物業(yè)管理知識(shí)100問.doc

1、物業(yè)管理知識(shí)100問一、物業(yè)管理基本概念1、什么是物業(yè)管理？答：物業(yè)管理指業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)， 由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合 同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān) 區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動(dòng)。主要從三個(gè)角度理解：一業(yè)主選聘有合格資質(zhì)等級(jí)證書的物業(yè)管理企業(yè)來實(shí)施 物業(yè)管理；二 物業(yè)管理活動(dòng)中兩個(gè)重要的主體是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)；三 物業(yè)管理的內(nèi)容是對(duì)房屋及配套的 設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、 養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共 秩序。2、為什么要實(shí)施物業(yè)管理？答：主要有三方面原因客觀上要求實(shí)施物業(yè)管理

2、：（1）房屋產(chǎn)權(quán)多元化。隨著 我國經(jīng)濟(jì)體制由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，90年代初以來我市住房制度改革逐步變化，房屋商品化，房屋產(chǎn)權(quán)多元化，個(gè)人擁有房屋產(chǎn)權(quán)的比例越來越高，原 來的公房管理體制不能適應(yīng)市場(chǎng)化和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的形勢(shì)。（2）人們生活水平的提 高，需求增強(qiáng)。房屋作為價(jià)值高的資產(chǎn)，是大多數(shù)家庭最主要財(cái)產(chǎn)以及財(cái)富積累 的主要形式，人們對(duì)房屋財(cái)產(chǎn)的使用、維護(hù)、保值提出了較強(qiáng)的服務(wù)要求，一方 面要求住得好，房屋狀況保持的好，環(huán)境整潔優(yōu)美，同時(shí)還要求房屋的保值增值， 這些都需要高水平的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。（3）物業(yè)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，房屋及設(shè) 施設(shè)備的維護(hù)管理要求專業(yè)性程度高。 一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目里往往有成百上千業(yè)

3、主， 眾 多業(yè)主由于房產(chǎn)毗鄰，在使用管理物業(yè)、在物業(yè)的保值增值等方面，全體業(yè)主形 成公共性物業(yè)管理服務(wù)需求，而且房屋建筑結(jié)構(gòu)及設(shè)施設(shè)備較為復(fù)雜， 對(duì)物業(yè)管 理服務(wù)要求轉(zhuǎn)業(yè)文化程度高。這種公共性的物業(yè)管理服務(wù)不可能由單個(gè)業(yè)主或少 數(shù)業(yè)主來完成，需要通過全體業(yè)主委托專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)來提供這種服務(wù)。3、什么是業(yè)主？業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中主要有什么權(quán)利和義務(wù)？答： 房屋所有權(quán)人為業(yè)主。在成 立業(yè)主大會(huì)及組建業(yè)主委員會(huì)過程中，除房屋權(quán)屬證書上記載的權(quán)利人可以認(rèn)定 為“業(yè)主”外，購買預(yù)售商品房（含經(jīng)濟(jì)適用房），尚未取得房屋權(quán)屬證書的， 房屋買賣合同記載的“購房人”可以視為“業(yè)主”。業(yè)主是物業(yè)管理活動(dòng)中的

4、重 要主體，物業(yè)管理離不開業(yè)主的參與。業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利和義務(wù)是建立在對(duì)房 屋擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上，業(yè)主既擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一份房產(chǎn)， 也是物業(yè)管理 區(qū)域的成員。業(yè)主在物業(yè)管理中享有權(quán)利，同時(shí)也要履行相應(yīng)的義務(wù)。業(yè)主在物 業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)力主要有： 接受物業(yè)服務(wù)；提議召開業(yè)主大會(huì)，就物業(yè)管 理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議； 參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議， 行使投票權(quán)； 選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)等。 同時(shí)負(fù)有遵守業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則， 執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等義務(wù)。二、購房時(shí)應(yīng)關(guān)注的物業(yè)管理事項(xiàng)4、為什么購房時(shí)要關(guān)注物業(yè)管理事項(xiàng)？答： 購房時(shí)就關(guān)注物業(yè)

5、管理， 才能為將來的物業(yè)管理打下好的基礎(chǔ)。 因?yàn)樵跇I(yè)主大會(huì)成立之前的前期物業(yè)管理階段， 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、 服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等有關(guān)物業(yè)管理事項(xiàng)按房屋買賣時(shí)的約定實(shí)行。 如果購房時(shí)沒有約定， 房屋買賣關(guān)系已經(jīng)形成， 業(yè)主到入住時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)內(nèi)容等不滿意， 就容易產(chǎn)生矛盾。因此在購房時(shí)要與開發(fā)單位書面約定好房屋入住后的有關(guān)物業(yè)管理事項(xiàng)， 即使是預(yù)售房屋， 購房時(shí)離入住還有一段時(shí)間， 也應(yīng)在購房時(shí)與開發(fā)單位約定好物業(yè)管理事項(xiàng)，才能有效避免入住后的物業(yè)管理糾紛。5、購房時(shí)應(yīng)注意哪些物業(yè)管理事項(xiàng)？答： 主要簽訂好兩個(gè)文件： 房屋買賣合同和業(yè)主臨時(shí)公約。 購房時(shí)與開發(fā)公司簽訂的房屋買賣合同中

