泉州市福邸西湖房地產(chǎn)營銷企劃簡案21p

1、泉州市福邸西湖房地產(chǎn)營銷企劃簡案【最新資市房地產(chǎn)WORD況文檔'可編輯修改】1、宏觀經(jīng)濟運行及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化1) 據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計報道，2002年全國商品房空置率繼續(xù)加大，同比 去年，今年1-5月份，全國商品房空置面積增長幅度達(dá) 8.2%，高 于去年2.3%的水平。2) 全國商品房銷售速度放慢，與去年同期相比，今年全國銷售面積回落8%價格下跌3.3%。3) 2002年上半年，泉州GDF值同比去年增長10.8%,居民收入增長7.8%, 消費指數(shù)下降0.9%。4) 泉州同期商品房交易量下降，上半年泉州住宅成交2153起，成交面積26.63萬M，金額6.0894億元，比去年分別下降 9% 8唏

2、口 0.7%。5) 2002年7月末泉州空置房面積達(dá)55.82萬M,同比去年增長35.2%。6) 2002年第二季度，泉州房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)為93.3，同比去年下iJ bI I- I降 13.3%。2、政策法規(guī)及城市發(fā)展規(guī)劃對泉州房地產(chǎn)市場的影響| -1)2002年7月份起，國家全力整頓房地產(chǎn)業(yè)，泉州市政府亦大力治理“六項”不法行為，給產(chǎn)業(yè)運作并不規(guī)范的泉州房地產(chǎn)市場帶 來較大的沖擊。2) 土地資源采取規(guī)范化運作，采取“政府規(guī)劃、土地儲備、招標(biāo)出 讓土地”的方式，在規(guī)范房地產(chǎn)市場運作的同時，增加了項目開 發(fā)的土地成本，給房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生一定影響。3) 2002上半年泉州成為省級園林城市，并將在

3、2005年晉升為國家園 林城市，以及圍繞“四山二江”和“半小時城市群”的城市發(fā)展 遠(yuǎn)景，進行規(guī)劃方案國際咨詢征集活動，都將有力的促進泉州城市形象及品位的提升，以及對園林景觀、城市綠化與居住環(huán)境的4）2002年6月底，市區(qū)太平洋花園爆發(fā)的物業(yè)管理風(fēng)波預(yù)示著泉州 部分市民對物業(yè)管理需求與服務(wù)意識的覺醒；同時，也提醒我們， 物業(yè)管理將是泉州未來住宅市場中主要的競爭或賣點之一。5）房地產(chǎn)“兩書”再次受到重視，下半年起，未能提供“五證”、“兩 書”的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將受到政府的嚴(yán)懲。6）政府對環(huán)西湖及清源山區(qū)域內(nèi)的商品房開發(fā)所作的具體控規(guī)要求， 將對房產(chǎn)項目的開發(fā)產(chǎn)生較大的影響。3、泉州房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨

4、勢1）受泉州古城發(fā)展保護的需要，大型商業(yè)物業(yè)將重點往新區(qū)（東部） 遷移，而溫陵路以西的老市區(qū)則將大力發(fā)展具地方特色及與旅游 相關(guān)等專賣店形式的商業(yè)形態(tài)。2）大泉州城市架構(gòu)與“東拓南進”戰(zhàn)略的實施，刺桐路以東區(qū)域成 為近幾年泉州房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域，城市重心東移已然顯現(xiàn)。3）隨著沿海大通道、后渚港及坪山隧道的建設(shè)與投入使用，洛江必將 成為泉州未來的發(fā)展熱土。4）2002年下半年始，“冠亞城市花園”、“世紀(jì)巨星”及“中遠(yuǎn)名城” 等樓盤的面市，宣示著泉州的房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品時代與大盤時代的 到來。5）區(qū)域購買力已基本得到釋放，高端產(chǎn)品競爭加劇，有效需求不足已'I -,1 :明顯表現(xiàn)。6）小高層住

