房地產企業(yè)全成本管理教材(PPT 91頁)

1、成本管理精細化管理之成本管理精細化管理之- 房地產企業(yè)全成本管理房地產企業(yè)全成本管理 -責任成本管理體系的實踐責任成本管理體系的實踐第一章房地產企業(yè)成本管理 戰(zhàn)略篇 宏觀形勢： 外面的世界房地產企業(yè)面臨著什么？房地產企業(yè)面臨著什么？ 新政-土地 金融 預售 自有資金 開發(fā) 行業(yè)門檻提高了形勢-消費者觀望 行業(yè)內強強聯合國際資金涌入機遇風險并存冰火兩重天冰火兩重天均值均值54.554.5知名地產企業(yè)的凈資產規(guī)模比較知名地產企業(yè)的凈資產規(guī)模比較房地產企業(yè)政策政策客戶客戶資本資本市場市場法律法律資源資源輿論輿論社會社會p 舉牌案例行業(yè)競爭激烈行業(yè)競爭激烈宏觀經濟調控宏觀經濟調控企業(yè)利潤趨薄企業(yè)利潤趨

2、薄管理精細管理精細化化管理出效管理出效益益環(huán)境形勢告訴我們：環(huán)境形勢告訴我們： 強化成本管理勢在必行！強化成本管理勢在必行！房地產企業(yè)的成本戰(zhàn)略房地產企業(yè)的成本戰(zhàn)略高速高速擴張擴張百年百年老店老店賺錢賺錢持續(xù)持續(xù)發(fā)展發(fā)展企業(yè)的定位決定了企業(yè)的成本策略 盈利 顧客價值 品牌 持續(xù)發(fā)展 企業(yè)文化直接影響企業(yè)的成本策略 萬科 中海 金地 合生 民企一、從企業(yè)戰(zhàn)略到成本策略：一、從企業(yè)戰(zhàn)略到成本策略：房地產企業(yè)基本的成本策略觀！要產品，而不是作品！成熟產品的復制一、從企業(yè)戰(zhàn)略到成本策略：一、從企業(yè)戰(zhàn)略到成本策略：企業(yè)發(fā)展中調整定位成本策略二、從行業(yè)戰(zhàn)略焦點看企業(yè)成本策略：二、從行業(yè)戰(zhàn)略焦點看企業(yè)成本策

3、略：如何讓每一分成本如何讓每一分成本 投入更有效？投入更有效？無效增值向有效增值轉移：成本投入更有效！管理效率要提升！無效增值向有效增值轉移：成本投入更有效！管理效率要提升！無效增值無效增值有效增值有效增值土地增值稅對我們的要求：土地增值稅對我們的要求：標桿企業(yè)在關注什么？標桿企業(yè)在關注什么？最大的問題是我們效率低：最大的問題是我們效率低： 如果不提升效率，我們將永遠沒有機會！如果不提升效率，我們將永遠沒有機會！人均開工面積人均開工面積人均竣工面積人均竣工面積人均銷售面積人均銷售面積人均銷售收入人均銷售收入人均利潤率人均利潤率銷售費用率銷售費用率管理費用率管理費用率某民企與標桿企業(yè)的比較某民企

4、與標桿企業(yè)的比較業(yè)界在比拼什么？業(yè)界在比拼什么？ 鎖定標桿進行學習，探索組織變革，06年，在人數減少的情況下實現由310人操作9個項目到270人操作22個項目的效率提升。標桿企業(yè)的實踐：標桿企業(yè)的實踐：國際資本對項目的要求三、資本市場對成本管理的要求三、資本市場對成本管理的要求-要求我們有事前的目標成本體系要求我們有事前的目標成本體系、有真實完整的動態(tài)成本信息體系、有真實完整的動態(tài)成本信息體系、有實現成本控制目標的能力！有實現成本控制目標的能力！投資策劃投資策劃方案設計方案設計初步設計初步設計施工圖設計施工圖設計項目策劃項目策劃概念設計概念設計投資估算表投資估算表成本測算成本測算1成本測算成本

