北京新三里屯時尚文化區(qū)項目市場定位分析報告ppt課件

1、項目內容項目內容 “新三里屯時尚文化區(qū)建設用地5.26萬平方米，總建筑面積15.9萬平方米。 其中：地上建筑面積8.4萬平方米，地下建筑面積7.5萬平方米。 項目分為南北兩個區(qū)，將成為引領朝陽區(qū)16.67公頃時尚文化區(qū)的先鋒.是集商業(yè)、居住、酒店、辦公、文化、餐飲為一體的休閑及商務交往的中心。 超前且獨具特色的商業(yè)模式超前且獨具特色的商業(yè)模式城區(qū)特色商業(yè)區(qū)城區(qū)特色商業(yè)區(qū) 打造圍合式街巷設計、商業(yè)長廊和獨立商業(yè)樓組成的城區(qū)特色商業(yè)空間 ，真正滿足周邊中高檔社區(qū)高素質人群的特色消費，享受“逛的樂趣 。 城區(qū)特色商業(yè)區(qū)正在成為新的時尚在全世界流行開來。 案例參考：案例參考： 東京東京 六本木六本木C

2、ase Study: Roppongi, Tokyo 案例參考：案例參考： 上海上海 新天地新天地Case Study: Xin Tian Di, Shanghai 案例參考案例參考/Case Study： Santa Monica, California新三里屯新三里屯 時尚文化區(qū)時尚文化區(qū)三里屯時尚文化區(qū)特色三里屯時尚文化區(qū)特色 定位：三里屯獨特的地理位置是北京最適合于定位此種商業(yè)模式的項目。 產品：34層建筑圍合的街巷，休閑、輕松的購物環(huán)境 。 亮點:大提供多達800多個商鋪），全休閑、娛樂、餐飲、購物與一體） 營銷:采取先招商后銷售的策略，通過有選擇的招商，帶租約銷售的方式對投資人提供

3、可靠的投資回報保證。 市場分析市場分析 項目分為南北兩個區(qū)，由于定位差異，銷售策略完全不同 南區(qū)定位：由于已經存在的酒吧文化，因此主要定位是以商業(yè)、酒吧、餐飲娛樂等時尚文化為主 北區(qū)定位：由于緊鄰使館區(qū)，相對安靜，定位為商住、酒店及辦公，以滿足國際品牌酒店、旗艦店和辦公的需要 Eastern View/位置示意圖位置示意圖 南區(qū)銷售策略南區(qū)銷售策略 由于南區(qū)定位年輕時尚的消費群體，且可其建筑形態(tài)的可分割性，市場推廣策略可采用租售互動即“邊租邊售、邊售邊租以盡快的完成銷售。 通過將南區(qū)分割為眾多獨立的小面積單位進行預租工作帶動銷售，提供“實實在在的租金收入，吸引投資者，或由投資者自主經營，以此達

4、到保持三里屯地帶原有的特色無計劃的、自然結合的、眾多的、多元的業(yè)態(tài)組合。既達到預定銷售目標定位的同時，也可以通過銷售完成激活三里屯時尚文化的內容。 目標客戶群分析及銷售預測目標客戶群分析及銷售預測 南區(qū)銷售的目標群以固定個體投資者或商業(yè)經營者為主，經專業(yè)咨詢機構世邦魏理仕初步市調結果顯示，以餐飲、休閑及娛樂為主的商業(yè)目前在北京空置率不到10%，調查根據南區(qū)不同的液態(tài)鎖定了相應的客戶群，具體如下：目標客戶群分析及銷售預測目標客戶群分析及銷售預測 地下一層：可提供面積14382平米其中：影院：4207平米 快餐：4191.9平米 本地服裝：2208.7平米 迪斯科、卡拉OK：3774.4平米南區(qū)地

5、下一層南區(qū)地下一層 影院：4207平米 好利友院線 （Orion “Megabox” ） 已進入商業(yè)談判階段 可供選擇的華納兄弟電影公司 銷售預測：意向日租金1.65元/平米，按10%回報率，銷售單價6000元/平米，可實現銷售2500萬元公司意向不出售）。International Megabox International Megabox CineplexCineplex 美國好利友美國好利友業(yè)態(tài)市場需求面積（平方米）項目供應面積（平方米）日租金/平方米（元）回報率銷售單價/平方米（元）電影院2500042071.6510.00%6,0232,534休閑飯館95004191.9510.00

