成都武侯科技園項目營銷策劃方案--初稿

1、成都武侯科技園項目營銷策劃方案2007年3月第一部份 項目調(diào)研本次市場調(diào)研對武侯科技園武興路項目產(chǎn)品的宏觀環(huán)境及微觀環(huán)境進行摸底調(diào)查，包括區(qū)域規(guī)劃和發(fā)展趨勢、商業(yè)物業(yè)開發(fā)形勢、周邊同類型房地產(chǎn)開發(fā)項目調(diào)研、消費者類群分析、項目SWTO分析等。一、 項目介紹1、地塊位置武侯科技園屬于成都城西武侯區(qū)，其整體環(huán)境在武侯國際新區(qū)的范疇內(nèi)，加上城西的貴氣，人杰地靈,自然生態(tài)環(huán)境較優(yōu)越，清澈歡躍的江安河沿本區(qū)域蜿蜒流淌。本項目地塊位于武侯科技園內(nèi)武興路科創(chuàng)藥業(yè)正對面。地段僻靜，環(huán)境幽雅，地貌為矩形。目前項目大部分內(nèi)為平地，只有少數(shù)舊存樓體。項目地北面緊靠科創(chuàng)藥業(yè)，南面是連同城市動脈的雙星大道，西方與永發(fā)印

2、務相鄰，東面與知名企業(yè)康特集團鎮(zhèn)府相望。項目西面有小河潺潺流過。地塊交通方便，草金路、雙星大道、武青路已交匯其間，縱橫城市中心與四面八方。項目與繁華的內(nèi)雙楠區(qū)域僅僅5分鐘車程，項目地在武侯區(qū)政府新興規(guī)劃的大環(huán)境中，地處經(jīng)濟、交通要扼，發(fā)展前景樂觀，特別是作為高新產(chǎn)業(yè)的集中開發(fā)區(qū)域，更始充滿無限生機與活力。2、地塊周邊配套學校：成都武侯科技小學、機投中學、機投小學、成都市九中；醫(yī)院藥房：機投醫(yī)院、成都市婦幼保健院、福利大藥房、同善藥房；商業(yè)：紅艷超市、互惠超市、紅旗超市、昊昊便民超市、紅利超市等；銀行：中國工商銀行、農(nóng)村信用社；餐飲：旭日酒家、駱木匠狗肉館等；休閑娛樂：云霧茶莊、各類水吧、酒吧、

3、歌坊等；公園：永康森林公園、西郊藝術公園、凱斯特體育公園等。交通：公交狀況29路、408路、407路、53路二、 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷1、 武侯區(qū)概況武侯區(qū)位于蓉城錦江之南，是1990年成都市行政區(qū)劃調(diào)整時建立的新城區(qū)?，F(xiàn)轄雙楠街辦、火車南站街辦、玉林街辦、跳傘塔街辦、致民路街辦、望江街辦、小天竺街辦、漿洗街辦、簇橋鄉(xiāng)、永豐鄉(xiāng)、機投鎮(zhèn)、金花鎮(zhèn)、晉陽街辦等13個街道辦事處、4個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。地理:面積76.56km2，人口40.79萬人。文化：武侯區(qū)是國務院定位的高科技文化區(qū)。區(qū)內(nèi)有聞名中外的武侯祠、望江樓公園等名勝古跡，中國科學院成都分院等50多家科研單位，四川大學等10余所高等院校，全區(qū)大專以上

4、文化程度的人員占總?cè)丝诘?4.87%。武侯區(qū)特殊的區(qū)位形成科技、人才資源優(yōu)勢，構(gòu)成了經(jīng)濟和社會發(fā)展得天獨厚的良好環(huán)境和有利條件。經(jīng)濟：武侯區(qū)建區(qū)以來，始終以經(jīng)濟建設為中心，全區(qū)引進企業(yè)2657多家，引進資金61.5億元，其中興辦“三資”企業(yè)200多家，引進外資15億元。全區(qū)現(xiàn)已基本形成了以科技創(chuàng)新為先導，以工業(yè)企業(yè)為骨干，以專業(yè)化大市場為龍頭，以電子信息、生物藥品、食品、皮革、家具和房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的城鄉(xiāng)一體、對外開放、多元發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟新格局，其產(chǎn)值、銷售收入、稅收逐年大幅度遞增，成為武侯區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的重要力量。2、 宏觀、微觀經(jīng)濟運行狀況（1）房地產(chǎn)市場宏觀開發(fā)情況投資總量持續(xù)快速增長，投資

5、結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。1-11月全社會投資完成3002.66億元，增長27.6%。其中城鎮(zhèn)投資2694.18億元，增長29.2%，列全國31個省（市、區(qū)）第13位、西部地區(qū)第5位。由于去年2季度開始實施宏觀調(diào)控，去年投資增速呈現(xiàn)高開低走的態(tài)勢，各月增速波動幅度達18.6個百分點。今年四川省投資增長則趨于平穩(wěn)，各月投資均保持較快增長態(tài)勢，增速波動幅度在7.5個百分點以內(nèi)（見下圖）。與全國比較，四川省1-11月城鎮(zhèn)投資增速比全國快1.4個百分點。今年四川省投資快速增長，既有投資力度加大的影響，也有去年同期增速較慢的因素。 1-11月，四川省城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資49.85億元，同比增長45.5%；第二

6、產(chǎn)業(yè)投資1108.07億元，增長42.7%；第三產(chǎn)業(yè)投資1536.26億元，增長20.6%。第一產(chǎn)業(yè)投資得到一定加強，增速比去年同期快44.7個百分點。（2） 武侯區(qū)經(jīng)濟運行狀況當前經(jīng)濟運行基本情況工業(yè)生產(chǎn)情況2006年全口徑工業(yè)總產(chǎn)值完成產(chǎn)值163.76億元，增長16.8%，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值99.7億元，增長39.9%；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值占全口徑工業(yè)總產(chǎn)值比重達60.9%，超過目標值9.5個百分點；規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值32.24億元,增長31.5%，在五城區(qū)中增幅排在第二位，絕對值排位列第四，基本實現(xiàn)全年目標任務。整體效益情況全區(qū)263家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)銷售收入95.78億

7、元，增長26.9%；盈虧相抵后利潤總額為4.31億元，增長25.3%，實現(xiàn)利稅7.29億元，增長26.5%；工業(yè)經(jīng)濟的運行質(zhì)量穩(wěn)步提高。集中表現(xiàn)在：企業(yè)獲利增加。2006年規(guī)模工業(yè)累計實現(xiàn)利潤4.31億元，同比增加8712萬元；虧損企業(yè)虧損額大幅下降。36家虧損企業(yè)累計虧損4722萬元，同比下降21.4%，與去年同期虧損額上升27.03%相比，企業(yè)減虧能力大大增強。一園：武侯工業(yè)園范圍：涵蓋武侯科技園區(qū)和西部鞋都工業(yè)園區(qū)。重點：武侯科技園區(qū)圍繞電子信息、生物醫(yī)藥、環(huán)保新材料、機電一體化四大主導產(chǎn)業(yè)，發(fā)展高科技企業(yè)集群，建設精品高科技園區(qū)。鞋都工業(yè)園區(qū)依托“中國女鞋之都”品牌優(yōu)勢，建設以鞋業(yè)為主