5、宅已開始逐漸為泉州市民所接受，但多層住宅仍是熱銷的 主流，而高層住宅依然嚴(yán)峻。7）隨著土地開發(fā)成本的增加，工薪階層消費的住宅將向城市邊緣或新區(qū)邁進。8）東部洛江將隨著坪山隧道的開通而價值突顯，將成為泉州大規(guī)模 化產(chǎn)品開發(fā)的基地，與高品質(zhì)社區(qū)的孵化器。4、泉州商業(yè)物業(yè)簡析2000年以來泉州商業(yè)物業(yè)單位租金不斷下跌，甚至在今年所表 現(xiàn)出沿街店面空置量增加，空租率走高的現(xiàn)象。最具代表性的應(yīng)為田 安路店面租金與新門街店面空租的兩種殊途同歸的市場現(xiàn)狀。田安路店面從2000年起，租金就連續(xù)開始下跌，從2000年每平 米租金的100元/月，跌至今年的80元/月，跌幅高達(dá)20%。根據(jù)相關(guān) 統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，近兩年

6、來泉州的商業(yè)物業(yè)，特別是沿街店面的租金連 年下跌，平均跌幅約在10%左右。據(jù)筆者調(diào)查了解，沿街店面難以出租，租金持續(xù)下跌的并非泉州 獨有的現(xiàn)象，廈門乃至福州均出現(xiàn)不同程度的“縮水”現(xiàn)象，并且廈 門商業(yè)旺地的沿街店面的租金普遍大幅的下跌，平均跌幅高達(dá)15%。從本市的“湖心街”、“陽光巴黎”等已是現(xiàn)房項目的店面在銷 售中所采取的“返租經(jīng)營”模式，并給予一定數(shù)額的投資回報率，仍 難以取得理想的銷售表現(xiàn)，就足以印證泉州店面銷售的嚴(yán)峻情形。市場的各種跡象表明，沿街店面的價格已被人為的抬高，在一些炒店面投資者的作用下，物業(yè)應(yīng)有的價值與價格部分已嚴(yán)重脫離， 形成一定的泡沫經(jīng)濟，且泡沫經(jīng)濟所產(chǎn)生的危機，已開始

7、初露端倪， 并將在近三兩年內(nèi)得到具體表現(xiàn)。而以我們在建的社區(qū)型的商業(yè)物業(yè)（店面），要在市場整體“縮 水”的情形下，擺脫其它同類項目對本案的客戶分（截）流的沖擊， 而取得理想的銷售目標(biāo)，則必須要在做好產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，從市場定位I -，-'.及招商乃至經(jīng)營管理上著手，強力突出項目定位及營銷主題，塑造成 功典范，以樹立起投資信心，特別是對本案最為重要和關(guān)鍵的價格的 定位。周邊個案分析1、西湖麗景店面總數(shù)：42間面積范圍：45-55川售價：7000-7800元/川（騎樓算面積）銷售率：92.86% （僅剩3間）2、星湖苑店面總量：20余間面積范圍：30-50卅（送夾層）售價：10800元 /川（

8、現(xiàn)下調(diào)至9800）總價范圍：29-54萬（主力總價為50萬）銷售率：25%左右 客戶群體分析區(qū)域來源：泉州各縣市占50%左右，其中南安占絕大部分；項目周邊 客戶群體占50%左右，主要是西郊北峰和鯉城老市區(qū)一帶的客戶群。購買目的用途：95%以上以投資為目的，用于店面出租升值；只有極 少部分客戶群體用于自營。三、本案商業(yè)面的SWO（優(yōu)劣勢、機會點、隱憂）分析1、項目優(yōu)勢S1）本案位于西郊商圈的中心，人口密集，市場集中，與西郊新村及 西郊市場毗鄰，有大量人流及消費需求支撐；2）本案所處的西郊片區(qū)具較強的消費潛力，商業(yè)發(fā)展空間及可塑性 強；3）本案是西郊區(qū)域目前唯一的新建商業(yè)物業(yè)，對滿足、提升區(qū)域商

9、業(yè)形態(tài)及商業(yè)價值有一定的促進作用；2、項目劣勢W1）因處于老城區(qū)邊沿地帶，偏離市區(qū)，商業(yè)形態(tài)低檔，商業(yè)發(fā)展受I - ，- .阻，商店升值潛力不明顯，對泉州周邊縣市的投資客戶產(chǎn)生難以 逾越的抗性；2）道路狹窄，交通不暢，目前只有 2條通往北峰工業(yè)區(qū)和南安九日 山的公交線路，商業(yè)輻射面窄，項目定位可選擇余地小；3）區(qū)域商業(yè)消費水平較低，商業(yè)氛圍冷清，形態(tài)雜亂，商品品種單 一，檔次較低，區(qū)域商業(yè)形象不佳，主要消費力外流嚴(yán)重；4）區(qū)域內(nèi)商店租金低廉，對投資型的客戶影響較大，不利于項目的 銷售；3、項目機會O1）泉州博物館、南建博物館，西湖公園，荷花池公園的建設(shè)與改造，以及清源山的整治和生態(tài)園林帶的 建

