項(xiàng)目開發(fā)報(bào)批報(bào)建流程

1、謝謝觀看項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建報(bào)批流程刖百本案對(duì)房地產(chǎn)全程開發(fā)進(jìn)行流程演示及闡述，由于復(fù)雜和系統(tǒng)性 所限，本案僅側(cè)重對(duì)整體流程的演示，其中的操作細(xì)節(jié)需作專題展開,需要說(shuō)明的是：房地產(chǎn)開發(fā)的地域性特征，導(dǎo)致各地市場(chǎng)差異明 顯，在此將較為成熟規(guī)范的深圳市場(chǎng)為示范藍(lán)本；并將甲方預(yù)設(shè)為無(wú) 開發(fā)經(jīng)驗(yàn)且規(guī)范操作的開發(fā)商。作為內(nèi)部交流和分享的機(jī)會(huì)，我們期待大家批評(píng)及建議性反饋， 進(jìn)一步完善、充實(shí)其中的內(nèi)容，共同進(jìn)步與提高！此致敬禮營(yíng)銷策劃部敬上2003年12月29日感謝你的觀看謝謝觀看項(xiàng)目開發(fā)流程一、土地使用權(quán)的取得1.取得方式1）行政劃撥2）協(xié)議出讓3）招標(biāo)拍賣（掛牌、投標(biāo)兩類）：其中深圳目前已基本采用掛牌拍賣的方

2、式4）拉2.流程示意（以拍賣為例）獲取土地出讓信息及相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)（一 般1-3個(gè)月前，政府 予以公布即掛牌）信息的初步收集、分析、組建競(jìng)投小組，購(gòu)買標(biāo) 書。（成員包括：估價(jià)師、 策劃分析、財(cái)務(wù)、工程設(shè) 計(jì)、法律等多種人員）現(xiàn)場(chǎng)勘察，收集相關(guān)資料測(cè)算土地成本、估算 開發(fā)總投資、總 價(jià) 值。（一般采用假設(shè) 開發(fā)法進(jìn)行計(jì)算）確定競(jìng)拍價(jià)、競(jìng)拍人、叫價(jià)原則辦理競(jìng)買登記手續(xù)，提 交相關(guān)資料及競(jìng)拍保 證金，領(lǐng)取競(jìng)拍號(hào)牌， 了解規(guī)定細(xì)則及其他。獲得土地使用權(quán)限辦理相應(yīng)的土地產(chǎn)權(quán) 轉(zhuǎn)移變更登記手續(xù)V競(jìng)拍成功，簽訂成交 確認(rèn)書，并按規(guī)定期 限交納成交價(jià)款 和 相關(guān)費(fèi)用。感謝你的觀看謝謝觀看3.細(xì)節(jié)闡述1）信息資料

3、部分A.招標(biāo)文件、公告（政府對(duì)地塊現(xiàn)狀、用途、規(guī)劃的說(shuō)明）；B.現(xiàn)場(chǎng)勘察地塊的位置、地塊形態(tài)、生熟程度1、四至環(huán)境、區(qū)域 競(jìng)爭(zhēng)樓盤資料；C.前期研究報(bào)告包括：市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)、動(dòng)態(tài)和發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，項(xiàng) 目開發(fā)的工程信息資料、類似項(xiàng)目資料、同區(qū)域項(xiàng)目的建設(shè)、 銷售情況，潛在目標(biāo)客戶調(diào)查分析；D.參拍發(fā)展商的意向分析：資金狀況、土地儲(chǔ)備、開發(fā)傳統(tǒng)、背 景資源等；競(jìng)拍提交資料包括：法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（有限公司法人企業(yè)另加附股東 會(huì)或董事會(huì)決議）；法人代表身份證件或法人代表授權(quán)委托書（深 圳允許自然人參與競(jìng)拍）；2）前期可行性分析（機(jī)會(huì)可行性分析生、熟地指地塊是否已“三通一平”：及通水、通電、通路和地塊表面了平整

