創(chuàng)業(yè)大街方案

1、創(chuàng)業(yè)大街項(xiàng)目前期提案第一部分：市場(chǎng)調(diào)查一、長(zhǎng)春汽車經(jīng)濟(jì)貿(mào)易開(kāi)發(fā)區(qū)概述二、周邊項(xiàng)目情況三、定性分析四、項(xiàng)目的SWO份析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)2、項(xiàng)目劣勢(shì)3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)4、項(xiàng)目威脅點(diǎn)第二部分商業(yè)項(xiàng)目戰(zhàn)略一、市場(chǎng)定位二、形象定位三、目標(biāo)市場(chǎng)定位四、功能定位五、價(jià)格定位第三部分：規(guī)劃建議一、項(xiàng)目整體規(guī)劃分析二、項(xiàng)目細(xì)節(jié)規(guī)劃建議第四部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析第一部分市場(chǎng)調(diào)查創(chuàng)業(yè)大街項(xiàng)目前期提案第一部分市場(chǎng)調(diào)查一、長(zhǎng)春汽車經(jīng)濟(jì)貿(mào)易開(kāi)發(fā)區(qū)概述長(zhǎng)春汽車經(jīng)濟(jì)貿(mào)易開(kāi)發(fā)區(qū)位于長(zhǎng)春市區(qū)西南部，毗鄰一汽車集團(tuán)， 位置優(yōu)越， 交通便利。 開(kāi)發(fā)區(qū)以發(fā)展汽車商貿(mào)服務(wù)業(yè)為主， 在產(chǎn)業(yè)分工上與一汽緊密銜接， 是國(guó)內(nèi)主要的汽車商品集散地之一。汽貿(mào)

2、開(kāi)發(fā)區(qū)的前身是1993年成立的長(zhǎng)春汽車貿(mào)易城， 1998年正式轉(zhuǎn)制為省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。 按照總體規(guī)劃， 汽貿(mào)開(kāi)發(fā)區(qū)由汽車物流區(qū)、服務(wù)區(qū)和貿(mào)易區(qū)三個(gè)部分組成。一期規(guī)劃的貿(mào)易區(qū)，即汽貿(mào)城，占地28 萬(wàn)平方米，現(xiàn)已全部開(kāi)發(fā)利用。以長(zhǎng)春汽車中心批發(fā)市場(chǎng)和舊機(jī)動(dòng)車交易中心兩個(gè)國(guó)家級(jí)市場(chǎng)為主體，貿(mào)易區(qū)形成了完善的以汽車及零部件批發(fā)貿(mào)易為特色的市場(chǎng)體系， 已經(jīng)被納入全國(guó)商品市場(chǎng)建設(shè)規(guī)劃， 是國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、 中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)確定的 “全國(guó)重點(diǎn)聯(lián)系市場(chǎng)” 和“推進(jìn)流通現(xiàn)代化重點(diǎn)聯(lián)系批發(fā)市場(chǎng)”。從 2003 年開(kāi)始，長(zhǎng)春汽貿(mào)開(kāi)發(fā)區(qū)全面啟動(dòng)二次創(chuàng)業(yè)，在鄰近一汽的區(qū)域，規(guī)劃 10 平方公里新區(qū)作為二期開(kāi)發(fā)用地，建設(shè)汽車物

3、流和汽車后市場(chǎng)服務(wù)兩個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)， 加上現(xiàn)在的汽貿(mào)城， 形成兩區(qū)一城的發(fā)展格局。 其中， 物流園區(qū)將依托汽車生產(chǎn)基地和汽車商品市場(chǎng)，圍繞汽車及零部件的采購(gòu)、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、 模塊化組裝、 銷售加快發(fā)展第三方物流， 聚集國(guó)內(nèi)外高水平的物流企業(yè)，建設(shè)具有國(guó)際影響力的現(xiàn)代化專業(yè)物流基地； 后市場(chǎng)服務(wù)區(qū)從發(fā)展二手車交易起步， 引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)模式，從評(píng)估、收購(gòu)、翻新、檢測(cè)、拍賣、置換到舊車拆解，建立一條龍服務(wù)， 形成二手車交易新業(yè)態(tài)， 進(jìn)而帶動(dòng)汽車維修、 養(yǎng)護(hù)、租賃、 裝飾、 美容快速發(fā)展， 建成區(qū)域性舊機(jī)動(dòng)車交易中心和汽車服務(wù)中心； 汽貿(mào)城在鞏固現(xiàn)有市場(chǎng)的基礎(chǔ)上， 將以形象改造、 功能提升為主線， 進(jìn)一步擴(kuò)大

