產權式酒店行業(yè)分析及投資研究報告

1、產權式酒店行業(yè)分析及投資研究報告第一章  產權式酒店的定義及分時度假概述1.1  產權式酒店概念及分類 1.1.1產權式酒店的定義 是指將酒店的住宿單位的產權出售給投資者，同時投資人委托酒店管理公司管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定時間段的免費居住權。1.1.2產權式酒店的性質 其屬于旅游房地產類，購買產權式酒店，在享受超值服務、彰顯身份和地位的同時，更有不菲的投資回報，與住宅寫字樓的投資、股票投資、儲蓄及國債投資等相比，投入輕松、風險小、回報更豐厚，同時還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。1.1.3產權式酒店的分類 時權酒店：是將酒店的每個單位

2、分為一定的時間（如：一年產值 51 周，共 51 個時間份），出售每一個時間份的使用權。消費者擁有一定年限內在該酒店每年一定時間（如一周）的居住權。 示 例項目名稱昆明滇池溫泉花園酒店分時俱樂部項目地址昆明滇池路海埂公園旁產品類型三房二廳二衛(wèi)一廚銷售價格86,000元(30年) 52,000元(15年) 26,000元(5年)銷售模式1）、每年免費7天物業(yè)住宿權限；2）、通過度假交換組織RCI（世界頂級的分時度假交換公司）,交換使用世界其他度假酒店；純產權酒店：是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網絡管理，獲取一定的管理回報。純產權酒店又分為商務型和度假

3、型。 產權酒店銷售的一般只是酒店房間及相關的公攤，這些公攤只包括客房的公共走道、電梯廳等公共交通，而不包括酒店大堂、餐廳和其他公共設施。產權酒店一般由業(yè)主委員會決定委托經營的酒店管理公司經營管理，扣除管理費用和相關稅費后，按戶取得回報。在開始銷售時，一般發(fā)展商承諾3-5年的經營回報，同時簽定3-5年的委托管理合同。回報有的是固定的，有的是浮動的。但很少有更長時間的委托經營合同。產權酒店在中國已經發(fā)展了多年，在海南等地相對比較成熟。從經營狀況看，一般能保障40%以上的開房率，基本上可以保障投資人5-8%的回報。示 例項目名稱海南三亞香水灣五星級大酒店項目地址海南三亞產品類型36-110平米銷售價

4、格8500元/平米 (五星級標準)6500元/平米 (四星級標準)銷售模式1）、全裝修、含家具；2）、五年包租，年回報率6.6%（稅后）； 3）、每年免費30天物業(yè)住宿權限；養(yǎng)老型酒店:是指投資人（往往是最終消費者），購買用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)，在退休前委托管理公司經營管理直至退休后自用，委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報，一般情況下該物業(yè)在產權人去世后由管理公司回購，再出售，收益其家人所有。時值度假型酒店：指消費者購買一定數量的“分數”，這些“分數”就成為他們購買產品的貨幣，他們可以使用這些“分數”在不同時間、地點、檔次的度假靈活選擇其分數所能負擔的住宿設施，消費者不擁有使用權和產權，只

5、是為休閑消費提供便利優(yōu)惠和更多選擇，“分數”消費可以獲得更大的折扣和免費居住時間。國外最大的分時度假交換公司是RCI,國內首批成立的交換公司是華夏之旅。計算機網絡與信息處理技術為分時度假的可交換提供了技術基礎， RCI能夠為十萬以上會員提供服務，兩者對比分析如下：國內外典型分式度假交換公司經營比較比較項目RCI公司華夏之旅股東及創(chuàng)辦人美國christel 與john Dehaan于1974年組建2000碾月由海南第一投資集團投資華夏之旅公司總經理雷馳主要優(yōu)勢1. 創(chuàng)新優(yōu)勢。它在世界上率先提出分時度假交換的概念，其創(chuàng)新設計的交換機制滿足了度假地和會員的需要。2. RCI的品牌優(yōu)勢。3. 先進的計

6、算機網絡系統(tǒng)。4. 遍布各地的分支機構。亞太區(qū)總部設置在新加坡。1. 中國第一家本土分時度假公司。2. 以海南省為基礎在全國建立廣泛的酒店網絡。3. 創(chuàng)辦分時度假業(yè)者導報擴大宣傳和影響。網站中國市場競爭策略2001年5月18日TCI成立亞太有限公司北京辦事處，已經有17家加入RCI.RCI在中國的市場戰(zhàn)略為“以謀求政府支持為指導思想，通過介紹分時度假概念宣傳經營方式，通過吸引度假飯店加盟擴大影響，通過媒體宣傳樹立品牌形象，以非利潤的目標實現為未來獲得利潤創(chuàng)造機會”。1994年RCI向世界各地輸送500萬名游客。華夏之旅針對休閑度假和商務旅行，設計創(chuàng)建了一個全國范圍內能夠自由住宿選擇的系統(tǒng)，其核

7、心是為消費者提供實惠的住宿產品，并為國內星級酒店或度假村開房率偏低的現狀尋求出路。對加盟度假地和酒店服務內容新的度假地想加盟TCI時候，必須通過公司執(zhí)行委員會：首先考慮RCI首先考慮RCI會員對于交換度假地的需求，檢查新度假地能夠納入原有的度假地體系中，考察加盟度假村的相似程度和需求狀況。保證度假地的標準達到RCI的最低要求。RCI開發(fā)經理開發(fā)經理充當顧問角色與度假地開發(fā)商達到RCI標準。RCI律師與開發(fā)商律師共同完成1. 保證開發(fā)商符合開發(fā)規(guī)劃。確認保證會員權利方面的制度安排，既使開發(fā)商破產或失敗時也能保證會員權利。通過網絡傳播加盟酒店訂房信息，為加盟商提供：1. 會員手冊、宣傳冊、招貼畫、

8、音像制品和雜志宣傳。2. 對加盟酒店的管理人員進行培訓和指導。3. 建立對比加盟酒店的激勵機制，根據嚴格質量標準選擇加盟酒店。根據對產權酒店的用途，可將其分為以下幾種類型：1、 退休住宅型這是一種為自己退休后準備后路的住房投資方式。投資者在退休之前購樓，每年和家人去使用一段時間，其余時間交酒店管理公司出租獲取租金回報。到退休的時候增加使用時間或基本完全使用，作為頤養(yǎng)天年的住所。這種類型的酒店在美國比較多見。2、有限自用的投資型酒店公寓開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨立產權出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經營獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公