8、，集研發(fā)、生產(chǎn)、貿(mào)易、物流為一體，產(chǎn)業(yè)鏈完善，各種服務配套的現(xiàn)代輕工業(yè)園區(qū)。六大發(fā)展區(qū)（1）人民南路科技商務區(qū)范圍：以人民南路武侯段為軸線，輻射兩側(cè)200米范圍。重點：整合人民南路沿線土地資源，加快建設星級賓館、酒店、高檔寫字樓和其他大型商貿(mào)設施。大力發(fā)展總部經(jīng)濟，形成總部經(jīng)濟聚集區(qū)。（2）紅牌樓外雙楠范圍：包括三環(huán)路以內(nèi)以川藏路為軸線的紅牌樓片區(qū)和以武侯大道為軸線的外雙楠片區(qū)。重點：依托紅牌樓場鎮(zhèn)改造、二環(huán)路內(nèi)外兩側(cè)土地整合、沙河配置地開發(fā)、外雙楠高檔樓盤開發(fā)，推動商住、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，構(gòu)筑商貿(mào)經(jīng)濟新走廊。（3） 晉陽商住商貿(mào)發(fā)展區(qū)范圍：“五大花園”綜合整治片區(qū)，輻射晉陽、機投橋所轄部分區(qū)域和

9、武侯科技園區(qū)配套生活服務區(qū)域。重點：“五大花園”綜合整治基本完成，推動商住商貿(mào)業(yè)發(fā)展。帶動機投橋集中居住區(qū)商貿(mào)業(yè)和武侯科技園區(qū)配套服務業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。（4）簇橋新經(jīng)濟業(yè)態(tài)發(fā)展區(qū)范圍：整個簇橋片區(qū)和金花橋所轄部分區(qū)域，包括太平寺機場搬遷范圍。重點：高質(zhì)量推進城鄉(xiāng)一體化，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)、新興商業(yè)業(yè)態(tài)，推動傳統(tǒng)專業(yè)化市場提檔升級。積極推動太平寺機場搬遷。（5） 現(xiàn)代物流集中發(fā)展區(qū)范圍：西南物流中心區(qū)域。重點：加快中糧集團投資西南物流中心建設，基本實現(xiàn)現(xiàn)代物流園區(qū)建設目標。（6） 武侯行政新區(qū)范圍：三環(huán)路外側(cè)、武侯大道東側(cè)區(qū)域。重點：加快做好前期準備工作，基本完成建設工程，推動房地產(chǎn)和商貿(mào)業(yè)發(fā)展，初步

10、形成新的行政、經(jīng)濟、文化中心。兩條經(jīng)濟帶3、武侯科技園介紹成都高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)武侯科技園（簡稱武侯科技園），是經(jīng)國家發(fā)改委審核批準的省級開發(fā)區(qū)。武侯科技園成立于2000年8月，規(guī)劃面積6.5平方公里，起步區(qū)3.5平方公里，目前，建成區(qū)面積已達2.12平方公里。園區(qū)緊臨成都市三環(huán)路西二段，距雙流國際機場5公里，距成都火車南站6公里，武侯大道、雙流機場貨運干道、新川藏公路等主干道路貫穿、環(huán)繞園區(qū)。毗鄰國家級西南物流中心，交通便利，企業(yè)物流成本低。起步區(qū)內(nèi)“九通一平”的高標準基礎設施已基本建成。一個以電子信息、生物工程及制藥、機電一體化、環(huán)保新材料為主的高科技產(chǎn)業(yè)基地正在脫穎而出。截止2007年3

11、月，園區(qū)共引進企業(yè)291家，重點優(yōu)勢企業(yè)36家。在所有入園企業(yè)中，電子信息類110家，生物工程及制藥類40家，機電一體化類52家，環(huán)保新材料類21家，投資及其它類68家。4、武侯科技園周邊生活配套設施（1）武侯科技園周邊居家環(huán)境優(yōu)良有新加坡花園、中華園、錦繡花園、銀都花園、世紀錦苑、麗都花園、威尼斯花園、新城市別墅、武侯別墅、領袖別墅、逸都花園等中高檔居住小區(qū)；也有杜甫居住區(qū)、龍爪居住區(qū)、龍井居住區(qū)、雙楠居住區(qū)等一大批經(jīng)濟住宅小區(qū)。武侯科技園內(nèi)規(guī)劃有中、高檔住宅、商業(yè)服務中心，并已建成中國西部地區(qū)規(guī)模最大的新世豪網(wǎng)球俱樂部。（2）武侯科技園周邊學校有成都武侯高級中學、武侯區(qū)簇錦中學、晉陽中學、

12、成都譯華實驗學校、簇橋中心小學、晉陽小學、簇橋幼兒園、機投幼兒園、金花幼兒園等多所不同檔次的中、小學、幼兒園，就近解決入駐武侯科技園企業(yè)職員子女就學。同時，武侯區(qū)范圍內(nèi)還有成都七中、十二中、棕北中學、棕北聯(lián)中、龍江路小學、棕北小學、川大附小等省市重點中小學可供選擇。（3） 武侯科技園周邊醫(yī)療設施全國著名的華西醫(yī)科大學附屬醫(yī)院坐落在武侯區(qū)。武侯科技園附近有華西醫(yī)大中央花園社區(qū)醫(yī)療中心、成都兒童醫(yī)院分院、武侯區(qū)第三人民醫(yī)院、四川省人民醫(yī)院、四川省第五人民醫(yī)院等為投資者提供滿意的醫(yī)療、保健服務。（4） 武侯科技園周邊其它配套武侯科技園附近有智能化天友國際大酒店（三星級）、華達商城、雙楠高速大廈、同輝

13、購物廣場等高檔寫字樓。三、成都寫字樓市場調(diào)研分析1、在政策方面未來寫字樓的規(guī)劃規(guī)劃對于一個城市的促進是顯而易見的，它將規(guī)范城市物業(yè)的開發(fā)和發(fā)展。地鐵“駛?cè)搿背啥迹淖兊牟粌H僅是人們的生活，更意味著巨大產(chǎn)業(yè)效應的撲面而來。交通狀況的改善，發(fā)車時間和到站時間得以保證，按照國內(nèi)外大城市的發(fā)展管理，地鐵沿線往往是甲級寫字樓集中分布的區(qū)域。根據(jù)成都市的規(guī)劃，未來五年，成都最高端的寫字樓將自動向地鐵1號線兩側(cè)匯集。與此同時，作為成都傳統(tǒng)的商務區(qū)，騾馬市順城街-天府廣場片區(qū)規(guī)劃了總面積達5.5平方公里的中央商務區(qū)(CBD)，由4條快速路合圍，內(nèi)有大塊綠地公園，高檔寫字樓，文化、娛樂場所，藝術學院等，將在30