6、要包含有物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等內(nèi)容；買房人同時(shí)要承諾遵守業(yè)主臨時(shí)公約。6、是否可以到辦理入住手續(xù)時(shí)再看業(yè)主臨時(shí)公約？答： 買房人在購房時(shí)就要看業(yè)主臨時(shí)公約， 在簽訂房屋買賣合同的同時(shí)要書面承諾遵守臨時(shí)業(yè)主公約。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前， 制定業(yè)主臨時(shí)公約， 在房屋銷售時(shí)， 將業(yè)主臨時(shí)公約向買房人明示， 并予以說明； 不能到辦理入住手續(xù)時(shí)再將業(yè)主臨時(shí)公約出示給買房人看。7、業(yè)主臨時(shí)公約具有什么作用？答： 業(yè)主臨時(shí)公約要求物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同遵守， 能起到規(guī)范業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中行為，維護(hù)全體業(yè)主整體權(quán)益的作用。例如 , 業(yè)主臨時(shí)公約規(guī)定不允許在小區(qū)內(nèi)堆放易燃、易爆等危險(xiǎn)物

7、品，就是為了保證小區(qū)全體住戶的安全；又如業(yè)主臨時(shí)公約規(guī)定對(duì)欠繳費(fèi)用的業(yè)主， 業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)公布欠費(fèi)名單催繳，是為了維護(hù)全體業(yè)主的利益，對(duì)欠費(fèi)業(yè)主的約束。8、業(yè)主臨時(shí)公約包括哪些主要內(nèi)容？答：業(yè)主臨時(shí)公約由開發(fā)企業(yè)在售房前制訂，主要對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理， 業(yè)主的共同利益， 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)， 違反公約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。開發(fā)企業(yè)制訂的業(yè)主臨時(shí)公約不能侵犯購房人的合法權(quán)益。9、違反業(yè)主臨時(shí)公約怎么處理？答： 業(yè)主違反業(yè)主臨時(shí)公約的， 應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任， 比如個(gè)別業(yè)主不按照公約的規(guī)定使用公用部位公用設(shè)施設(shè)備，造成損壞，是對(duì)其他業(yè)主的利益侵害，應(yīng)該賠償損失。對(duì)

8、業(yè)主違反業(yè)主臨時(shí)公約的行為，相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理企業(yè)、可以督促其改正；協(xié)商調(diào)解不成的，可以提起訴訟；違反相關(guān)政策法規(guī)的，報(bào)告有關(guān)部門。10、新的業(yè)主臨時(shí)公約制度從什么時(shí)候開始實(shí)行？原來已經(jīng)簽署的物業(yè)管理公約是否繼續(xù)有效？答： 2003 年 12 月 9 日后申領(lǐng)預(yù)售許可證的新建項(xiàng)目，實(shí)行新的業(yè)主臨時(shí)公約制度。原來已經(jīng)簽署的物業(yè)管理公約（或房屋使用、管理、維修公約），在業(yè)主大會(huì)通過新的公約前，原公約繼續(xù)有效。11、業(yè)主臨時(shí)公約和業(yè)主公約有何區(qū)別？答： 業(yè)主臨時(shí)公約和業(yè)主公約均對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。 業(yè)主臨時(shí)公約適用于業(yè)主大會(huì)成立前的前期物業(yè)管理階段；業(yè)主公約是業(yè)主大會(huì)成立

9、后，經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過后生效。12、房屋買賣合同中包含哪些有關(guān)物業(yè)管理的條款？答： 北京市國土房管局2003年 12 月發(fā)布的新 商品房買賣合同 示范文本第二十九條、 二十條以及附件四均為與物業(yè)管理有關(guān)的條款。 內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求以及承諾遵守業(yè)主臨時(shí)公約等。13、開發(fā)企業(yè)制訂的房屋買賣合同中有關(guān)物業(yè)管理的內(nèi)容，購房人為什么不能隨意修改，是不是霸王條款？答：由于物業(yè)管理服務(wù)具有公共性的特點(diǎn)，綠化、保潔、公共秩序維護(hù)等物業(yè)服務(wù)， 服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)水平， 對(duì)入住的每個(gè)業(yè)主都是一樣的， 支付的費(fèi)用也應(yīng)該是一樣的。 如果與每個(gè)業(yè)主約定的公共性服務(wù)內(nèi)容不一樣， 沒

10、有可操作性； 如果約定的費(fèi)用不一樣，一樣的服務(wù)水平，有的費(fèi)用高，有的費(fèi)用低，對(duì)多付費(fèi)的業(yè)主不公平。 因此， 房屋買賣合同中關(guān)于公共性物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用， 服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等條款應(yīng)由開發(fā)企業(yè)根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同確定， 與前期物業(yè)服務(wù)合同保持一致， 開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)要將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用等明示給買房人并進(jìn)行約定， 但不能由個(gè)別購房人與開發(fā)單位單獨(dú)協(xié)商確定。 這是由于前期物業(yè)管理的特殊性決定的，目的是為了維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，不應(yīng)理解為霸王條款。14、房屋買賣合同中約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量等在什么階段實(shí)行？答： 在業(yè)主大會(huì)成立前的前期物業(yè)管理階段實(shí)行。 業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽

11、訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)， 物業(yè)服務(wù)價(jià)格、 服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量等按新合同執(zhí)行。15、前期物業(yè)服務(wù)合同如何簽訂，包含哪些主要內(nèi)容？答： 前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂， 包含主要內(nèi)容為前期物業(yè)管理階段的服務(wù)費(fèi)用、 服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、 雙方的權(quán)利義務(wù)等。 前期物業(yè)服務(wù)合同必須采取書面形式。16、業(yè)主大會(huì)成立前，業(yè)主能否以未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用？答：不能。因?yàn)榘凑找?guī)定，前期的物業(yè)管理企業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位委托，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，接受物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)。17、業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，單個(gè)業(yè)主能否以未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同

