如果一個酒店項目沒有經(jīng)過科學而充分的市場調(diào)研、規(guī)劃設計、投資分析和清晰的經(jīng)營管 理模式設計，盲目決策將極大地增加項目投資的風險性，其結(jié)果往往是在經(jīng)營中自食苦果。所以尋找一個好 的酒店管理團隊，策劃一個成功的籌建籌開方案，將有效提高酒店投資的科學性、未來發(fā)展的可持續(xù)性，并 且極大地歸避風險。1籌建

2、方案1.1籌建階段的主要內(nèi)容酒店籌建工作分兩個階段展開。1市場定位策劃與可行性及財務分析階段市場定位策劃、可行性及財務分析是籌建前期需要完成的主要工作。重點是依據(jù)當?shù)亟?jīng)濟、社會、旅游和酒 店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，新建酒店地理位置以及周邊環(huán)境狀況，分析新建酒店在本區(qū)域市場中的優(yōu)勢和劣勢；結(jié)合當 地經(jīng)濟及旅游發(fā)展規(guī)劃，判斷該區(qū)域酒店業(yè)發(fā)展趨勢，對新建酒店進行清晰的市場定位；根據(jù)市場定位預測 主要受眾人群、客源結(jié)構(gòu)、市場競爭力及未來經(jīng)營狀況，進行投資回報分析。2酒店規(guī)劃設計階段規(guī)劃設計是描繪酒店發(fā)展藍圖的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是酒店成功運營的重要保障。主要是根據(jù)酒店市場定位和客源 結(jié)構(gòu)，以滿足市場需求和后期的經(jīng)營管理為

3、前提，詳細規(guī)劃酒店的平面布局、機電和裝修設計。這個階段是 最容易被國內(nèi)酒店投資者忽視的方面。缺少統(tǒng)籌規(guī)劃設計，往往會使酒店功能分區(qū)和裝修設計等各方面存在 很多缺陷，這些問題在酒店開業(yè)初期就會逐步凸顯岀來，給后期運營帶來諸多不利。由于先天不足，它就會 象一個弱智的幼兒，即使請最高明的教師也很難達到預期。1.2籌建團隊組成作為酒店建設期的項目團隊，將對酒店未來的運營產(chǎn)生巨大的影響，尤其是團隊組成人員的專業(yè)技能、從業(yè) 經(jīng)驗、市場分析能力以及對酒店業(yè)發(fā)展趨勢的前瞻性把握等都直接決定著新建酒店的市場前景和未來經(jīng)營成 果。一個酒店成功的籌建需要一個復合型團隊，既要有酒店建設的專業(yè)人員，又要有經(jīng)營管理者的參

4、與。多數(shù)投 資者在此階段往往只重視設計師、承建商的能力，而忽略了經(jīng)營管理者的參與。一個酒店項目的成功是離不 開經(jīng)營管理者的，好的經(jīng)營管理者可以在項目設計階段把酒店布局、功能分區(qū)以及經(jīng)營管理模式等考慮清 晰，避免工程的反復、延誤，甚至出現(xiàn)一些日后難以彌補的遺憾。在籌建團隊中應包括以下幾個方面的專業(yè)人士：酒店布局和工程方面的專業(yè)人士，尤其是在機電設計、設備選型等方面具有豐富經(jīng)驗酒店投資方面的專業(yè)人士財務經(jīng)營分析方面的專業(yè)人士餐飲配套設施和客房經(jīng)營方面的專業(yè)人士酒店整體市場營銷方面的專業(yè)人士1.3籌建階段進度安排籌建中兩個階段的進度，要遵循酒店建設的慣例和客觀規(guī)律，堅持如下原則:實事求是，遵循規(guī)律。