4、處理； 可行性分析可大致分為三個(gè)階段：1.機(jī)會(huì)可行分析階段：確定投資方向，提出開發(fā)目標(biāo)；2.初步可行性分析階段：確定項(xiàng)目的開發(fā)前景及定位方向；3.最終可行性分析階段：對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)論證、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)分析，預(yù)算分析、資金安排; 感謝你的觀看）一般采用假設(shè)開發(fā)法（又叫剩余法）確定競(jìng)拍的最高限價(jià)，依據(jù)待 拍地塊的坐落位置、形態(tài)面積、區(qū)域狀況、規(guī)劃用途及紅線指標(biāo)等 條件，發(fā)展商對(duì)市場(chǎng)收益進(jìn)行預(yù)測(cè)，剔除開發(fā)成本、稅費(fèi)和期望利 潤(rùn)得出最高地價(jià)；地價(jià)=項(xiàng)目市場(chǎng)收益-開發(fā)總成本費(fèi)用-期望利潤(rùn)謝謝觀看總成本費(fèi)用=開發(fā)成本（詳見下表）+開發(fā)費(fèi)用（詳見下表）+稅費(fèi)（詳見下表）開發(fā)成本明細(xì)表序號(hào)項(xiàng)目備注1土地取得成本、

5、2前期費(fèi)用、2.1策劃研究費(fèi)、2.2|勘察設(shè)計(jì)費(fèi)|、3|建筑期費(fèi)用參考價(jià)格缶息及同類物業(yè)3.1|樁基礎(chǔ)工程一|、3.2地卜室工程J、3.3|主體土建工程、3.4安裝工程、3.5室外配套工程、3.6專業(yè)人員費(fèi)用約前五項(xiàng)之和的 3%3.7不可預(yù)見費(fèi)約前五項(xiàng)之和的 3%4總建造成本、開發(fā)費(fèi)用明細(xì)表序號(hào)項(xiàng)目備注1管理費(fèi)用建安費(fèi)用的3%2財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款年期利率計(jì)算3推廣費(fèi)用按售價(jià)/租金的3%-5%計(jì)算稅費(fèi)明細(xì)表序號(hào)二類別稅（費(fèi)）率計(jì)算基數(shù)1營(yíng)業(yè)稅5%成交價(jià)2城市維護(hù)建設(shè)稅1%營(yíng)業(yè)稅3教育費(fèi)附加僅為房屋租賃所須繳交項(xiàng)目，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)須繳交該稅項(xiàng)。3%營(yíng)業(yè)稅4印花稅0.1%售價(jià)/租金5- . * 房產(chǎn)稅1.2%

6、房產(chǎn)原值X 70%6、. . . . * 房屋租賃管理費(fèi)2%租金7企業(yè)所得稅4深圳市企業(yè)所得稅率15%具體依各地政策和企業(yè)性質(zhì)而定。15%銷售稅后利潤(rùn)立項(xiàng)籌備憑土地出讓合同到規(guī)劃局規(guī)劃技術(shù)處申報(bào)，規(guī)劃測(cè)繪隊(duì)測(cè)繪后，取得建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃紅線圖，進(jìn)行放點(diǎn)確位，報(bào)項(xiàng)目名并注冊(cè)。選定各類專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。專業(yè)公司工作分工示意圖（虛箭頭表示可由甲方執(zhí)行或甲方委托執(zhí)行）甲方進(jìn)行招標(biāo)，選定策劃（銷售代理）服務(wù)公司；策劃公司提交項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告，以市場(chǎng)需求出發(fā)，協(xié)助完成項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的要點(diǎn)；甲方依據(jù)可行性分析，下達(dá)設(shè)計(jì)委托招標(biāo)書，并最終選定；設(shè)計(jì)單位提交初案；策劃公司（綜合甲方意見）提出具體書面修改意見；設(shè)計(jì)單位依

7、據(jù)修改意見，出正式的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；依據(jù)確定的策劃（規(guī)劃設(shè)計(jì)）方案，選擇具體執(zhí)行機(jī)構(gòu)后實(shí)施;1.市場(chǎng)調(diào)查分析1）宏觀環(huán)境分析預(yù)測(cè)A.國(guó)家政治法律環(huán)境；B.經(jīng)濟(jì)科技發(fā)展趨勢(shì)；2）中觀環(huán)境（所在城市）分析預(yù)測(cè)：A.城市建設(shè)與規(guī)劃；B.競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)及知名企業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)；C.市場(chǎng)供應(yīng)與需求關(guān)系；D.各類專業(yè)機(jī)構(gòu)狀況；3）微環(huán)境分析預(yù)測(cè)A.區(qū)域消費(fèi)需求研判；B.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查；依據(jù)上述調(diào)查分析，對(duì)關(guān)鍵問(wèn)題做出專項(xiàng)主題研究，提出初步可行性 分析報(bào)告：開發(fā)方式、材料供應(yīng)、設(shè)計(jì)方案、產(chǎn)品形態(tài)、施工進(jìn)程、市場(chǎng)定位等初步構(gòu)想（各類專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)開始正式介入）；2 .投資計(jì)劃安排依據(jù)初步可行性分析和公司資源，經(jīng)計(jì)算、評(píng)估分析