12、為由拒絕交費(fèi)？答： 不能。 業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。 業(yè)主必須履行業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定， 交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。三、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)18、什么是業(yè)主大會(huì)？答： 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。 業(yè)主大會(huì)是對(duì)應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域成立的， 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。19、如何劃分物業(yè)管理區(qū)域？答： 物業(yè)所在地區(qū)、 縣國土房管局會(huì)同街道辦事處負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理區(qū)域劃分工作。 劃分住宅物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)考慮建筑規(guī)模、 自然形成、 設(shè)施設(shè)備共用程度及社區(qū)建設(shè)等因素；

13、 非住宅區(qū)域劃分主要考慮建設(shè)立項(xiàng)、 規(guī)劃等因素； 住宅與非住宅結(jié)構(gòu)相連的區(qū)域，應(yīng)本著有利于物業(yè)管理的原則劃定。20、什么時(shí)候應(yīng)成立業(yè)主大會(huì)？答：新建和已建成的商品房（包括經(jīng)濟(jì)適用房）入住率超過50%的或入住率不足50%但首戶入住已滿兩年的物業(yè)管理區(qū)域；公有住房出售率超過50%的物業(yè)管理區(qū)域， 應(yīng)當(dāng)盡快組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議， 成立業(yè)主大會(huì)， 選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。21、如何召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)？答：應(yīng)按以下步驟召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)：（ 1）成立籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。 住宅物業(yè)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議由所在地的街道辦事處負(fù)責(zé)組織業(yè)主代表、建設(shè)單位（或公有住房出售單位）

14、、社區(qū)居委會(huì)組成業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組； 籌備組中的業(yè)主代表由籌備組組成單位按照業(yè)主自薦、 推薦的形式在充分聽取業(yè)主意見基礎(chǔ)上確定。非住宅物業(yè)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位組成?；I備組的主要職責(zé)如下： 確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、 地點(diǎn)、 形式和內(nèi)容；按照政府主管部門制訂的示范文本，擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）和業(yè)主公約（草案）；確定業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)； 確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單； 做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。 上述工作- 應(yīng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。（ 2） 籌備組應(yīng)自組成之日起30 日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議， 審議通過 業(yè)主大會(huì)議

15、事規(guī)則和業(yè)主公約，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。區(qū)、縣國土房管局對(duì)籌備組召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議工作進(jìn)行指導(dǎo)、 監(jiān)督。 業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立。22、什么情況下可以不成立業(yè)主大會(huì)？答： 物業(yè)管理區(qū)域只有一個(gè)業(yè)主， 或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意， 可以不成立業(yè)主大會(huì)。 決定不成立業(yè)主大會(huì)的， 業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、 業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。23、如何確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的投票權(quán)？答： 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的投票權(quán)按照業(yè)主擁有的物業(yè)建設(shè)面積計(jì)算。 以每一平米為投票權(quán)計(jì)算基數(shù)， 不足一平米部分不予計(jì)算。 以后業(yè)主大會(huì)會(huì)議的投票權(quán)計(jì)票方式可以通過業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。24、業(yè)主大會(huì)會(huì)議以什么形式召

16、開？答： 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采取集體討論形式， 也可以采取書面征求意見形式。 但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2 以上投票權(quán) 的 業(yè)主參加。 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，可以書面委托代理人參加。25、業(yè)主大會(huì)是否要定期開會(huì)，由誰召開？答： 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開。 有下列情況之一的， 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議： （1）20%以上業(yè)主提議的； （2） 發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的； （3） 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。26、業(yè)主大會(huì)具有哪些主要職責(zé)？答：業(yè)主大會(huì)主要職責(zé)如下：

17、（ 1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（ 2）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（ 3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； （ 4）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；（ 5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、 公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（ 6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。27、業(yè)主大會(huì)如何決議才有效？答：一般事項(xiàng)，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán) 1/2 以上通過；業(yè)主大會(huì)作出制定或修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)

18、2/3 以上通過。28、什么是業(yè)主委員會(huì)，與業(yè)主大會(huì)是什么關(guān)系？答： 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生， 是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)， 具體實(shí)施業(yè)主大會(huì)的決議。 業(yè)主委員會(huì)組成人數(shù)一般為 5 至 9 人的單數(shù)， 業(yè)主委員會(huì)主任、 副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。29、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)是什么？答：業(yè)主委員會(huì)的主要職責(zé)為：（ 1）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（3）及時(shí)了解業(yè)主、 物業(yè)使用人的意見和建議， 監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；（5）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)督違反物業(yè)服務(wù)合同約

19、定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主， 限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。30、什么人可以當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員？答：具備以下資格條件的業(yè)主可以成為業(yè)主委員會(huì)委員：（ 1）具有完全民事行為能力的業(yè)主；（2）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；（3）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約、模范履行業(yè)主義務(wù)；（4）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力； （ 5）具有一定組織能力；（6）具備必要的工作時(shí)間。在實(shí)際工作中， 鼓勵(lì)和支持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有業(yè)主身份的各級(jí)人大代表和政協(xié)委員作為業(yè)主委員會(huì)委員參與物業(yè)管理。31、業(yè)主委員會(huì)是否需要備案？答：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起30 內(nèi)，到物業(yè)所在地的區(qū)、縣國土房管局備案。備案時(shí)須提