5、測算2目標成本目標成本合同清單合同清單項目發(fā)展項目發(fā)展營銷策劃營銷策劃產品設計產品設計供應商選擇供應商選擇施工管理施工管理變更簽證變更簽證項目結算項目結算招標管理招標管理項目銷售項目銷售目標成本的實施管理目標成本的實施管理全項目的采購實施全項目的采購實施工程項目管理工程項目管理設計管理設計管理銷售管理銷售管理成本結算成本結算財務結算財務結算全成本管理工作全成本管理工作項目盈利目標項目盈利目標四、從企業(yè)價值鏈看成本策略四、從企業(yè)價值鏈看成本策略資資 本本土土 地地項項 目目資本增值能力資本增值能力項目開發(fā)能力項目開發(fā)能力房地產企業(yè)的核心競爭力：房地產企業(yè)的核心競爭力：企業(yè)運營能力企業(yè)運營能力各專

6、業(yè)的管理能力各專業(yè)的管理能力專業(yè)間的集成能力專業(yè)間的集成能力具體項目操作能力具體項目操作能力企業(yè)綜合管理能力企業(yè)綜合管理能力成本管理能力聚聚焦焦體體現現土地成本 項目建造成本 管理成本成本管理成本分解資金成本六、從地產項目成本結構變化來看：六、從地產項目成本結構變化來看：房地產開發(fā)項目成本結構在變化房地產開發(fā)項目成本結構在變化-l 土地成本l 建造成本l 財務成本l 管理成本l 開發(fā)速度對成本的影響數據來源：中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)數據來源：中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)土地供應減少、成本剛性、行業(yè)利潤土地供應減少、成本剛性、行業(yè)利潤房地產投資門檻的上升房地產投資門檻的上升-資金成本資金成本房地產開

7、發(fā)資金來源比例（房地產開發(fā)資金來源比例（% %）檢視一下：檢視一下： 您的企業(yè)目前成本競爭的核心力在您的企業(yè)目前成本競爭的核心力在哪里？哪里？思考一下：思考一下： 下一步，我們核心控制成本的重點下一步，我們核心控制成本的重點在哪里？在哪里？開發(fā)成開發(fā)成本本土地成土地成本本管理成管理成本本資金成資金成本本錢哪里去了？錢哪里去了？七、從企業(yè)經營結果來看成本管理策略：七、從企業(yè)經營結果來看成本管理策略：利潤利潤=收入收入成本成本企業(yè)企業(yè)業(yè)績業(yè)績市場市場/清晰清晰何時落何時落定？定？成本是個無底洞嗎？成本是個無底洞嗎？你是你是“知本家知本家”嗎？嗎？七、從企業(yè)經營結果來看成本管理策略：七、從企業(yè)經營結

8、果來看成本管理策略：利利 潤潤 及及 利利 潤潤 分分 配配 表（損益表）表（損益表）項項 目目一、主營業(yè)務收入一、主營業(yè)務收入 減：折扣與折讓 主營業(yè)務收入凈額主營業(yè)務收入凈額 減：主營業(yè)務成本主營業(yè)務成本 主營業(yè)務稅金及附加主營業(yè)務稅金及附加二、主營業(yè)務利潤（虧損以二、主營業(yè)務利潤（虧損以“-”號填列）號填列） 加：其他業(yè)務收入 減：其他業(yè)務支出 減：減： 營業(yè)費用營業(yè)費用 管理費用管理費用 財務費用財務費用三、營業(yè)利潤（虧損以三、營業(yè)利潤（虧損以“- -”號填列）號填列） 加：投資收益 營業(yè)外收入 減：營業(yè)外支出四、四、利潤總額利潤總額（虧損以（虧損以“- -”號填列）號填列） 減：所得

9、稅減：所得稅五、五、凈利潤凈利潤（虧損以（虧損以“- -”號填列）號填列）六、可分配利潤六、可分配利潤七、可供股東分配的利潤七、可供股東分配的利潤八八.、未分配利潤、未分配利潤觸目驚心的案例觸目驚心的案例1：成本科目成本科目項目項目A成本差成本差項目項目B成本差成本差成本少結合計成本少結合計土地獲得價款1242.57971942214.51開發(fā)前期準備費495.95-458.9037.05主體建筑工程費1688.991,093.472782.46主體安裝工程費1039.60251.351290.95社區(qū)網管工程費1910.61-78.141832.47 園林環(huán)境工程費1089.49-238.9

