城市中心發(fā)展規(guī)劃分析

1、城市中心發(fā)展規(guī)劃分析（教材78）城市問題概況:本市正經(jīng)歷著與郊區(qū)的爆炸發(fā)展相關(guān)的問題,在郊區(qū),商業(yè)、零售、工業(yè)活動和居住發(fā)展迅速，而城市中心卻處于停滯狀態(tài)。關(guān)鍵字： 停車場、市中心商業(yè)協(xié)會、投標(biāo)拍賣、拖延解決相關(guān)部門:市議會、市中心商業(yè)協(xié)會、私人停車公司等簡要說明:對城市中心地區(qū)的一塊土地采取的措施分析其可行性解決方案:方案(1):修建停車場方案(2):將中心用地招標(biāo)拍賣方案(3)保持現(xiàn)狀拖延解決標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立、具體方案搜尋、結(jié)果預(yù)測、方案抉擇、政策執(zhí)行與監(jiān)測、結(jié)果評估分析方案一：在市中心修建停車場1） 關(guān)鍵字：零售收入、零售稅、成本、維護(hù)費(fèi)、私車、公車、公共交通2） 相關(guān)利益群體：市中心商業(yè)協(xié)會、

2、私人停車公司3） 理由一） 成本收益分析（見圖表一）私人停車場的成本與收入一覽表場地規(guī)模機(jī)動車數(shù)量總收入邊際收入總成本每100輛機(jī)動車平均成本每100輛機(jī)動車邊際成本利潤1002800-29402940294010020042001400420021001260030056001400532017731120+28040070001400672016801400-280500840014008680173619600600980014001120018678520-1400（備注：市中心目前有22000個(gè)停車位，其中12000個(gè)為私人公司提供）市政部門的成本與收益一覽表場地規(guī)模機(jī)動車數(shù)量總收入

3、邊際收入總成本每100輛機(jī)動車平均成本每100輛機(jī)動車邊際成本利潤1004760-29402940294018202006720196042002100126025203008680196053201773112033604001064019606720168014003920500126001960868017361960392060014560196011200186725203360（市中心目前有22000個(gè)停車位，其中10000個(gè)由政府提供） 按照市中心的停車價(jià)格結(jié)構(gòu)來看，每一停車位每年將至少增加42000美元的零售收入。假設(shè)建一8層容量為800個(gè)停車位的停車場，其中一層出租給零售商每

4、年可獲利28萬美圓并且政府每年從中獲取零售稅至少4.5%既1500萬*4.5%=67.5萬美圓。市中心停車價(jià)格結(jié)構(gòu)：第一小時(shí)2.80元，第二小時(shí)為1.40元，以后每小時(shí)0.70元全天最高收費(fèi)7.00美圓（詳情請見停車收入一覽表）就目前情況統(tǒng)計(jì)綜上所述停車場預(yù)期收入為1500萬美圓抽樣分析在市區(qū)建停車場的穩(wěn)定客源目前停車情況一覽 日期時(shí)間段星期一至星期五星期六星期天7：30AM6：00PM完全利用80%全天停車50%的利用率30%的全天停車20%的利用率50%的全天停車PM6:00PM0:0030%的利用率70%的利用率20%的利用率二） 穩(wěn)定性分析a、 如上所得1500萬美圓為固定收入，投資匯

5、報(bào)率很高，投資風(fēng)險(xiǎn)小b、 停車場是屬于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，造福于民，有政府保障c、 根據(jù)市場實(shí)踐調(diào)查所做的市場研究：按目前價(jià)格，市中心地區(qū)還需7000個(gè)停車位，有很大的需求空間三 ）市場狀況分析a. 目前狀況：具有效調(diào)查從星期一到星期五8萬車輛進(jìn)入中心情況，每輛車中平均有1.5人。在8萬車輛中有5萬輛是用于上班的1.5萬輛是用于購物，另外1.5萬輛是公務(wù)旅行。另外有四萬人乘公共交通工具進(jìn)入市中心，往返的票價(jià)為1.7美圓（b. 下表是市中心人口構(gòu)成情況）。c.未來發(fā)展趨勢：目前郊區(qū)人口增長呈持續(xù)上升趨勢d,見圖表顯示隨著郊區(qū)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，越來越多的人擁有私家汽車，這直接刺激了對停車位的需求，并可