14、50年內(nèi)逐步形成，這將是未來金融商務辦公區(qū)。此外，自從成都市政府提出成都城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略以來，一個總占地面積約15.6平方公里、規(guī)劃人口17萬的成都南部新區(qū)就吹響了進軍“新中心”的號角?，F(xiàn)在，世紀城新國際會展中心、成都高新科技商務廣場已經(jīng)建成，成都海關、聯(lián)通大樓、兩大科技園區(qū)以及武侯區(qū)行政中心等率先進駐，城南商務區(qū)已漸成大勢，成都寫字樓開發(fā)正走上國際標準化的道路。2、成都寫字樓市場情況（1）2006年成都寫字樓盤情況去年成都樓市新增寫字樓項目4個，新增供應面積13.59萬平方米，個盤平均規(guī)模3.4萬平方米，銷售價格在4300元/平方米到7000元/平方米之間，整體銷售均價為6361元/平方

15、米。 以下是2006年上半年新增寫字樓項目列表：區(qū)位 項目名稱 項目地址 開發(fā)商 開盤時間 樓層狀況 總建面 ( ) 均價 ( 元 / ) 東 SOHO 商務港 宏濟新路九眼橋頭 怡和麗城 5.18 7 層 14434 4300 信德 東方廣場 東大街芷泉街 信德實業(yè) 6.25 29 層 35000 5800 南 商鼎國際 人民南路 4 段 岷江新希望 6.15 26 層 58432 6900 中 財富中心 3 期 首批 SOMO 產(chǎn)品 大業(yè)路 上普國際 5.27 26 層 28000 7000 注：表中總建面均指項目寫字樓建筑面積從以上寫字樓項目來看，除重新包裝上市的SOHO商務港外，其余項

16、目均為高層項目，樓層均在26層以上，同時，3個項目均為綜合項目，均含有住宅和商業(yè)等類型物業(yè)在內(nèi)。從項目所在的區(qū)域來看，均位于目前寫字樓三大集中區(qū)域城中，東大街和城南及延線區(qū)域。（2）寫字樓市場總況整體來看，2006年上半年寫字樓項目新增供應較少，以1-5月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)為例，我們對五城區(qū)寫字樓市場的整體情況做個簡要的分析：辦公用房供銷對比1-5月五城區(qū)辦公用房的供應面積和銷售面積分別為11.74萬平方米和12.28萬平方米，分別占到商品房供應和銷售總量的3.5%和3.3%，且較往年的比重下降明顯（2005年五城區(qū)辦公用房的供應占商品房整體供應的4.7%，銷售占4.4%）。1-5月辦公用房的供銷比為

17、0.96，銷售量略大于市場供應量，辦公用房供需基本平衡，說明當前市場處在一個良性發(fā)展的階段。（3）辦公用房銷售價格2006年1-5月，成都市五城區(qū)辦公用房的成交均價為5304元/平方米，同比上漲25.3%，其中5月辦公用房的成交均價為5212元/平方米，同比上漲7.2%。1-5月區(qū)域價格情況城中的CBD優(yōu)勢不及去年明顯，城市向東向南發(fā)展策略對辦公物業(yè)的影響開始顯現(xiàn)，城南的商務屬性越來越得到市場的認同，辦公物業(yè)的銷售價格較去年同期上漲了55.3%，城東的辦公物業(yè)價格增幅也達到了24.5%，在各區(qū)域中居于第二位。1-5月辦公用房價格分布1-5月，銷售價格在6000元/平方米以上的辦公物業(yè)成交量占到

18、了辦公物業(yè)成交總量的33%，在各價格段中成交量居首，說明五城區(qū)高檔寫字樓的走勢較為平穩(wěn)。 3.寫字樓市場新格局目前成都市的寫字樓項目主要集中在三個區(qū)域，形成目前成都市主要的商務辦公區(qū)，包括傳統(tǒng)的CBD天府廣場-順城大街片區(qū)，因城市向東向南發(fā)展而形成的城南及南延線片區(qū)和東大街片區(qū)：片區(qū) 代表項目 片區(qū)概況及發(fā)展前景 天府廣場和順城街片區(qū) 熊貓國際 天府中心 城市之心 中環(huán)廣場 2006年，隨著人民中路二段實現(xiàn)雙向通車以及新天府廣場規(guī)劃和 CBD 建設方案的出臺， CBD 核心區(qū)建設進入到最為火熱的階段。根據(jù) “ 后子門大小紅土地廟 ” 中央綠化區(qū)的規(guī)劃，市體育中心將被拆除，這里將要呈現(xiàn)出中央森林

19、公園。天府廣場將來的辦公環(huán)境優(yōu)勢和充足的寫字樓供應，將引來更多國際級企業(yè)駐足投資。 城南及延線片區(qū) 央擴國際廣場 豐德國際廣場 高新國際廣場 仁恒項目 隨著城市向東向南發(fā)展的進一步加快，城市結(jié)構(gòu)由單核心向多核心發(fā)展，特別是城市南部副中心的建設及政府南遷，沿城市主軸線人民南路及其延線的辦公物業(yè)的發(fā)展與 CBD 共同成為成都市商務辦公物業(yè)的主要供給區(qū)域，未來將成為城市新結(jié)構(gòu)下的主要商務線。人民南路中軸線上高檔次社區(qū)中的商務辦公趨勢基本形成。 東大街片區(qū) 東方廣場 九龍倉項目 隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，東大街正在從傳統(tǒng)商業(yè)中心向核心商務區(qū)演變，主要規(guī)劃修建甲級辦公樓、一站式購物中心、精品旗艦店等，其開發(fā)的

20、總建筑面積將近 50 萬平方米。東大街近兩三年來的地價一直在攀升，之前在東大街沿線開發(fā)的時代華章、香檳廣場、郁金香廣場等商務公寓早已銷售一空；今年，東方廣場、以及香港九龍倉拿下的 “ 成都商務地王 ” 等新一代寫字樓產(chǎn)品將陸續(xù)亮相，東大街地理位置的優(yōu)越性已顯現(xiàn)出其良好的投資開發(fā)前景，是 CBD 區(qū)域內(nèi)的一個值得關注的寫字樓板塊。 目前天府廣場和順城街片區(qū)、城南及延線片區(qū)已經(jīng)形成和趨于成熟，東大街片區(qū)的區(qū)域?qū)傩砸呀?jīng)開始顯現(xiàn)，相信在未來的兩年，成都市寫字樓市場的新格局將更加清晰。4.簡評綜上所述，2006年寫字樓新增供應較少，寫字樓供應在商品房市場中所占的份額也有所降低，但是從供需情況來看，寫字樓