9、司贈送的一定期限免費入住權。這種酒店一般位于著名旅游地區(qū)，如夏威夷，擁有充足的客源，因此，客房年度利潤分紅通常足以抵銷分期付款的費用，并有可觀的盈余。3、公司自用型集團購買產權酒店產品，一方面用于投資，另一方面用于企業(yè)員工度假或公司年會使用。1.2  分時度假概述1.2.1 分時度假的定義 分時度假（Timeshare，又稱Vacationownership 或Holidayownership ），國際上一度通行的慣例是：將一處住宿設施（如飯店、公寓、度假別墅等）的住宿單元每年的使用期分為 52 周，將52 周中的51 周分時銷售給顧客。每個單位的分時度假產品，就是在約定的

10、時期內（一般為20 年40 年）每年在這一住宿單元中住宿一周的權利。這種居住權的單一性不能滿足市場需求，于是就有了“分時度假的交換系統(tǒng)”，所有分時度假的產品，經交換公司認可后，可以進入交換系統(tǒng)進行交換。目前國際上比較成熟的交換系統(tǒng)是RCI和ICI。為了方便交換，發(fā)展到后來就有了點數制的分時度假產品。一般標準產品是20年期限，每年平季7天的入住權益，銷售價格一般為4-5萬元/人。由于國內目前尚未建立自己的交換系統(tǒng)，消費權益全部都是在國外的交換系統(tǒng)中完成的，所以費用高昂，通常的交換費用都在1000元/周以上。分時度假產品實質上是51人共有一間酒店房間的20年（或更長）的時間產權，因此，房間需要更新

11、設施和維護，甚至需要大修或翻新。這個費用來自于購買者的年費，通常是每年交納一次，一般都在1000元以上。1.2.2  分時度假產品的運營機制 開發(fā)商:開發(fā)商或自己開發(fā)建設用做分時度假產品的房產，或通過購買現成的房 地產將他們改造為分時度假產品。銷售商:負責宣傳促銷分時度假產品。度假房產管理公司:負責管理和維護分時度假房產,既可能由開發(fā)商兼任，也可能是獨立于開發(fā)商。分時度假交換公司:主要是向具有分時度假房產使用權的消費者（會員）提供不同地區(qū)之間的分時度假產品的交換業(yè)務。信托公司:通過一定的法律程序來保護購買分時度假產品的消費者的權益。最常見的是英國式的“俱樂部信托”體系。業(yè)主聯(lián)合會:指

12、購買了同一處分時度假產品的消費者按照法律規(guī)定成立的保護自身利益的團體。再銷售商:指負責在公開市場上銷售分時度假產品所有者轉賣的二手分時度假產品的機構。它們有些獨立經營，有些是開發(fā)商公司的一個分支機構。分時度假業(yè)協(xié)會:由某個區(qū)域內從事分時度假經營業(yè)務及其相關單位組成的行業(yè)協(xié)會。影響較為廣泛的有美國度假地協(xié)會（American Resorts Development Association，簡稱ARDA ）和歐洲分時度假組織（The Organization for Timeshare in Europe，簡稱OTE）。相關其它群體還有律師、金融機構、咨詢顧問等直接或間接與分時度假產品有關的專業(yè)群

13、體。1.2.3 中國分時度假企業(yè)的主要類別1）、加盟國際交換網絡的公司 在國內比較有知名度的國際交換網絡公司有RCI和II兩家，目前中國加入國際分時度假交換網絡體系的度假村或飯店不到100家（其中云南省有3 家，分別位于昆明市郊和石林縣，其中云南昆明溫泉度假俱樂部還被RCI 命名為金冠級度假村）。其經營模式與國際市場接軌，采用銷售2040 年的每年一周的度假地住宿權的方式，產品售價一般在4 萬6 萬元之間。2）、單體開發(fā)的俱樂部產品單體開發(fā)的分時度假俱樂部如泰達度假交換公司，依靠自有的單體度假飯店開發(fā)俱樂部產品。隨著分時度假行業(yè)的發(fā)展，目標市場明確、有明顯市場區(qū)分、專業(yè)性較強的如高爾夫分時度假

14、俱樂部、野營分時度假俱樂部、沙灘分時度假俱樂部、老年分時度假俱樂部、情侶分時度假俱樂部等適合消費市場個性化發(fā)展的分時度假俱樂部是完全可以在未來的市場競爭中獲得生存資格的。3）、分時度假銷售公司國內現有的分時度假銷售公司全都是專業(yè)銷售RCI 和II 公司的分時度假產品的公司。如廣東愛特樂度假服務有限公司、北京神州環(huán)宇訂房網絡咨詢服務有限公司（也稱自由假期公司）等，他們多分布于國內經濟發(fā)達的地區(qū)，未形成全國經營，多采用了國外最普遍的分時度假銷售形式銷售推介會。4）、自主開發(fā)的國內網絡化公司是致力于將分時度假產品進行改革，設計出能為中國市場所接受的新型運作模式，構建適應中國市場的分時度假產品和交換網

15、絡。目前在國內進入運作階段的本土化度假網絡經營公司數量不多，形成一定規(guī)模的不超過 10 家，集中在北京、深圳等經濟發(fā)達地區(qū)和云南、海南等度假目的地。2000 年 11 月，由首創(chuàng)集團、中旅集團北京旅游集團等6 家股東聯(lián)合發(fā)起組建的從事分時度假和休閑度假產業(yè)的天倫度假發(fā)展有限公司宣告成立。天倫度假計劃用23年的時間，利用現有的資源結合收購兼并、租賃經營等方式建立起具有中國特色的分時度假網絡，它將是集分時度假地開發(fā)、分時度假交換、分時度假交換卡銷售、分時度假相關服務為一體的專業(yè)公司。5）、分時度假交換公司 海南華夏之旅分時度假網絡有限公司（http：/ ）是中國唯一的一家專業(yè)從事分時度假國內交換業(yè)

