稅務(wù)檢查及土地增值稅清算應(yīng)對方案(共28頁).ppt

1、20082008年年* *月月郭偉稅務(wù)工作室郭偉稅務(wù)工作室2基本結(jié)構(gòu)基本結(jié)構(gòu)總體說明總體說明挑戰(zhàn)與風(fēng)險挑戰(zhàn)與風(fēng)險應(yīng)對方案應(yīng)對方案稅收專項稅收專項檢查檢查土地增值稅土地增值稅清算清算3總體說明總體說明 近年來，作為處于社會輿論風(fēng)口浪尖的房地產(chǎn)業(yè)，一直位于國家宏觀調(diào)控國家宏觀調(diào)控的核心位置，稅務(wù)機(jī)關(guān)更是前所未有前所未有的加大對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的征管力度，以強(qiáng)化稅收調(diào)節(jié)稅收調(diào)節(jié)功能。如何在新的稅收征管環(huán)境下規(guī)避稅收風(fēng)險稅收風(fēng)險，創(chuàng)造稅務(wù)價值稅務(wù)價值，成為很多房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前所面臨的最大挑戰(zhàn)最大挑戰(zhàn)。 隨著土地增值稅清算土地增值稅清算的國稅發(fā)2006187號文件的下發(fā)，在地產(chǎn)界引起始料未及的震蕩。 200

2、8年房地產(chǎn)業(yè)又繼續(xù)被國家稅務(wù)總局列為稅稅務(wù)稽查重點務(wù)稽查重點行業(yè)。 現(xiàn)在，無論是抗拒、遲疑還是觀望都改變不了上述的事實。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該平靜下來，開始全面正視土地增值稅清算工作。4基本結(jié)構(gòu)基本結(jié)構(gòu)總體說明總體說明形勢分析形勢分析應(yīng)對方案應(yīng)對方案稅收專項稅收專項檢查檢查土地增值稅土地增值稅清算清算5形勢分析形勢分析 在房地產(chǎn)業(yè)的鏈條鏈條中，從土地使用權(quán)的出讓出讓到房地產(chǎn)的開發(fā)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有轉(zhuǎn)讓、保有等諸環(huán)節(jié)涉及的稅種多達(dá)1212個。個。 從近幾年對房地產(chǎn)企業(yè)檢查情況來看，大部分企業(yè)的會計核算失真會計核算失真，偷漏稅款比較普遍普遍，而近期公布的房地產(chǎn)涉稅案件調(diào)查結(jié)果顯示，約有90%90%的的房地產(chǎn)

3、企業(yè)存在涉稅問題，且有涉稅環(huán)節(jié)復(fù)雜化、涉稅數(shù)額增大化趨勢。6形勢分析形勢分析在有效保護(hù)稅務(wù)價值的前提下，在有效保護(hù)稅務(wù)價值的前提下， 實現(xiàn)企業(yè)稅務(wù)價值的最大化。實現(xiàn)企業(yè)稅務(wù)價值的最大化。無形價值保保 護(hù)護(hù)創(chuàng)創(chuàng) 造造有形價值最終目的最終目的保護(hù)稅務(wù)價值保護(hù)稅務(wù)價值 所面臨的挑戰(zhàn)所面臨的挑戰(zhàn)7形勢分析形勢分析保保護(hù)護(hù)稅稅務(wù)務(wù)價價值值 稅收政策方面征管形勢方面各部委聯(lián)合檢查企業(yè)的稅務(wù)觀念* * 上述的標(biāo)識內(nèi)容將會在后頁進(jìn)行相應(yīng)的簡單解釋說明。上述的標(biāo)識內(nèi)容將會在后頁進(jìn)行相應(yīng)的簡單解釋說明。所所面面臨臨的的挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)8形勢分析形勢分析p 七項政策綜合調(diào)控房企稅收(包括31號文)p 稅收專項檢查工作(國稅