20、交業(yè)主委員會(huì)備案單及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)決議、法律法規(guī)規(guī)定其它材料。32、業(yè)主委員會(huì)如何作出決定？答： 經(jīng) 1/3 以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的， 應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。 會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席， 作出的決定須經(jīng)委員人數(shù)半數(shù)以上通過。業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。33、什么情況下業(yè)主委員會(huì)委員資格終止？答：出現(xiàn)以下情況時(shí)業(yè)主委員會(huì)委員資格終止：（ 1）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓，滅失等原因不在是業(yè)主的； （ 2）無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的；（ 3）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；（ 4）有犯罪行為的；（ 5）以書面形式向業(yè)主大會(huì)

21、提出辭呈的； （ 6）拒不履行業(yè)主義務(wù)的； （ 7 ）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。34、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)是否可以作出于物業(yè)管理無關(guān)的決定？答： 業(yè)主大會(huì)、 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)， 不得作出于物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。35、什么是業(yè)主公約？答： 業(yè)主公約由全體業(yè)主共同制定， 經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過后， 對(duì)全體業(yè)主具有約 束力。主要內(nèi)容是對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)。36、什么是業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則？答： 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則由業(yè)主大會(huì)制定和修改， 由全體業(yè)主共同遵守。 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則主要就業(yè)主大會(huì)的議

22、事方式、 表決程序、 業(yè)主投票權(quán)確定方法、 業(yè)主委 員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。37、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與社區(qū)建設(shè)是怎樣的關(guān)系？答： 居住區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)， 是我市城市管理的重要基礎(chǔ)工作之一、 目的是為了保障物業(yè)管理秩序， 維護(hù)業(yè)主和居民物業(yè)管理合法權(quán)益， 促進(jìn)社區(qū)建設(shè)全面發(fā)展。按照有關(guān)規(guī)定，社區(qū)居委會(huì)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作，并參與成立業(yè)主大會(huì)籌備組。 業(yè)主大會(huì)、 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)、 與社區(qū)居委會(huì)相互協(xié)作， 共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的社會(huì)治安的相關(guān)工作。 住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居委會(huì)；業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)聽取社區(qū)居委會(huì)的建

23、議； 積極配合社區(qū)居委會(huì)依法履行自治管理職責(zé)， 支持 居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。四、如何選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)38、新建住宅是否必須進(jìn)行招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)？答：是的。按照規(guī)定，國家提倡通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)； 新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位， 應(yīng)通過招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。39、業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)，是否應(yīng)進(jìn)行招標(biāo)？答： 不需要。 物業(yè)服務(wù)合同到期， 業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的，可不再進(jìn)行招標(biāo)，直接授權(quán)業(yè)主委員會(huì)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。40、業(yè)主大會(huì)決定更換物業(yè)管理企業(yè)的決議，應(yīng)當(dāng)有持有多少投票權(quán)的業(yè)主同意？答： 業(yè)主大會(huì)

24、更換物業(yè)管理企業(yè)的決議， 必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2/3 以上通過。41、業(yè)主大會(huì)更換物業(yè)管理企業(yè)，是否應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居委會(huì)和街道辦事處？答： 是的。 作為物業(yè)管理區(qū)域的重大事項(xiàng)， 業(yè)主大會(huì)作出更換物業(yè)管理企業(yè)的決議后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居委會(huì)。42、業(yè)主委員會(huì)通過招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)就哪些事項(xiàng)形成決議？ 答：根據(jù)不同情況，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前決定以下事項(xiàng)：（ 1）授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)； （ 2） 確定采取公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)方式； （ 3）授權(quán)業(yè)主委員會(huì)直接確定中標(biāo)人或由評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦中標(biāo)候選人名單后， 由業(yè)主大會(huì)最

25、終確定中標(biāo)人；（4）物業(yè)服務(wù)價(jià)格幅度或水平。43、業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)前，是否需要備案？答：業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)前，應(yīng)當(dāng)?shù)巾?xiàng)目所在區(qū)、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時(shí)，應(yīng)提交以下資料：（ 1）業(yè)主大會(huì)決議；（2）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書；（ 3）招標(biāo)文件；（ 4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。業(yè)主委員會(huì)委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的，還應(yīng)提交雙方簽訂的委托書。44、業(yè)主委員會(huì)組織招標(biāo)過程中，如何保證廣大業(yè)主的知情權(quán)？答：應(yīng)從以下幾個(gè)方面保障業(yè)主的知情權(quán)：（ 1）業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過書面征求意見的形式召開的， 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前將業(yè)主大會(huì)決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向全體業(yè)主公示；（ 2）評(píng)標(biāo)過程中，現(xiàn)場(chǎng)答辯可采

26、用公開的方式，業(yè)主可參加旁聽；（3）評(píng)標(biāo)結(jié)束后，業(yè)主委員會(huì)可以將招標(biāo)的過程情況以及評(píng)標(biāo)委員會(huì)提交的評(píng)標(biāo)報(bào)告向全體業(yè)主公示；（4）中標(biāo)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將其基本情況和與其鑒定的物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、 范圍、 標(biāo)準(zhǔn)以及價(jià)格等主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置向全體業(yè)主公示。45、業(yè)主委員會(huì)通過招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提前多少天告知原物業(yè)管理企業(yè)？答： 原物業(yè)服務(wù)合同即將到期， 業(yè)主大會(huì)決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的， 應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開全體業(yè)主大會(huì)， 并在原物業(yè)服務(wù)合同到期前三個(gè)月將有關(guān)決議書面告知物業(yè)管理企業(yè)。 前期物業(yè)服務(wù)合同尚未到期， 業(yè)主大會(huì)決定另行選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在做出決議后