4、汽車品牌銷售和配件貿(mào)易規(guī)模，建成國(guó)際汽車貿(mào)易中心、博覽中心、信息中心，成為全國(guó) 主要汽車零部件進(jìn)口基地和最大的國(guó)產(chǎn)車零部件集散地。未來(lái)幾年，開(kāi)發(fā)區(qū)將以新區(qū)開(kāi)發(fā)和核心貿(mào)易區(qū)改造為載 體，以“拓展空間，完善功能”為方向，著力建設(shè)一流的投資 環(huán)境，廣泛吸納國(guó)內(nèi)外汽車產(chǎn)業(yè)資源，集中發(fā)展汽車及零部件 商品貿(mào)易、汽車后市場(chǎng)服務(wù)、汽車物流三大主業(yè)，努力構(gòu)建以 現(xiàn)代流通服務(wù)業(yè)為特征的新型汽車產(chǎn)業(yè)區(qū)， 全力打造東北亞地 區(qū)最大的汽車貿(mào)易平臺(tái)和汽車物流中心。二、周邊項(xiàng)目調(diào)查針對(duì)創(chuàng)業(yè)大街項(xiàng)目對(duì)周邊可對(duì)比的在售的商業(yè)樓盤進(jìn)行調(diào) 查分析，主要項(xiàng)目有：汽貿(mào)金街、汽貿(mào)城、中國(guó)北方汽車貿(mào)易 城、汽貿(mào)商務(wù)中心等，現(xiàn)針對(duì)在售項(xiàng)目

5、進(jìn)行分析：1、汽貿(mào)金街汽貿(mào)金街緊鄰本項(xiàng)目，為兩棟商住兩用樓設(shè)計(jì)。門市為一、 二層套賣，臨創(chuàng)業(yè)大街共13戶，每戶500平方米，主要經(jīng)營(yíng) 汽車裝飾；背對(duì)創(chuàng)業(yè)大街每側(cè)共 21戶，每戶為一二層套賣形 式，主要經(jīng)營(yíng)汽車輪胎，部分已基本售完，出租率較高；臨創(chuàng)業(yè)大街目前只有一戶投入使用產(chǎn)品類型經(jīng)營(yíng)范圍租金 （元）售價(jià)（元） 全款九折面積（叫備注臨創(chuàng)業(yè)大街丁市汽車裝飾20萬(wàn)10000/ m2500一二層套賣背對(duì)創(chuàng)業(yè)大街丁市汽車配件 （輪胎等）6萬(wàn)7600/ m2120一二層套賣2、大眾花園大眾花園緊鄰創(chuàng)業(yè)大街，是華盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建成，目前已投入三期銷售。臨近本項(xiàng)目商鋪為 3年前開(kāi)盤。 目前仍有部分未

6、銷售，經(jīng)營(yíng)上以汽車裝飾為主。產(chǎn)品類型經(jīng)營(yíng)范圍租金 （元）售價(jià)（元） 全款九折面積 （叫備注臨創(chuàng)業(yè)大街丁市汽車裝飾10萬(wàn)13500/ m2190一層臨創(chuàng)業(yè)大街丁市定向水果 批發(fā)8550/ m2500一套二3、汽貿(mào)城建于1993年的長(zhǎng)春汽車貿(mào)易城，是全國(guó)汽車配件的重要集散地，經(jīng)過(guò)10余年的發(fā)展，經(jīng)營(yíng)汽車的商貿(mào)業(yè)戶已達(dá) 700余戶，經(jīng)營(yíng)范圍輻射全國(guó)各主要城市產(chǎn)品類型經(jīng)營(yíng)范圍租金（元）售價(jià)（元）面積 （十）備注汽貿(mào)城內(nèi)丁市汽配810 萬(wàn)10000/ m260一層汽貿(mào)城內(nèi)丁市汽配4 6萬(wàn)5000/ m260二層4、中國(guó)北方汽車貿(mào)易城中國(guó)北方汽車貿(mào)易城項(xiàng)目位于長(zhǎng)春汽車產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)中心 區(qū)域，江蘇高力集團(tuán)開(kāi)發(fā)