10、設(shè)，市政府對城市西部發(fā)展的力度及決心已現(xiàn)，對已被市場遺 忘的西郊是一個提升價值與形象及自我發(fā)展的良好契機；2）舊305省道城西路即將進行的拓寬改造，將對區(qū)域形象有著良好 的促進作用，特別是區(qū)域內(nèi)沿街商業(yè) 物業(yè)的形象與價值均可獲得強有力的提升，是本項目銷售有力的 大勢良機。4、項目隱憂T2）大泉州“東拓南進”的發(fā)展戰(zhàn)略以及東部新區(qū)發(fā)展的完善， 區(qū)域內(nèi)的 居民“外逃”的比例將持續(xù)增加，區(qū)域消費力量亦受影響而消弱；3）受大型超市和商業(yè)賣場的沖擊，及消費觀念的轉(zhuǎn)變，本案消費需求支 撐下降；4） 近兩年以來商業(yè)不景氣，商業(yè)物業(yè)租金持續(xù)下跌，平均跌幅達(dá)10% 店面售價及銷售進度亦受較大的影響。第一篇營銷企

11、劃一、區(qū)域?qū)傩约翱蛻舳ㄎ环治霰景肝挥谑薪嘉鹘峙c環(huán)城路的交界處，區(qū)域建筑陳舊，環(huán)境臟亂， 區(qū)域形象及商業(yè)價值較差，交通條件不發(fā)達(dá)，商業(yè)輻射面窄，區(qū)域物業(yè) 升值潛力不明顯。 . I 2 二二/因此，本案在具體的操作中應(yīng)根據(jù)項目周邊現(xiàn)狀環(huán)境的優(yōu)劣勢“揚 長避短”，充分挖掘周邊綜合資源，擺脫項目周邊商業(yè)氛圍不足的影響， 充分利用與西郊菜市場以及周邊幾大生活社區(qū)的人流優(yōu)勢，特別要充分 借助舊305省道的改造，來引導(dǎo)目標(biāo)客戶群體對區(qū)域及本案形象與價值 的認(rèn)同。根據(jù)區(qū)域周邊項目的客戶群體分析，結(jié)合本案的區(qū)域特性、交通條 件、地緣屬性以及商業(yè)形態(tài)與氛圍等綜合考量因素，本案的目標(biāo)客戶群 體定位如下：1、區(qū)域來源

12、：以項目周邊區(qū)域的潛在客戶群體為主南安、浮橋等外來區(qū)域客戶為輔 兩者在本案客戶總量所占的比例，預(yù)計為 7: 3。2、購買用途：主要為投資購買用于自營購買的客戶比例較低 兩者比例約為8 2。、項目定位的可行性分析項目定位應(yīng)根據(jù)區(qū)域范圍內(nèi)的商業(yè)經(jīng)濟環(huán)境、 客戶群體資源和項目 所處的地理位置等綜合要素來考量。定位準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到項目操 作的成敗。專業(yè)市場是以某一商業(yè)行業(yè)為經(jīng)營特性的市場，本身有其內(nèi)在的 “唯一性”與“權(quán)威性”。一般情況下應(yīng)具備以下條件：地理位置：地緣關(guān)系較為廣泛、密切，輻射面廣的區(qū)域；交通條件：交通便利，便于車輛行走，貨物運輸；商業(yè)環(huán)境：有一定商業(yè)沉淀，商業(yè)輻射面大，跨區(qū)域、地市

13、甚至越 ?。皇袌鲆?guī)模：須具備一定的市場規(guī)模形成集合優(yōu)勢，吸引目標(biāo)消費群； 政策扶持：必須得到政府部門的扶持，做到一定條件的免工商稅收 等方面的優(yōu)惠政策；市場配套：停車場、倉庫、物流中心、經(jīng)營管理、廣告推廣和市場 促銷等；而本案所處區(qū)域的地理位置、交通環(huán)境、商業(yè)輻射范圍以及市場本 身條件等并不具有足夠的做專業(yè)市場的要素，不能充分體現(xiàn)市場的優(yōu)越* I I;性。同時，做專業(yè)市場還必須涉及項目后期的市場招商和經(jīng)營管理的問 題，而這恰是房地產(chǎn)業(yè)與“市場”結(jié)合運作最大難點所在，對于本案僅 三千多平方米的商業(yè)店鋪，經(jīng)濟效益不佳。綜合以上分析，我們建議：一、本案可定位為“名、優(yōu)、特農(nóng)副產(chǎn)品市場”，因為，相對