21、項目的需求略大于供應，且高端寫字樓項目走勢穩(wěn)定，因而，一些大開發(fā)商正在進行中或是準備進行的項目均受到市場的關注，代表項目包括仁恒項目，航天科技大廈和九龍倉東大街項目。可以預見，成都市場的寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)在這些項目的帶動下又將得到提升，更好的滿足企業(yè)的商務需要。 四、 成都市商務和商業(yè)用房市場分析1、辦公用房供求關系分析2006年，五城區(qū)新增辦公用房45.31萬平方米，同比增加83.41%，同期辦公用房交易面積為37.68萬平方米，同比增加63.72%。交易面積與供應面積均有大幅增加，供銷比例增加為1.20，供求面積增速相對更快。從方位來看，城南辦公用房供應量最大，為27.16萬平方米，但交易量最

22、小，僅有4.09萬平方米，供銷比為6.64。城西供應量較小，為5.85萬平方米，但交易量最大，共成交辦公用房11.42平方米，占據(jù)了大部分辦公用房市場，占各方位總成交面積的43.13%，供銷比為0.51，為各方位最低，城西辦公用房相對緊缺。城東和城北的供銷比分別為1.50和0.69。從環(huán)域來看，一環(huán)路以內(nèi)區(qū)域辦公用房供應面積同比下降，交易面積同比略有增加；一環(huán)外區(qū)域供應面積和銷售面積均同比大幅增加。二環(huán)路以內(nèi)辦公用房供求比小，供不應求。2、辦公用房成交價格分析2006年，五城區(qū)辦公用房銷售均價為4831元/平方米，同比略有下降，由于住宅交易均價不斷攀升，辦公用房交易均價與住宅交易均價不斷接近，

23、辦公用房交易均價僅為住宅的1.15倍。從方位來看，城南的辦公用房交易均價最高，達5018元/平方米，城東和城西的交易均價分別為4276和3259元/平方米。城北辦公用房繼續(xù)攀升，交易均價為3522元/平方米，使交易均價上漲的唯一方位。從環(huán)域來看，內(nèi)環(huán)至一環(huán)區(qū)域交易均價超過了內(nèi)環(huán)以內(nèi)交易均價7067元/平方米，同比上漲86.87%，價格與同比均為各環(huán)域最高的，一環(huán)至二環(huán)和二環(huán)至三環(huán)區(qū)域交易均價相對穩(wěn)定，分別為6200和4541元/平方米，三環(huán)外交易均價也達到3204元/平方米。3、商業(yè)用房供需情況2006年的商品房供應主要表現(xiàn)為住宅供應比重提升，非住宅比重下降。2006年新增商業(yè)用房供應面積12

24、76208平方米，占總供應量的13.28%。供應量比去年有所下降。同期，商業(yè)用房交易未受到宏觀調(diào)控政策的太大影響，交易面積為909056平方米，占銷售總量的10.72%，較去年有所增加，供求比為1.4。4、商業(yè)用房成交價格分析2006年，五城區(qū)商業(yè)用房成交均價為7171元/平方米，5000元/平方米以下和500010000元/平方米商業(yè)用房交易面積分別同比增長18.75%和17.98%，交易面積分別占總量的39.33%和43.03%。10000元/平方米商業(yè)用房交易面積占總量的10.42%，比重與去年相當，1500020000元/平方米和20000元/平方米以上商業(yè)用房交易面積分別同比下降19

25、.85%和33.6%，交易面積比重分別為3.55%和3.67%?？梢钥闯?，2007年成都五城區(qū)高價位商業(yè)用房交易情況不容樂觀。5、近期商業(yè)和商務用房走勢2006年1月以來，成都的商業(yè)新增供應項目7個，供應面積為199775.5平方米，本次新增的世紀城會議中心項目集商業(yè)、辦公、會議為一體的大型綜合性項目，預售面積巨大，達到100059.04平方米，占總供應量的51%，其所屬的城南和三環(huán)外區(qū)域的新增供應量均大于各其他區(qū)域，供應量分別為101846.41平方米和100471.8平方米。市區(qū)共有245個商業(yè)樓盤和辦公樓盤在售，二環(huán)至三環(huán)區(qū)域的，主要是以住宅配套和社區(qū)商業(yè)為主。從方位來看，城南和城西的在

26、售樓盤較多，分別為68個和66個。從環(huán)域來看，二環(huán)至三環(huán)區(qū)域的在售樓盤最多，達112個，主要是以住宅配套和社區(qū)商業(yè)為主。內(nèi)環(huán)以內(nèi)和一環(huán)之內(nèi)環(huán)的在售樓盤主要是以辦公物業(yè)為主，分別為36個和23個。從銷售來看，投資市場前段時間的疲軟，使成都整個商業(yè)地產(chǎn)銷售處于較為低迷的狀態(tài)。春節(jié)過后，商業(yè)市場開始逐漸回暖，市場投資加大。在市場供應開始逐漸放量，在需求方面，投資者對商用物業(yè)投資前景看好，使投資氣氛日漸濃厚。因此，從2月下旬開始，商業(yè)地產(chǎn)銷售市場將會逐漸活躍起來。五、 本項目周邊寫字樓調(diào)研分析（由于本項目的類比項目主要是商務辦公的物業(yè)形態(tài)，因此我們此次對比主要對象主要就是周邊的商務寫字樓項目）商環(huán)境物

27、業(yè)類型：寫字樓開發(fā)商：中視聯(lián)投資公司項目地址：武侯科技園武興二路8號銷售電話：02868110031 02881632225占地面積：30畝建筑類別：多層、電梯、聯(lián)排、獨棟歷史價格：電梯3000元/平米（均價）銷售價格：電梯起價3200元/平米、多層3800元/平米、聯(lián)排5400元/平米、獨棟5800-6000元/平米（均價）產(chǎn)權情況：雙證產(chǎn)權戶型面積區(qū)間：60400平米銷售情況：電梯銷售量完、多層余兩套、聯(lián)排余1套、獨棟余3棟物管：3/平米停車費：100元/月（地上），260元/月（地下）付款方式：分期（一年內(nèi)）；一次性；按揭（五年五成）項目簡評：項目開發(fā)于2003年，2004開始出售，現(xiàn)目