6、%18,2507,650本地服裝2208.7510.00%18,2504,031娛樂245003774.4510.00%18,2506,888合計10175218,56912999保守估計（按70%銷售，未統(tǒng)計影院部分）南區(qū)地下一層南區(qū)地下一層 快餐：4191.9平米 已調查潛在客戶麥當勞、肯德基、必勝客、吉野家、回轉壽司、茶餐廳等19家，按每戶平均500平米，市場需求9500平米 。 銷售預測：按日租金5元/平米，按10%回報率，銷售單價18250元/平米，可實現銷售7650萬元。南區(qū)地下一層南區(qū)地下一層 本地服裝：2208.7平米 未提供市調結果 銷售預測：按日租金3.5元/平米，按10%

7、回報率，銷售單價15000元/平米，可實現銷售3300萬元。南區(qū)地下一層南區(qū)地下一層 迪斯科、卡拉OK：3774.4平米 鎖定客戶10家，包括錢柜、麥樂迪、MIX、法度等，每家平均經營面積4000平米，需求24500平米。 銷售預測：按日租金5元/平米卡拉ok租金較高約為8-12元，如泛利大廈租金是12元每平方米） ，按10%回報率，銷售單價18250元/平米，可實現銷售6900萬元。南區(qū)地下一層統(tǒng)計南區(qū)地下一層統(tǒng)計業(yè)態(tài)市場需求面積（平方米）項目供應面積（平方米）日租金/平方米（元）回報率銷售單價/平方米（元）銷售總價（萬元）國際消閑服裝450055532010.00%7300040536.9

8、珠寶、禮品450030762010.00%73,00022,455咖啡店12757682010.00%73,0005,606時尚概念及展示廳332416001510.00%54,7508,760合計1099777,35852399保守估計（前三項按70%，展示部分按50%銷售,）目標客戶群分析及銷售預測目標客戶群分析及銷售預測 地上一層：可提供面積11892平米其中：國際消閑服裝：5553平米 珠寶、表、禮品：3076平米 咖啡店等：768平米 時尚概念及展示廳含二層）：3324平米 文化廣場：2382平米不出售）南區(qū)地上一層南區(qū)地上一層 國際休閑服裝、運動品牌：5553平米 鎖定目標客戶包括

9、NIKE、Esprit、G2000等22戶，每戶面積200-400平米，需求4500平米。 銷售預測：按日租金20元/平米，按10%回報率，銷售單價73000元/平米，可實現銷售40500萬元。南區(qū)地上一層南區(qū)地上一層 珠寶、表、禮品：3076平米 已調查潛在客戶恒信、琉璃工房、名表城、施華洛世奇等15家，按每戶平均300平米，市場需求4500平米 。 銷售預測：按日租金20元/平米，按10%回報率，銷售單價73000元/平米，可實現銷售22500萬元。南區(qū)地上一層南區(qū)地上一層 咖啡店、冰淇淋、甜品店等：768平米 提供5個單位，面積96-247平米，目標客戶鎖定包括哈根達斯、水果撈、賽百味、

10、泡夫、星巴克等15家，按均戶85平米計，需求面積1275平米。 銷售預測：按日租金20元/平米，按10%回報率，銷售單價73000元/平米，可實現銷售5600萬元。南區(qū)地上一層南區(qū)地上一層 時尚概念及展示廳含二層）：3324平米 鎖定目標客戶包括索尼、松下及名牌汽車展示等，調查需求1600平米。 銷售預測：按日租金15元/平米一、二層均價），按10%回報率，銷售單價55000元/平米，可實現銷售18300萬元。南區(qū)地上一層統(tǒng)計南區(qū)地上一層統(tǒng)計 業(yè)態(tài)市場需求面積（平方米）項目供應面積（平方米）日租金/平方米（元）回報率銷售單價/平方米（元）銷售總價（萬元）酒吧31191210.00%43,800

11、13661中餐廳1300024991010.00%36,5009,121女士裝、鞋包600031141210.00%43,80013,639高級會所450026261210.00%43,80011,502合計1135847,92433547保守估計（按70%銷售統(tǒng)計）目標客戶群分析及銷售預測目標客戶群分析及銷售預測 地上二層：可提供面積11892平米其中：酒吧：3119平米 中餐廳：2499平米 女士裝、鞋包等：3114平米 高級會所含三、四層）：2626平米南區(qū)地上二層南區(qū)地上二層 酒吧：3119平米 鎖定目標客戶為現有三里屯酒吧商戶及其他國際品牌8家，均戶面積250平米。 銷售預測：按日租