14、于其它行業(yè)而言，農(nóng)副產(chǎn)品市場所需的市場規(guī)模不大，單體營業(yè)面積一般在10-20卅之間，并且有西郊兩大菜市場對本案 起支撐作用；二、從企業(yè)經(jīng)濟效益及價值的角度出發(fā)，對本案“名、優(yōu)、特農(nóng)副 產(chǎn)品市場”的操作以概念營銷為主。概念營銷對本案的促進主要有兩個方面：一、概念營銷能夠在泉州整體商業(yè)物業(yè)普遍疲軟的市場大勢下，突出項目的商業(yè)定位，并對項目未來的商業(yè)作出具體的景象描繪，以塑造表現(xiàn)區(qū)域地段的發(fā)展前 景和物業(yè)的增值潛力，體現(xiàn)投資本案可獲得的一定的投資回 報，為本案樹立起足夠的投資信心，化解目標(biāo)客戶群體對本 案潛在的投資疑慮及抗性。二、概念營銷在戰(zhàn)略的具體執(zhí)行中運用靈活，進可攻，退可守，既 可視具體情況在

15、項目的后期采取不介入行為，亦可在項目的后期主動介入市場招商和經(jīng)營管理， 進行專業(yè)市場的營運。三、項目概念定位商業(yè)主題：名優(yōu)特產(chǎn)品市場（農(nóng)副產(chǎn)品）概念：名、優(yōu)、特產(chǎn)品市場，是以各種山珍海味制成的干貨， /少、11如香菇、筍干、木耳、蝦仁、魚干等農(nóng)副產(chǎn)品。項目支撐點：|"-1、民以食為天。有關(guān)吃的市場最為龐大，而名、優(yōu)、特農(nóng)副產(chǎn)品，在近些年里尤受城里人的喜愛，各種山珍海 味制成的干貨，因儲存運輸?shù)谋憷?，更因其較好的 口味和營養(yǎng)價值在城市里異常走俏；2、目前泉州除了新門街有自發(fā)聚集一起的干貨商鋪外， 還 沒有真正的農(nóng)特產(chǎn)品的專業(yè)市場，而以泉州城市的規(guī) 模，市場可為空間巨大；3、本案與西郊

16、、城口菜市場相鄰，區(qū)域商業(yè)已具備一定的基礎(chǔ)和規(guī)模，并鄰近南安和 305省道，具資源和交 通的優(yōu)勢與潛力可供挖掘；4、項目旁兩大菜市場每天帶來大量人流， 對本案的人氣 聚集有一定的促進作用；5、項目周邊圍繞的幾大生活社區(qū)，為本案提供足夠的消費支撐；6、西街是老泉州農(nóng)副產(chǎn)品市場最為集中的區(qū)域，是泉州農(nóng)貿(mào)市場的發(fā)源地，具有深刻的行業(yè)影響力。商業(yè)特色：專業(yè)經(jīng)營全國各地的地方特產(chǎn)（農(nóng)副產(chǎn)品），打造泉州特色商業(yè)，以提升社區(qū)商業(yè)物業(yè)的價值形象，并塑造泉州商業(yè)物業(yè)的惟一性與排它性；核心功能：提供便利，滿足市場及居民群眾的日常生活需求；提升商業(yè)物業(yè)的價值；樹立增強項目的投資信心；運作方式：1、概念營銷，即純粹的