10、2850.57配套設施費-462.56622.68160.12開發(fā)間接費1167.102,116.883283.98 合合 計計 8,171.754,280.3712,452.11企業(yè)經營給我們提出什么樣的要求？企業(yè)經營給我們提出什么樣的要求？任何需要的時間點，我們知道全成本是多少？任何需要的時間點，我們知道全成本是多少？需要真實完整的動態(tài)成本信息反饋！需要真實完整的動態(tài)成本信息反饋！目標與動態(tài)成本管理體系！目標與動態(tài)成本管理體系！資產類資產類貨幣資金結算中心存款內部單位貸款短期投資 減：短期投資跌價準備短期投資凈額應收帳款其他應收款 減：壞帳準備應收款項凈額預付帳款存貨存貨 減：存貨跌價準備

11、減：存貨跌價準備存貨凈額待攤費用一年內到期的長期債權投資其他流動資產流動資產合計流動資產合計長期投資凈額長期投資凈額 固定資產合計固定資產合計無形資產及其他資產合計無形資產及其他資產合計資資 產產 總總 計計資產負債表資產負債表存貨真實嗎？財務數據真實性！財務數據真實性！游戲規(guī)則：成本分攤原則的確定！游戲規(guī)則：成本分攤原則的確定！工具：成本歸集方式（財務工具：成本歸集方式（財務/成本）成本）企業(yè)生存給我們提出什么樣的要求？企業(yè)生存給我們提出什么樣的要求？成本的歸集與分攤方式成本的歸集與分攤方式一級二級科目三級/四級開開發(fā)發(fā)成成本本土地獲得價款土地獲得價款開發(fā)前期準備費開發(fā)前期準備費主體建筑工程

12、費主體建筑工程費主體安裝工程費主體安裝工程費社區(qū)管網工程費社區(qū)管網工程費園林環(huán)境費園林環(huán)境費配套設施費配套設施費開發(fā)間接費開發(fā)間接費 期間費用期間費用項目總投資項目總投資成本項目分攤標準開發(fā)前期準備費開發(fā)前期準備費主體建筑工程費主體建筑工程費主體安裝工程費主體安裝工程費社區(qū)管網工程費社區(qū)管網工程費園林環(huán)境工程費園林環(huán)境工程費配套設施費配套設施費企業(yè)特色企業(yè)特色 項目特點項目特點 財務核算財務核算 成本分析成本分析成本的歸集與分攤方式成本的歸集與分攤方式項目發(fā)展項目發(fā)展施工施工規(guī)劃設計規(guī)劃設計招標招標竣工結算竣工結算簽約簽約銷售及物業(yè)管理銷售及物業(yè)管理盈利總目標盈利總目標土地成本土地成本 政府費

13、用政府費用 設計費設計費 招標費用招標費用 建造成本建造成本 銷售費用銷售費用管理費用管理費用八、從項目成本構成來看成本管理：八、從項目成本構成來看成本管理： 成本是一系列經營過程結果的迭加 成本寓含于各業(yè)務環(huán)節(jié) 成本控制效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運作與協(xié)調 成本控制需要各環(huán)節(jié)之間的有機協(xié)調與配合房地產成本的形成房地產成本的形成管什么？管什么？成本管理成本管理管多深？管多深？誰來管？誰來管？怎么管？怎么管？取決于管理層的認識決定了項目成本與企業(yè)命運 如何在地產企業(yè)實現如何在地產企業(yè)實現 系統(tǒng)、有效的成本管理？系統(tǒng)、有效的成本管理？第二章房地產企業(yè)成本管理 戰(zhàn)術篇 形成責任成本管理為核心的形成責