16、務的公司。其根據RCI 和II 公司的模式和體制，建立符合中國國情的模式（如將擔保公司改為保險公司，“三權分離”的模式，華廈之旅并不進行分時度假權益銷售，而是由飯店和各類銷售商進行分時度假權益銷售）。6）、相關創(chuàng)新概念企業(yè) 還有一批借用分時度假概念，開發(fā)出類似產品的單體企業(yè)。 北京新旅網度假村資源開發(fā)有限公司（http：/ ）是國內一家利用分時度假概念再創(chuàng)新形成的分時營銷公司，他們將分時度假的點數制形式經過改造應用于中國市場，成為一家較為獨特的分時度假企業(yè)。新旅網公司的操作方式是首先與加盟飯店簽約獲得合作保證，然后再通過自己的銷售網絡以點數卡（IC 卡）的形式對外銷售，他們稱為房東卡，實際上是

17、含一定數額資金的消費卡。房東卡的銷售收入再通過協(xié)議銀行和新旅網的結算中心，根據消費者在各加盟飯店的實際使用數撥付給飯店。他們的贏利主要來源于銷售收入中與飯店擬定的分配比例。1.2.4  分時度假在中國的發(fā)展情況：“分時度假”在中國才剛起步，因此許多外國公司認為中國是分時度假最大的潛在市場。在中國發(fā)展“分時度假”對買房人和開發(fā)商來說，將會是一個雙贏的結局。1)、“分時度假”對于購買者的利益點：第一、可以用低廉的價格購買到居住條件很好的房屋。如果沒有這種銷售方式，有的人買了別墅實際上一年也只能住幾個星期，其它時間都是空置，還要雇人看房。更多的人則買不起第二套房屋；第二、可以享受到良好的酒

18、店式服務和適宜的旅游服務，不用再付住店的費用，而且有住在自己家里的良好心理感覺；第三、這種“第二套住宅”是居民家庭財產的一部分，其使用權（有的是分割的產權）可以抵押或繼承，也可以出售或轉讓。2）、“分時度假”對于開發(fā)者的利益點： 第一，它可以使得這種房屋賣出更高的價格，在美國一般都相當于原來賣價的四倍，如一套原來只能賣25 萬美元的連體別墅，按時間分割以后的賣價一般要高達 100萬美元，購買者還不覺得貴。其中的原因很簡單，平均一個星期時段的賣價才兩萬美元。按時間優(yōu)劣區(qū)分，好的時段賣價34 萬美元，差的時段只賣 1 萬美元，加上銀行還可以對此實行抵押貸款，大部分居民都能承受得起；第二，它創(chuàng)造出了

19、新的消費市場，使得這些企業(yè)所建的房子容易銷售。特別是以跨城市、跨地區(qū)、跨國家交換為背景的住宅區(qū)，銷售情況更加看好。在房地產低落期，它更成為企業(yè)抵御風險的重要措施；第三，大的分時度假集團公司發(fā)展到現在，有不少已經不是自己建房，而轉向銷售型與管理型，其它企業(yè)只有加盟它們，才能有良好的信譽度和交換前景，而這些集團則靠管理和銷售獲取超額利潤。3）、“分時度假”在中國發(fā)展的問題點：第一，度假酒店資源缺失：中國目前的絕大部分酒店都是城市型酒店、商務型酒店。真正按照度假酒店規(guī)范設計、建造、經營的酒店還為數不多。雖然在風景優(yōu)美的濱海城市已經有了一些度假酒店，但比較雷同。度假酒店資源的缺失，就等于貧瘠的土地很難

20、長出茂盛的植物。 第二，度假區(qū)資源匱乏：國內目前的假期仍然還以觀光旅游為主，主題度假區(qū)為數甚少，度假區(qū)除風景優(yōu)美外，更多的是能夠為客人提供五天以上的娛樂活動，如高爾夫、滑雪、水上運動、攀巖、搏彩等，度假需求是多種多樣的，單一類型、單一區(qū)域的度假產品滿足不了20年的度假需求。第三，商務酒店移植困難：商務酒店不宜采用分時度假的方式，各種靈活、便利的旅行社預定可能更有效。商務酒店面對的主要客人是商務客人，基本上是公款消費，分時度假這樣長時間的產品不會在企業(yè)的考慮之內。第四，消費者認可尚需時日：分時度假的產品設計在于它的度假專業(yè)性、酒店的豐富性和靈活的可交換性，還有長時間提前預訂所蘊涵的誘人

21、的價格優(yōu)惠。然而，現有網絡內資源的匱乏又使得酒店的價格優(yōu)勢不明顯，加上時間周期長和產品的抽象性，獲得消費者認可很困難。從更深層面看，中國的度假業(yè)發(fā)展也還需要時間。在我國，目前家庭經濟中最重要的三個問題是：養(yǎng)老、醫(yī)療和教育。社會保障體系還未健全，孩子的教育長且開支龐大，國內消費習慣與國外還存在差距。 第五，資產安全風險是關鍵：消費者購買的實際是使用權，資產所有權仍然還控制在售賣者手中，一旦售賣者（通常是經營者）出現法律糾紛或經營風險，消費者就會遭受服務承諾無法兌現的風險，甚至資產滅失。第六，交換費用高昂：由于國內目前尚未建立自己的交換系統(tǒng)，消費權益全部都是在國外的交換系統(tǒng)中完成的，所以

22、費用高昂，通常的交換費用都在1000元以上。折合下來，每間客房的單日交換成本都在150元以上。即使當初購買的房間價格很便宜，加上交換費用、會員年費（通常也在1000元以上）等，所增加的成本竟高達300多元/天·間。降低交換費用的主要途徑是：售賣者自己的酒店資源十分豐富（售賣者系統(tǒng)內交換比較便宜，有的甚至免費），中國擁有自己的交換系統(tǒng)，可以在國內方便交換；或者售賣者的網絡還遍及世界上主要的度假地。否則，只要交換在別人的系統(tǒng)內進行，高昂的交換費用只會讓消費者止步。 第七，行業(yè)經營不規(guī)范：目前存在時權、時值類（即無產權類）“分時度假”銷售(代理)公司在推銷時或多或少涉嫌虛假宣傳、