28、前早已經(jīng)基本入住將盡，多數(shù)為中小型企業(yè)，包括一部分機投鎮(zhèn)的機關單位，建筑形態(tài)設置比較復雜，產(chǎn)品外立面設計樣式有些過舊，與普通的多層住宅區(qū)別不大，特別是早期的7層電梯辦公樓。在獨棟設計上總面積偏大，都在400平米以上，消費者購買有一定心理壓力。園區(qū)景觀設施一般，但是在區(qū)域中算比較好的，因為周邊可比項目幾乎沒有，也就是說周邊缺少這樣的物業(yè)形態(tài)。作為比較早推出的辦公項目，呈現(xiàn)出一支獨秀的情況，所以銷售結(jié)果還是比較良好。大科星沃地奧世界開發(fā)商：四川大科星實業(yè)集團項目地址：武侯武青南路51號(武侯科技園、雙星大道)建筑類別：多層電梯類型： 寫字樓 價格說明： 一次性付款、銀行按揭 施工進度：入住綠化率5

29、0 % 容積率：1.1 開盤時間： 沃地奧世界辦公室2006年12月入住時間：沃地奧世界辦公室2007年3月面積區(qū)間：100-400以上平米銷售進度：剩余600平米空間 銷售均價：1樓6000元/平米、3樓200平米4180元/平米、4樓不出售只能租賃、5樓200平米3880元/平米出租價格：28元/平米/月物管：2元/平米車位： 120個 銷售電話：028028-85362670 85371875 81626258周圍交通： 53路 334路 92路 404路 406路 90路 29路 503路 72路 103路等 項目簡評：沃地奧位于武侯國際新區(qū)中央CBD核心地帶,即雙星大道與武侯大道交匯

30、處,緊臨三環(huán)路,與即將遷入的武侯區(qū)政府一路相隔,是又一高新科技產(chǎn)業(yè)集群園. 面積共11000平方米,已經(jīng)辦理產(chǎn)權,可分割轉(zhuǎn)讓.二期規(guī)劃為8萬平方米18層的商務和商住一體的建筑群樓。但是本項目是科研產(chǎn)權證，屬于工業(yè)用地，其品質(zhì)并不是很好。置信城市會所未來廣場開發(fā)商：成都置信實業(yè)有限公司項目地址：成都市武侯大道與雙星大道南三段交匯處建筑類別：商住樓 公寓施工進度：現(xiàn)房銷售電話：85362008085366536占地面積：200余畝建筑面積：10000平方米容積率50.000銷售情況：售完銷售價格：均價： 3500元/平方米項目簡評：該樓盤分為A，B兩區(qū)，A區(qū)為三幢小戶型電梯公寓，B區(qū)為商業(yè)建筑，均

31、位于成都市西南面武候區(qū)科技園內(nèi)，三環(huán)以外，處于于120畝市政公園的包圍之內(nèi)，市政公園目前已經(jīng)建成。定位于酒店式小戶型公寓，花園式商務辦公，及餐飲，娛樂，運動休閑等綜合性城市會所。置信未來廣場 位于武侯大道與雙星大道南三段交匯處, 距三環(huán)路外側(cè)1公里。處在規(guī)劃中的“武侯國際新區(qū)”核心地帶。投資逾6億元傾力打造的大型綜合性地產(chǎn)項目, 規(guī)劃建設凈用地面積：約總建筑面積16萬, 酒店總建筑面積約2萬, 商業(yè)總建筑面積約6萬, 寫字樓總住宅總建筑面積約2萬, 地下總建筑面積約1.6萬, 由國際概念設計有限公司I總體規(guī)劃設計。規(guī)劃中的未來廣場包括品牌餐飲、購物、健身娛樂、酒店、辦公。 六、 成都三環(huán)寫字樓

32、調(diào)研分析雅筑開發(fā)商：成都錦江房產(chǎn)產(chǎn)品類型：商務樓項目規(guī)模：6000平米區(qū)間面積：27-60平米租售價格：均價3500元/平米銷售情況：余20套商務配套：飯店茶樓咨詢電話：85950062項目點評：該樓盤為五層商務公寓，位于城東新成仁路，緊鄰浩林、地奧等大型企業(yè)以及錦江工業(yè)開發(fā)區(qū)，周邊新興居住社區(qū)林立。該樓盤宜辦公、投資、自住。交通狀況:公交線3、18、65、68、77、331路?；鹁鎰恿Ω坶_發(fā)商：成都火炬置業(yè)發(fā)展有限公司 項目地址：成都錦江工業(yè)園南北一路產(chǎn)品類型：寫字樓項目規(guī)模：90000平米區(qū)間面積：100-2000平米租售價格：2期待定銷售情況：2期待定商務配套：成都商業(yè)銀行，餐廳咨詢電話

33、：85914666項目點評：位居城南新貴之地，CBD商務中心，鄰水而居，三環(huán)路網(wǎng)和規(guī)劃待建的地鐵讓商流暢通無阻。完善的交通網(wǎng)絡，商流暢通無阻。多種戶型讓投資選擇多樣。日趨成熟的會展經(jīng)濟和深具規(guī)模的高科技產(chǎn)業(yè)相呼應。建筑設計：中國建筑西南設計研究院。完善的交通網(wǎng)絡，商流暢通無阻。擁有三環(huán)路網(wǎng)、地鐵一號線架構(gòu)而成立體交通體系，方便快捷。位居城南新貴之地，CBD商務中心，鄰水而居，三環(huán)路網(wǎng)和規(guī)劃待建的地鐵讓商流暢通無阻。商務別墅特有辦公觀景露臺；多種戶型讓投資選擇多樣化，每一層均開放式空間自由分隔，充分滿足企業(yè)需求。豐德國際廣場2期開發(fā)商：成都萬瑞置業(yè)有限公司項目地址：成都市航空港路6號產(chǎn)品類型：寫

34、字樓項目規(guī)模：180000平米區(qū)間面積：352-1400平米租售價格：租7000均銷售情況：售余1層商務配套：銀行、高檔商場、超市、茶樓咨詢電話：85356666項目點評： 豐德國際廣場是成都萬瑞置業(yè)有限公司擬斥巨資在武候區(qū)航空路開發(fā)建設集商業(yè)、商務辦公、小戶型公寓于一體的大型生態(tài)商務綜合體。豐德國際廣場不僅為業(yè)主提供了新型的商務辦公空間，同時還提供更為完善的商務配套服務。萬瑞置業(yè)以解決“八小時以內(nèi)”為開發(fā)理念，將豐德國際廣場全力打造成為企業(yè)服務西部商務制高點。配套設施:一個大型多功能廳，八個中小型會議室，圖書室，健身中心，開放式休閑區(qū)；兩座小戶型商務公寓，員工餐廳，經(jīng)理人餐廳，客戶服務中心，