14、任成本管理為核心的 - -全成本管理體系全成本管理體系聚焦：聚焦：建立合理的目標成本建立合理的目標成本將目標成本分解成責任成本將目標成本分解成責任成本將成本控制落實到各業(yè)務操作環(huán)節(jié)中將成本控制落實到各業(yè)務操作環(huán)節(jié)中量化評估體系量化評估體系成本考核與績效管理成本考核與績效管理責任成本管理的總體思路責任成本管理的總體思路目標成本管理目標成本管理關于目標成本目標成本的起源目標成本與責任成本目標與靶心內容內容一、目標成本的解讀二、目標成本設定原則三、目標成本的形成四、目標成本的管理五、目標成本的實現六、案例關于目標成本關于目標成本一、目標成本的定義一、目標成本的定義 目標成本是：目標成本是：關于目標成

15、本關于目標成本二、目標成本定義解讀二、目標成本定義解讀 目標成本設定與企業(yè)定位目標成本設定與企業(yè)定位目標成本設定與項目定位目標成本設定與項目定位目標成本設定與企業(yè)盈利目標成本設定與企業(yè)盈利目標成本設定的市場原則目標成本設定的市場原則 性價比與專業(yè)管理性價比與專業(yè)管理 1、投資決策項目投資可行性報告投資估算書投資估算書2、項目策劃項目定位：概念性方案設計目標成本測算目標成本測算1 13、方案設計確定產品標準目標成本測算目標成本測算2 24、初步設計確定產品各分部、各專業(yè)標準目標成本測算目標成本測算3 34、施工圖設計確定目標成本確定目標成本投資估算概念性方案設計概算方案設計概算初步設計概算施工圖

16、預算工程量清單關于目標成本關于目標成本三、目標成本的形成三、目標成本的形成偏偏差差成本信息成本信息月報分析月報分析動態(tài)成本信息動態(tài)成本信息 反饋反饋 設立目標成本（審批及修訂設立目標成本（審批及修訂）關于目標成本關于目標成本四、目標成本的管理四、目標成本的管理 -動態(tài)成本管理動態(tài)成本管理總目標總目標 我們需要通過對房地產各個業(yè)務過程進行成本控我們需要通過對房地產各個業(yè)務過程進行成本控制，才能實現降低成本的目的。制，才能實現降低成本的目的。 我們應建立形成分工負責、有機協(xié)調的責任成本我們應建立形成分工負責、有機協(xié)調的責任成本體系。體系。關于目標成本關于目標成本五、目標成本的實現五、目標成本的實現

17、回顧：回顧： 目標成本是基于企業(yè)目標建立的目標成本是基于企業(yè)目標建立的 目標成本是在項目運作過程中逐漸形成和明確的目標成本是在項目運作過程中逐漸形成和明確的 目標成本的管理要基于完善的動態(tài)成本信息管理目標成本的管理要基于完善的動態(tài)成本信息管理 目標成本管理的實施要依賴于責任成本管理體系目標成本管理的實施要依賴于責任成本管理體系目標成本管理中經常遇到的問題目標成本管理中經常遇到的問題1、目標成本合理嗎？、目標成本合理嗎？2、動態(tài)成本信息為什么失真？、動態(tài)成本信息為什么失真？案例1：目標估計不足案例2：目標剛性不足案例3：目標與實際脫節(jié)案例1：信息歸集不及時案例2：信息反饋失控責任成本管理責任成本

18、管理內容內容一、責任成本的解讀二、責任成本的分解三、責任成本分解原則四、責任成本的落實五、責任成本的評估與考核六、案例 責任成本體系是責任成本體系是: : 責任成本體系的目的責任成本體系的目的: :關于責任成本關于責任成本一、責任成本的解讀一、責任成本的解讀方式一：根據成本科目，將目標成本分解成方式一：根據成本科目，將目標成本分解成目標成本目標成本控制責任書控制責任書，對各項目費用的責任部門及其主要職責，對各項目費用的責任部門及其主要職責的說明，包括控制內容、控制要點和手段，形成成本控的說明，包括控制內容、控制要點和手段，形成成本控制的指引制的指引方式二：根據合同分類，將目標成本分解成方式二：

