東方商城住宅產(chǎn)品規(guī)劃建議

1、杭州項(xiàng)目住宅產(chǎn)品深化研究一、房地產(chǎn)市場走勢和需求變化特點(diǎn)1 .市場表現(xiàn)及其走勢2005年1-6月8大區(qū)域住宅成交套數(shù)統(tǒng)計(jì)單位:隨著政府宏觀調(diào)控的不斷加強(qiáng)，杭州房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)全面下滑。 市場成 交銳減，陷入低迷狀態(tài)。從1-6月份統(tǒng)計(jì)看，納入杭州房地產(chǎn)信息網(wǎng)的八大區(qū)域 成交量不斷下降，到6月份，成交套數(shù)僅為818套，日均成交套數(shù)不足28套。 相比1月份2879套而言，簡直就跌入冰點(diǎn)。杭州市場觀望氣氛日益濃厚，開發(fā) 商業(yè)需求者信心全面下跌，多方市場調(diào)研表明，杭州市場開發(fā)商和需求者的市場 信心均跌至12年以來的最低點(diǎn)，目前的市場行情不容樂觀2005年3-6月份八大區(qū)域住宅成交價(jià)格統(tǒng)計(jì)3月4月5月6

2、月米產(chǎn)元：位單房地產(chǎn)市場衰退可以分為如下三個(gè)階段：第一個(gè)階段成交量急劇減少，價(jià)格 小幅下跌；第二階段成交量繼續(xù)減少，幅度不大，但是價(jià)格急劇下跌；第三階段 成交量開始回升，價(jià)格低位徘徊，處于陰跌，市場逐步出清。從杭州目前的市場 表現(xiàn)看，正處在第一個(gè)階段，市場觀望切分濃厚。從價(jià)格看，杭州房價(jià)已經(jīng)開始松動(dòng)，價(jià)格出現(xiàn)一定下跌。6月份的成交均價(jià)為7440元/平米，與最高價(jià)月份3月份9226元/平米相比，下跌1786元/平米。眾多項(xiàng)目開始變相降價(jià)，如購房送車、實(shí)行 98折甚至92折優(yōu)惠等等。最 近開盤的蕭山佳境大城對購房者提供 200-300元/平米的價(jià)格優(yōu)惠。2 .需求變化特點(diǎn)市場成交低迷，市場投機(jī)開始

3、淡出市場。杭州樓市存在比較嚴(yán)重的市場投機(jī)， 這一點(diǎn)毫無疑問。從杭州本地經(jīng)濟(jì)水平和收入水平而言，支撐9000多元的房價(jià)， 簡直難以想象。杭州城市收入房價(jià)比已經(jīng)突破 13: 1的危險(xiǎn)水平。經(jīng)過4年的 繁榮，杭州樓市的市場拐點(diǎn)已經(jīng)逐漸顯露， 而今年政府政策的出臺(tái)，就直接使這 一拐點(diǎn)提前到來。市場轉(zhuǎn)向，需求結(jié)構(gòu)中變化最大的就是投機(jī)客群的急速退場。 伴隨市場轉(zhuǎn)向， 市場“羊群心理”開始作用，自住需求客群跟隨退場。從目前市場需求去客群看,主要分為如下幾類：1 ) 杭州本地自住人群。他們目前構(gòu)成杭州主要需求人群，從目前在售多個(gè)項(xiàng)目購買對象看，目前的需求人群已經(jīng)以自住需求人群為主。如今年6月25日開盤的順發(fā)佳

4、境天城，70%都是杭州本地自住客。2 ) 開發(fā)商的忠實(shí)跟隨客戶。一些知名開發(fā)商在發(fā)展過程中，已經(jīng)逐漸形成了自己一批比較忠實(shí)的市場客戶群， 這群人和開發(fā)上形成良好的關(guān)系， 他們非常愿意購買這些開發(fā)商的產(chǎn)品， 即使市場出現(xiàn)一定的波動(dòng)。由于良好的關(guān)系，開發(fā)商對這群人一般多有額外的特別優(yōu)惠，因此，也促進(jìn)他們的需求。3 ) 外地入杭定居人群。 這主要以浙江人為主， 由于進(jìn)城思想、 子女讀書、業(yè)務(wù)需要、長期投資等多種原因，富裕的浙江人紛紛來杭置業(yè)，處于長期打算，而不是短期投機(jī)。4 ) 少量投機(jī)者。雖然主要的投機(jī)者已經(jīng)退出市場，但是仍然存在少量的投機(jī)者，在目前價(jià)格下跌的情況下，伺機(jī)購入，但是他們已經(jīng)不是市場

5、的主體。2、 住宅產(chǎn)品走勢研判投資客戶紛紛撤離， 自住客戶成為主體， 杭州本地購買比重大幅增加。 因此，面對這種變化的市場行情， 本項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品必須做出相應(yīng)的調(diào)整。 產(chǎn)品定位原則如下：( 1 )自住導(dǎo)向的產(chǎn)品定位。( 2 )品質(zhì)之上，打造精品，構(gòu)建扎實(shí)的價(jià)值基礎(chǔ)(3)分散市場風(fēng)險(xiǎn)，多元化定位(4)充分發(fā)揮地塊特色，揚(yáng)長避短。根據(jù)上述原則，我們認(rèn)為必須全力打造適合居住的杭州住宅社區(qū)新典范，仔細(xì)規(guī)劃產(chǎn)品，3、 產(chǎn)品規(guī)劃建議(一)項(xiàng)目情況簡介1.現(xiàn)狀介紹本項(xiàng)目位于江干區(qū)新風(fēng)路，西面為鐵路，北面為機(jī)場路，南面直達(dá)大城路。鄰杭州火車東站，地塊為200*500長方狀，地塊呈東南、西北斜角分布。從項(xiàng)目地現(xiàn)