23、超范圍經營，提供霸王合同等現象；“分時度假”是一個新事物，消費者知之甚少、法律知識欠缺，很多重要權益和對方承諾沒有落實到合同或補充合同中，最后不了了之，給分時度假帶來了諸多負面影響。 第二章 產權式酒店發(fā)展概況2.1  中國產權式酒店發(fā)展現狀 2.1.1、發(fā)展條件 1）、西方產權式酒店的成熟發(fā)展基于以下條件：其一是西方國家中產階級的崛起，形成了龐大的客戶群。其二是產權式酒店所在地有足夠的觀光、康樂等旅游資源，可以供客人休閑度假。國外的產權式酒店多建在具備 3S （陽光、海灘、海水）條件的地區(qū)，或者是自然風光獨特、運動健身設施齊全的地區(qū)。其三是一個重要因素就是國外分時度假消費的配套。分

24、時度假交換制度同產權式酒店相結合后，無疑使產權式酒店有了更大的誘惑力，可以實現一地投資異地享受。目前世界上已有超過 100 個國家的 5000余家酒店（度假村）加入了分時度假交換聯(lián)盟。2）、產權式酒店在國內的發(fā)展與興起：約于1995 年，海南省三亞市最先引入，從2001年起在國內迅速發(fā)展，從海南島到北京，從重慶到上海，產權式酒店在國內著名旅游及經濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢。3）、發(fā)展現狀條件： 早期開發(fā)產品遭遇敗績：以海南為代表究其原因有三，一是當初的策劃者主要是想把樓房盡早售出回籠資金，目的不在于發(fā)展旅游業(yè)；二是海南當時作為旅游度假地的條件還沒有成熟，國內旅游度假的市場氣候也沒有形成；三是

25、產權式酒店和分時度假的概念還不為中國消費者了解和接受。目前大環(huán)境已經成熟：是旅游度假地的軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，國內旅游度假的市場氣候已經形成；二是近年來國內經濟發(fā)展迅速，白領階層急劇擴大，成為都市消費主流群體，同時全新的休閑消費觀念為分時度假消費帶來了商機；三是旅游產業(yè)近年來發(fā)展迅速，國內新興旅游資源越來越豐富；四是國際分時度假公司進入中國，使分時度假和產權式酒店的概念得以在國內業(yè)界、消費圈中逐漸得到認同。4）、客戶分析 ：產權式酒店作為一種純粹的投資方式，這類酒店的客戶60是中產家庭投資，40左右是企業(yè)集團購買。具體分析為三類消費群體：類別購買動機關注點有一定經濟實力的家庭或個人投資主要是

26、為了增值和分紅，順帶度假前期投入的比重、投資升值的保障、酒店經營能力、附加的優(yōu)惠和功能、與居住地區(qū)的風光差異、可交換性等公司或事業(yè)機構用于員工福利或會議酒店的服務和管理能力、財務監(jiān)控的透明度、企業(yè)文化的契合和業(yè)務的需要等分時度假公司業(yè)務需要可供休閑度假的利益點，側重于酒店消費功能的體現2.2 產權酒店成功的因素：2.2.1擁有良好自然環(huán)境和區(qū)域成熟度（包括投資環(huán)境和交通環(huán)境）：是項目成功的最基本的要求，成功的幾家基本都有這個因素，區(qū)域成熟度越高，銷售和經營的難度就越小。2.2.2 具有品牌經營管理：擁有成熟酒店開發(fā)經驗和品牌管理的酒店集團更能獲得投資者的信賴。2.2.3 準確的市場定位：酒店的

27、房間面積、裝修標準、家具與家電配置、管理公司等構成開發(fā)與管理成本，而對市場接受能力與價格預期的準確把握，才能獲得成功。為形成自身的核心競爭力，需要形成有自身特色的酒店主題（如：文化主題，娛樂主題、健康主題等）以對消費者形成持久吸引力；2.2.4 分時度假的可交換性：業(yè)主購買某一物業(yè)后享受每年免費入住的權利，能過在多家酒店交換住宿，另外附加增值服務對消費者更有吸引力，例如也是最好能有多家酒店可以交換住宿?；ㄩ_四季除連鎖經營酒店外還成立了21自駕租車系統(tǒng)（業(yè)主可以優(yōu)惠租用）。海航酒店集團的產權酒店可以在三亞、海口、興隆的酒店內任意交換，在海航旗下的酒店住宿享受優(yōu)惠。2.2.5 投資回報方式：主要有

28、三種：固定回報方式、營業(yè)額比例回報方式和凈利潤比例回報方式。后兩種回報方式涉及到財務審計和信息公開，不便于操作。發(fā)展商和投資人比較青睞固定回報的方式。2.3 產權酒店面臨的主要風險2.3.1 對開發(fā)企業(yè)而言：1）、開發(fā)定位比較困難，主要表現在星級定位與客房出租價格、建造成本與銷售價格、管理成本與投資回報、短期開發(fā)收益與長期經營回報之間的平衡。2）、產權式酒店物業(yè)類型很難取得銀行的開發(fā)貸款；3）、國際酒店管理公司不接受產權酒店管理委托。國內的產權酒店管理幾乎都是發(fā)展商自己組建的管理公司，少量是同城的酒店負責管理。4）、按照法律規(guī)定，業(yè)主委員會將對物業(yè)的經營管理擁有最終的決策權。當酒店經營回報不理

29、想時，業(yè)主可能回收自住，當達到一定數量時，酒店將無法正常營業(yè)。5）、委托管理合同期滿后，業(yè)主委員會有權利解聘管理公司、不續(xù)簽管理合同。如果經營業(yè)績不好，會解聘管理公司；如果經營業(yè)績不錯，業(yè)主會提出增加回報的要求。2.3.2 對購買者而言：1）、價格偏高，投資回報率的宣傳也有點虛高加大了投資風險，一般完整單一產權的酒店投資回收期為8-12年。由于房產銷售的溢價和實際客房出租收益的下降，投資回收期更長。2）、投資回報是根據房間合同價值支付的，可能出現同樣的房間，實際投資回報相差甚遠的情況，這將引起法律糾紛。3）、分時度假受限很多，業(yè)主使用時間段受限，國際化交換受限，交換費用昂貴等，以上因素造成購買