35、物業(yè)管理中心；三萬平米商業(yè)計劃引入銀行、中外著名品牌專賣店、高檔商場、超市、茶樓等；配套6000平方米中心綠化及玻璃長廊，配備屋頂花園，創(chuàng)建景觀式辦公條件，采用分戶獨立式中央空調(diào)，避免流行病菌傳播，真正體現(xiàn)頂級綠色辦公環(huán)境。高新國際廣場開發(fā)商：成都高新置業(yè) 項目地址：高新區(qū)天韻路150號產(chǎn)品類型：甲級寫字樓項目規(guī)模：5000平米區(qū)間面積：120-800平米租售價格：售7600均銷售情況：售余30000咨詢電話：85326066江申商廈洪河谷生活廣場開發(fā)商：四川省江申實業(yè)發(fā)展有限公司項目地址：龍泉洪河大道川師東校區(qū)旁產(chǎn)品類型：寫字樓、臨街商鋪項目規(guī)模：155881.13平米區(qū)間面積：寫字樓50平

36、米起，商業(yè)50-190平米租售價格：售7600均銷售情況：售余4套，商業(yè)余4套咨詢電話：84637463總結(jié)：通過對項目地周邊可類比的商務寫字樓（主要是武候國際新區(qū)及武候科技園）進行市場調(diào)研后的進一步深入分析，本司得出以下結(jié)論：1、 從本項目現(xiàn)在的整體區(qū)域的來看整個武侯國際新區(qū)的房產(chǎn)市場已經(jīng)蔚然成勢，樓盤開發(fā)逐漸興起，居住氛圍正在形成，并且隨著多家品牌開發(fā)商的入駐更是逐步將整體區(qū)域的居住氛圍提升不少，因此對本區(qū)域而言，人氣商氣逐漸開始擴充，對其他物業(yè)類型的開發(fā)的提供了更好的整體環(huán)境和更多的機會。2、 從周邊可類比的在售同類型樓盤的銷售價格來看，總體銷售情況都比較好，而且已經(jīng)接近尾聲，或者已經(jīng)入

37、住，其中商環(huán)境2004年開始面市，至今已經(jīng)是2期銷售尾盤了，價格在3800-5900左右，價格屬于本區(qū)域較高的，因為體量相對較大，建筑類型較復雜，因此銷售周期較長；而象大科星是去年開發(fā)的項目，其價格在3880-6000左右，也已經(jīng)銷售完畢，其體量相對較小，進度也比較快。而象城市會所的電梯住宅是2年前開發(fā)的產(chǎn)品，其價格在4200元左右，因為是住宅項目，但是辦的是工業(yè)產(chǎn)權，可以租賃進行辦公，現(xiàn)在已經(jīng)銷售完，二期的城市未來廣場會有寫字樓項目面市。通過對這些項目的價格分析，我們可以得出其價格各有層次，但是由于其建筑形態(tài)和內(nèi)部規(guī)劃的品質(zhì)不夠，因此總體價格還是偏低，由此可證明，本項目需要在產(chǎn)品上多下工夫來

38、提升項目的價位。3、 從周邊可類比的在售樓盤的銷售進度來看，銷售進度比較慢，銷售周期較長。這主要基于本區(qū)域當時的整體商業(yè)氛圍還沒有形成，而且企業(yè)多數(shù)為中小型企業(yè)等原因。4、 通過與周邊可類比的在售樓盤的主力戶型及形象規(guī)劃設計的比較，我們可以得出在此所售商務樓和寫字樓其戶型基本在60-400之間，都偏大，戶型結(jié)構(gòu)不是很合理，都是清水戶型，除了城市會所是因為購買者裝修后租出外；從商務配套上來看，比較稀缺，內(nèi)容很少，內(nèi)部景觀也比較簡單和粗糙，植被綠化很少；建筑里外立面比較老舊，沒有個性，沒有特點，現(xiàn)代氣息不強；社區(qū)規(guī)劃也比較雜亂無章，不是很科學，品質(zhì)感較茶。商環(huán)境之所以銷售價格最高且銷售成績理想的主

39、要原因為，它在整個區(qū)域沒有較為規(guī)模的辦公環(huán)境之時及時推出了較為完整規(guī)范的商務辦公樓，并且充分理解了現(xiàn)有區(qū)域市場的需求和目標受眾的需要。而本區(qū)域內(nèi)的商務樓、寫字樓項目不管從戶型配比及總體規(guī)劃，都沒有具備真正寫字所應該擁有的環(huán)境和品質(zhì)。因此這是本項目突破區(qū)域瓶頸的一個方向，而且是吸引買家的最好利劍之一。5、 從周邊可類比的在售樓盤的建筑形態(tài)上來看，基本上是以多層建筑為主。其次是聯(lián)排和極少數(shù)的單棟別墅形態(tài)，少數(shù)項目有商業(yè)配套及小區(qū)規(guī)模性綠化及完整的設施配套。6、 從周邊可類比的在售寫字樓樓盤的營銷推廣策略來看，規(guī)劃為純粹商務、辦公為主體，帶有一定品質(zhì)感的項目銷售情況比較理想，銷售利潤也較為豐厚。在廣

40、告推廣上看，在售的3個樓盤都沒有做大規(guī)模的廣告宣傳，因此在外界的知名度也非常低，而且在項目包裝上也十分粗糙，簡單沒有進行體系的進行策劃。這也是其在外沒有形成傳播力的因素之一。七、本項目的SWTO分析 項目的優(yōu)勢1. 本項目位于國際武侯新區(qū)武侯科技園區(qū)中心地帶，上風上水交通便利，商務條件成熟。商業(yè)氛圍開始形成。2. 本項目的出現(xiàn)將會給區(qū)域辦公帶來完全不同的地標性寫字樓形態(tài)，有可能成為武侯科技園商務辦公的新興旗幟或者是標桿。具有突破性和唯一性優(yōu)勢。 項目的劣勢1、 本項目周邊的商務形態(tài)太少，高品質(zhì)規(guī)范化的寫字樓基本沒有，因此項目以新的形式出現(xiàn)回游一定實驗性。我們必須做較全面的考慮和構(gòu)思，以及深入的

41、市場分析，才能打造出一個適合當時當?shù)氐木邆湟欢ㄆ焚|(zhì)感的商務辦公樓盤。2、 現(xiàn)今武侯科技園的同類型項目才處于剛剛起步階段，沒有同品質(zhì)的前瞻項目可借鑒作參考。公司需高度重視在營銷上的創(chuàng)意和投入，以達到預期的銷售效果。3、 項目周邊的商業(yè)生活配套環(huán)境比較弱，這是機會也是暫時的弱點，這需要我們在辦公區(qū)考慮一定的必要性的商務生活必須配套設施和有檔次的商業(yè)配套。 項目的機會1、 本項目周邊無同類型競爭性樓盤，大科星屬于科研產(chǎn)權，而置信城市會所又是以工業(yè)產(chǎn)權賣的住宅來進行租賃辦公，商環(huán)境基本銷售完畢，形態(tài)也老化，其戶型、外立面及總體規(guī)劃打造對本項目不具備威脅。2、 園區(qū)內(nèi)辦公寫字樓品質(zhì)都比較差，但是價格相對