4、發(fā)200722號)p 房地產(chǎn)稅源信息管理房地產(chǎn)稅源信息管理( (京地稅地京地稅地20072007126 126 號號) )p 土地增值稅清算(北京相關(guān)共文件)p 貫徹落實建設(shè)部等八部門專項整治的通知 (國稅發(fā)200769號)房地產(chǎn)企業(yè)如何面對？房地產(chǎn)企業(yè)如何面對？ 稅收政策稅收政策9形勢分析形勢分析 稅務(wù)征管形勢稅務(wù)征管形勢發(fā)改委：立項批復(fù)信息規(guī)劃部門：項目性質(zhì)、 面積、公共設(shè)施 “四位一體” 鏈條p 總體征管總體征管“一體化管理” 模式房地產(chǎn)稅源信息管理p 房地產(chǎn)稅收房地產(chǎn)稅收p 綜合治稅網(wǎng)絡(luò)綜合治稅網(wǎng)絡(luò)建設(shè)部門：拆遷、工程土地管理部門：出讓金房屋管理部門：面積、 銷售許可證10形勢分析形勢

5、分析2007年6月18日，國家稅務(wù)總局下發(fā)關(guān)于貫徹落實建設(shè)部等八部門關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ耐ㄖ?國稅發(fā)200769號)強(qiáng)調(diào)：q 各地稅務(wù)機(jī)關(guān)開展土地增值稅執(zhí)法檢查，建立土地增值 稅重點稅源戶監(jiān)控制度重點稅源戶監(jiān)控制度；q 加強(qiáng)內(nèi)外協(xié)調(diào)加強(qiáng)內(nèi)外協(xié)調(diào)，形成專項整治工作合力合力；(加強(qiáng)國稅、地稅 之間，異地稅務(wù)機(jī)關(guān)之間，稅務(wù)機(jī)關(guān)與公安、檢察、法院、海關(guān)、工商 、銀行、國土、房管等部門之間的協(xié)調(diào)配合) q 重點查處一批大案要案重點查處一批大案要案，選擇一些典型案例予以曝光曝光。 納稅檢查納稅檢查(1/2)(1/2)11形勢分析形勢分析 納稅檢查納稅檢查(2/2)(2/2)從2006年查

6、處的131件重大案件中，涉及房地產(chǎn)及物業(yè)管理企業(yè)的71件，占54%，涉及建筑安裝企業(yè)的15件，占11%，涉及賓館飯店業(yè)、餐飲業(yè)等其他行業(yè)企業(yè)的39件，占30%。12形勢分析形勢分析 涉稅誤區(qū)涉稅誤區(qū)q 通過關(guān)系解決企業(yè)的所有稅務(wù)問題q 財務(wù)部門就可以處理好所有涉稅問題q 企業(yè)未發(fā)生稅務(wù)處罰，就沒有涉稅問題q 行政許可法實施后企業(yè)就沒有涉稅風(fēng)險 * * * 隨著行政許可法的實施，國家稅務(wù)總局取消了多項涉稅管理項目的審批權(quán)，企業(yè)的納稅自主權(quán)擴(kuò)大了，納稅審批程序減少了。因此許多企業(yè)直觀地簡單認(rèn)為，企業(yè)有了更多的納稅事務(wù)自由裁量權(quán)，企業(yè)幾乎就沒有涉稅風(fēng)險了，實為一大誤解。13形勢分析形勢分析保護(hù)房企稅