6、狀和未來規(guī)劃看，有如下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：(1)緊鄰鐵路，噪音問題比較突出。因此，在產(chǎn)品規(guī)劃中，必須重點(diǎn)考慮 消除噪音的問題。(2)西面隔絕，人流車流完全集中于新風(fēng)路。 必須很好解決小區(qū)入口問題, 方便居民進(jìn)出（ 3 ）新風(fēng)路臨街面和南面為商業(yè)區(qū)，住宅分布于西、北面和中央?yún)^(qū)域。（ 4 ）地塊長寬比例不是很協(xié)調(diào)，朝南面過于狹窄，不利于住宅的排布。這導(dǎo)致傳統(tǒng)的板式排布格局很難實(shí)現(xiàn)。（ 5 ）緊鄰火車東站， 未來流動(dòng)人口聚集，環(huán)境復(fù)雜，這容易產(chǎn)生安全問題，而且整體環(huán)境會(huì)難以保證。針對上述問題， 需要采取相對應(yīng)的規(guī)劃措施， 加以規(guī)避， 樹立自身獨(dú)特的產(chǎn)品地位。2.項(xiàng)目建筑指標(biāo)、 . 1*方案一：占地面積：

7、 100000 平方米總建筑面積： 250000 平方米容積率： 2.5限高： 54 米住宅部分面積：180000 平方米酒店式公寓面積： 18000 平方米商業(yè)部分面積：50000 平方米、. 1* 、方案二：占地面積：總建筑面積： 210000 平方米容積率： 2.5限高： 54 米住宅部分面積：酒店式公寓面積：商業(yè)部分建筑面積:（二）產(chǎn)品建議1、整體規(guī)劃布局建議總體規(guī)劃為開放式圍合型花園社區(qū)，商住分離、人車分流、體驗(yàn)式園林景觀、充分體現(xiàn)杭州國際性旅游城市特色， 建設(shè)全景觀花園式社區(qū)，打造杭州東部高品小戶型產(chǎn)品設(shè)置在臨近鐵路沿線，朝向設(shè)置偏向東南，降低噪音干擾,大戶型則位于西部分。西面通過

8、坡體、樹木和隔音板降低火車噪音。擺脫傳統(tǒng)單調(diào)乏味的板式布局，開放式圍合型組團(tuán)、組團(tuán)內(nèi)景觀園林, 同時(shí)點(diǎn)綴以點(diǎn)式建筑開放式圍合:日月府總體規(guī)劃圖人車分流、陽光車庫花園式陽光車庫:2、外立面建議現(xiàn)代風(fēng)格，融入江南民居元素，多陽臺(tái)設(shè)計(jì)，大視角空間，增大通透空間空調(diào)隱藏設(shè)計(jì)（參照深圳萬科東海岸項(xiàng)目），從而使建筑外立面更加純粹、 整3、景觀和休閑配套建議建筑、景觀的有效融合，觀賞性和實(shí)用性的完美兼顧。充分體現(xiàn)江南園林特色，通過綠化、親水池、情景雕塑、亭子、景觀噴泉、假山、木走廊等營造出園 林化、花園式情景生活社區(qū)。景觀水池：雕塑:公共亭:景觀噴泉:在配套上，完善保安配套設(shè)施的配置，考慮兒童游樂設(shè)施、老人

9、休息娛樂配套等，增強(qiáng)社區(qū)溫馨家庭氛圍，使社區(qū)居民的生活更多的從室內(nèi)引入室外， 營造 鄰里親和的和諧社區(qū)。4、戶型建議杭州開發(fā)的商品房向來以大戶型為主，戶型結(jié)構(gòu)單一。最初是因?yàn)榈谝慌?房者中多數(shù)為“實(shí)力派；后來，則是因?yàn)楹贾菔袌鲆宦纷呒t，房子普遍好賣，而 大戶型無論在設(shè)計(jì)的難易程度還是資源的利用、成本的控制上都占有優(yōu)勢。伴隨杭州市場下滑，自住需求者逐漸成為購房的主體，同時(shí)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱 的購房者開始進(jìn)入市場。因此，需求開始呈現(xiàn)多元化、經(jīng)濟(jì)化的特點(diǎn)。提高得房 率、空間利率用，盡量減少空間浪費(fèi)，同時(shí)保證空間的通光、通風(fēng)性等良好的實(shí) 用性。根據(jù)杭州住宅戶型銷售調(diào)查看，杭州戶型的空間浪費(fèi)普遍比較嚴(yán)重， 且以大戶型為主，100平米的住宅做成2房2廳甚至2房1廳的情況非常普遍，3房面 積普遍在130平米以上。從今后的走勢看，借鑒廣州、深圳市場的發(fā)展特點(diǎn)， 高得房率戶型肯定會(huì)受到市場追捧。在杭州，90平方米-120平方米的房