資產(chǎn)評估習(xí)題及管案

1、步練習(xí)一、單項(xiàng)選項(xiàng)題1 在用收益法評估土地使用權(quán)價格時, 總費(fèi)用不包括是( ) 。A.房地產(chǎn)稅金B(yǎng).管理費(fèi)用C.利息D.保險費(fèi)2 某建筑物建成于1990 年 1 月 , 為磚混結(jié)構(gòu)一等, 耐用年限為 50 年, 殘值率為2%。該建筑物 2001 年 1 月的重置成本500 萬元 ,2001 年 1 月的評估價值接近() 萬元 .A 400B 392C.402D 3903 隨著房地產(chǎn)市場經(jīng)營化的不斷深化， 建筑物權(quán)利人越來越多地通過改變建筑物的原有功能用途來實(shí)現(xiàn)收益最大化。這是建筑物 評估原則中的( ) 。A.替代原則B.最有效使用原則C.供需原則D.房地合一原則4 某種評估方法比較適用于房地產(chǎn)

2、出售、購置、投資決策等經(jīng)濟(jì)行為， 但受評估人員的知識經(jīng)驗(yàn)約束較大，主觀因素對價格影響較大，這種評估方法是( ) 。A.成本法B.收益法C.市場比較法D.殘余估價 法5 建筑物殘余估價法從評估原理的角度看， 尤其適用于其他方法難以準(zhǔn)確判斷土地或建筑物的價格的情況，屬于( ) 的一種。A.成本法B.折現(xiàn)法C.市場比較法D.收益法6 使用殘余估價法評估建筑物的前提條件是，建筑物( )。A.用途合理B.使用強(qiáng)度合理C.能獲得正常收益D.能獲得超額收益7 位置因素、地形地質(zhì)因素、面積因素、地塊形狀因素、土地利用因素都是影響地產(chǎn)價格的因素，它們均屬于( ) 。A.個別因素B. 一般因素C.區(qū)域因素D.普通

3、因素8 計(jì)算建筑期利息的工期應(yīng)按() 計(jì)算。A.合同工期B.額定工期C.協(xié)商工期9 收益還原法適用于( ) 地產(chǎn)。A.學(xué)校、機(jī)關(guān)、公園等公益性C.醫(yī)院、文化場所等D 實(shí)際工期B.租賃或企業(yè)用D.農(nóng)村宅基地10 運(yùn)用最佳使用原則評估房地產(chǎn)的前提條件是() 。A. 土地的非再生性B. 土地位置固定性C. 土地用途廣泛性D. 土地利用永續(xù)性A.地理位置和交通條件C.容積率和覆蓋率12 假設(shè)開發(fā)法屬于一種( )。A.加和法B.積算法B.出讓年限、個別因素和市場轉(zhuǎn)讓條件D.特別利害關(guān)系和特殊動機(jī)C.類比法D.倒算法11 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法所要修正的因素是( )。其評估13 某宗地年金收益額為 8500

4、元，剩余使用年限為20 年，假定折現(xiàn)率為10%，價最有可能為( )。A85000元B12631元C72369元D12369元14 國家規(guī)定的土地使用權(quán)出讓年限，工業(yè)用地使用權(quán)最高出讓年限為( )。A70 年B40 年C60 年D50 年二、多項(xiàng)選擇題1 建筑物不同于一般的商品，具有其特殊的屬性，主要表現(xiàn)在 ( ) 。A.固定性B.異質(zhì)性C.耐久性D.貶值性2 對房屋建筑物進(jìn)行評估時，其一般程序包括 ( ) 。A.明確評估目的B.準(zhǔn)備資料和有關(guān)文件C.資產(chǎn)評估明細(xì)表的準(zhǔn)備D.評定測算E.確定評估結(jié)果，撰寫評估說明或評估報告3 房地產(chǎn)評估遵循的原則有( ) 。A.最有效使用原則B.合法原則C.替代

5、原則D.供求原則E.貢獻(xiàn)原則4 市場法評估適用于有充足房地產(chǎn)交易實(shí)例的地區(qū)。 一般來講市場法評估應(yīng)具備的條件主要有下列選項(xiàng)中的 ( ) 。A.要有一定數(shù)量的正常交易實(shí)例，通常交易實(shí)例不少于5個B.選擇的交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)具有較好的可比性C.交易時間與評估基準(zhǔn)日盡可能接近D.交易應(yīng)具有透明性、公平性和有效性E.交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)在土地出讓年限和使用需求方面應(yīng)基本一致5 運(yùn)用市場法進(jìn)行建筑物評估時，其一般程序包括有( ) 。A.資料的收集B.選擇作比較的交易實(shí)例C.交易行為的補(bǔ)正及交易日期的修正D.區(qū)域因素和個別因素的修正E.運(yùn)用市場法公式計(jì)算評估價6 測算建筑物重置成本有許多方法，在具體評估