42、并不低，如果項目能在外型和內(nèi)部規(guī)劃上設計得更為突出一些，和以前的項目造成鮮明的對比，將會給買家?guī)硇碌南Ｍ?，價格自然也會更高，并且需要及時入市抓住市場空白點，將銷售利潤合理實現(xiàn)最大化。3、 隨著政府對這里的進一步重視和園區(qū)招商引資金的力度加大，商務辦公外環(huán)境進一步提升，這里會有更多的企業(yè)光顧，也為項目拉來更多的潛在客戶。 項目的威脅1、 本項目周邊的空地將會有大型企業(yè)入駐，如果他們也修建同類型產(chǎn)品，就會對項目造成一定的競爭之勢，也可能分流一部分客戶。2、 置信未來廣場今年即將開始面世，將會有一定體量而且較具品質(zhì)的現(xiàn)代寫字樓出現(xiàn)，對本項目是一大威脅。八、本項目標客戶群分析l 第一種類型：【成都的

43、中小型企業(yè)】根據(jù)本司對該區(qū)域的市場調(diào)研，周邊幾個項目來看，其購買人群中占比例最大的還是成都的成長型中小企業(yè)和公司，他們的企業(yè)在發(fā)展中，屬于成長型，具備一定資金實力和企業(yè)實力，但是由于公司還處于上升階段，同時更希望在與自己企業(yè)屬性相關的區(qū)域群落中辦公經(jīng)營。特別是電子信息、藥業(yè)等企業(yè)類型更是愿意選擇城西這塊上風上水之地來一展前程，開拓事業(yè)，發(fā)展公司。這些企業(yè)根據(jù)其實力大小特別是員工的數(shù)量，一般平均下來，在建筑形態(tài)上喜歡選擇具有現(xiàn)代氣息和較高品質(zhì)的電梯寫字間；在環(huán)境希望項目內(nèi)部配套更為舒適和完善一些，特別是希望有一些合理和必要的商業(yè)配套；在辦公空間上一般需要100-200不等的空間面積為主；而在付款

44、方式上一般選擇分期或者按揭的形式。 l 第二種類型：【外地長期駐榮的大中型企業(yè)】作為成都的高新產(chǎn)業(yè)科技園區(qū)經(jīng)過5年的發(fā)展，其名聲早已傳揚開來，而且隨著新的規(guī)劃發(fā)展，影響力也更遠大了，因此外地的一些知名企業(yè)也喜歡選擇武侯科技園區(qū)內(nèi)進行辦公，即可以享受優(yōu)良的自然生態(tài)環(huán)境，也可以享有成熟良好的商務氛圍，內(nèi)外兼顧的環(huán)境優(yōu)勢和發(fā)展?jié)摿?。因此很多外地企業(yè)會選擇這里開展在榮的行進。在形態(tài)上一般喜歡高品質(zhì)、優(yōu)氣質(zhì)、有特質(zhì)的聯(lián)排或者獨棟商務建筑；在面積上一般在200-400左右；在付款方式多為一次性付款或者分期。l 第三種類型：【武侯科技園原有部分企業(yè)】現(xiàn)目前武侯科技園區(qū)內(nèi)的企業(yè)在辦公選擇上有兩種形態(tài)：一是那些

45、大型的企業(yè)集團為了公司的發(fā)展或者處于個方面考慮就早已經(jīng)圈地自己修建廠房進行辦公生產(chǎn)；另一種是一些中小型企業(yè)就在考察之后，處于自身需求和為了尋找更大的利益，因此選擇在目前僅有的幾個商務樓中辦公。我們主要考慮后一種，因此他們并非是不想選擇更好的寫字樓進行辦公，而是因為區(qū)域內(nèi)沒有更好的項目出現(xiàn)。因此如果本項目能盡全力打造為區(qū)域內(nèi)目前最好的品質(zhì)型商務寫字樓，就有可能將這部分潛在的買家吸引過來，而且還包括那些以前是租賃辦公間經(jīng)營的企業(yè)。他們的需求與第一種目標群體有類似的地方。唯一不同是在于他們對這里的環(huán)境更為熟悉一些，所以在建筑形態(tài)上需要更為考究，達到給他們煥然一新的沖擊，以至吸引他們購買，付款方式多為

46、商業(yè)貸款按揭。l 第四種類型：【成都投資購買者】看好這里的市場，眾多的企業(yè)公司，區(qū)域良好的發(fā)展和前景，優(yōu)質(zhì)的環(huán)境，以及樓市的火熱，他們購買后出租或者轉(zhuǎn)手買給有意向到此發(fā)展的企業(yè)。付款方式多為商業(yè)貸款按揭。九、對本案的理解與判斷1、項目地塊的理解本項目地塊在道路與企業(yè)廠區(qū)之間，西面有道路前的綠化及水渠，從地塊形狀上在規(guī)劃設劃方面要多作考慮，要做出與其他幾個臨近項目的區(qū)別來，才能在價格上有所提升，也就是在地塊劃分和布局上就需要有所考慮，需要結(jié)合實際的地理位置以及生態(tài)環(huán)境來規(guī)劃其布局和設計。由此考慮本項目的建筑形態(tài)的獨特性和突出性將是一個非常靚麗的賣點。并且能在次獨樹一幟，與周邊的那幾個寫字樓區(qū)別開

47、來，吸引客戶所至。所以本項目定位于樹立一個具有代表武侯科技園新興商務辦公的品質(zhì)、品牌的標志性樓盤。2、 地塊的區(qū)域價值本項目地塊地理位置在武侯科技園區(qū)中心，與康特集團、合信藥業(yè)、科創(chuàng)藥業(yè)等多家名企為鄰，是武侯國際新區(qū)發(fā)展的重點區(qū)域之一。其多條道路與項目交織連通，離城市中心區(qū)域僅有幾分鐘車程該區(qū)域暫無高品質(zhì)同類型商務寫字樓推出，土地升值空間巨大。該區(qū)域?qū)硎俏浜羁萍紙@區(qū)新興的高品質(zhì)辦公中心，本項目在此可起到宣傳開發(fā)商品牌、樹立開發(fā)商品質(zhì)的作用。應時而出：科技園區(qū)發(fā)展的必然，企業(yè)增加的結(jié)果區(qū)域環(huán)境：永康森林公園、多家國內(nèi)外名企、便捷的交通豐饒資源：醫(yī)院、學校、市場、超市、商業(yè)店鋪3、 地塊的商務辦