12、金12元/平米，按10%回報率，銷售單價43800元/平米，可實現銷售13700萬元。南區(qū)地上二層南區(qū)地上二層 中餐廳：2499平米 目標客戶包括茶馬谷道、渝鄉(xiāng)人家等20家，均戶面積650平米，市場需求13000平米。 銷售預測：按日租金10元/平米，按10%回報率，銷售單價36500元/平米，可實現銷售9000萬元。南區(qū)地上二層南區(qū)地上二層 女士裝、鞋包等：3114平米 目標客戶包括杰西卡、百麗、愛步等20家，均戶面積300平米，市場需求6000平米。 銷售預測：按日租金12元/平米，按10%回報率，銷售單價43800元/平米，可實現銷售13600萬元。南區(qū)地上二層南區(qū)地上二層 高級會所含三

13、、四層）：2626平米 鎖定商戶包括China Black等3家，均戶面積1500平米，市場需求4500平米。 銷售預測：按均日租金10元/平米，按10%回報率，銷售單價36500元/平米，可實現銷售9600萬元。南區(qū)地上二層統(tǒng)計南區(qū)地上二層統(tǒng)計 業(yè)態(tài)市場需求面積（平方米）項目供應面積（平方米）日租金/平方米（元）回報率銷售單價/平方米（元）銷售總價（萬元）文藝類24005732510.00%18,25010461西餐及特色餐廳55004438510.00%18,2508099美容、醫(yī)療36003179610.00%21,9006962體育、健身90002366510.00%18,250431

14、8中餐廳130001584510.00%18,2502,891合計395032,73122912保守估計（按70%銷售統(tǒng)計）目標客戶群分析及銷售預測目標客戶群分析及銷售預測 地上三、四層：可提供面積20194平米其中：藝術類：5732平米 西餐及特色餐廳：4438平米 美容、醫(yī)療等：3179平米 體育、健身等：2366平米 中餐廳：1584平米南區(qū)地上三、四層南區(qū)地上三、四層 家具、書店、音像等：5732平米 市調部分古典家具、曲美及特色書店等4戶，均戶面積600平米，調查需求2400平米。 銷售預測：按均日租金5元/平米，按10%回報率，銷售單價18250元/平米，可實現銷售10500萬元。

15、南區(qū)地上三、四層南區(qū)地上三、四層 西餐及特色餐廳：4438平米 目標客戶包括福樓、泰餐、星期五餐廳等11家 ，均戶面積500平米，調查需求5500平米。 銷售預測：按均日租金5元/平米，按10%回報率，銷售單價18250元/平米，可實現銷售8100萬元。南區(qū)地上三層南區(qū)地上三層 美容、醫(yī)療等：3179平米 鎖定資生堂、屈臣世等目標客戶12戶，均戶面積300平米，需求3600平米。 銷售預測：按均日租金6元/平米，按10%回報率，銷售單價21900元/平米，可實現銷售7000萬元。南區(qū)地上三層南區(qū)地上三層 體育、健身等：2366平米 目標客戶為純瑜珈及第一健身等4戶，均戶面積2250平米，需求9

16、000平米。 銷售預測：按均日租金5元/平米，按10%回報率，銷售單價18250元/平米，可實現銷售4300萬元。南區(qū)地上三層南區(qū)地上三層 中餐廳：1584平米 目標客戶同上 銷售預測：按均日租金5元/平米，按10%回報率，銷售單價18250元/平米，可實現銷售2900萬元。南區(qū)地上三層統(tǒng)計南區(qū)地上三層統(tǒng)計 業(yè)態(tài)市場需求面積（平方米）項目供應面積（平方米）日租金/平方米（元）回報率銷售單價/平方米（元）銷售總價（萬元）文藝類24005732510.00%18,25010461國際消閑服裝450055532010.00%7300040536.9西餐及特色餐廳55004438510.00%18,2

17、508099電影院2500042071.6510.00%6,0232,534休閑飯館95004192510.00%18,2507,650中餐廳130004083810.00%29,20011,922娛樂245003774510.00%18,2506,888美容、醫(yī)療36003179610.00%21,9006962酒吧31191210.00%43,80013661女士裝、鞋包600031141210.00%43,80013,639珠寶、禮品450030762010.00%73,00022,455高級會所450026261210.00%43,80011,502體育、健身90002366510.00%18,2504318本地服裝2209510.00%18,2504,031時尚概念及展示廳332416001510.00%54,7508,760咖啡店12757682010.00%73,0005,606合計540363.3179026南區(qū)地上銷售預測南區(qū)地上銷售預測 北區(qū)銷售策略北區(qū)銷售策略 北區(qū)產品定位以長線租賃與投資者購買相結合的模式。國際品牌的租戶一般都有自己的投資人，所以在完成出租后，即可銷售也可轉讓收益權等多種方式，以確保長期效益短期實現。北區(qū)可采用先整租整售、先租后售，即“通過