19、根據合同分類，將目標成本分解成合同控制合同控制清單清單，將合同簽訂、履行的責任落實到合同責任部門，將合同簽訂、履行的責任落實到合同責任部門，以各部門成本責任的完成來保證目標成本的完成，以各部門成本責任的完成來保證目標成本的完成關于責任成本關于責任成本二、責任成本的分解方式二、責任成本的分解方式序號成本項目成本責任金額責任部門責任人一一土地獲得價款土地獲得價款投資部二二開發(fā)前期準備費開發(fā)前期準備費發(fā)展部三三主體建筑工程費主體建筑工程費設計部工程部采購部四四 主體安裝工程費主體安裝工程費五五 社區(qū)管網工程費社區(qū)管網工程費六六園林環(huán)境費園林環(huán)境費七七配套設施費配套設施費八八開發(fā)間接費開發(fā)間接費項目部

20、開發(fā)成本開發(fā)成本九九 期間費用期間費用財務部營銷部項目總投資項目總投資總經理總經理方式一：成本科目方式一：成本科目分類合同名稱（示意）編號考核標的責任部門負責人設計合同方案設計合同產品技術部施工圖設計合同園林景觀設計合同專業(yè)設計合同地質勘察合同測繪合同建安工程合同三通一平工程施工合同項目工程部試樁檢測合同單獨施工的樁基礎工程合同建筑安裝施工總承包合同 園林景觀合同 園林景觀工程施工合同集中采購合同外墻裝飾材料采購合同采購部門窗制作安裝合同電梯采購安裝合同發(fā)電機采購合同通風空調設備采購合同方式二：合同分類方式二：合同分類 各部門各司其職各部門各司其職三、責任成本的分解思路三、責任成本的分解思路1

21、、本部門費用2、本專業(yè)端口成本3、時間成本成本數字是目標，是結果，關鍵的是工作質量成本數字是目標，是結果，關鍵的是工作質量 階段性地確定成本責任設設計計產品銷售投資策劃項目運作全過程項目運作全過程招招標標履履約約簽簽約約三、責任成本的分解思路三、責任成本的分解思路以成本形成主體作為成本責任主體以成本形成主體作為成本責任主體關于責任成本關于責任成本四、責任成本的分解原則四、責任成本的分解原則關于責任成本關于責任成本五、責任成本的落實五、責任成本的落實責任主體責任主體責任內容責任內容責任控制要點責任控制要點責任履行評價責任履行評價責任狀（書）責任狀（書）責任成本指導書關于責任成本關于責任成本六、責

22、任成本的評估與考核六、責任成本的評估與考核評估方式評估方式評估指標評估指標無效成本無效成本考核方式考核方式謹慎與全面性謹慎與全面性量化評估回顧：回顧： 責任成本的分解是基于責任形成的主體責任成本的分解是基于責任形成的主體 責任成本分解后要形成明確的責任成本管理指導書責任成本分解后要形成明確的責任成本管理指導書 責任成本的管理要引入考核、評估機制責任成本的管理要引入考核、評估機制 責任成本管理的實施與績效管理需謹慎掛鉤責任成本管理的實施與績效管理需謹慎掛鉤案例：責任成本的分解落實案例：責任成本的分解落實案例：責任成本考核的全面性案例：責任成本考核的全面性1、設計管理的責任成本僅僅是設計費嗎？、設

23、計管理的責任成本僅僅是設計費嗎？2、招投標管理的責任成本如何切分、招投標管理的責任成本如何切分？案例1：設計階段 責任成本管理案例2：招投標責任成本管理責任成本管理中經常遇到的問題責任成本管理中經常遇到的問題3、責任分配合理嗎？、責任分配合理嗎？4、這些問題是責任成本管理的錯？、這些問題是責任成本管理的錯？案例1：樣板房成本誰來管案例2：圖紙的成本責任案例3：合同招標與實施責任案例1：產品品質下降了案例2：財務數據失真了案例1：質量問題出現了責任成本管理中經常遇到的問題責任成本管理中經常遇到的問題責任成本控制要點指南的介紹？責任成本控制要點指南的介紹？第一項.立項成本控制要點應用指南立項成本控