7、務(wù)價值保護(hù)房企稅務(wù)價值所面臨的主要挑戰(zhàn)所面臨的主要挑戰(zhàn)土地增值稅土地增值稅清算清算房企稅收房企稅收專項檢查專項檢查個稅個稅專項檢查專項檢查透明透明信息信息通過稅務(wù)機(jī)關(guān)已掌握的模糊模糊信息信息利用稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采集的隱藏隱藏信息信息稅務(wù)機(jī)關(guān)找到尚未掌握的具體體現(xiàn)具體體現(xiàn)14應(yīng)對方案應(yīng)對方案 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營具有復(fù)雜性、多樣性和滾動開發(fā)性以及生產(chǎn)周期長、投資數(shù)額大、往來對象多、市場風(fēng)險不確定等特點。因此，其開發(fā)經(jīng)營活動不同于一般的建設(shè)單位或施工企業(yè)，也不同于一般的工商企業(yè)，它是集房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、集房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營、管理和服務(wù)為一體、以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)經(jīng)營、管理和服務(wù)為一體、以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)

8、業(yè)部門。業(yè)部門。 從以上特點可以看出房地產(chǎn)稅收的復(fù)雜性與多復(fù)雜性與多樣性樣性，鑒于此，我們組織了各方專家對進(jìn)行了研究，我們愿意將我們的成果，與您分享。15基本結(jié)構(gòu)基本結(jié)構(gòu)總體說明總體說明形勢分析形勢分析應(yīng)對方案應(yīng)對方案稅收專項稅收專項檢查檢查土地增值稅土地增值稅清算清算16應(yīng)對方案應(yīng)對方案稅收專項檢查的稅收專項檢查的應(yīng)對應(yīng)對變被動為主動保保 護(hù)護(hù) 價價 值值“心中有數(shù)”“應(yīng)對有方”掌握稽查重點掌握稽查重點進(jìn)行全面自評進(jìn)行全面自評制定應(yīng)對方案制定應(yīng)對方案結(jié)合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)稽查安排* * 上述的標(biāo)識內(nèi)容將會在后頁進(jìn)行相應(yīng)的簡單解釋說明。上述的標(biāo)識內(nèi)容將會在后頁進(jìn)行相應(yīng)的簡單解釋說明。17應(yīng)對方案應(yīng)對

9、方案檢查重點檢查重點土地增值稅其他地方稅營業(yè)稅企業(yè)所得稅房產(chǎn)稅印花稅個人所得稅外資企業(yè)所得稅2大項，40余個小項4大項，100余個小項10余個小項10余個小項40余個小項5大項，100余個小項 -1/2 -1/2 檢查重點檢查重點18應(yīng)對方案應(yīng)對方案 -2/2 -2/2 了解稽查了解稽查了解稽查了解稽查法律對稅務(wù)稽查權(quán)利的限制稅務(wù)機(jī)關(guān)如何選擇稽查對象樹立正確的應(yīng)對觀念稅務(wù)稽查的內(nèi)部和外部流程常見的稅務(wù)稽查方法和技巧19基本結(jié)構(gòu)基本結(jié)構(gòu)總體說明總體說明形勢分析形勢分析應(yīng)對方案應(yīng)對方案稅收專項稅收專項檢查檢查土地增值稅土地增值稅清算清算20應(yīng)對方案應(yīng)對方案 隨著財稅200621號、國稅發(fā)20061

10、87號等一系列文件的下發(fā)，土地增值稅清算已經(jīng)進(jìn)行了一年多。 這其中既有稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算，也有企業(yè)申請清算，但由于計算方法多樣，掌握標(biāo)準(zhǔn)不同，企業(yè)在與稅務(wù)機(jī)關(guān)的交流、溝通、申報過程中，會涉及到很多問題。 稅務(wù)機(jī)關(guān)指定的計算方法并不是唯一的并不是唯一的，企業(yè)可選擇的計算方法很多，空間很大計算方法很多，空間很大，這正是您需要解決的問題，也是我們的專業(yè)所在，我們愿意與您分享我們的成果，協(xié)助您創(chuàng)造稅務(wù)價值。21應(yīng)對方案應(yīng)對方案* * 上述的標(biāo)識內(nèi)容將會在后頁進(jìn)行相應(yīng)的簡單解釋說明。上述的標(biāo)識內(nèi)容將會在后頁進(jìn)行相應(yīng)的簡單解釋說明。清算流程清算流程1 1計算自測計算自測2 2應(yīng)對策略應(yīng)對策略3 322應(yīng)對方