6、過程中，經(jīng)常采用的有( ) 。A工料測量法B.分部分項(xiàng)法C.規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法D.系數(shù)調(diào)整法E.單位比較法7 采用市場法進(jìn)行土地使用權(quán)的評估時， 選取的供比較參用的交易案例， 與待估土地應(yīng)具有相關(guān)性和替代性；應(yīng)滿足的要求有( )。A.與待估土地交易類型應(yīng)柑同8 .與待估土地用途應(yīng)相同C.交易案例應(yīng)為正常交易或可修正為正常交易D.與待估土地所處地區(qū)的區(qū)域特性及個別條件要相近E.交易時間與待估土地的估價期日應(yīng)接近或可以進(jìn)行比辛修正9 假設(shè)開發(fā)法中的投資利潤是以 () 為基礎(chǔ)的。A.專業(yè)費(fèi)用B.投資利息C.賣樓價D.地價E.建筑費(fèi)用10 市場法經(jīng)過各種因素修正后， 得到多個比較參照價格修正值， 在此

7、基礎(chǔ)上一般可采用下述方法中的 () 等方法求出待估土地價格。A.算術(shù)平均法B.指數(shù)平滑法C.加權(quán)平均法D.期望值法E.標(biāo)準(zhǔn)對照法11 評估建筑物需要考慮的因素包括( )。A.產(chǎn)權(quán)B.用途C.建筑結(jié)構(gòu)D.建成時間E.裝修質(zhì)量和水平三、判斷并說明理由題(正確的在題后括號內(nèi)劃"S 錯誤的劃"X",并說明理由)1 對土地使用權(quán)的評估應(yīng)根據(jù)土地的地理位置、用途、周圍 環(huán)境等因素進(jìn)行。 ( )2 土地價格實(shí)際上是由生產(chǎn)成本所決定的。 ( )3 為了準(zhǔn)確客觀地評價房地產(chǎn)價值和建筑物價值， 有必要建筑物與其所占用的土地分開，針對其價值影響特性進(jìn)行分別評估。 ( )4 房地產(chǎn)的總收

8、益是土地和建筑物等因素共同作用的結(jié)果。5 .在發(fā)生房地產(chǎn)出售、購置、投資決策等經(jīng)濟(jì)行為的時候，最好選用資產(chǎn)評估幾種基本方法中的市場法。（）6 .只有有客觀收益的房地產(chǎn)才能運(yùn)用建筑物殘余估價法。（）7 .對房屋建筑物進(jìn)行評估的基本方法有三種，即成本法、市場法和殘余估價法，是不可以采用收益法的。（）8 . 一般來說，要進(jìn)行時間和土地條件修正后，才能按替代原則，采用市場法確定待估地塊價格。（）9 . 土地價格一旦形成，便不會再有所變動，而成為某個固定價值。（）四、問答題1 .運(yùn)用市場比較法來評估土地使用權(quán)時要進(jìn)行哪些因素的修正？2 .運(yùn)用收益法來評估房地產(chǎn)的價值要確定哪些相關(guān)因素？五、計(jì)算題1 .某

9、企業(yè)和外商合資，利用其現(xiàn)有場地作投資。場地共 1 500平方米，土地最高出讓年 限為60年，合資35年，取還原利率為 10%。經(jīng)調(diào)查得知，該地政府規(guī)定基準(zhǔn)地價為1 000元/平方米，并分析確定該場地個別因素修正系數(shù)為120%,市場轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)為110%,試用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格。2 .某宗土地是已開發(fā)完成的臨街地，面積 9 200平方米，現(xiàn)對開發(fā)后的價格進(jìn)行評估。經(jīng)調(diào)查分析得到 ABCDm個交易案例，并得到以下資料：單彳（元/平方）情況修正日期修正區(qū)域修正個別修正A2269100/10097/100100/100100/102B2501100/10097/100100

10、/97100/100C2480100/10095/100100/97100/103D2230100/10095/100100/100100/100E2400100/10098/100100/95100/100根據(jù)以上資料評估該宗土地的價格。（最后運(yùn)用算術(shù)平均法）3 .評估對象為一空地，面積1000平方米，用于辦公樓。適用于假設(shè)開發(fā)法評估地價。最佳開發(fā)設(shè)at總面積 4500平方米，預(yù)計(jì) 3年后竣工時的平均售價為2700元/平方米，預(yù)計(jì)總建筑費(fèi)用300萬元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的5%利息率為10%,利潤率為20%,稅費(fèi)按樓價的 3%十算。建筑費(fèi)第一年投入 50%,第二、三年分別為 25%o求地價。4 .