8、后，確定最優(yōu)方 案，加入相應(yīng)的資金流量分析和投資預(yù)算安排，得出最終可行性分析。3 .項(xiàng)目的開發(fā)模式最終確定開發(fā)模式：獨(dú)立開發(fā)、合作開發(fā)、投資商介入等；可行性分析內(nèi)容提綱（參考）1 .項(xiàng)目開發(fā)背景研判包括：宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況、區(qū)域社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征、產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境、市場(chǎng)供求趨勢(shì)等；2 .項(xiàng)目概況及基本數(shù)據(jù)包括：項(xiàng)目名稱（項(xiàng)目名及推廣名）、技術(shù)參數(shù)、規(guī)劃要點(diǎn)、地理 位置、四至狀況、片區(qū)特點(diǎn)、項(xiàng)目性質(zhì)特征（SWOT分析）等；3 .目標(biāo)市場(chǎng)分析包括：市場(chǎng)需求分析及預(yù)測(cè)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、發(fā)展主題及產(chǎn)品定位、 目標(biāo)客戶確定與描述、銷售價(jià)格預(yù)測(cè)、包裝推廣及銷售計(jì)劃制定等；4 .項(xiàng)目進(jìn)程安排包括：項(xiàng)目開工、包裝推廣

9、、預(yù)售、竣工、驗(yàn)收、入伙計(jì)劃等；5 .項(xiàng)目成本估算按方案確定的開發(fā)次序、模式與規(guī)模，做出項(xiàng)目成本估算；6 .項(xiàng)目管理及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)管理部分包括：貸款成本、貸款償還計(jì)劃以及貸款與償還平衡計(jì)算；財(cái)務(wù)平衡分析；項(xiàng)目規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)修改費(fèi)用測(cè)算；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)部分：現(xiàn)金流量分析（依據(jù)項(xiàng)目進(jìn)程安排估算）、凈現(xiàn)值、 內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期、財(cái)務(wù)敏感度；7 .經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)及處理；8 .物業(yè)管理服務(wù)要求；三、報(bào)建規(guī)劃1 .提交可行性研究報(bào)告和立項(xiàng)申請(qǐng)，到計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)申請(qǐng)立項(xiàng)；2 .將總體規(guī)劃方案報(bào)規(guī)劃局規(guī)劃管理處審批，通過(guò)后領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī) 劃許可證（總體規(guī)劃通過(guò)后如一次規(guī)劃分批實(shí)施，將分期實(shí)施詳細(xì)規(guī)劃和相應(yīng)單體

10、建筑設(shè)計(jì)報(bào)規(guī)劃局規(guī)劃管理處審批。）3 .在項(xiàng)目簽訂土地出讓合同、取得立項(xiàng)批文和建設(shè)用地規(guī)劃許可證后 到當(dāng)?shù)孛裾值孛芾磙k公室申報(bào)地名。4 .上述手續(xù)完畢，到規(guī)劃局規(guī)劃管理處申領(lǐng) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證。5 .在項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)審查通過(guò)以后， 由規(guī)劃設(shè)計(jì)單位對(duì)整個(gè)項(xiàng)目 的所有專業(yè)管線（包括：供電、自來(lái)水、燃?xì)?、電信、有線電視、路 燈，市政道路、雨污水管網(wǎng)）進(jìn)行管線規(guī)劃設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)方案送規(guī)劃局 的市政規(guī)劃管理處審核，通過(guò)后，將管線規(guī)劃圖送上述各專業(yè)部門聽 取各部門意見，然后由建設(shè)單位會(huì)同規(guī)劃局的有關(guān)人員召集各專業(yè)部 門召開管線規(guī)劃協(xié)調(diào)會(huì)，將所有專業(yè)部門的意見形成會(huì)議紀(jì)要，以防 止各專業(yè)管線在具體實(shí)施