7、。項(xiàng)目占地面積約130萬(wàn)平方米，其 中一期項(xiàng)目占地面積約40萬(wàn)平方米。項(xiàng)目首期將吸引近5000 戶商戶入駐。產(chǎn)品類型經(jīng)營(yíng)范圍租 金（元）售 價(jià)（元）面 積（十）備注三層商場(chǎng)汽配貿(mào)易未7E未7E40框架（一二層 6 米舉架）5、汽貿(mào)商務(wù)中心產(chǎn)品類型經(jīng)營(yíng)范圍租 金（元）售 價(jià)（元）面 積（十）備注商場(chǎng)汽配300008000/ m2110一樓內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目最高價(jià)比較表150011000 售價(jià)汽貿(mào)金街10000口大眾花園13500汽貿(mào)城10000口汽貿(mào)商務(wù)中8000500(汽貿(mào)金街大眾花園汽貿(mào)城口汽貿(mào)商務(wù)中心綜合分析：A、商業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目周邊的商鋪供應(yīng)量總體不大，但在銷售方面卻很艱難，首先汽貿(mào)金街臨創(chuàng)業(yè)大街商

8、鋪銷售價(jià)格10000.00元/平米，背對(duì)創(chuàng)業(yè)大街商鋪銷售價(jià)格為 7600.00元/平米；而汽貿(mào) 城的一樓門市租金價(jià)格在80000元/年，根據(jù)租價(jià)與售價(jià)換算 比例關(guān)系，汽貿(mào)城門市的市場(chǎng)銷售價(jià)格應(yīng)在10000元/平米?？梢钥闯觯啼伒匿N售價(jià)格在汽貿(mào)城不是很低，若本案 商鋪的價(jià)格高于目前租金所推算的市場(chǎng)銷售價(jià)格，銷售阻力 將非常巨大。B、住宅市場(chǎng)項(xiàng)目入住率單價(jià)（元）備注汽貿(mào)金街商品房44.45 %2700 2800/ m2商住兩用拆遷戶72.22 %2100 2200/ m2新奧藍(lán)城住宅期房3450/ itf 起價(jià)5月開(kāi)售通過(guò)以上樓盤基本數(shù)據(jù)比較可以看出，附近區(qū)域樓盤單價(jià) 差別較大，大多數(shù)在2100

9、元/平方米一一3750元/平方米左右c而本項(xiàng)目更接近汽貿(mào)金街住宅價(jià)格，在21002800元/平方米 之間。而樓層較好的房子為大多數(shù)購(gòu)房者接受， 最暢銷戶型集 中在一室一廳、二室一廳，面積60-90平方米。這類房子總價(jià) 低，大多可按揭降低了消費(fèi)者的購(gòu)買門檻。三、定性分析根據(jù)項(xiàng)目周邊走訪調(diào)查，項(xiàng)目周邊多數(shù)購(gòu)買商鋪的為個(gè)體 投資者，基本為一二層套賣的模式，價(jià)格上有一定的差別。租 售情況如下表所示：項(xiàng)目樓層出租率出售率備注汽貿(mào)城一層100%開(kāi)售時(shí)1/3目前售出2/3一二層銷售二層99%三層60%多數(shù)為庫(kù)房四層70%汽貿(mào)金街創(chuàng)業(yè)大街8%20%汽車裝飾與 輪胎背對(duì)85%90%左右大眾花園創(chuàng)業(yè)大街50%70