24、制要點應用指南第二項.規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第三項.招投標環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南招投標環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第四項.施工環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南施工環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第五項.材料及設備采購環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第六項.銷售環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南銷售環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第七項.工程預決算環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第八項.期間費用的成本控制要點應用指南第九項.物業(yè)管理成本控制要點應用指南內內 容容 歸歸 納納建立合理的目標成本建立合理的目標成本-控制標桿控制標桿將目標成本分解成責任成本將目標成本分解成責任成本-控制依據控制依據將成本控制落實到各業(yè)務操作環(huán)節(jié)中將成本控制落實到各

25、業(yè)務操作環(huán)節(jié)中責任成本管理責任成本管理量化的控制指標與評估量化的控制指標與評估-控制落到實處控制落到實處控制結果考核與績效考核掛鉤控制結果考核與績效考核掛鉤-結果為導向結果為導向 實現系統(tǒng)、有效的成本管理實現系統(tǒng)、有效的成本管理 我們需要什么？我們需要什么？第三章房地產企業(yè)成本管理 支持體系之一：清晰的架構與授權體系之一：清晰的架構與授權體系集團區(qū)域1區(qū)域2區(qū)域3公司1公司2公司1公司2 公司3項目1項目2項目3合理的架構、部門設置、詳細的部門合理的架構、部門設置、詳細的部門職責說明、崗位說明書職責說明、崗位說明書公司授權體系說明公司授權體系說明集團總部決策完成的工作- 投資決策 項目可研 土

26、地獲得與簽約 項目策劃 概念設計至施工圖設計 營銷方案與銷售定價 項目開發(fā)計劃與工程管理策劃 目標成本確定 資金獲得與支出 某民企授權體系的明確：集團總部與項目公司共同完成的工作- 某民企授權體系的明確：業(yè)務環(huán)節(jié)業(yè)務環(huán)節(jié)項目公司項目公司集團總部集團總部備注備注供方選擇供方選擇小于10萬效果及大于10萬無招投標招投標 小于10萬（營銷5萬）效果及大于10萬（營銷5萬）有合同簽定合同簽定小于10萬（營銷5萬）大于10萬（營銷5萬）有現場簽證現場簽證小于2000元大于2000元有進度款支付進度款支付月度匯總月度審批有集團總部與項目公司共同完成的工作- 某民企授權體系的明確：業(yè)務環(huán)節(jié)業(yè)務環(huán)節(jié)項目公司項

27、目公司集團總部集團總部備注備注設計變更設計變更變更提出與事前評估，按分類上報，得到批準后下發(fā)并監(jiān)督執(zhí)行專業(yè)評審、與設計單位對接，審批決策無工程進度工程進度按進度要求監(jiān)工，對調整事項上報審批下達開發(fā)計劃并審批計劃調整事項，過程重要節(jié)點抽查部分有工程質量工程質量按質量要求監(jiān)工，過程質量控制，突發(fā)事件上報確定供方、質量標準，過程重要節(jié)點抽查無銷售銷售按集團要求進行示范區(qū)開放、積累客戶、現場售樓、房款收繳營銷方案、售價確定，開盤前及現場銷售協(xié)助和檢查部分有成本管理成本管理根據目標進行過程成本控制，及時準確上報數據確定目標成本、動態(tài)監(jiān)控（簽約與履約）基本有之二：完善的制度保障體系之二：完善的制度保障體系

28、企業(yè)建多少制度更有效？企業(yè)建多少制度更有效？成本管理需要那些制度、流程？成本管理需要那些制度、流程？結論：因需致宜！結論：因需致宜！之二：完善的制度保障體系之二：完善的制度保障體系設計管理設計管理 采購管理采購管理工程管理工程管理成本管理分包分包簽證簽證進度質量進度質量變更變更限額限額 招標招標合同管理合同管理集中采購集中采購招投標招投標制度要集成！制度要集成！流程要接軌！流程要接軌！之三：專業(yè)管理與技術支持體系之三：專業(yè)管理與技術支持體系1 1、企業(yè)標準化體系、企業(yè)標準化體系產品產品部品部品作業(yè)工序作業(yè)工序工程做法工程做法質量驗收質量驗收 2 2、專業(yè)支持體系、專業(yè)支持體系產品研發(fā)系統(tǒng)產品研發(fā)系統(tǒng)