6、以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。對停車場的修建要求進(jìn)一步加強(qiáng)四）靈活性分析該停車場建成后，亦可改做他用，如：出租給零售商或用作其他商業(yè)活動。如此，即便政府在以后對交通，用地等方面的政策有所改變時(shí)，仍可靈活調(diào)整五）方案實(shí)施中的問題1） 大量汽車集中與城市中心，勢必對環(huán)境帶來嚴(yán)重影響。針對這一點(diǎn)，我們可以通過鼓勵(lì)開發(fā)環(huán)保節(jié)能的公共交通工具從一定程度上減輕污染2） 這一方案的實(shí)施造成了政府財(cái)政壓力過大，目前，城市公共交通系統(tǒng)運(yùn)行赤字280萬美圓/年；建造停車場費(fèi)用為980萬美圓，加上每年90萬的維修費(fèi)使政府在資金周轉(zhuǎn)上有一定的困難。然而，這一問題再停車場經(jīng)過幾年的運(yùn)作便可收回成本。問題也會迎刃而解。綜上所述，

7、修建停車場是方案之一（經(jīng)民意調(diào)查此方案有廣泛的接受度）方案二：對這塊土地進(jìn)行投標(biāo)拍賣關(guān)鍵字：地價(jià)、市中心、稅收、寫字樓一、 對這快地進(jìn)行拍賣的原因1）、該市有50萬人口，位于一個(gè)超過200萬人口的城市帶中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，建寫字樓符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。2）土地位于城市中心，鄰近主要快車道，交叉口，以及文化，購物和商業(yè)區(qū)，易于接洽業(yè)務(wù)，經(jīng)濟(jì)交流。因城市中心大多為商務(wù)樓，寫字樓，符合城市中心的整體規(guī)劃3） 城市中的寫字樓發(fā)展迅速，以最近在市中心落成的寫字樓為例，空房率為15%，去年，它上繳城市財(cái)產(chǎn)稅105萬美元，對寫字樓的需求，及大型企業(yè)的涌現(xiàn)，有望提高稅收，增加政府財(cái)政收入N(箭頭所示為待開發(fā)用地)

8、二)拍賣的效果功率1) 預(yù)計(jì)寫字樓約30層,空房率(10%20%),每年可上繳財(cái)產(chǎn)稅100200萬美圓2) 寫字樓落成后,寫字樓開發(fā)商最有可能參加競標(biāo)三)拍賣的相關(guān)利益群體:市政府、市商業(yè)協(xié)會、寫字樓開發(fā)商四）拍賣影響：優(yōu)點(diǎn)：1）充分利用這快土地，與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)一致，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展2）這快土地成本200萬美圓，進(jìn)行成功拍賣最高估計(jì)可達(dá)5000萬美圓最底為140萬美圓，3）進(jìn)行拍賣的方式，政府可以不需要付出大量成本，每年就可有穩(wěn)定的財(cái)政收入，寫字樓的商業(yè)運(yùn)作可以用市場機(jī)制調(diào)節(jié)，從長久的角度看，有一定的穩(wěn)定性4） 綜合這一地段的地理位置，經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，建寫字樓有較強(qiáng)的可行性，政府出面，多數(shù)寫字樓開