10、%（側(cè)街未計(jì)）汽貿(mào)城 1汽貿(mào)金街 大眾花園如上表所述，項(xiàng)目周邊主要以汽車配件經(jīng)營(yíng)為主，目前市場(chǎng)仍有一定可利用空間， 如何規(guī)劃本項(xiàng)目可參考周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況， 結(jié)合本項(xiàng)目自身特點(diǎn)以及所處商圈經(jīng)營(yíng)范圍， 做如下分析：1. 本項(xiàng)目可設(shè)計(jì)為汽車輪胎和汽車裝飾市場(chǎng)，主要原因符合周邊商圈經(jīng)營(yíng)類型，市場(chǎng)成熟，無(wú)需大量投入建立商業(yè)氛圍；2. 本項(xiàng)目如規(guī)劃為汽車輪胎和汽車裝飾市場(chǎng)，最大的問(wèn)題便是與周邊項(xiàng)目形成良好的互通， 借助周邊的汽配商業(yè)氛圍， 帶動(dòng)本項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展；3. 若想吸引汽貿(mào)城周邊現(xiàn)有業(yè)戶及投資者， 前期必須采取一定的價(jià)格優(yōu)惠政策，大部分消費(fèi)者最看中的是價(jià)格。四、本項(xiàng)目的SWO分析（ . 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（

11、1）地段優(yōu)勢(shì)。好地段是影響投資者投資的首要條件， 好地段潛在的升值契機(jī)能夠?yàn)橥顿Y者帶來(lái)巨大的投資受益。本項(xiàng)目緊鄰創(chuàng)業(yè)大街，屬于汽貿(mào)城商圈，商業(yè)氛圍濃厚。（ 2）商圈優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目位于長(zhǎng)春市汽車經(jīng)濟(jì)貿(mào)易開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，并且位于開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)較繁華的區(qū)域內(nèi)，發(fā)展?jié)摿Ρ容^大。（ 3）交通優(yōu)勢(shì)。該項(xiàng)目周邊交通比較便利， 286、 231、 129、 139、 80、 54等公交路線途徑此處。（ 4）客源優(yōu)勢(shì)。汽貿(mào)城商圈是東北最大的汽車配件集散地帶，市場(chǎng)成熟，客源針對(duì)性強(qiáng)， 優(yōu)質(zhì)、 巨大的客源優(yōu)勢(shì)保證了投資者的投資收益。（ 5）配套優(yōu)勢(shì)。地上較大的停車場(chǎng)緩解項(xiàng)目周邊車位緊缺的問(wèn)題。2. 項(xiàng)目劣勢(shì)1） 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)大，

12、項(xiàng)目周邊汽貿(mào)金街與新建的中國(guó)北方汽貿(mào)城對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成威脅。（ 2）項(xiàng)目相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目規(guī)模較小，市場(chǎng)不夠集中。3. 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)價(jià)格合理 : 由于項(xiàng)目規(guī)劃一樓商鋪為 6 米高舉架，可以根據(jù)商家需要分隔成二層商鋪， 而價(jià)格只是一層的價(jià)格， 相對(duì)于周邊項(xiàng)目，具有很強(qiáng)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。4. 項(xiàng)目威脅點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)威脅去年開(kāi)發(fā)汽貿(mào)金街和今年動(dòng)工的中國(guó)北方汽貿(mào)城項(xiàng)目都對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成了直接的威脅， 商場(chǎng)的數(shù)量在增多， 注定了競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度， 而商家的數(shù)量是有限的， 銷售工作展開(kāi)后， 怎樣能夠在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出， 吸引更多的商家， 受到商家的追捧，是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。結(jié)論： 總體來(lái)說(shuō)， 本項(xiàng)目的綜合因素對(duì)本項(xiàng)目是非常有利的， 強(qiáng)