48、公價值項目地塊周邊因至今為止沒有真正意義上能稱為寫字樓的品質(zhì)型項目的推出，本案恰恰抓住了這個區(qū)域市場的空白點，因周邊配套以近成熟，所以，提升商務環(huán)境、提高物業(yè)品質(zhì)、提高建筑自身產(chǎn)品質(zhì)量會是本案開發(fā)的重點所向。根據(jù)本項目地的情況，在外環(huán)境上來看，已經(jīng)具備建設開發(fā)提升區(qū)域商務辦公環(huán)境的品質(zhì)型寫字樓的條件。特別是周邊大量中小發(fā)展型公司企業(yè)的數(shù)量還巨大并且與日俱增，更是為項目的開發(fā)及銷售帶來可喜的良機。十、2007年成都市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展望（1） 房地產(chǎn)市場規(guī)模仍會繼續(xù)擴大成都市正處于房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展期，近幾年來開發(fā)規(guī)模逐步擴大，房地產(chǎn)市場需求日益增長。盡管近期國家調(diào)控政策頻繁出臺，市場潛在變數(shù)增加，

49、但是開發(fā)商總體上仍看好成都未來市場前景，去年成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐月增加。從去年的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢看，如果今年宏觀調(diào)控繼續(xù)延續(xù)穩(wěn)健偏緊的政策導向，2007年成都房地產(chǎn)市場仍會得以穩(wěn)步發(fā)展，市場規(guī)模會繼續(xù)有所擴大，但增長速度可能會趨向減緩。（2） 住房供應結(jié)構(gòu)將于2007年年底開始發(fā)生明顯變化。從去年6月1日起，中低價位、中小套型普通商品住宅（含經(jīng)濟適用住房）和廉租住房的土地年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%。而建筑面積90平方米以下中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用房）開發(fā)量必須達到開發(fā)總面積的70%以上。考慮到房地產(chǎn)開發(fā)周期，成都住房供應結(jié)構(gòu)調(diào)整的效果估計在今年底會開始發(fā)

50、生明顯變化。（3） 中期看房價漲幅將趨于平緩2006年城房指數(shù)值同比增幅也呈現(xiàn)明顯的回落趨勢，表明商品房價格上漲已逐漸減緩。（4） 二手房市場仍會穩(wěn)步發(fā)展營業(yè)稅和個人所得稅政策的調(diào)整，在抑制投機和投資型購房需求的同時，也加大了二手房的流通成本，對正常需求有一定抑制作用。但是，以上稅負成本的影響畢竟有限，從去年年底（11、12月份）二手房市場情況看，隨著買賣雙方逐漸適應新的政策取向，二手房交易明顯回暖，成交量回升到高位水平，市場已走出了去年第三季度交易低谷，恢復到正常發(fā)展軌道。十一、市場調(diào)研部分總結(jié)首先，從外在環(huán)境及市場方面分析：武侯科技園內(nèi)現(xiàn)目前共引進企業(yè)291家，重點優(yōu)勢企業(yè)36家。以電子類

51、為主體，其他類別兼有并存。已經(jīng)形成了一個較為龐大的市場，人氣較足，商務辦公空間卻多數(shù)以大企業(yè)自己圈地修建廠房或者是辦公樓，中小型企業(yè)購買或者租賃僅有的2-3個不成體系和品質(zhì)較低的商務辦公樓。其現(xiàn)狀最大的問題就是大環(huán)境已經(jīng)形成，并且逐漸向上升級式發(fā)展，而園區(qū)內(nèi)部的硬件設施特別是專業(yè)化的辦公環(huán)境卻沒有跟上，或者是市場才剛剛開始起步。由此，也可證明，改善武侯科技園區(qū)的商務辦公環(huán)境，加大對本項目產(chǎn)品的油畫和升級設計的力度是實在必行的，而本項目的可行性也非常高。其次，從可比項目的情況分析：我們通過調(diào)查得出在園區(qū)類的這2-3個商務辦公項目的共同點都有一個，那就是：品質(zhì)感叫差，不能稱為真正意義上的現(xiàn)代商務寫

52、字樓。具體點說就是：建筑單體設計落于時代，和園區(qū)的科技感覺不對味；建筑類型過于復雜，多層、電梯、聯(lián)排、獨棟兼在一個項目，造成后期銷售困難，目標群體分散；項目內(nèi)部規(guī)劃雜亂，沒有人性化的設計和考慮；綠化景觀簡單沒有規(guī)模更無特色和綜合性考慮（比如員工休息區(qū)、中心景觀帶等）；戶型較大，但是劃分不合理，結(jié)構(gòu)粗糙；整體而言就是這些產(chǎn)品已經(jīng)不具備品質(zhì)感。所以通過對比我們認為本項目在開發(fā)上需要做好兩個端口的工作，一是以設計出更為優(yōu)化，更具現(xiàn)代感和品質(zhì)感的專業(yè)寫字樓，也就是產(chǎn)品修煉端口；二是在項目的定位、策略以及推廣上需要彩、出眾，從那些項目中卓然躍出，也就是策劃端口；我司建議其價格不能過高，可以參考商環(huán)境的最

53、高價格進行比較。最后我們認為本項目在這樣一個方興未艾，蘊藏商機的一塊土地上一定可以以自己的特色和品質(zhì)占有較大的市場，在定位明確的基礎上具有較高的可行性，我公司對項目的開發(fā)和打造充滿信心。第二部分 產(chǎn)品規(guī)劃定位思想一、項目用地情況項目總用地37761.91，合56.6畝，其中代征地13068.26，合19.6畝，項目建設凈用地24693.65，合37.04畝。地塊三面臨路，呈平行四邊形，南北長113M，東西長225M。二、項目產(chǎn)品定位設想本地塊用地性質(zhì)為商業(yè)用地，擬建高品質(zhì)商務空間形態(tài)物業(yè)。規(guī)劃物業(yè)類型為：高層電梯商務樓和低層庭院商業(yè)辦公樓。三、規(guī)劃體量分析高層電梯商務樓臨西南向呈布局，根據(jù)航空

54、和規(guī)劃限高，建筑層高設定為3.6M，總高度控于50M內(nèi)，共13層；南北向可建約90M，東西向可建約100M，預估標準層每層的面積可達3400，高層地面總建筑面積44000。臨武青東路和用地東側(cè)布局23層庭院商業(yè)辦公樓群，其可用地面積約1.9萬，按區(qū)域容積率0.7計，可建建筑面積為1.3萬。項目地面總建筑面積5.7萬，容積率2.30，建筑密度為33%。第三部分 產(chǎn)品推廣主導思想鋼筋水泥澆鑄的城市里，到處境充著千篇一律的樓盤；疲軟的市場，激烈的競爭，使得樓盤的形象包裝，不應再是沉睡著的印刷精美的文字，而是兵不血刃的營銷實踐利器。1、 借科技之勢本項目地處城南武侯國際新區(qū)的范疇內(nèi)，以科技借勢，打造為極具科技含量的甲級商務樓形態(tài)出現(xiàn)，其建筑的整體形式，將決定著本項目的成功銷售與否。使本項目成為該區(qū)域的一個標