27、及時(shí)書面告知物業(yè)管理企業(yè)。46、業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)應(yīng)當(dāng)何時(shí)完成？答： 業(yè)主大會(huì)通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作， 應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)合同到期前一個(gè)月完成。47、業(yè)主委員會(huì)通過招標(biāo)重新選聘物業(yè)管理企業(yè)后，應(yīng)當(dāng)如何組織新老企業(yè)的交接？答： 業(yè)主大會(huì)依法重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的， 應(yīng)當(dāng)在解除與原物業(yè)管理企業(yè)的 （ 前期）物業(yè)服務(wù)合同后，方可組織雙方交接。交接活動(dòng)由業(yè)主委員會(huì)組織，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將下列材料移交給新物業(yè)管理企業(yè)： （ 1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件

28、；（4）物業(yè)管理所必需的其他資料。交接時(shí)，應(yīng)當(dāng)制作交接證明并由雙方企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)加蓋印章。 交接完畢后， 原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)退出物業(yè)管理區(qū)域。48、如何與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同？答： 按照有關(guān)規(guī)定， 由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主， 與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 物業(yè)服務(wù)合同生效后， 全體業(yè)主均應(yīng)履行合同約定。 物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容包括物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任等。北京市國土資源和房屋管理局 2004 年 5 月頒布了物業(yè)服務(wù)合同的示范文本。五、物業(yè)服務(wù)和費(fèi)用49、物業(yè)服務(wù)一般包含哪些內(nèi)容？答： 物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容按照物業(yè)服

29、務(wù)合同的約定實(shí)行。 物業(yè)服務(wù)指的是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、 養(yǎng)護(hù)、 管理， 維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序活動(dòng)； 一般包括綜合管理、 房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理、 公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化管理、裝飾裝修管理服務(wù)、停車管理服務(wù)等。50、什么是公共性物業(yè)管理服務(wù)、特約性物業(yè)管理服務(wù)？答： 公共性物業(yè)管理服務(wù)指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供的共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修、 養(yǎng)護(hù)、 環(huán)境保潔和公共秩序等多種內(nèi)容的綜合服務(wù)。 一般提到的物業(yè)管理服務(wù)主要為公共性物業(yè)管理服務(wù)。 特約性服務(wù)指受個(gè)別業(yè)主的單獨(dú)委托提供的服務(wù)。比如戶內(nèi)自用部位和設(shè)備的維修、室內(nèi)保潔、代訂機(jī)票、報(bào)紙等。51、

30、北京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定電梯服務(wù)應(yīng)達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)？答：北京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定電梯養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、維護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為：（ 1）主梯 6： 00-24 ： 00 不間斷運(yùn)行， 0： 00-6 ： 00 呼叫運(yùn)行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話或房號(hào)， 凡是樓層中設(shè)有電梯門的， 均須開啟載客； （ 2）凡有高峰梯的，在高峰期 6 點(diǎn)-8 點(diǎn)、 17點(diǎn)-19 點(diǎn)與主梯同時(shí)運(yùn)行；（3）主梯維修時(shí)，有備用梯的，用備用梯運(yùn)行，無備用梯的，屬急迫性維修的，應(yīng)在30 分鐘內(nèi)搶修完工，其它維修應(yīng)于23 點(diǎn)至次日 5 點(diǎn)以內(nèi)完工；有發(fā)生緊急情況時(shí)的處置預(yù)案；（ 4）維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行京房地修字1998 第 799

31、 號(hào)文件規(guī)定。（ 5）一旦發(fā)生電梯停電關(guān)人、夾人等危險(xiǎn)情況時(shí)，應(yīng)迅速組織救助。52、 北京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 規(guī)定普通商品住宅保潔服務(wù)應(yīng)達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)？答： 北京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 規(guī)定普通商品住宅保潔服務(wù)范圍為： 小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)，業(yè)主戶門以外；服務(wù)內(nèi)容為：（ 1）有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍；（2）設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對(duì)垃圾（專用）樓、站、箱、桶及垃圾進(jìn)行管理；（ 3） 每日對(duì)保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行一次清掃， 做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物；（ 4）對(duì)樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進(jìn)行一周一次清

32、掃；（5）按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；（6）在雨、雪天氣應(yīng)及時(shí)對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。（7）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，應(yīng)迅速組織人員對(duì)物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。53、物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護(hù)服務(wù)方面承擔(dān)何種職責(zé)？是否應(yīng)對(duì)業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)？答： 物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護(hù)的主要職責(zé)是公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管，包括：（ 1）相對(duì)封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值班，危及人身安全儲(chǔ)有明顯標(biāo)志和防范措施；（2）維護(hù)交通秩序：包括對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度、臨時(shí)停車位置進(jìn)行管