5、要考慮工程目前的實際狀況、工程總量、設計師能力、投資方的資金準備等多種因素，尤其是已有土建基礎(chǔ)的項目。合理安排，有序銜接。進度安排要將市場定位、酒店設計、工程建設等多項工作進行有機結(jié)合，有序 銜接，避免產(chǎn)生相互脫節(jié)的現(xiàn)象。精心設計，保證質(zhì)量。計劃中要給予設計師充足的時間，設計方案的精雕細琢，是施工進度和設計效 果的根本保證。平面立面，有機結(jié)合。機電方案要在平面布局規(guī)劃的基礎(chǔ)上與立體裝修設計充分融合，千萬不可分割 開來。超前謀劃，規(guī)范運作。要充分考慮不可抗拒的因素，留出提前量；同時，注意規(guī)范運作，盡量避免與 當?shù)卣叻ㄒ?guī)相悖?；I建階段進度階段主要內(nèi)容時間市場定位策劃和市場及 ?市場定位策劃30天

6、至60天財務可行性研究階段 ?市場及財務可行性研究規(guī)劃設計階段? ?平面規(guī)劃? ?機電設計規(guī)劃? ?裝修設計規(guī)劃90天至120天1.4市場及財務可行性研究（一）市場及財務可行性研究的要點根據(jù)近年當?shù)芈糜问袌隹土髑闆r，結(jié)合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃，預測酒店需求市場未來增長趨勢；根據(jù)酒店的地理位置、分析和評估交通便利程度、酒店可見度、周圍的客源需求以及其他可能影響酒店市場營銷的主要因素；綜合分析新建酒店的項目優(yōu)劣勢，確定酒店的定位和檔次標準;分析與新建酒店同檔次酒店市場需求潛力，從需求來源的角度預測酒店市場競爭力及其建設的必要性；從顧客需求角度，規(guī)劃新建酒店的設施構(gòu)成。確定對新建酒店構(gòu)成不同程度競爭

7、的現(xiàn)有及擬新建酒店狀況，主要是考慮競爭因素；分析新建酒店區(qū)域市場可比較的酒店及經(jīng)營業(yè)績情況。例如：岀租率、平均房價和客源構(gòu)成等?？紤]投資者的利益，分析至少首個五年的財務表現(xiàn)，測算投資回報率及投資回收期；可行性研究報告的撰寫，不單純是對當?shù)亟?jīng)濟、交通、旅游、酒店現(xiàn)狀等方面的情況介紹，更要根據(jù)當?shù)匚?來的經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃，未來新增酒店情況，對市場占有率，新增供給量、平均滲透率以及以目前市場變化 為參照的合理預測分析。在對酒店設施需求的分析中，要有足夠的前瞻性，準確地把握酒店未來發(fā)展的趨 勢，保證酒店設計理念和硬件設施的超前性與領(lǐng)先性?？尚行匝芯渴且粋€集市場、經(jīng)濟、經(jīng)營管理和設計要 求的多角度和因素

8、的系統(tǒng)分析。其中，經(jīng)濟可行性分析既包括項目的投資分析與回報分析，又與建筑設計、 市場調(diào)研和經(jīng)營方案等緊密聯(lián)系，是項目發(fā)展方案的匯總，對項目起決策性作用。此外，可行性研究中應著重對經(jīng)營理念進行闡述和分析。國內(nèi)酒店通常需要以客房、餐飲、商務中心、商 場、寫字樓、公寓及娛樂等為獨立的經(jīng)營中心，并以每個經(jīng)營中心為基點制定經(jīng)營理念。其中，包括經(jīng)營思 路、產(chǎn)品描述、目標客戶、價格政策、服務模式、主要硬件要求（如其在整個建筑物的位置及樓層高度要求） 等。經(jīng)營理念的確定，是建立在對市場進行深入調(diào)查、專業(yè)的經(jīng)驗及問題綜合分析的基礎(chǔ)上，同時也要考慮 到投資方的意向和基礎(chǔ)硬件配備等因素。明確酒店“經(jīng)營理念”，可有效