17、市場營銷概念定位。2、實質(zhì)運作，即成立專業(yè)市場經(jīng)營管理機構(gòu)，負(fù)責(zé) 項目后期的市場招商和經(jīng)營管理。1、概念營銷的基本運作程序：1、賦予項目已定的商業(yè)主題，通過包裝的手段，將項目定位的內(nèi)涵具體形象化；2、通過各種傳播媒介和“軟性文章”，并結(jié)合多種銷售道 具，對項目進行“炒作”，在塑造提升項目的形象與知名度的同時，亦使項目的定位深植人心并獲 得價值的認(rèn)同。2、概念營銷的優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：項目開發(fā)企業(yè)只需按正常項目營銷的費用支出與機構(gòu)的設(shè)置，即基本可達(dá)到預(yù)期目標(biāo)；劣勢：1）市場缺乏有效經(jīng)營調(diào)控和引導(dǎo)，易在使用后期出現(xiàn)經(jīng)營定位偏差及無序經(jīng)營等問題；2）如項目投入使用后期，可能出現(xiàn)的市場經(jīng)營不利的 局面，

18、將可能對開發(fā)企業(yè)造成不良的社會影響。3、專業(yè)市場的實質(zhì)運作：1）專業(yè)市場實質(zhì)操作的先決條件：1）在項目銷售的過程，必須進入市場的招商活動，并 取得良好的效果；2）在項目交付使用前，必須注冊成立一家市場經(jīng)營管 理公司（或聘請），負(fù)責(zé)本市場的推廣與管理，以保障市場的成功運作。2）專業(yè)市場實質(zhì)運作的優(yōu)劣分析：優(yōu)勢：1）可有效保障專業(yè)市場的有序經(jīng)營，及市場的成功運作； 2）提升開發(fā)企業(yè)的社會及經(jīng)濟效益；3）對購買客戶的投資利益有一定的促進和保障作用。 劣勢：1）除了投入項目正常營銷所需的費用和人員及機構(gòu)設(shè)置 夕卜，還需另外支付一筆相當(dāng)巨大的市場招商及管理 的費用；2）需成立或聘請專業(yè)的市場經(jīng)營管理公司

19、，來負(fù)責(zé)市 場的經(jīng)營與管理；3）承擔(dān)市場經(jīng)營的風(fēng)險。第二篇銷售策略一、價格建議沿西街店面定價：9000元/ m2；沿西郊菜市場店面：7000元/ m；小區(qū)內(nèi)街店面：5000元/ m20 以上店面價格均為平均單價，各間店面具體單價根據(jù)店面實際情況* r -.'；I:進行調(diào)整。（付款方式另定）二、工具建議1、售樓處：裝修風(fēng)格應(yīng)以金黃色為主色調(diào)，建議設(shè)在現(xiàn)有售樓處旁， 有利于客戶對住宅和店面的雙重了解。2、主要宣傳品：1）售樓處內(nèi)看板、燈箱、海報、DM、平面效果圖；2）售樓處室外廣告牌、工地圍墻刷新、工地彩旗、室外羅馬旗三、銷售期限與任務(wù)指標(biāo)自取得預(yù)售許可證起一年內(nèi)完成店面總銷售面積的90%

20、四、入市時機因本案地處市郊西街與環(huán)城路的交界處，項目周邊均為七十年代建 筑物，環(huán)境較差，生活配套設(shè)施陳舊，商業(yè)氣氛冷清，現(xiàn)有店面在經(jīng)營品 種及檔次上均難以滿足現(xiàn)有消費者的需求，且受到市區(qū)大型超市、商場的 沖擊，小商鋪更加難以生存，投資者對該地段的投資信心一度受阻；故本 案應(yīng)在前期加大廣告投入，通過“軟性文章”結(jié)合現(xiàn)場廣告看板進行炒作，fr .=以塑造專業(yè)市場形象，使“名、優(yōu)、特產(chǎn)品一條街”深植人心，待工程形 象露出地面，住宅簽約時，再以推出，方能制造較高的銷售熱潮。（10月下旬-11月上旬為推案最佳時期）五、銷售順序小區(qū)內(nèi)街店面西郊菜市場西街店麗。銷售順序原則按上述安排執(zhí)行，在實際操作中將根據(jù)

21、現(xiàn)實情況做相應(yīng) 的調(diào)整。在項目公開銷售前應(yīng)對部分位置好的店面進行銷控，待熱銷期推出，有利于充分挖掘店鋪的商業(yè)價值，提高項目經(jīng)濟效益。六、銷售策略1、現(xiàn)場直銷才:：I .店面公開時，舉行優(yōu)惠促銷活動，通過活動制造現(xiàn)場熱銷氣氛，業(yè)務(wù) 員跟客戶進行有效溝通，加深投資者對本案的印象，并通知意向客戶參加 活動，現(xiàn)場逼定，制造熱烈的銷售氣氛。2、階段銷售1）業(yè)務(wù)員電話追蹤前期來電、來訪客戶，促進成交；2）對本公司以前累積意向客戶進行篩選，跟蹤擴大銷售面；3）有針對性的選擇客戶進行電開、上門拜訪，并加強同已成交的老客戶聯(lián)系，定期舉行老客戶“回訪制”，以擴大和穩(wěn)定銷售成果。3、價格策略1）低開高走，既有利試探