11、案應(yīng)對方案 清算流程清算流程納稅人納稅人提出申請?zhí)岢錾暾?補(bǔ)、退稅款補(bǔ)、退稅款 稅務(wù)機(jī)關(guān)受理稅務(wù)機(jī)關(guān)受理稅務(wù)機(jī)關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算要求清算填寫申請表填寫申請表稅務(wù)機(jī)關(guān)審核稅務(wù)機(jī)關(guān)審核資料齊全轉(zhuǎn)入審核資料不齊重新補(bǔ)正審核無問題審核有問題經(jīng)過鑒證經(jīng)過鑒證補(bǔ)正資料補(bǔ)正資料重審重審轉(zhuǎn)入評估轉(zhuǎn)入評估稽查稽查進(jìn)行核定進(jìn)行核定征收征收23應(yīng)對方案應(yīng)對方案 -1/3 -1/3 公式解讀公式解讀( (計算公式的稅收特征計算公式的稅收特征) )應(yīng)納稅額增值額應(yīng)納稅額增值額適用稅率適用稅率扣除項目金額扣除項目金額速算扣除速算扣除收入額收入額扣除項目金額 增值額扣除項目金額 確定個稅+增值稅營業(yè)稅+契稅土地使用稅+企業(yè)

12、所得稅+增值稅+征管法個稅企業(yè)所得稅+增值稅個稅注：從上述解讀可看出土地增值稅計算的復(fù)雜性和多樣性復(fù)雜性和多樣性。24應(yīng)對方案應(yīng)對方案 -2/3 -2/3 我們理解的計算方法我們理解的計算方法扣除項目的計算扣除項目的計算： 開發(fā)費用計入扣除項目的計算 按土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算 按建筑面積計算分?jǐn)?單項計算 其他合理的方法清算的計算技巧可能更大于具體業(yè)務(wù)的操作！清算的計算技巧可能更大于具體業(yè)務(wù)的操作！25應(yīng)對方案應(yīng)對方案 -3/3 -3/3 計算結(jié)果計算結(jié)果補(bǔ)補(bǔ) 稅稅持持 平平退退 稅稅應(yīng)對思路：應(yīng)對思路：自測自測選擇、確定方案選擇、確定方案準(zhǔn)備相關(guān)證據(jù)準(zhǔn)備相關(guān)證據(jù)實施實施根據(jù)不同自

13、測結(jié)果，選擇相應(yīng)的應(yīng)對方案。根據(jù)不同自測結(jié)果，選擇相應(yīng)的應(yīng)對方案。26基本結(jié)構(gòu)基本結(jié)構(gòu)總體說明總體說明形勢分析形勢分析應(yīng)對方案應(yīng)對方案稅收專項稅收專項檢查檢查土地增值稅土地增值稅清算清算注：一個清晰整體的思路，可能會對您在保護(hù)稅務(wù)安注：一個清晰整體的思路，可能會對您在保護(hù)稅務(wù)安全的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造稅務(wù)價值有所幫助。全的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造稅務(wù)價值有所幫助。27聯(lián)系我們聯(lián)系我們 如您需要進(jìn)一步的信息和指南，如您需要進(jìn)一步的信息和指南， 請采用以上聯(lián)系方式與我們聯(lián)絡(luò)！請采用以上聯(lián)系方式與我們聯(lián)絡(luò)！ 郭偉稅務(wù)工作室聯(lián)系人：*手機(jī)：13811*371電話：010-85* 367傳真：010-85150*地址：北京市東城區(qū)東長安街1號東方廣場 東方經(jīng)貿(mào)城*層28郭偉簡介郭偉簡介國家注稅行業(yè)十一五規(guī)劃的參與者之一。注冊稅務(wù)師行業(yè)準(zhǔn)則的起草者