清原縣基準(zhǔn)地價利用說明

1、清原滿族自治縣基準(zhǔn)地價利用說明一、基準(zhǔn)地價概念及基準(zhǔn)地價內(nèi)涵一、基準(zhǔn)地價概念：按照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程、關(guān)于開展城鎮(zhèn)土地級別調(diào)整和基準(zhǔn) 地價更新工作的通知（遼國土資發(fā)2007130號）和基準(zhǔn)地價評估應(yīng) 用經(jīng)驗，本次更新評估基準(zhǔn)地價概念為：“基準(zhǔn)地價是指在土地利用 整體計劃肯定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或 均質(zhì)區(qū)域的土地，依照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，別離評估肯定的某 一估價期日法定最高出讓年期國有土地利用權(quán)的平均價錢” o城市基 準(zhǔn)地價依照城市主要用地類型評估，按商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途區(qū)分, 各用途的利用年期肯定為法定最高出讓年限，它具有平均性、綜合性、 時間性、區(qū)域性、級差性、

2、公開性等特點。表1各類用地類型法定出讓年限用地類型法定最高出讓年限（年）商業(yè)用地40住宅用地70工業(yè)用地50二、基準(zhǔn)地價內(nèi)涵的組成按照關(guān)于開展城鎮(zhèn)土地級別調(diào)整和基準(zhǔn)地價更新工作的通知（遼國土資發(fā)2007130號），清原滿族自治縣基準(zhǔn)地價內(nèi)涵有三大 部份組成。國家土地所有權(quán)收益的資本化部份。從理論上講，是絕對地租、 級差地租I和壟斷地租的組成部份，是自然界形成的壟斷產(chǎn)生的；土地外部間接投資開發(fā)（即基礎(chǔ)設(shè)施、公用服務(wù)設(shè)施等項目） 所貢獻的地租（純收益）的資本化部份。理論上是部份級差地租II 的組成部份；土地內(nèi)部直接投資開發(fā)所貢獻的地租（純收益）的資本化部份。 通俗化即為土地取得本錢、土地開發(fā)本錢和

3、土地純收益三部份。 3、基準(zhǔn)地價內(nèi)涵基準(zhǔn)地價的對應(yīng)容積率為該級別某種用途土地的平均容積率水 平，基準(zhǔn)地價的土地權(quán)利性質(zhì)設(shè)定為國有土地利用權(quán)。商業(yè)一級、二 級用地容積率為，商業(yè)三級、四級用地容積率為，住宅一級、二級用 地容積率為，住宅三級、四級用地容積率為，工業(yè)用地容積率為；基準(zhǔn)地價的土地利用年限按中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地利 用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（1990年5月19日國務(wù)院第55號令）第 二十二條規(guī)定的土地利用權(quán)出讓最高年限設(shè)定：居住用地70年；工業(yè) 用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。基準(zhǔn)地價的土地開發(fā)程度按照城鎮(zhèn)土地級別和土地用途別離肯 定。土地開發(fā)程度應(yīng)為本地能夠知足現(xiàn)狀需要的各級

4、別平均開發(fā)程度。 商業(yè)用地設(shè)定為“六通一平”（宗地外通上水、通下水、通電力、通熱 力、通電訊、通道路和宗地內(nèi)場地平整）；住宅用地設(shè)定為“六通一平” （宗地外通上水、通下水、通電力、通熱力、通電訊、通道路和宗地 內(nèi)場地平整）；工業(yè)用地設(shè)定為“五通一平”（宗地外通上水、通下水、 通電力、通電訊、通道路和宗地內(nèi)場地平整），具體的土地開發(fā)程度可 視本地實際情況作適當(dāng)調(diào)整。宗地內(nèi)部土地開發(fā)狀況為已在利用的開發(fā)完好的熟地狀態(tài)；土地還原利率：%；各類用地的地價影響因素均為一般狀態(tài)。本次清原滿族自治縣基準(zhǔn)地價肯定的范圍為清原滿族自治縣縣 城及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地建成區(qū)的國有土地。三、基準(zhǔn)地價更新的基準(zhǔn)日按照遼國土資發(fā)