9、統(tǒng)一投資方、設計師、承建商、管 理者、員工等所有參與者對項目的認識，同時也為制定設計任務書、規(guī)劃布局、投資與回報、操作流程和標 準、以及所有的管理與執(zhí)行方案奠定基礎(chǔ)。（二）市場及財務可行性研究報告的主要內(nèi)容1.51、 酒店所在地區(qū)概況 1.1基本情況介紹1.2經(jīng)濟發(fā)展情況1.3交通設施狀況1.4主要旅游客源結(jié)構(gòu) 酒店所在區(qū)域介紹2、項目地理位置分析2.1周邊區(qū)域狀況2.2交通便捷程度2.3與需求來源鄰近度分析 2.4項目地點優(yōu)劣勢分析3、競爭酒店市場概況4、設施需求4.1市場定位分析4.2客房設施定位 4.3餐飲設施定位4.4會議設施定位4.5娛樂設施定位 4.5其他設 施定位5、經(jīng)營預測5.

10、1固定和變動成本5.2營運現(xiàn)金流6、投資分析6.1預計成本6.2稅前內(nèi)部回報率1.5酒店規(guī)劃設計階段在 經(jīng)營理念”設計的基礎(chǔ)上，形成規(guī)劃設計階段性成果，即給設計師提供設計指引及相應的設備與系統(tǒng)要求，為其后的詳細設計提供依據(jù)。通常，階段性成果會包括形成平面布局方案、機電方案和裝修設計 方案等，以協(xié)助設計師及供應商更好地理解和把握經(jīng)營理念”。在一些建筑布局已大致確定的項目中，平面布局草圖將顯示出各功能區(qū)域的大約比例、相互之間的關(guān)系，以及客人、員工、貨物的交通路線。經(jīng)營管理方案設計。經(jīng)營管理需求是經(jīng)濟可行性研究的重要數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，無論是在投資決策時還是在設計時,以經(jīng)營管理為根本要求的研究做得越細致，項目

11、的質(zhì)量就會越高。一個優(yōu)質(zhì)的設計方案應該是經(jīng)過綜合分析比選后的最優(yōu)化方案，需綜合平衡使用者、經(jīng)營管理者、經(jīng)濟或規(guī)劃等方面的需求，兼顧藝術(shù)效果。同時，設計工作由總體規(guī)劃到施工圖是一個不斷深化和漸進的過程，期間出現(xiàn)個別細微調(diào)整是很正常并且可以理解的。但如果一些因素在開始時未被考慮到或未充分地考慮，就會導致修正設計方案的難度加大，難以達到理想效果，并且造成時間及資源上的極大浪費。所以說，市場調(diào)研和經(jīng)營管理方案等設計 的基礎(chǔ)工作很關(guān)健。功能布局設計。功能布局設計必須科學、嚴謹，同時又符合酒店運營規(guī)律。（附件為英國著名酒店研究專家勞森在二十世紀九十年代經(jīng)過對全球酒店規(guī)劃設計進行了大量的調(diào)研之后，總結(jié)了部分

12、酒店設計與 經(jīng)營間的規(guī)律性資料）。機電設計。機電設計是酒店設計中技術(shù)性最強，應用新技術(shù)最直接，體現(xiàn)酒店先進性的重要方面。機電 設計與酒店運營息息相關(guān)，是酒店服務品質(zhì)的重要組成部分之一，是酒店保持其高運營標準的根本保 證，更是酒店未來的利潤中心之一。機電設計要遵循以下原則：合理性，能滿足酒店運營的需要；科技性，要使用成熟技術(shù)，保證運行的穩(wěn)定和維護的便利性；因地制宜性，根據(jù)當?shù)氐臓顩r，進行有機利用；經(jīng)濟性，運營在相對在較低成本上；前瞻性，具有技術(shù)領(lǐng)先，滿足管理和使用者的最大需求；環(huán)保性，符合國家法律法規(guī)要求。裝修設計。裝修設計方案是對酒店裝修風格、功能要求等進行詳細闡述，以達到設計師能把握細節(jié)的標