13、調(diào)和充分利用自身的優(yōu)勢(shì)， 使本項(xiàng)目變成極富個(gè)性的產(chǎn)品，忽略本項(xiàng)目的劣勢(shì)，做到揚(yáng)長(zhǎng)避短。第二部分 商業(yè)項(xiàng)目戰(zhàn)略第二部分 商業(yè)項(xiàng)目戰(zhàn)略一、市場(chǎng)定位通過(guò)對(duì)市場(chǎng)、 類比項(xiàng)目、 競(jìng)爭(zhēng)商圈、 項(xiàng)目所在商圈和消費(fèi)者的調(diào)查分析， 我們作出如下推論并由此作出本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。市場(chǎng)分析綜述：目前項(xiàng)目所在商圈為汽貿(mào)城商圈， 離本項(xiàng)目最近的汽貿(mào)金街主要以臨街鋪面、 同類行業(yè)形成的街鋪經(jīng)營(yíng)方式為主， 面積在60500平方米左右。汽貿(mào)金街為二層商鋪設(shè)計(jì)，一二層單獨(dú)門市， 兩層套賣的形式。 經(jīng)營(yíng)上以輪胎為主， 區(qū)別于汽貿(mào)城經(jīng)營(yíng)范圍。中國(guó)北方汽貿(mào)城目前正在建設(shè)當(dāng)中， 處于景陽(yáng)大路與西環(huán)城路交匯處，規(guī)劃三層，一層、二層為 6

14、米高舉架，二套三的形式。 并且有功能分區(qū)， 劃分較明確， 目前客戶登記主要來(lái)自于汽貿(mào)城商戶。汽貿(mào)城建成多年， 四層商鋪設(shè)計(jì)， 多為投資者投資后租給汽配經(jīng)營(yíng)商戶，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，目前2/3 已售完。結(jié)合以上市場(chǎng)特點(diǎn)，考慮到本項(xiàng)目所處位置及相似項(xiàng)目，本案定位為：汽車配件市場(chǎng)（以汽車輪胎市場(chǎng)為主）二、形象定位本案總體形象有如下特征：優(yōu)越于周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目布局規(guī)劃， 設(shè)計(jì)豪華大堂與電梯、 扶梯配套。經(jīng)營(yíng)上依然以汽車輪胎為主，并且與汽貿(mào)金街相通，形成真正的專業(yè)汽車輪胎市場(chǎng)。三、目標(biāo)市場(chǎng)定位在類比項(xiàng)目的商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者中調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 大部分商家為租用型， 極少有自買自用型的商家。 所以項(xiàng)目主要定位為投資商戶。1 .目

15、標(biāo)投資者本項(xiàng)目商鋪出售產(chǎn)權(quán)，所以投資人群鎖定以下客戶。(1)核心客戶：長(zhǎng)春市的私營(yíng)個(gè)體、各行業(yè)精英、本商 圈內(nèi)欲開(kāi)分店的私營(yíng)個(gè)體。(2)其他客戶：長(zhǎng)春經(jīng)營(yíng)汽配的散戶(3)偶得客戶：有投資意識(shí)的客戶2 .租賃經(jīng)營(yíng)者由于我們是商業(yè)項(xiàng)目，所以，商業(yè)氛圍是非常重要的，而 培養(yǎng)商業(yè)氣氛又需要一定的時(shí)間。要將所有商鋪一次性出售， 有一定困難，所以我們可以考慮先引進(jìn)一部分租賃經(jīng)營(yíng)者， 在 商業(yè)氣氛成熟的時(shí)候，再出售給商家或者投資者。四、功能定位經(jīng)過(guò)項(xiàng)目周邊情況調(diào)查以及結(jié)合本項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)， 經(jīng)詳細(xì) 分析，各層功能定位行業(yè)分布，見(jiàn)下表：樓層功能定位一層臨街出售商鋪產(chǎn)權(quán)，商家自定一層內(nèi)部大堂、電梯間、地下超市入口

16、四層商鋪出售商鋪產(chǎn)權(quán)四層以上住宅五、價(jià)格定位本案位于汽貿(mào)城和汽貿(mào)金街附近，所以汽貿(mào)城和汽貿(mào)金街 的銷售價(jià)格水平對(duì)我項(xiàng)目具有最直接的參考價(jià)值。根據(jù)樓盤綜合質(zhì)量的硬性指標(biāo)，以100分為最高分，給本 區(qū)域內(nèi)的在售項(xiàng)目以及本項(xiàng)目客觀地評(píng)分。 根據(jù)樓盤綜合素質(zhì) 與價(jià)格的函數(shù)關(guān)系，計(jì)算出我項(xiàng)目的市場(chǎng)均價(jià)。1.產(chǎn)品各評(píng)價(jià)因素分值因素位置產(chǎn)品品牌父通綜合配套遠(yuǎn)景規(guī)劃景觀外部環(huán)境社區(qū)戶型建筑規(guī)劃發(fā)展商品牌分值15815101510710102.通過(guò)業(yè)內(nèi)人士的評(píng)分取樣，具體分值如下:得分項(xiàng)目1234567891011平 均 分汽貿(mào)金街748581778179756782.5826575汽貿(mào)城77828177827