30、者一般只能在自身購買的物業(yè)享受分時度假。4）、市場無序，產權式酒店的發(fā)展商大多盲目跟進，項目倉促上馬，資金實力不足，前期大力炒作，但工程進度和后期配套服務跟不上，購買者投資回報得不到保障。5）、購買者購買的是酒店的客房，除了客房以外，還有餐飲、娛樂等配套設施，離開這些配套設施，客房的獨立使用價值不大。這些設施的產權在法律上又存在著模糊性。6）、租賃經營過程中的風險，開發(fā)商出售產權，但一般委托酒店管理公司與購房者簽訂委托管理合同，其三方權利發(fā)生了轉移，容易產生法律糾紛。2.4 規(guī)避風險的建議1）、確實做好產權酒店的研究，尤其是財務分析和風險控制研究，處理好“星級定位與客房出租價格”、“建造成本與

31、銷售價格”、“管理成本與投資回報” 、“短期開發(fā)收益與長期經營回報”四大矛盾，否則，就有可能出出現定位方面的錯誤。一旦前期研究不足，日后的糾錯成本可能會很高。2）、慎重開工建設。由于產權酒店的定價和銷售業(yè)績與“區(qū)域成熟度”、“成功案例”密切相關，在開工建設前，應對市場進行深度試探，控制風險。3）、盡量避免法律漏洞。業(yè)主大會、回報與支付方式、免費住宿天數與定義、財務賬目的公開與審計、維修與更新、管理期滿的續(xù)約等是容易出現法律漏洞的地方，應加強研究。4）、管理公司的盡早確定。不管是否貼牌，發(fā)展商一定要成立自己的管理公司。5）、盡早成立旅行社。由于產權酒店需要發(fā)展商（或附屬的酒店管理公司）進行管理，

32、客源是決定項目成敗的關鍵因素，專門的旅行社長期運營，是客源的基本保障。2.5 制約中國產權式酒店發(fā)展的因素 1）、其真正價值的實現是在土地升值的空間，就是品牌價值、無形資產的升值，是長遠的投資前景和回報，而非短期對業(yè)主的直接投資回報；2）、從整個中國酒店業(yè)和旅游業(yè)的角度來說，產權酒店將成為中國酒店業(yè)的重要組成部分，但是不會成為主流形態(tài)，市場消化能力受限；3）、產權酒店發(fā)展的關鍵是能否組合關系，能否在內部形成一個資源的整合。需要先整合，再構筑大的平臺，大家共同發(fā)展，中國人傳統(tǒng)經營思想給公共化帶來困難。4）、市場環(huán)境的營造：開發(fā)缺乏經驗和品牌建設，酒店缺乏主題，銷售缺乏誠信；5）、酒店業(yè)高中低檔形

33、成垂直分工，產權式酒店在這個市場分工中的定位模糊；2.6中國產權式酒店業(yè)發(fā)展的思路1）、酒店一方面要積極加入分時度假交換體系，另一方面應與同業(yè)進行廣泛的橫向聯(lián)合，以增強產權式酒店的連鎖優(yōu)勢。2）、開發(fā)商應建立良好的企業(yè)形象、完善的企業(yè)管理制度，加強企業(yè)的經營獲利能力，同時增強企業(yè)運作的透明度，為投資者提供安全、可靠的投資保障，增強其投資的信心。 3）、開發(fā)商在代理商的輔助下應綜合自身和社會各種資源優(yōu)勢，為消費者提供額外的利益和優(yōu)惠，增加產權式酒店產品的附加價值。4）、開發(fā)商和代理商應積極運用房地產業(yè)的一些運作模式，為消費者提供銀行按揭投資計劃。5）、產權式酒店檔次定位很關鍵。檔次太低，吸引不到

34、客源；而檔次太高，高檔客源太少，酒店管理成本過高，得不償失。6）、降低勞動力成本。一般地處風景旅游區(qū)的產權式酒店，淡旺季很明顯，因此酒店管理人員除了應該是本地化外，還不妨采取“季節(jié)工”。當然，加強企業(yè)凝聚力和人員素質的培訓也很重要。7）、多多增添開放式娛樂設施。產權式酒店的公建配套設施不僅僅是為酒店投資業(yè)主服務，更應該面向整個旅游市場、面向公眾開放，這樣才能挽留人氣、調動人氣。8）、開展多元化經營，盡一切可能滿足客人需要。與商務型的酒店相比，面向旅游休閑業(yè)的產權式酒店，除了在價格和服務上有自己的鮮明定位外，還應該圍繞旅游業(yè)，展開多種服務或經營。9）、強化政府的管理職能。首先，產權式酒店的開發(fā)，

35、要實行政府主導，統(tǒng)籌規(guī)劃，防止盲目開發(fā)，在道路、交通、市政建設方面要做好基本投入。其次，要加緊對產權式酒店、分時度假消費市場的規(guī)范和管理，相關法律法規(guī)的盡快頒布實施，使消費者心里更踏實，被更多的消費者接受。第三，一些具體的工作也需要依靠政府主管部門提供支持，如建立帶薪休假制度，減少出境旅游的限制，明確產品的使用、繼承、轉讓的合法性等等。第三章  全產權式酒店的盈利模式分析3.1產權酒店權益關系（委托經營期間）3.2產權酒店經營模式1）、開發(fā)商開發(fā)酒店項目，將酒店客房作為獨立產權出售，產權為40年，可按揭和一次性付款購買；2）、業(yè)主購買客房產權后委托第三方專業(yè)酒店管理機構經營酒店獲取租

36、金收益；收益形式有2種：第1種：租賃年限3-10年（合同一般為3年一簽），業(yè)主獲得每年相當于購房款5-8%（稅前）的固定投資回報，第一年的投資回報可沖抵購房款，其他年出租收益可以按照季度或年度結算給業(yè)主；第2種：租賃年限3-5年（合同一般為3年一簽），業(yè)主每年可獲得一年中相當于房屋4-6個月的旺季租賃金，比如一套房屋月租金為1.2萬元*4個月=4.8萬元，剩余6-8個月該房屋的租賃收益有酒店管理公司和業(yè)主3:7分成；3）、業(yè)主購買房酒店房屋后還可享有該酒店每年7-30天的免費入住權，部分酒店還可以讓購買其物業(yè)的業(yè)主將每年的免費入住權在其集團旗下其他地區(qū)酒店使用；4）、合同租賃期滿后，業(yè)主可以選