33、理，保持車輛行駛通暢；（3）看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實(shí)等；（4）夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于 2 人，做到有計(jì)劃、有記錄；（ 5）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時(shí)，應(yīng)立即采取措施，并及時(shí)報(bào)警和配合公安部門進(jìn)行處理。 物業(yè)管理企業(yè)原策上不對(duì)業(yè)主人身和戶內(nèi)財(cái)產(chǎn)負(fù)有看護(hù)責(zé)任， 但物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定， 導(dǎo)致業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)受到損失的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。54、物業(yè)管理企業(yè)是否可以將物業(yè)管理的專項(xiàng)服務(wù)委托專業(yè)公司？答： 可以， 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)由一家物業(yè)

34、管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一管理。 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)（比如保潔、綠化、電梯維護(hù)等）委托給保潔公司、 綠化公司、 電梯公司等專業(yè)性服務(wù)企業(yè)， 但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)以并委托給他人。55、物業(yè)管理企業(yè)在履行合同義務(wù)時(shí)，是否有權(quán)對(duì)違反業(yè)主（臨時(shí)）公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進(jìn)行制止？答：是。物業(yè)管理企業(yè)按照業(yè)主（臨時(shí)）公約的規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同的授權(quán)，有權(quán)要求業(yè)主配合物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)， 對(duì)業(yè)主違反業(yè)主 （臨時(shí)） 公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進(jìn)行勸阻、 制止或按業(yè)主大會(huì)、 業(yè)主委員會(huì)的授權(quán)采取其他處理措施。56、車輛停放時(shí)停車人享有什么權(quán)利？應(yīng)遵守什么規(guī)定？答： 車

35、輛停放時(shí)停車人有權(quán)按照停車管理協(xié)議的約定向收停車管理服務(wù)。 同時(shí)停車人應(yīng)遵守停車管理制度， 交納停車管理服務(wù)費(fèi)用， 在指定的區(qū)域停放車輛， 停放車輛不能占用、堵塞消防通道和消防設(shè)施等。57、經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)如何交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)？答：目前，按照 2000 年 3 月市物價(jià)局和市國土房管局頒布的北京市經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法（試行）（京價(jià)房字2000163 號(hào)），經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用分為兩部分： 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和電梯水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)， 電梯水泵的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)按建筑面積分?jǐn)傆?jì)算。 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用于公共區(qū)域的保潔、保安、小區(qū)綠地養(yǎng)護(hù)、化糞池清掏、小區(qū)的日常管理、房屋及小區(qū)共用部位公

36、用設(shè)施設(shè)備的小修。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 0.50 元/平方米 . 月（綠化率30%以下），0.52 元/ 平方米 . 月（綠化率30%以上）。有電梯和水泵的住宅，需加收電梯水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)。58、普通住宅如何交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)？答：目前，按照市物價(jià)局、市房地局 1997 年 6 月頒布的北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法（京價(jià)房1997196 號(hào)），普通住宅的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)分為兩部分：一、住戶個(gè)人交費(fèi)項(xiàng)目 1. 裝修房屋垃圾外運(yùn)費(fèi) 2. 保潔費(fèi)3. 保安費(fèi) 4. 各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收服務(wù)費(fèi) 5. 車輛存車費(fèi)（自行車、三輪車、兩輪摩托車、三輪摩托車） 6. 機(jī)動(dòng)車存車費(fèi)二. 產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)項(xiàng)目 1. 綠化費(fèi)2. 化

37、糞池清掏費(fèi) 3. 管理費(fèi) 4. 小修費(fèi) 5. 中修費(fèi) 6. 大修費(fèi) 7. 小區(qū)共用設(shè)施維修費(fèi) 8. 電梯費(fèi)、高壓水泵費(fèi)、共用電視天線費(fèi)59、公房、安居房出售后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用怎么交納？答：公房、安居房出售后，保潔、保安等使用人交費(fèi)項(xiàng)目由購房人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)項(xiàng)目包括綠化、管理、公共設(shè)施維護(hù)、化糞池清掏費(fèi)用、電梯、水泵等，公房由原售房單位承擔(dān)，安居房由職工所在單位承擔(dān)。60、高檔住宅、非住宅類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)如何確定？答： 高檔住宅、 非住宅類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)采取市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的定價(jià)形式。 在業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立前，按房屋買賣合同（或物業(yè)管理公約、房屋使用維護(hù)管理公約）約定的價(jià)格收取費(fèi)用；業(yè)主大

38、會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商定價(jià)。61、交了住宅專項(xiàng)維修資金，還用在交大中修費(fèi)嗎？答： 交了住宅專項(xiàng)維修資金后， 不再交納房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修費(fèi)用。62、自用部位、自用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用怎么交？答：自用部位、自用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用可以按年（季度、月）交給物業(yè)管理企業(yè)，也可以發(fā)生時(shí)再交納。63、出租房屋時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由誰來交納？答： 出租房屋時(shí)， 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交費(fèi)義務(wù)為業(yè)主， 如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。64、開發(fā)企業(yè)已竣工但未出售的物業(yè)是否應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用？答：開發(fā)企業(yè)已竣工但尚未出售的物業(yè)應(yīng)全額交

39、納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。65、公房上市后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用如何交納？答： 公房上市后， 原有產(chǎn)權(quán)單位不再承擔(dān)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由房屋購買人承擔(dān)。66：電梯費(fèi)用如何交納？首層要交電梯費(fèi)嗎？答： 電梯費(fèi)用由樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按建筑面積比例分?jǐn)偅?首層住戶也要交納電梯費(fèi)用，業(yè)主大會(huì)另有決議以及業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)另有約定的，從其約定。67、物業(yè)管理企業(yè)收取停車管理費(fèi)的，在停車管理中應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任？答：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)負(fù)責(zé)車輛的看管和停車秩序的維護(hù)，具體包括：有機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車管理制度和管理方案； 對(duì)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證， 出門憑證放行；保證停車有序， 24 小事設(shè)專人看管；長期存放