11、中相互扯皮，管位相撞。6 .到各規(guī)費(fèi)收繳部門報(bào)審、繳費(fèi)，具體手續(xù)辦理如下：1）將報(bào)批的范圍內(nèi)所有建筑單體圖紙報(bào)當(dāng)?shù)叵啦块T進(jìn)行消防審查， 取得建筑工程消防意見書。2）到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局計(jì)劃財(cái)務(wù)處繳納建設(shè)規(guī)費(fèi)。3）到當(dāng)?shù)亟逃钟?jì)劃財(cái)務(wù)處繳納教育設(shè)施附加費(fèi)。4）到衛(wèi)生防疫站進(jìn)行工程衛(wèi)生防疫審查，繳納衛(wèi)生防疫檢測(cè)費(fèi)。5）與當(dāng)?shù)胤抗芫职紫伔乐顾b定白蟻防止協(xié)議，繳納白蟻防止費(fèi)。6）按整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃的綠化率規(guī)定專門對(duì)項(xiàng)目講行綠化設(shè)計(jì)，將綠化報(bào)建圖，送園林管理局審批。7）按當(dāng)?shù)氐娜朔琅涮滓蟆⒆鲰?xiàng)目的人防規(guī)劃、然后將所做的人防規(guī) 劃和人防工程的立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)當(dāng)?shù)厝朔擂k部門審批通過(guò)。8）到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)委員會(huì)繳納新型墻體

12、改造費(fèi)和散裝水泥費(fèi)。感謝你的觀看9）到當(dāng)?shù)爻墙n案館簽訂建設(shè)工程檔案移交協(xié)議書。10）到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局質(zhì)監(jiān)站簽訂建設(shè)工程質(zhì)監(jiān)協(xié)議，繳納工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)。7 .領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，將準(zhǔn)備實(shí)施的所有單體建筑的施工圖 紙送建設(shè)局技術(shù)處和建筑工程施工圖審查中心審查。審查通過(guò)后領(lǐng)取 建筑工程施工圖審核批準(zhǔn)書。8 .如投資方（項(xiàng)目控股方）是國(guó)有資產(chǎn)，建筑工程必須通過(guò)當(dāng)?shù)卣型?標(biāo)辦公室進(jìn)行公開招投標(biāo)，對(duì)中標(biāo)施工單位發(fā)中標(biāo)通知書。9 .憑建筑工程施工圖審核批準(zhǔn)書和施工單位中標(biāo)通知書到建設(shè)局建 管處，申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證。10 . 憑建設(shè)工程施工許可證及商品房核價(jià)的有關(guān)資料送當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部 門進(jìn)行商品房預(yù)售核價(jià)。名詞

13、解釋五證：土地出讓合同（土地使用證）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程 規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、預(yù)售許可證（外銷證視規(guī)定執(zhí)行）； 三書：房屋質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書、質(zhì)量驗(yàn)收合格證；四、營(yíng)銷推廣推廣流程細(xì)解i （以需提交報(bào)告展開）A.營(yíng)銷策略總案B.總體執(zhí)行方案C.階段策略及執(zhí)行計(jì)劃D.專項(xiàng)執(zhí)行報(bào)告E.效果評(píng)估分析F.其他1 .銷售準(zhǔn)備階段策劃公司：提交項(xiàng)目銷售策略及執(zhí)行報(bào)告：具體價(jià)格表（包括銷售底 價(jià)5、表價(jià)項(xiàng)目的最低銷售價(jià)格，是價(jià)格的最低防線； 對(duì)外公布的價(jià)格，是與客戶溝通價(jià)格的支點(diǎn)； 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)：內(nèi)部員工認(rèn)購(gòu)或試探市場(chǎng)的手段，后者現(xiàn)居多，一般采用收取誠(chéng)意金、派發(fā)籌碼券等，轉(zhuǎn)化方 式有