37、擇繼續(xù)委托租賃或自用，部分酒店還可以按照業(yè)主原購買價格回購該物業(yè)。3.3投資產權式酒店投資可行性案例研究：以麗江一產權五星級酒店為例3.3.1項目基本經濟指標 開發(fā)面積：80畝（約5.3萬） 容積率：0.63 建筑面積：3.3萬 可銷售房屋面積：1.8萬 可銷售商業(yè)面積：0.13萬 持有經營餐飲商業(yè)面積：0.57萬 持有經營會所面積：0.2萬 持有經營SPA酒店面積：0.17萬3.3.1開發(fā)建設成本估算（未含貸款利息各項稅費、未計商鋪收益）： 旅游景區(qū)土地價格在：100萬/畝，酒店用地80畝，土地價格0.8億元； 土建成本：容積率0.63，建筑面積3.3萬平米*1500元/平米=0.5億元；

38、綠化、全裝修、酒店配套建設：綠化率26.4%*占地5.3萬平米*2500元/平米=0.35億， 全裝修帶家具家電1.8萬平米*3000元/平米=0.54億， 酒店配套（含2000平米酒店會所）0.3億， 其他（包括：市政費、設計費、環(huán)境、不可預見費、管理費、財務成本等）3.3萬平米*950元/=0.3億，估計開發(fā)投入：2.79億元；3.3.2 可銷售金額（按100%銷售率） 商品房：1.8萬平米*2萬元/平米=3.6億元； 商鋪：0.13萬平米*2.5萬元/平米=0.325億元；估計銷售金額：3.925億元；（其中未計自營商業(yè)年收益） 收益金額：3.925-2.79億元=1.135億，收益率：

39、（3.925-2.79）/2.79億元*100%=40%3.3.2：酒店管理機構年管理費用：國際酒店品牌委托管理費一般由基本管理費(約占營業(yè)額的2%至5%)和獎勵管理費(約占毛利潤的3%至6%)構成。預留物業(yè)維修和更新基金占年營業(yè)額的2%-5%；3.3.3業(yè)主委托經營年回報取得：以一套房85平米*2萬/平米=170萬，年回報6%（稅前）=10.2萬預算；五星級產權酒店客房收入統(tǒng)計普通日（剔除免費入住21天）普通雙休日黃金周天數224 天  96 天24 天房費600元 900元1200元入住率 30% 70% 90%客房收益（元）4032060

40、48025920凈收益70%（元）282244233618144合計年收益88704根據上表數據，客房預計年收益率為8.87萬/170萬*100%=5.22%，與承諾年回報相差6%-5.22%=0.78%；開發(fā)商每年需補貼業(yè)主返租回報3.6億*0.78%=280萬；如果酒店經營狀況良好可滿足返租回報率；另酒店托管年費、維修風險準備金可以通過自持商業(yè)部分經營收入所得進行支付。第四章 投資產權式酒店常見法律問題國家尚無產權式酒店行業(yè)專門法規(guī)，終端投資者（業(yè)主）的權利確定與權益保護問題是受人關注的問題，當前可資用于產權式酒店糾紛的法律主要有合同法、商品房銷售管理辦法、城市商品房預售管理辦法

41、、民法通則等法律法規(guī)及有關司法解釋。4.1房屋買賣合同法律關系1）、國家命令禁止返本商品房的銷售和宣傳，不得出現融資宣傳內容，開發(fā)商通常采用委托第三方酒店管理機構與業(yè)主形成租賃關系的形式規(guī)避以上政策。2）、產權式酒店具有綜合服務功能，包括客房、餐飲、娛樂等配套設施，其中公共用房的產權歸屬與經營收益歸屬在法律上存在模糊。需要通過簽訂房屋買賣合同與補充協(xié)議明確產權性質、付款、辦理按揭貸款、房屋交付、面積差異、設計變更、房屋質量、裝修、辦理產權、公共部分歸屬等問題。3）、產權式酒店經營狀況不佳或合同租賃期滿后，需要明確推出機制，需要考慮續(xù)簽、回購、自用情況。 4.2房屋租賃合同法律關系1）、投資者和

42、酒店管理公司的合同大多以委托經營合同的名義出現，就其實質而言仍是租賃合同。需要就租賃期限、租金及起算和支付時間、裝修及租期滿后的處分、物業(yè)管理、違約責任等進行約定；租金計算和支付時間、單方終止合同的違約責任是特別要約定明確的，以防止承租人不承租而出現難以統(tǒng)一經營、難以收回投資回報的不利情況。2）、明確酒店投入使用后的抵押、查封問題、消防安全的問題、物業(yè)管理問題、酒店分割可能所有權、經營權、相鄰關系的處理問題，可能對酒店用房的整體規(guī)劃、設用功能產生負面影響等等。3）、進行購房者免費入住權的詳細約定，包括預約使用方式、免費使用時間、使用范圍、使用是否產生其他費用、使用可否轉讓、業(yè)主申請時間沒有客房

43、如何處理等；4）、要明確投資者對酒店經營管理的知情權。如果投資者的收益采用利潤共享或保底分成的形式，那么投資者必須確保自己對酒店經營管理的知情權。因此，在租賃合同中對此加以明確，最好能引入審計機構定期出具審計報告作為投資者了解及評價酒店經營狀況的依據。5）、業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應視為租金收入，根據有關稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應按照“服務業(yè)-租賃業(yè)”征收營業(yè)稅，按照財產租賃所得項目征收個人所得稅。4.3擔保法律關系 引入專業(yè)擔保公司介入投資性房產領域，為投資者的收益提供一定條件的擔保，為房產投資人加上一道“保險”。投資者（權益人）在與開發(fā)商（被保證人）簽訂購買合同后

44、，可以得到一份由擔保公司（保證人）出具的擔保函以保障權益。在保證期間，若權益人回報率低于承諾時，權益人有權依據擔保函在保證期間和保證范圍內要求保證人承擔保證責任，并支付現金賠償。為酒店管理公司履約進行監(jiān)督、擔保，以及無法履約時的代付賠償。4.4回購法律關系回購涉及到時間、條件、價格、稅費承擔、違約責任等內容，需要通過合同加以明確約定。4.5房屋轉讓法律關系房屋轉讓后租賃關系的轉移應在合同中明確4.6物業(yè)管理法律關系1）、在與酒店管理公司簽訂委托管理合同時需要詳細約定物業(yè)管理的擔保和退出機制；2）、需要明確在物業(yè)交由酒店管理公司管理期間，酒店物業(yè)的管理、運營、維修成本由誰來承擔；第五章 