13、準，滿足各種使用和需求功能。（一）功能布局方案1、酒店理念及等級闡述酒店的星級、客源類型、位置、房間數(shù)量、餐飲和娛樂設施以及設計理念和風格。2、設計流線和主要物征2.1設計流線系統(tǒng)：分為客人流線、服務流線、貨物流線和信息流線四大系統(tǒng)2.2主要特征：2.2.1客房數(shù)量，包括行政樓層、無煙樓層等特殊客房的比例2.2.2各餐廳餐位數(shù)，包括各類型餐廳以及大堂吧、行政酒廊等2.2.3多功能廳面積2.2.4各類型會議室面積2.2.5各娛樂功能設施面積3、客房3.1面積，基本類型客房的面積3.2房型分析，各類型客房的比例3.3客房設施，包括家具、電器以及裝飾品等4、公共區(qū)域4.1大堂設施和面積估算描述大堂內(nèi)

14、設施和面積，包括但不限于總服務臺、禮賓部、行李寄存處（貴重物品保險室）、公共休息 區(qū)域、商場、鮮花店或精品店、團體接待處、公用電話、公共衛(wèi)生間、垂直交通工具、商務中心、前臺 辦公室等。4.2餐飲設施和面積估算描述各類型餐廳的設施和面積，包括但不限于餐廳入口、餐廳堂座區(qū)、包廂及客座區(qū)、收銀臺、備餐 間、餐廳辦公室、中餐的海鮮池（如有）和出品明檔（如有）；西餐的自助餐臺、送餐部、餅屋等等。4.3會議設施和面積估算描述各類型會議設施和面積，包括但不限于中小型會議室、多功能廳、前室、儲藏室、控制室等。4.4娛樂設施和面積估算描述各類型娛樂設施和面積，也包括各娛樂設施中的功能設施和面積，例如：游泳池的水

15、面、平臺、倉 庫、儲藏室、更衣間、衛(wèi)生間等。5、后勤區(qū)域5.1廚房及倉庫5.1.1描述各餐廳廚房的面積，包括但不限于格類型餐廳廚房、多功能廳廚房、面包房等。5.1.2描述廚房所需倉庫的面積，包括但不限于冷庫、干調(diào)類庫、酒水庫等。5.2倉庫描述酒店各類倉庫的面積，包括但不限于玻璃瓷器、清潔和辦公用品、卸貨平臺、垃圾房、其他（工程材料）、倉庫辦公和收貨區(qū)等等。5.3洗衣房描述洗衣房及其輔助設施的面積，包括但不限于洗衣房（車間）、污穢布草倉庫、干凈布草倉庫、制服房、化學品儲藏室、壓縮機房等5.4行政辦公區(qū)域描述各行政辦公室及其所包含的輔助設施的面積，包括但不限于客房部、餐飲部、財務部、市場營銷部、安

16、全部、工程部、人力資源部、服務中心（總機、客房中心）、弱電機房（IT）等。5.5員工生活區(qū)描述與員工生活有關(guān)設施的面積，包括但不限于員工通道、員工餐廳、洗手間、醫(yī)務室等。6、機電部位（二）機電設計1、空調(diào)、通風系統(tǒng)描述 2、給排水系統(tǒng)描述 3、供電系統(tǒng)描述4、供氣系統(tǒng)描述5、垂直交通系統(tǒng)配備描 述6、消防系統(tǒng)描述7、報警系統(tǒng)描述 8、弱電集成系統(tǒng)描述 9、建筑防雷系統(tǒng)描述 10、網(wǎng)站、辦公智能 化系統(tǒng)描述11、會議音響和智能化系統(tǒng)描述 12、酒店標識系統(tǒng)描述13、室外景觀系統(tǒng)描述（三）裝修設計1、外觀對整體外觀提出裝修設計要求，包括但不限于外立面、窗戶、燈箱（霓虹燈卜大堂正門、屋頂、外圍綠化、