14、：排隊(duì)、抽簽、優(yōu)先選購(gòu)及其他；、成交價(jià)）、銷控安排、銷售策略、價(jià)格策略、促銷方式、 廣告策略、包裝策略、媒體計(jì)劃、銷售人員組織與培訓(xùn)計(jì)劃，由甲方 審核認(rèn)可后執(zhí)行（或委托執(zhí)行）；完成要素列表類別項(xiàng)目備注售樓處包裝位置、大小、風(fēng)格設(shè)模型的制作與擺放尺寸、形態(tài)（剖面或平面）、數(shù)量施樣板間的設(shè)計(jì)、裝修數(shù)量、位置、風(fēng)格類銷售通道的安AE、包裝安全性、便捷性、美觀度等戶外包裝審批、設(shè)計(jì)制作 1提前申報(bào)審批，確定地點(diǎn)、數(shù)量、規(guī)格、時(shí)間等文 件類銷售文件的制作與印刷包括：樓書、認(rèn)購(gòu)書、收據(jù)、價(jià)格表等媒體版面的預(yù)訂包括版位、版面、形式等銷售及財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)準(zhǔn)備培訓(xùn)提綱及銷售管理?xiàng)l例其他/以上各類審批和制作必須提

15、前做出工作計(jì)劃表，確定日期、數(shù)量、規(guī)格等2 .正式銷售在正式銷售開始前，可采用內(nèi)部認(rèn)購(gòu)7 （或內(nèi)部咨詢）方式進(jìn)行謝謝觀看市場(chǎng)試探市場(chǎng)反映，同時(shí)進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)熱，為正式銷售累積客戶資源。項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度達(dá)到法定要求，憑建設(shè)工程施工許可證和預(yù)售批 準(zhǔn)文件到當(dāng)?shù)貒?guó)土局開發(fā)辦（或房管局房地產(chǎn)市場(chǎng)處）領(lǐng)取商品房 預(yù)銷售許可證，銷售正式展開。工作內(nèi)容說(shuō)明：1）依據(jù)階段計(jì)劃執(zhí)行廣告、推廣，由銷售人員做來(lái)電、來(lái)訪登記，進(jìn)行匯總，策劃部評(píng)估廣告投放效果，并適時(shí)做出調(diào)整計(jì)劃；2）銷售管理人員將每日客戶及成交資料匯總整理，校對(duì)銷控表，與財(cái)務(wù)部就當(dāng)日（或前一日）成交情況進(jìn)行核對(duì)，將需跟進(jìn)與款項(xiàng)將到期客戶單列，交由當(dāng)事銷售員跟

16、進(jìn)；3）銷售部每周提交“周銷售統(tǒng)計(jì)表”，及客戶關(guān)注熱點(diǎn)、問(wèn)題統(tǒng)計(jì), 交由策劃部進(jìn)行研究分析，并提出相應(yīng)的調(diào)整或解決方案；4）銷售部（每月或半月，視具體情況而定）出具“銷售狀況匯總 表”，協(xié)助策劃部對(duì)前階段銷售進(jìn)行評(píng)估分析，對(duì)下階段廣告節(jié) 奏、投放方式、價(jià)格策略、銷控處理、促銷活動(dòng)等做出計(jì)劃；銷售服務(wù)流程示意圖1）誠(chéng)意金：也可稱為臨時(shí)定金即小定，有效期一般規(guī)定為24小時(shí)，金額500元為起點(diǎn)（依項(xiàng)目而定），臨時(shí)認(rèn)購(gòu)書：也可不設(shè)此環(huán)節(jié)；2）定金：一般起點(diǎn)為10,000元（依項(xiàng)目而定），有效期7天-15天, 根據(jù)項(xiàng)目檔次和銷售狀況而定；3）正式合同簽訂流程：a通知客戶攜帶相關(guān)身份證件和購(gòu)房證明資料b客