45、;云南產權式物業(yè)基本情況云南省的產權式別墅、酒店目前處于快速增長期，在省市政府的引導下，各地（特別是旅游風景區(qū)）都在加快此類型別墅或酒店的建設。下面是部分地區(qū)的一些產權式別墅或酒店的相關情況。一、麗江1、麗江官房大酒店花園別墅2003年9月,麗江官房大酒店花園別墅項目破土動工,耗時7個月,完成了20公頃土地開發(fā)的大部分工作量。按既建規(guī)模,花園別墅項目將擁有庭院式五星級客房332間(套),別墅型五星級客房607間,商務別墅122棟。加上早已建成的麗江官房大酒店,將以1228間(套)的客房規(guī)模,構成目前中國客房數量最多的五星級酒店.麗江官房“花園別墅”、“酒店別墅”產權式酒店是官房集團引入新的投資

46、理念，由各業(yè)主投資，而由集團自行設計、建造的。在項目設計上融入了非常濃郁的納西文化，以納西民居風格小院組成聯(lián)排別墅及單體院落。整個小區(qū)綠化面積達50%，同時具備完善的水環(huán)境工程系統(tǒng)，充分體現麗江古城的靈魂小橋流水，天人合一的人文環(huán)境和不凡的文化精髓，成為繼麗江28個風景名勝區(qū)之后的第29個風景名勝區(qū)。產權式酒店位于香格里拉大道中段，北靠玉龍雪山，南依麗江古城，距麗江官房大酒店旗店三公里，距麗江古城五分鐘車程，依托麗江官房大酒店國際五星級酒店管理平臺，采用國內首創(chuàng)的“五星級管家式”服務模式與流程，成為云南省乃至國內首家獨樹一幟的個性化酒店?！盎▓@別墅”、“酒店別墅”占地320余畝，總建筑面積93

47、428.77平方米。其中，“花園別墅”“酒店別墅”由A、B兩大經營功能區(qū)構成。A區(qū)即“花園別墅”，由三大高級接待院（分別為泊夢居、麗江苑、閑云閣）及各組群標準客房院落組成，擁有12間套間（重要集中于三大高級接待院），28間單人間及其余標準雙人間共322間標套。B區(qū)即“酒店別墅”，為納西民居風格的聯(lián)排別墅共147棟組成，每幢別墅設計三個雙人標間。整個產權式酒店還有西餐廳、醫(yī)務室及吸氧吧、男女賓美容健身房、桑拿室、多功能商務廳及會議室等配套服務設施，并在A區(qū)內附設一大型停車場。圖：麗江官房大酒店花園別墅照片別墅區(qū)相關概況面積：280平方米；產權：70年酒店式別墅產權；售價：150萬人民幣（可首付4

48、0%十年按揭）；現由云南官房集團經營管理，每年出租收益不低于6萬元人民幣，同時享有28天官房集團下屬所有酒店免費入住權（如未入住可再收益1000元/天人民幣）。2、麗江的“滇西明珠”度假別墅酒店麗江的“滇西明珠”項目總建設面積9.4萬平方米，酒店客房318間，高檔別墅274幢，綠化率55%。酒店將設計成庭院式，每個院落有標準間、單間、商務套房及活動空間等綜合性服務設施。別墅組合則采取錯位和連排方式，形成街坊式院落，其中又有麗江古城四方街的特色。由于具備各種資源，占盡天時地利人和，“滇西明珠”有望成為國內全產權式分時度假酒店和別墅的樣板。圖：麗江“滇西明珠”度假別墅酒店照片二、大理1、大理蒼海高

49、爾夫別墅大理蒼海高爾夫別墅位于“大麗”公路西側，背靠蒼山，前瞻洱海，南鄰大理崇圣寺三塔，距大理古城僅兩公里。此外，別墅的交通也很便利，出門即上“大麗”高速公路。根據項目產品規(guī)劃，蒼海高爾夫項目總占地4000余畝，包括了兩個18洞的國際錦標賽級標準球場，前18洞球場已投入使用。其中，項目可建設用地1000畝左右，包含酒店、會所、住宅及商業(yè)等多種物業(yè)。將開發(fā)建設：產權式酒店、小獨棟別墅、合居別墅、豪宅等產品，將成為云南旅游地產經濟的一個國際化代表之作。從城市運營的高度來看，大理蒼海高爾夫別墅所帶來的價值，已決不僅僅是云南旅游地產經濟國際化的一個代表之作而已。項目在溶于大理文化和自然景觀特色的基礎上

50、，一方面更深地積淀了蒼山洱海間白族人民的文化傳統(tǒng)，另一方面也使城市在建筑的升級中更加開放。2、大理東海岸國際生態(tài)花園項目總占地面積832.5畝。產權式酒店戶型分為2類，1類戶型單體占地面積333.5平米，建筑面積260平米，售價108萬；另1類戶型單體占地面積1333平米，建筑面積450平米，售價128萬。圖：大理東海岸國際生態(tài)花園規(guī)劃圖3、大理感通國際別墅整個感通別墅占地約500畝，規(guī)劃戶數為300多戶，容積率0.3，綠化率66%。項目背靠蒼山、面向洱海的感通國際別墅就位于蒼山18溪之一的莫殘溪畔，距離大理古城5公里。每戶都有180平方米到400平方米不等的大花園，整個社區(qū)綠樹成蔭，層次分明

51、。12%的坡地，讓人們可以打造出錯落有致的景觀和別墅，每一戶都可以看到蒼山洱海的美麗景觀。感通別墅的外立面是白族民居典型的青瓦白墻，點綴在青山綠水間，藍天白云下，格外清新明快與和諧。精致但個性十足的獨立別墅設計，讓蒼山的神韻和洱海的秀美一覽無余。為了讓感通國際別墅更加名副其實，通過招商引資的形式，開發(fā)商與奧地利客戶沙姆斯先生合作，組建占地30畝的中外合資大理感通國際網球俱樂部。不久的將來，一個中國西部一流、云南最大、國際水準的網球俱樂部將在感通國際別墅內落成。圖：大理感通國際別墅實景照片另外，依據將昆明大理打造成國際性會都的總體思想，開發(fā)商獨秀地產抓住機遇，大力發(fā)展會務經濟，為別墅的潛在增值創(chuàng)