17、停車場、垃圾房等。2、大堂對大堂內(nèi)功能區(qū)的裝修設計描述及附屬設施清單，包括但不限于總服務臺、禮賓臺、貴重物品保險室、大堂副理、休息區(qū)、公用電話、公共衛(wèi)生間、商店以及燈光、照明、插座等。3、餐廳對各類型餐廳包括中餐、西餐、風味以及酒吧的定位、色彩搭配、風格、流線設計、通風和排煙、燈光照明、藝術(shù)設計、功能配置以及家具等。4、客房4.1客房包括隔音要求、客房面積、入戶門、門鎖、插座、照明開關(guān)、衣櫥、活動家具、床型、迷你吧、智能化系統(tǒng)（如有）等。4.2客房衛(wèi)生間包括衛(wèi)生間面積、五金件、潔具、洗臉臺、恭桶、燈具照明、淋浴間、浴缸以及燈光、照明、排風、天花、地面等。4.3客房走廊 包括走廊的裝飾、燈光照明

18、、標識照明、地面墻面、插座等。4.4客房服務間包括儲藏間、消毒間和衛(wèi)生間。4.5總統(tǒng)套房4.6防火樓梯5、庫房和機房6、燈光環(huán)境設計和應急照明系統(tǒng)7、殘疾人系統(tǒng)8、背景音樂系統(tǒng) 9、標識系統(tǒng)10、家具11、員工服飾系統(tǒng)12、會議音響系統(tǒng)（專業(yè)公司）13、廚房設計（專業(yè)公司） 2開業(yè)統(tǒng)籌（籌開）方案開業(yè)統(tǒng)籌階段主要是酒店開業(yè)前一系列工作的規(guī)劃和實施，例如：組織架構(gòu)、員工招聘、員工培訓、開業(yè)和經(jīng)營預算、物資采購、市場推廣、證照辦理、酒店驗收、開業(yè)慶典等。開業(yè)統(tǒng)籌的主要內(nèi)容：組建籌開項目組并設立籌開辦公室 了解酒店施工進度制訂籌開工作進度計劃 人事和培訓經(jīng)營計劃和 預算編制各部門運轉(zhuǎn)手冊 采購和印刷

19、開業(yè)廣告和推廣計劃 證照辦理員工招聘員工培訓開業(yè)慶典 計劃場地驗收模擬營運開業(yè)前檢查2.1組建籌開項目組并設立籌開辦公室1、籌開項目組：包括酒店各部門負責人要盡量保證各部門總監(jiān)或經(jīng)理到位，實現(xiàn)對各個部門的有效控制，保證各部門能按照總體籌開計劃順利推進。2、確定籌開辦公室 3、安排辦公用品到位 4、建立酒店檔案資料庫酒店籌開過程中的各項資料 （包括工程資料）都要入庫存檔。2.2 了解酒店施工進度1、與籌建辦開會了解工程進度及機電設備狀況只有在詳細了解工程進度的基礎(chǔ)上，才能準確安排籌開進度并進行有效的銜接，避免由于步驟不一致而造成的延誤和損失。2、索取酒店工程進度表3、索取酒店平面施工圖保證各級管

20、理人員熟悉酒店布局和各自負責的工作場所，編制工作流程和制定本部門的籌開計劃。2.3人事和培訓1、制定酒店各部門的組織架構(gòu)2、制訂酒店籌備期、試營業(yè)期和正式營業(yè)后的薪酬福利標準薪酬福利標準要符合當?shù)厥袌鰻顩r，往往不同時期會有不同的薪酬和福利。3、制訂員工招聘計劃，要制定針對人員不足的預備方案招聘計劃中要明確時間、發(fā)布的媒體、招聘崗位、地點以及預算等。其中在招聘渠道上要進一步拓 寬，尤其是中高層管理人員。目前酒店業(yè)均面臨著人員短缺的現(xiàn)象，在招聘計劃中要做好一旦招聘人員 不足的預案，保證招聘的順利進行。招聘廣告的發(fā)布，同時也是作為開業(yè)前酒店市場推廣的一部分，是 樹立形象的一個機會，需認真準備，充分利