22、本案的市場接受程度，又可為后期銷售制造項目升值的具象；2）組合付款方式（具體另報），可在銷售時靈活運用七、銷售進度配合工程進度和廣告投入另行提報。第三篇合作文本及相關(guān)收費福邸西湖店面營銷代理文本及相關(guān)收費一、合作模式為保證策劃與銷售有力結(jié)合，以發(fā)揮最大的效用，本公司傾向于全程策劃營銷代理, 即本公司提供項目的市場調(diào)研、包裝策劃以及項目的銷售和相關(guān)的服務(wù)。二、合同文本福邸西湖店面銷售代理合同范本開發(fā)商（甲方）：代理商（乙方）：廈門聚賢莊房地產(chǎn)營銷代理有限公司為提高的投資效益，在平等互利、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，就的營銷策劃代理達(dá)成以下條款，簽定本合同。一、標(biāo)的甲方全權(quán)委托乙方獨家代理個

23、項目的營銷策劃及商品房的銷售?？備N售面積：平方米；其中：1）住宅總面積：平方米；2）店面總面積：平方米；3）車庫（車位）總面積：平方米。注：項目代理銷售面積以建設(shè)部門批準(zhǔn)最后確定的施工圖計算為準(zhǔn)。二、期限自本合同簽定之日起至年月日為止。開盤時間：以項目取得預(yù)售許可證之日起為正式開盤時間。三、銷售指標(biāo)1、代理價格：（以建筑面積為準(zhǔn)）1）住宅均價：2）店面均價：3） 車庫（車位）價格（不列入銷售業(yè)績考核范圍）。在上述基礎(chǔ)上，乙方編制住宅銷售底價表（合同代理價格附表一），及店面（商場）銷售底價表（合同代理價格附表二）作為乙方銷售的最低價格依據(jù)，并作為 雙方結(jié)算代理費及超價獎金的依據(jù)。4）甲方同意其中

24、的個別店面或住宅作為促銷單元，特價銷售。5）甲乙雙方未經(jīng)對方同意，均不得變更上述底價。乙方銷售價格如低于雙方共同制 定的合同代理銷售價格，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)承擔(dān)雙方共同制定的合同嗲里銷售價格與實 際銷售價格之差額（促銷單元除外）。6）若甲、乙雙方所定銷售底價與市場行情不符合，經(jīng)甲方同意，乙方可低于合同代 理底價銷售，則乙方不負(fù)責(zé)價差之差額的責(zé)任。2、銷售額度乙方在上述代理期限內(nèi)，須完成項目合同代理銷售面積的 %。3、銷售進度計劃表時間工程進度銷售進度自項目開盤起個月整完成合同代理銷售面積的%至建筑主體工程圭寸頂完成合同代理銷售面積的%至外裝修完畢完成合同代理銷售面積的%至項目竣工驗收完成完成合同代理銷

25、售面積的%至交房后個月完成合同代理銷售面積的%4、銷售款項乙方工作人員不得經(jīng)手客戶繳納的購房款項， 所有銷售款項必須由甲方指派的財務(wù)人員 收取，并由甲方出具收據(jù)或正式的商品房銷售專用發(fā)票。四、費用標(biāo)準(zhǔn)代理費：項目代理中，乙方收取實際銷售總金額的 2.0%作為傭金。超價獎金：項目代理中，甲方把乙方實際銷售金額超出代理金額的30%作為超價獎金支付給乙方。廣告費用：廣告、促銷費（不含售樓處、樣品房、廣告路牌的費用）約為人民幣萬元。廣告費由甲方直接審核支付。五、代理費結(jié)算及保證金條款1、當(dāng)乙方與購房戶簽定正式商品房購銷合同，并按該合同之規(guī)定收到該購房款的首期付款時（含定金），乙方所售的面積計入銷售進度