52、造良機，將在感通別墅北區(qū)設立國際會都和產權式酒店別墅，為旅游者提供度假休閑的勝地。對感通別墅情有獨鐘的不僅是中國人。在大理州市政府直接推薦下，世界500強駐中國區(qū)代表集體購房團20幢單體別墅在州市人民政府的直接指導下，已在具體的辦理之中。為此，開發(fā)商將專門單獨組成“世界500強名企苑”，進一步提升別墅的居住層次。項 目 名 稱：大理感通高級休閑度假別墅 項目內容及規(guī)模：項目擬建成低層、獨立或聯(lián)排式別墅以及產權酒店。項目選址位于洱海西岸，總占地面積約600畝。投資總額及構成：項目總投資4億元人民幣。4、大理鳳凰溫泉度假村下關溫泉將由杭州千島湖鳳凰度假村投資興建成大理·鳳凰溫泉度假村。下

53、關溫泉位于下關鎮(zhèn)溫泉村委會塘子埔村，大保高速公路南側，距大理市約3公里。據測，下關溫泉水質優(yōu)良，水溫在75左右，水量豐富。溫泉度假村總用地面積55514.2平方米,總建筑面積21864.1平方米。度假村占地90畝，綠化面積達65%，14幢純歐式的高級別墅，300多間客房。村內各項硬件設施齊全，設有大堂吧、商務中心、娛樂室、中西特色餐廳、購物超市、大型會議中心及KTV包房和夜總會，以滿足客人的不同需求。圖：大理鳳凰溫泉度假村項目位置圖杭州千島湖鳳凰度假村于2003年3月17日向大理市專家組提交了大理·鳳凰溫泉度假村的建設設計方案。在設計方案中，大理·鳳凰溫泉度假村以歐式作為主

54、體建筑風格，內設停車場、商鋪、會館、酒店別墅、大型溫泉區(qū)、娛樂場所等。充分保持和利用地塊周邊的自然和人文資源，建立兼具休閑、景觀、文化、自然特征與生態(tài)環(huán)境于一體的現代溫泉度假村是度假村建設規(guī)劃的思想宗旨和建設理念。為了保護當地的民俗文化，在度假村的建設設計方案里，設計方保存了溫泉村村民的本主廟諸葛祠，并將其視為度假村的重要人文資源。三、昆明陽宗海國際休閑康體度假旅游區(qū)陽宗海開發(fā)始于1991年，1993年被省政府批準為全省第一家省級旅游度假區(qū)。經過10多年來的努力，目前度假區(qū)開發(fā)面積16 平方公里，引進企業(yè)及項目28個，項目總投資近20 億元。其中,引進三資企業(yè)7戶，協(xié)議總投資8000多萬美元，

55、實際利用外資近1億美元。主要項目有：1、新加坡吉寶置業(yè)有限公司與我縣合作新建的高爾夫球場及其配套產業(yè)項目，預計投資近9億美元，用地7563畝，建設兩塊18孔國際標準高爾夫球場及俱樂部、酒店、度假別墅、娛樂設施、水上運動項目等。整個項目投資建設期限為10至15年，現已完成投資9800萬美元。2、昆明柏聯(lián)房地產開發(fā)有限公司投資近3億元人民幣，用地70畝，建成陽宗海柏聯(lián)度假勝地及SPA溫泉浴場。3、韓國錦湖集團投資2700 萬元人民幣，用地200畝，在草甸建成錦湖花卉基地。陽宗海省級旅游度假區(qū)的開發(fā)建設，對于擴大我縣在國際、國內的知名度，帶動我縣旅游業(yè)和第三產業(yè)的發(fā)展發(fā)揮了重要作用。春城湖畔高爾夫度

56、假村和陽宗海柏聯(lián)度假勝地及SPA溫泉浴場2004年接待游客4.2萬人次，提供就業(yè)崗位1380個，納稅1014.9萬元。圖：陽宗海實景照片圖 目前已完成的工作（1）在陽宗海西北岸規(guī)劃新建1個生態(tài)休閑公園（主題公園），項目已確定，現正進行地表建筑物的拆遷、接洽選擇規(guī)劃設計方；聘請英國專家規(guī)劃設計，成片開發(fā)建設世界級SPA溫泉度假項目。預計12月可以動工，明年完成；（2）海濱大道兩側建筑物拆遷已經完成，春節(jié)前可完成海濱大道的建設及綠化美化工作；計劃開發(fā)水上游艇俱樂部，改型工作與生態(tài)休閑公園建設同步進行；（3）接待設施改造方面，主樓五星級改造已經完畢，明年進行度假別墅三星改五星工作。建設重點是產權式別

57、墅、酒店。據悉，未來的陽宗海將建成國際會議、休閑、康體、旅游、度假勝地。目前陽宗海湖區(qū)西北岸一期拆遷工作海濱大道拆遷已經結束，海濱大道建設需拆除的兩萬多平方米的建筑物已全部完成，涉及搬遷人員已全部完成妥善過渡安置。 依托目前已形成的春城湖畔高爾夫球場和柏聯(lián)集團溫泉，陽宗海旅游度假高端客源市場正逐步形成，以此進行高水平規(guī)劃、開發(fā)和建設，未來陽宗海旅游度假區(qū)將形成投資者開發(fā)和休閑度假旅游的熱土。 陽宗海國際度假旅游區(qū)將按照整體規(guī)劃開發(fā)的思路，引入民間資本盤活閑置資產，開發(fā)湖濱休閑度假旅游產品；同時利用高爾夫運動項目增加片區(qū)旅游附加值，加大中高端旅游市場開拓力度，把陽宗海旅游度假區(qū)建成具有世界品位的特色休閑、會議、康體旅游勝地。四、保山(騰沖)騰沖5星級產權式酒店溫泉花園落戶騰沖的云南官房騰沖開發(fā)有限