40、的，應(yīng)簽訂存車協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。68、裝修時(shí)也主是否要交納裝修押金和裝修服務(wù)費(fèi)？答： 裝修時(shí)， 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照裝修服務(wù)協(xié)議繳納裝修押金和裝修服務(wù)費(fèi)。 對(duì)于裝修押金，業(yè)主裝修工程完工后，沒有違反協(xié)議的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)退還押金。物業(yè)管理公司收取裝修服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)承擔(dān)以下義務(wù)：有健全的裝修管理服務(wù)制度；查驗(yàn)業(yè)主裝修方案， 與業(yè)主、 施工單位簽訂裝修管理協(xié)議， 告知業(yè)主裝修注意事項(xiàng)；裝修期間，對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視與檢查，嚴(yán)格治安、消防和房屋安全管理；對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修車輛、 裝修人員實(shí)行出入證管理， 調(diào)節(jié)因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；業(yè)主裝修結(jié)束后， 應(yīng)進(jìn)行檢查。 對(duì)違反裝修協(xié)議的要進(jìn)行處理， 問題嚴(yán)重的包

41、行政管理部門；及時(shí)清運(yùn)裝修垃圾，集中堆放時(shí)間不得超過三天。69、因開發(fā)遺留問題可以拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)嗎？答： 不可以。 開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的法律問題， 而物業(yè)管理費(fèi)用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問題， 二者不能混淆。 業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為， 要承擔(dān)違約責(zé)任。 對(duì)于開發(fā)遺留問題， 業(yè)主應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位通過協(xié)商或訴訟解決糾紛。70、業(yè)主或業(yè)主大會(huì)是否可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)費(fèi)用進(jìn)行審計(jì)？答： 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行包干制的， 業(yè)主大會(huì)主要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核， 不對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行審計(jì)。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行酬金制的， 業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)可以在合同中約定對(duì)

42、物業(yè)服務(wù)支出或成本進(jìn)行審計(jì)。 審計(jì)機(jī)構(gòu)由雙方共同委托，審計(jì)費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)，審計(jì)結(jié)果對(duì)雙方都有約束力。六、專項(xiàng)維修基金71、建立專項(xiàng)維修資金的法律依據(jù)是什么？答： 物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定： “住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。” “專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用?！?2、專項(xiàng)維修資金的用途是什么？答：專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的保修期滿后的維修工程，即除日常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)以外的中修、大修以及更新、改造工程。73、誰應(yīng)交納商品住宅專

43、項(xiàng)維修資金？答： 凡是 1999 年 1 月 1 日以后簽訂商品住宅 （包括經(jīng)濟(jì)適用住房， 與住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅等） 房屋買賣合同的購房人均應(yīng)交納。 此外將商品住宅轉(zhuǎn)為租賃、經(jīng)營或自用的開發(fā)商也應(yīng)交納專項(xiàng)維修資金。74、不交納專項(xiàng)維修資金的怎么辦？答： 不繳納專項(xiàng)維修資金的， 房地產(chǎn)管理部門將不予辦理其立契過戶手續(xù)和權(quán)屬登記手續(xù)。75、業(yè)主交納專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)是什么？答： 商品住宅 （異產(chǎn)毗連型） 的專項(xiàng)維修資金按房屋買賣合同中表明的購房款的2%交納（實(shí)測(cè)面積后有變化的以結(jié)算價(jià)款為準(zhǔn)）。此外，非異產(chǎn)毗連住宅專項(xiàng)維修資金由購房者按購房款1%的比例交納。76、業(yè)主買房時(shí)是歸集起來的維修資金由誰

44、代為管理？答： 商品住宅專項(xiàng)維修資金是屬于業(yè)主所有的， 在業(yè)主委員會(huì)成立前由市小區(qū)辦負(fù)責(zé)代管， 并存入市財(cái)政部門指定的維修資金專用銀行賬戶， 保證專戶存儲(chǔ)、 專 款專用。根據(jù)國家規(guī)定，維修資金在代管期間按活期存款利率計(jì)息。77、小區(qū)里公有住房建立過專項(xiàng)維修資金嗎？答：公有住房售后維修資金由售房單位負(fù)責(zé)歸集并存至市住房資金管理中心系統(tǒng)，由市中心出具交存證明。公有住房出售后，其住宅區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的，經(jīng)業(yè)委會(huì)申請(qǐng)，原代收（售房）單位應(yīng)將維修資金移交給業(yè)委會(huì)管理，市住房資金管理中心負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。78、專項(xiàng)維修資金何時(shí)能劃回到小區(qū)進(jìn)行管理與使用？答： 業(yè)委會(huì)成立后， 市小區(qū)辦應(yīng)將維修資金劃轉(zhuǎn)給業(yè)主委員