17、戶憑銷售部開具的交款通知（確認(rèn)）書，到財(cái)務(wù)部交納相關(guān)款項(xiàng)（可依需要代收相關(guān)稅費(fèi)）后，領(lǐng)取付清樓款證明書和相應(yīng)收據(jù)；c憑付清樓款證明書，與客戶簽訂正式的買賣合同（如代辦房產(chǎn)證，另 簽委托授權(quán)書）;d辦理銀行按揭手續(xù)（現(xiàn)場(chǎng)辦公居多）,交納相關(guān)費(fèi)用；五、后期服務(wù)項(xiàng)目在通過(guò)質(zhì)檢綜合驗(yàn)收（包括消防、人防、煤氣、水電等）， 準(zhǔn)備“房屋質(zhì)量保證書”和“房屋使用說(shuō)明書”，具備入伙條件。1.物業(yè)管理部分1）前期介入工作內(nèi)容A.從物業(yè)管理角度，對(duì)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和功能配置提出建議；B.搭建管理組織架構(gòu)、制定管理計(jì)劃與計(jì)算管理份額；C.制定管理工作流程及員工培訓(xùn)計(jì)劃；D.擬定物業(yè)管理文本（包括業(yè)主公約）；E.核對(duì)客戶

18、物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠名單及數(shù)額；F.制定第一年度財(cái)務(wù)預(yù)算；2）施工安裝工作內(nèi)容A. 了解并審查各類設(shè)備的性能特點(diǎn)；B.掌握各管線連接、分布狀況；3）竣工驗(yàn)收工作內(nèi)容A.質(zhì)檢綜合驗(yàn)收完畢后，交付使用之前（入伙之前），進(jìn)行內(nèi) 部質(zhì)量驗(yàn)收；B.制定各類設(shè)施的使用、維修、保養(yǎng)制度；4）后期服務(wù)工作內(nèi)容（略）2.銷售策劃工作內(nèi)容移交相關(guān)客戶資料，協(xié)助客戶辦理入伙手續(xù)附件一：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案產(chǎn)生細(xì)解1 .開發(fā)立項(xiàng)階段，甲方營(yíng)銷部（或委托專業(yè)調(diào)研機(jī)構(gòu)）對(duì)市場(chǎng)進(jìn) 行評(píng)估，確定項(xiàng)目的市場(chǎng)空間及可行性；2 .營(yíng)銷部依據(jù)項(xiàng)目狀況，明細(xì)項(xiàng)目策劃方案要點(diǎn)要求（既方案內(nèi) 容提綱），選擇策劃服務(wù)公司進(jìn)行招標(biāo)（比稿），并最終選定； 感

19、謝你的觀看謝謝觀看3 .工程部依據(jù)確定的項(xiàng)目定位分析，選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu) 8,列明項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)要求8規(guī)劃設(shè)計(jì)可細(xì)分為：整體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)等，可由一家或多家機(jī)構(gòu)完成，內(nèi)容由“概念設(shè)計(jì)一 初步規(guī)劃一詳細(xì)規(guī)劃一建筑單體一樓層分布一室內(nèi)戶型”過(guò)渡；內(nèi)容包括：項(xiàng)目定位、戶型配比、功能要求等原則性設(shè)想，但不能有過(guò)多的細(xì)節(jié)要求，避免對(duì)設(shè)計(jì)方的不必要干擾和限制；分別從市場(chǎng)接納和工程實(shí)施的角度提出意見，可依據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際提出一些市場(chǎng)流行的創(chuàng)新要素，以供參考;與項(xiàng)目紅線規(guī)劃圖，進(jìn)行招標(biāo)；4 .規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)提交規(guī)劃設(shè)計(jì)初稿，甲方評(píng)標(biāo)、選定中標(biāo)單位；5 .甲方綜合策劃公司意見10,下達(dá)正式的設(shè)計(jì)委托書；6 .規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)提交方案，并進(jìn)行講解說(shuō)明；7 .甲方進(jìn)行研究，提出書面修改意見（可重復(fù)過(guò)程）；8 .最終確定方案，出正稿；9 .依據(jù)最終正稿，出施工藍(lán)圖；規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)原則：先整體后局部，先主體后配套，由大到小，由外至內(nèi)感謝你的觀看參考資料深圳某品牌房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程主線：房屋建造流程尋找新的土地資源（發(fā)展研究部或項(xiàng)目開發(fā)部）項(xiàng)目可行性論證（設(shè)計(jì)部，項(xiàng)目開發(fā)，銷售部，成本或財(cái)務(wù)部 ）10購(gòu)買（投標(biāo)）土地并簽訂土地使用權(quán)出讓合同（項(xiàng)目開發(fā)部）項(xiàng)目立項(xiàng)（項(xiàng)目開發(fā)部，設(shè)