26、（銷售進度以建筑面積 為計算標(biāo)準(zhǔn)）及銷售業(yè)績。2、 乙方應(yīng)在每月28日前將當(dāng)月的銷售業(yè)績確認(rèn)交給甲方報備，甲方應(yīng)于次月5日 之前將代理費的80一次性支付給乙方，預(yù)留20%乍為保證金，以后的結(jié)算以此 類推。3、上述代理費中預(yù)留的20%乍為保證金的部分，甲方應(yīng)在乙方按合同約定的銷售進 度完成每期銷售任務(wù)時的10天內(nèi)一次性支付給乙方。乙方代理銷售的客戶發(fā)生 退房，甲方不付代理費，已付的應(yīng)照數(shù)扣回。4、 甲方介紹成交及甲方自行洽談并成交的銷售房屋應(yīng)由乙方辦理簽定認(rèn)購書及商 品房購銷合同事宜，并計入乙方銷售業(yè)績，甲方仍應(yīng)按本合同的約定，支付乙 方代理費。六、甲方責(zé)任1、甲方確保委托乙方所銷售房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的完

27、整性，保證在開盤前取得預(yù)售許可證。2、甲方應(yīng)積極協(xié)助乙方的代理銷售工作，并提供經(jīng)雙方確認(rèn)設(shè)計的售樓處、樣品房 及戶外路牌。3、審定乙方提交的廣告、促銷費用開支計劃表，及時下拔該項目銷售所必需的廣告宣傳費用及促銷費用。4、管理全部售樓款的帳務(wù)工作，保證售樓款由甲方收取并有效使用，同時負(fù)責(zé)對外 開具發(fā)票。5、提供符合乙方要求的售樓接待場所，并提供日常辦公設(shè)備（桌、椅、電話、傳真、空調(diào)、復(fù)印機、音響等辦公設(shè)備）。6、商品房購銷合同、認(rèn)購書的內(nèi)容必須經(jīng)甲方許可后印制，并經(jīng)甲方復(fù)核 認(rèn)定加蓋公章且簽字后交于乙方，供乙方銷售使用。如乙方在銷售過程中須對有 關(guān)條款進行改動時，須征得甲方認(rèn)可。七、乙方責(zé)任1、

28、產(chǎn)品市場定位分析、市場調(diào)研與市場分析；2、廣告促銷組合策略制定；3、客戶定位及消費心理分析；4、協(xié)助甲方選擇設(shè)計方案，策劃模型、渲染圖的制作；5、制定并執(zhí)行可以的行銷方案，包括廣告、宣傳、促銷及售樓進度，以及根據(jù)市場 狀況擬定的價格表；6、負(fù)責(zé)乙方工作人員的工資、獎金、福利、差旅費用，及售樓處辦公費用（水電費 除外）；7、乙方不得私自低于底價銷售，應(yīng)保證甲方的最低經(jīng)濟效益；8乙方應(yīng)根據(jù)項目銷售的實際情況進行工作，乙方策劃廣告內(nèi)容及方案需經(jīng)甲方認(rèn)可確認(rèn)后方可實施，否則產(chǎn)生相應(yīng)的有關(guān)責(zé)任由乙方擔(dān)；9、乙方負(fù)責(zé)協(xié)助甲方做好銀行按揭工作，應(yīng)收集齊全客戶辦理按揭的應(yīng)備資料，舉 辦集中辦理按揭活動，并負(fù)責(zé)

29、日常聯(lián)系與敦促客戶及時辦理銀行按揭。八、合同終止條件與違約責(zé)任1、合同終止條件：1）樓盤售完、手續(xù)理清、合同自行終止；2）乙方已按本合同規(guī)定完成銷售任務(wù)，甲、乙雙方均可終止合同。2、除有以下約定條件外，任何一方不得提前終止合同：1）甲方延期支付代理款超過15天，應(yīng)按照代理款的萬分之三/日支付滯納金； 如超過30天時間未按合同支付代理費用，乙方有權(quán)終止合同。甲方除應(yīng)支 付拖欠的代理費用及保證金外，并按預(yù)留保證金額度作為違約金賠償乙方。2）乙方未能完成合同代理銷售任務(wù)，甲方可以終止合同。乙方應(yīng)于接到書面通知五日內(nèi)辦理完畢移交手續(xù)并撤離售樓處。保證金作為賠償甲方的違約金。3）若甲方未按合同第六條第3款下?lián)軓V告費及未能按工程進度表完成