17、9756771.5726476汽貿(mào)商務(wù)中心747570717970726475766772大眾花園717786847473837778667470本項(xiàng)目7377727277687270736870733.參考均價(jià)計(jì)算汽貿(mào)金街 （套支）汽貿(mào)城 （套支）汽貿(mào)商務(wù)中心大眾（套實(shí)）本項(xiàng)目平均分7576727073均價(jià)PA 10000PB= 10000PC=8000PD= 13500PX=?修正后各相關(guān)樓盤價(jià)格Pi'Pi' =( QX/ Qi) xPi 注：Pi為銷售均價(jià)PA =(QX/QA)X PA=73/75*10000=9733PBB =(QX/QB)X PB=73/76*1000

18、0=9605PC =(QX/QC)X PC=73/72*8000=8111PD =(QX/QD)X PC=73/70*13500=14078各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為 Wi（考慮到與本項(xiàng)目的相似性及影響）WA=30% WB=25% WC=15%WD=30%PX =EPiWi=PA W WA+PB x WB+PC x WC+PD x WD=9733*30%+9605*25%+8111*15%+14078*30%Q10760總結(jié)： 由于該項(xiàng)目均價(jià)是由各項(xiàng)目一層均價(jià)得來(lái)，所以所求值也為均價(jià)。 另外本項(xiàng)目規(guī)劃為 6 米超高舉架， 可分割為兩層使用， 所以項(xiàng)目商鋪單層均價(jià)低于其他項(xiàng)目， 有一定價(jià)格優(yōu)勢(shì)。第三部

19、分：項(xiàng)目規(guī)劃建議第三部分：項(xiàng)目規(guī)劃建議一 . 項(xiàng)目整體規(guī)劃分析本項(xiàng)目的規(guī)劃整體上就著地塊的狹長(zhǎng)， 進(jìn)行了北方傳統(tǒng)的行列式的樓房排布。商鋪也以背對(duì)式步行街形式出現(xiàn)，整體布局規(guī)整。二 . 項(xiàng)目細(xì)節(jié)規(guī)劃建議：針對(duì)上面的市場(chǎng)調(diào)查， 結(jié)合本項(xiàng)目占地面積， 現(xiàn)規(guī)劃建議如下：（一）商鋪規(guī)劃建議1. 經(jīng)過(guò)競(jìng)整項(xiàng)目的調(diào)查，該項(xiàng)目可采用框架結(jié)構(gòu)， 小面積設(shè)計(jì)，面積控制在50 平方米 60 平方米2. 將商鋪的舉架挑高至6 米超高舉架，使客戶用買一層的錢買兩層商鋪。3. 將項(xiàng)目臨街做出商場(chǎng)與小區(qū)豪華大堂，作為重要的形象窗口，形象壯觀，產(chǎn)生震撼性效果。4. 一層臨街商鋪在原有的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上再安裝一個(gè)電梯，直接到達(dá) 4 層，這樣可以增加 4 層的含金量。商鋪平面圖大堂效果圖（二）住宅規(guī)劃1. 改變?cè)瓨潜P設(shè)計(jì)，客廳設(shè)計(jì)得足夠?qū)挸髁?，凸出?yáng)臺(tái)，增加內(nèi)部可利用空間。2. 停車場(chǎng)規(guī)劃建議，建地下車庫(kù)，提高住宅配套服務(wù)。3、地下引進(jìn)超市，為商鋪及住宅用戶提供更高更全面的生活質(zhì)量及環(huán)境。本案戶型規(guī)劃方面雖然符合北方傳統(tǒng)戶型設(shè)計(jì)， 但是卻不大迎合目前消費(fèi)者的購(gòu)房心理。 先根據(jù)目前暢銷樓盤戶型， 制 定以下規(guī)劃方案。四層戶型