9、發(fā)商對這一地區(qū)都有興趣，所以此方案有一定的牢靠性（五）風(fēng)險(xiǎn)性分析1） 這是一個(gè)陽光帶城市，在郊區(qū)，商業(yè)，零售、工業(yè)活動和居住發(fā)展迅速，而城市中心卻處于停滯狀態(tài)。與許多相同規(guī)模的城市一樣，這個(gè)城市的大量活動已轉(zhuǎn)移到郊區(qū)，居住和辦公的真正發(fā)展是在郊區(qū)。而非城市2） 經(jīng)濟(jì)中心轉(zhuǎn)移，又會出現(xiàn)重復(fù)建設(shè)造成資源浪費(fèi)寫字樓空房率可能上升，財(cái)產(chǎn)稅可能下降，這一方案有一定的風(fēng)險(xiǎn)解決措施：1），雖然商業(yè)，工業(yè)等活動在向郊區(qū)發(fā)展，但就商業(yè)行為而言，在市中心設(shè)立辦事處有一定的協(xié)調(diào)性3） 政府加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，一方面有利于城市規(guī)劃。為市民造福。另一方面有利于吸引外資，增加寫字樓使用效率綜上所述將此地投標(biāo)拍賣以投入商業(yè)運(yùn)

10、作是為方案之一方案三：拖延決策關(guān)鍵字：利用率、能源供應(yīng)、理由：過早的對一些研究調(diào)查不明了或存在問題的方案作出決策，會造成巨大的損失。下面就具體分析一下一：建停車場可能存在的問題1， 停車場的修建意味著私車的使用上升（見下圖）勢必給整個(gè)交通系統(tǒng)帶來壓力和問題現(xiàn)有的交通設(shè)施其利用的空間還有多大？這都是需要進(jìn)步調(diào)查研究的2）私車的增多帶來城市環(huán)境等一系列問題4） 有一個(gè)主要戰(zhàn)略問題到現(xiàn)在為止市政府還難以定奪，即是支持在城市中心使用私人汽車，還是限制使用以鼓勵(lì)公共交通的發(fā)展。這帶來兩個(gè)問題a,如鼓勵(lì)私人汽車的使用，可確保停車場的使用率，但造成了城市中心交通壓力b,如鼓勵(lì)公共交通的發(fā)展則影響到停車場的利

11、用率。5） 能源供應(yīng)問題。A本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，但能源短缺。B，私車的發(fā)展會大大消耗能源6） 對停車場的規(guī)模有待具體調(diào)查分析7） 據(jù)一些城市規(guī)劃家的反映，在市中心建停車場有背本市的市政建設(shè)規(guī)劃建議修建城市象征物8）對一半擁有私車卻乘公交的人的原因分析a:是因私車停車場不夠b:交通設(shè)施跟不上。開私車能耗大二）投標(biāo)拍賣存在的原因1：位于市中心黃金地段地價(jià)可能上漲時(shí)間段房價(jià)經(jīng)濟(jì)起步期15000/平方米經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展期25000/平方米經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定成熟期20000/平方米2：對寫字樓的市場前景不明A私車的增多對交通系統(tǒng)壓力情況表增長數(shù)壓力增值數(shù)0輛0200輛1.5400輛2.7800輛6.11000輛7.2假設(shè)當(dāng)壓力增值數(shù)達(dá)到6時(shí)交通系統(tǒng)有可能常出問題達(dá)到10時(shí)整個(gè)系統(tǒng)就會無法運(yùn)行B車輛增多對能源的供需影響表（設(shè)指數(shù)為5.0為供應(yīng)平衡態(tài)，10時(shí)就會造成能源緊張車輛增長數(shù)供需指數(shù)04.82005.04005.78006.910007.216008.8關(guān)于城市中心問題的結(jié)論：經(jīng)各方面的詳細(xì)具體的研究發(fā)現(xiàn)建造停車場的回報(bào)介于出售土地給投標(biāo)人的兩個(gè)可能產(chǎn)出的回報(bào)之間+5000萬招標(biāo)成功p =0.4現(xiàn)就成本分析得出政策可行性 停車場的回報(bào)為1500萬美圓（比較確定）不確定但如出售土地招標(biāo)則+1500萬土地閑置p=0.6(1-p1)建停車場p2=1.0招標(biāo)成本角度決策 +200萬（土地成本 由上圖分析可見