5、2007 130文件要求，將基準(zhǔn)日設(shè)定在2007年1 月1日。四、基準(zhǔn)地價級別清原鎮(zhèn)級別見圖，其異鄉(xiāng)鎮(zhèn)見下表:十三個鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地級別區(qū)域、會值3級4級紅透山鎮(zhèn)62英額門鎮(zhèn)55阜市鎮(zhèn)55南口前鎮(zhèn)50北三家鄉(xiāng)47灣甸子鎮(zhèn)47大孤家鎮(zhèn)45夏家堡鎮(zhèn)45南山城鎮(zhèn)45枸乃甸鄉(xiāng)43土口子鄉(xiāng)43大蘇河鄉(xiāng)43敖家堡鄉(xiāng)43五、基礎(chǔ)設(shè)施配套條件說明情況“六通一平”：指宗地紅線外通路、供電、通信、通上水、通排水、供熱及宗地內(nèi)紅線內(nèi)土地平整;“五通一平”：指宗地紅線外通路、供電、通信、通上水、通排水及宗地內(nèi)紅線內(nèi)土地平整。最終肯定土地還原利率取6%o衡宇還原利率別離比土地還原利率高出1個百分點，即肯定為7%。清原滿族自治縣

6、基準(zhǔn)地價表六、基準(zhǔn)地價土 地用 途土地級別地價（元/平方米）上地取得費（元/平方米）土地開發(fā)費（元/平方米）土地純收益（元/平方米）4公商業(yè)197055912029126793859020431072256012242441113073住宅1612308120184242821090128327813560834167873050工業(yè)12941169088222386706731515650454120543036表4國有土地利用權(quán)年租金征收標(biāo)準(zhǔn)表地類級別純地價（元/平方米）租金標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米）商業(yè)12912204312274734住 宅118421283834503工業(yè)1885267345

7、4362表5出讓用地增加容積率補交土地出讓金樓面地價標(biāo)準(zhǔn)表單位：元/平方米面地價一級二級三級四級商業(yè)647453339203住宅408285232139說明：商業(yè)、住宅用崎卜交土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)按照商業(yè)、住宅用地該級別的基準(zhǔn)地價和平均容積率計算。工業(yè)用地不改變用途，經(jīng)計劃部門批準(zhǔn)增加容積率的, 暫不加收土地出讓金。七、各因素影響地價修正修正幅度可以用級別或區(qū)域的地租來肯定，也可以用市場交易地價資料表肯定，具體肯定方式與城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程相同。（一）、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)說明及修正系數(shù)表表6商業(yè)用地修正系數(shù)說明表項目優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣商服繁華情況商店密度 個數(shù)/公 頃50liUt30-5020-3020-1

8、010以下距商業(yè)中心（米）300以內(nèi)300-500500-800800-10001000以上交通情況距公交站80以內(nèi)80-200200-350350-500500以上公交車流2輛/小時20UZ15-2010-155-105以下距火車站（米）200以下200-400400-600600-10001000以上距長客站（米）200以下200-400400-600600-10001000以上宗地自身條件面積（平方米）1000 以上500-1000200-500100-200100以下形 狀對利用無影響用略有影響嚴重影響利用臨街所臨街主要商業(yè)街次要商業(yè)街街道次主街道背街狀況街路寬度12米以上9-12 米

9、7-9米5-7米5米以下寬深比以下人畫 I-M度流動人人數(shù)/公頃3萬以上2-3萬1-2萬萬萬以上宗地情況地質(zhì)條件承載力強蜥一股不好非常不好區(qū)域劃分優(yōu)一般較劣劣表7商業(yè)用地系數(shù)表項目優(yōu)較優(yōu)般按劣劣商服繁華情況商店密度個數(shù)/公頃420-2-4距商業(yè)中心（米）30-3交通情況距公交站30-3公交車流量輛/小時420-2-4距火車站（米）210-1-2距長客站（米）210-1-2宗地目身條件面積（平方米）10-1形 狀210-1-2臨街所臨街420-2-4街路寬度210-1-2狀況寬深比210-1-2人蜜度流動人口人數(shù)/公頃210-1-2宗地情況地質(zhì)條件10-1區(qū)域劃分840-4-8140200-20

10、-40表8住宅用地修正系數(shù)說明表項目優(yōu)良較劣劣公距公園（米）300300-500500-800800-10001000 以上共距離中學(xué)（米）500500-800800-10001000-15001500 以上設(shè)施距商小學(xué)（米）300300-500500-800800-10001000 以上情距商醫(yī)院（米）500500-800800-10001000-15001500 以上況文體娛樂距離（米）200-500500-800800-10001000-13001300 以上公交車流量（輛/小時）2015-2010-155-105以下交通公交車站距離（米）300300-500500-800800-100