21、用。4、制訂開業(yè)前的培訓計劃培訓計劃分為酒店級和部門級，要按照部門和崗位予以制定。培訓計劃中要給予實際操作預留足夠 的時間，尤其關(guān)于食品衛(wèi)生知識、消防演習、應急預案等要高度重視。5、制訂酒店的權(quán)限制度6、組織修訂運轉(zhuǎn)手冊任何一部運轉(zhuǎn)手冊由于酒店所處的環(huán)境不同，酒店的功能布局不同等，都要進行相應的修改。7、制訂酒店各項管理制度2.4經(jīng)營計劃和預算1、確定各部門的經(jīng)營理念2、編制籌備開業(yè)費用預算 3、編制酒店開業(yè)年度經(jīng)營預算4、編制酒店市場推廣預算2.5編制各部門運轉(zhuǎn)手冊1、制定編制計劃2、設計服務標準根據(jù)酒店檔次，設計滿足需求的標準及服務環(huán)節(jié)的關(guān)鍵點。3、各崗位運轉(zhuǎn)流程4、規(guī)章制度2.6采購和印

22、刷1、編制各部門采購物資清單按照類別和部門分類，例如：客房一次性易耗品、客房布草、餐飲布草、酒店管理軟件等等。2、編寫各部門印刷品清單以部門為單位，根據(jù)實際需求控制使用量，盡量采用酒店辦公和管理系統(tǒng)軟件，避免紙張浪費。3、市場尋價4、編制采購和印刷的資金預算5、制定資金使用計劃要根據(jù)市場中通行規(guī)律，合理安排采購資金的使用。6、所需物資和印刷品標準定版7、簽訂采購合同8、驗貨和收貨2.7開業(yè)廣告和推廣計劃1、酒店企業(yè)識別手冊 2、酒店所有標志和指示牌的設計制作3、拍攝宣傳照片4、制定戶外宣傳牌 5、制作宣傳冊6、制訂各類媒體的宣傳廣告計劃7、開展市場推廣及宣傳促銷工作&開展客戶拜訪活動2

23、.8證照辦理酒店開業(yè)前需辦理的審批文件包括：工商登記、稅務登記證、衛(wèi)生許可證、環(huán)保審批證、消防合格 證、旅游行業(yè)管理登記證、煙草專賣證、文化項目經(jīng)營許可證（歌舞廳）、特種行業(yè)經(jīng)營審批、銀行開 戶、企業(yè)代碼、衛(wèi)星電視轉(zhuǎn)播等。文件辦理相關(guān)部門：環(huán)保、衛(wèi)生、工商、物價、公安（消防、治安）、電信（總機電話號碼）、稅務、技術(shù)監(jiān)督局、銀行、市客、城管、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、勞動部門（用工、工資審核）、旅游局（市局、省局）、報社、廣電局、文化局等。2.9開業(yè)慶典計劃1、制訂開業(yè)慶典行動計劃2、開業(yè)慶典工作檢查 3、開業(yè)慶典彩排2.10場地接收1、編寫各部門場地接收檢查表2、制訂各部門場地接收時間計劃3、實地場地接收工作2.11開荒1、制訂酒店開荒計劃 2、編寫開荒培訓計劃 3、實施開荒培訓4、實施開荒計劃2.12模擬營運1、制訂模擬營運期邀請客戶名單和計劃2、餐飲試菜3、客房試住2.13開業(yè)前檢查1、設備最終調(diào)試2、開荒收尾酒店的籌建籌開是一個繁瑣且要求很強技術(shù)性的