45、會(huì)統(tǒng)一管理， 業(yè)主委員會(huì)代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主在指定銀行系統(tǒng) （以下簡稱經(jīng)辦行） 開戶存儲(chǔ)。 經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議， 業(yè)委會(huì)應(yīng)委托物業(yè)管理企業(yè)代為管理， 并由業(yè)委會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂維修資金委托代管協(xié)議，明確雙方權(quán)利和義務(wù)。按照“專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ茫创痹O(shè)帳，核算到戶”的原則進(jìn)行管理。79、維修資金的支取使用程序是什么？答： 總體來說維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循 “年度普算- 制定維修計(jì)劃 - 編制工程預(yù)算- 批準(zhǔn)預(yù)算 - 委托施工 - 工程驗(yàn)收 - 分?jǐn)傎M(fèi)用與支取資金- 公布賬目”的程序。80、支用維修資金時(shí)按什么原則分?jǐn)傎M(fèi)用？答： 住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備須進(jìn)行維修工程的， 屬人為損壞的， 有責(zé)

46、任人承擔(dān)費(fèi)用，不得使用維修資金。其他按照受益人（業(yè)主）原則分?jǐn)偸褂镁S修資金。81、支用維修資金時(shí)按什么原則分?jǐn)傎M(fèi)用？答：如業(yè)主維修資金不足首次歸集額的30%時(shí)，業(yè)委會(huì)應(yīng)提議續(xù)籌?；I集的標(biāo)準(zhǔn)和具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定， 續(xù)籌金額一般按業(yè)主所擁有的建筑面積分?jǐn)偅?由業(yè)主直接交存到經(jīng)辦行，計(jì)入業(yè)委會(huì)賬戶和業(yè)主明細(xì)戶。七、物業(yè)使用和維護(hù)81、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施能否改變用途？確需改變用途的，如何辦理？答： 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施， 是滿足業(yè)主正常的生活、 工作需求所必須的， 不得擅自改變用途。 如擅自將小區(qū)內(nèi)的學(xué)校改為娛樂場(chǎng)所、 綠地改成商業(yè)設(shè)施等做法都是不被允許的

47、。 業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的， 應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)， 并告知物業(yè)管理企業(yè)； 物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的， 應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后， 由業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù)。82、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施能否改變用途？確需改變用途的，如何辦理？答： 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施， 是滿足業(yè)主正常的生活、 工作需求所必須的， 不得擅自改變用途。 如擅自將小區(qū)內(nèi)的學(xué)校改為娛樂場(chǎng)所、 綠地改成商業(yè)設(shè)施等做法都是不被允許的。 業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的， 應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)， 并告知物業(yè)管理企業(yè)； 物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途

48、的， 應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后， 由業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù)。83、因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主、物業(yè)公司或其他單位需臨時(shí)占用、挖掘道路和場(chǎng)地怎么辦？答： 因維修物業(yè)或者公共利益， 業(yè)主或其他單位確需臨時(shí)占用、 挖掘道路和場(chǎng)地的， 應(yīng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的同意； 物業(yè)管理企業(yè)確需臨時(shí)占用、 挖 掘道路和場(chǎng)地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會(huì)同意，或者按照事先制定的預(yù)案進(jìn)行處理。84、業(yè)主、物業(yè)公司能否擅自占用物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備？答： 物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備是全體業(yè)主共有， 業(yè)主和物業(yè)公司都不能擅自占用。 如需占用物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備， 應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、 業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理

49、公司同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。85、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)能否利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營？答：業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營。如需經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。 所得收益主要用于補(bǔ)充納入住宅專項(xiàng)維修資金， 也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。86、能否在房屋樓頂架設(shè)廣告牌?答：一幢樓內(nèi)有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人的，如無特殊約定，樓頂是共用部位，屬于全體業(yè)主共有。如需在小區(qū)樓頂上架設(shè)廣告牌，應(yīng)征得業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)同意后，依法辦理有關(guān)手續(xù)。 所得收益主要用于補(bǔ)充住宅專用維修資金， 也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。87、

50、業(yè)主能否不按規(guī)定或約定封閉陽臺(tái)、安裝防護(hù)欄或搭建陽光棚？答： 封閉陽臺(tái)、 安裝防護(hù)欄或搭建陽光棚等行為看似是業(yè)主自家的事， 但是會(huì)影響小區(qū)的環(huán)境和整體外觀。 一個(gè)環(huán)境整潔優(yōu)美的小區(qū)不僅使居住其中的業(yè)主感到舒適， 而且能起到提升物業(yè)品質(zhì)、 使其保值增值的作用。 為了維護(hù)公共安全和公眾利益，業(yè)主封閉陽臺(tái)、安裝防護(hù)欄或搭建陽光棚時(shí)，都應(yīng)遵守業(yè)主（臨時(shí)）公約和小區(qū)有關(guān)規(guī)章制度的規(guī)定。88、鄰居占用了公共樓道怎么辦？答：公共樓道屬于共用部位，鄰居占用了公共樓道就是侵犯了相鄰業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)可以要求其停止占用；造成共用部位損壞的，還可以要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。89、 物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣、 供熱、 通訊、 有線電視管線和設(shè)施設(shè)備由誰負(fù)責(zé)維護(hù)？答：物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設(shè)施設(shè)備屬供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)服務(wù)單位所有，由供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)服務(wù)單位委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)。90、物業(yè)管理公司需要入戶維修，業(yè)主是否應(yīng)該配合？答：小區(qū)內(nèi)房屋結(jié)構(gòu)相連，供水、供電、供氣、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)具有系統(tǒng)性等特點(diǎn)，致使物業(yè)局部安全隱患不僅會(huì)業(yè)主、使用人，還會(huì)影響到相鄰的業(yè)主，甚至整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的安全和正常使用。 即物業(yè)安全隱患往往