11、01000 以上情況火車站距離（米）300-600600-10001000-15001500-20002000 以上“1/長客站距離（米）300-600600-800800-10001000-15001500 以上購距離縣級商業(yè)500-8800-1502500-303000 以物方（米）0015000-250000上便情況距商鄉(xiāng)鎮(zhèn)級商業(yè)（米）200以內(nèi)200-400400-600600-800800以上距離自由市場（米）50以內(nèi)50-100100-200300-500500以上宗地自身情況小區(qū)條件優(yōu)較優(yōu)較劣劣區(qū)域劃分優(yōu)較優(yōu)較劣劣形狀不影 響土地利用略有影響有一定影響影響較重嚴重影響利用環(huán)境污染

12、無污染微污染污染污染較較嚴重污染嚴重球化好較好不好差表9住宅用地修正系數(shù)表項 目優(yōu)良較劣劣公共設(shè)施情況距公園（米）31.50-3距離中學(xué)（米）10-1距離小學(xué)（米）210-1-2距離醫(yī)院（米）30-3文體娛樂距商（米）210-1-2交通情況公交車流量（輛/小時）210-1-2公交車站距高（米）210-1-2火車站距離（米）210-1-2長客站距離（米）10-1購物方 便情況距離縣級商業(yè)（米）210-1-2距離鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)（米）210-1-2距離自由市場（米）210-1-2宗地目身情況小區(qū)條件30區(qū)域劃分840-4-8形狀10-1環(huán)境污染210-1-2綠化210-1-2140200-20-40表10

13、工業(yè)用地修正系數(shù)說明表項目優(yōu)較優(yōu)-0R較劣劣基礎(chǔ)設(shè)施水平及保障率(%)100100-9595-9090-8585交通情況縣級以上公路100米以內(nèi)100-200 米以內(nèi)200-500 米以內(nèi)500-1000米以內(nèi)1000米以上臨道狀況與國、省級公路 通達與縣級公路鰥與多級通達與鄉(xiāng)級 公路通達有 限制與鄉(xiāng)級公 路通達嚴重限 制距火車站1公里以內(nèi)1-3公里3-5公里5-10 公里15公里以上宗地條件面積適合利用與發(fā)展適合發(fā)展適合利用影響利用不適合利用形狀規(guī)則 形狀利于 企業(yè)布局較規(guī)則形狀對企業(yè)布局比較有利不規(guī)則形狀 對企業(yè)布局無影 響不規(guī)則形狀對企業(yè)布局有影響形狀差對企業(yè)布局有嚴 重影響地形基本平整

14、有一定坡度不影響利用有一定 坡度影響利 用坡度較大影響利用地質(zhì)無地質(zhì)災(zāi)害承 載力強承載力較強適合利用承載力較差地質(zhì)情況劣環(huán)境狀況礴優(yōu)環(huán)境較優(yōu)環(huán)境較差劣土地規(guī)劃利用狀況優(yōu)較優(yōu)-as較劣劣與企業(yè)相關(guān)配套隼聚度優(yōu)較優(yōu)-AS較劣劣區(qū)域劃分/尤較優(yōu)一股較劣劣表11工業(yè)用地修正系數(shù)表項目優(yōu)較優(yōu)-fix較劣劣基礎(chǔ)設(shè)施水平及保障率（%）50-5交通距縣級以上公路70-7情況臨道狀況50-5距火車站30-3宗面積210-1-2地形狀10-1條地形10-1件地質(zhì)210-1-2環(huán)境狀況10-1加規(guī)劃利用狀況210-1-2與企業(yè)相關(guān)配套集聚度30-3區(qū)域劃分840-4-814040-4-40八、商住用地容積率修正系數(shù)表表14商住用地容積率修正系數(shù)表容積率范圍 （1、2級）K4修正系數(shù)（1、2 級）0容積率范圍（3、4 級）K4修正系數(shù)(3、4 級)0九、年期修正系數(shù)年期修正系數(shù)公式R=l-l/(l+r) a式中：R-年期修正系數(shù)r 土地還原利率(6%)n -設(shè)定土地利用年期表15年期修正系數(shù)表年年期修正系數(shù)年年期修正系數(shù)年年期修正系數(shù)年年期修正系數(shù)1142740215284131629424173043518314461932457203346821344792235481023364911243750122538132639第四部份需要特殊說明的事項一、清原鎮(zhèn)之外各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地級別為