11、某企業(yè)土地的取得一塊宗地面積為 150000平方米，土地取得費(fèi)用為 45.2元/平方米，土地開 發(fā)費(fèi)為：50元/平方米，稅費(fèi)為49.1元/平方米，投資的資金月利率為 0.915%, 土地的開發(fā)周期為 2年， 假設(shè)土地的取得費(fèi)、開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)均為均勻發(fā)生，投資利潤率為10% 土地所有權(quán)收益率為15%試評估該宗地的價格。5 . 一住宅樓，建筑面積為 5000平方米。預(yù)計(jì)建設(shè)期為1年，建筑費(fèi)為3000元/平米，專業(yè)費(fèi)為建 筑費(fèi)的10%,地價、建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)一次性投入。預(yù)計(jì)售價：9000元/平米，銷售管理費(fèi)為樓價的2.5%,銷售稅費(fèi)為樓價的 6.5%,當(dāng)?shù)劂y行貸款利率 6%,開發(fā)商要求的投資利

12、潤率為10%。求：地價。6 . 一居住用平房占用宅基地100平方米，月租金950元，另外已運(yùn)用成本法求得土地使用權(quán)價格為500元/平方米，土地還原利利率為8%,建筑物還原利率為10%。該房壽命為 25年。其他費(fèi)用的計(jì)提方法如下：房租損失準(zhǔn)備費(fèi)按半月租金計(jì)算；房產(chǎn)稅按年租金的10%計(jì)算；土地使用稅按每年 2元/平方米計(jì)算；管理費(fèi)按年租金的4%十算；修理費(fèi)按年租金的5%十算；年保險費(fèi)位 60元。試用建筑物殘余估價法估算房屋價格。7 .待估對象的基本情況是：寫字樓一幢，占地面積500平方米，建筑面積 2000平方米，月租金60000元，設(shè)定建筑物還原利率為 10%,尚可使用年限為 50年，土地還原利

13、率為 8%房 產(chǎn)稅、土地使用費(fèi)、修繕費(fèi)等各種客觀費(fèi)用總計(jì)為18萬元，建筑物價格以成本法求得為150萬元。試用收益現(xiàn)值估算該寫字樓所占基地的公平市場價格。資產(chǎn)評估第 四章習(xí)題答案一、單選1 C 2 B 3 B 4 C 5 D 6 C 7 A 8 B 9 B 10 C 11 B 12 D 13 C 14 D二、多選2 ABC 2 ABCDE 3 ABCDE 4 BCDE 5 ABCDE 6 ABDE 7 ABCDE 8 ADE 9 ACD 10 ABCDE三、判斷3 對 2 錯 3 對 4 對 5 對 6 對 7 錯 8 對 9 錯四、問答題(略)五、計(jì)算題4 .先求修正后的地價A=2269 X1

14、00/100 X 97/100 X100/100 X 100/102=2158同理 B=2501C=2358D=2119E=2476采用算術(shù)平均法得出：該宗土地評估值=( 2158+2501+2358+2119+2476 ) /5=2322.4 元5 .先求土地轉(zhuǎn)讓年限修正系數(shù)：a1= (1+10%)60-35 X K ( 1+10%) 35 13 / K (1+10%) 1 =0.968P=AXa1 Xa2Xa3=1500X1000X0.968 X 120%X110%=19166403.預(yù)計(jì)樓價 =(4500X2700) / ( 1 + 10) 3=9128295總建筑費(fèi)=(3000000X

15、50%) X (1 + 10) -00 5+3000000X25%X (1+10%) -1 0 5+3000000 、/、/-25X25%x (1 + 10%)=2671271 (元)地價=樓價一建筑費(fèi)x (1+i十r+p+ir+ip) 稅費(fèi)+(1+r+p)=91282952671271 X (1 + 10 %+20%十 5%+5%X10%+5 %X 20%)9128 295 X 3% + (1 + 10 %+20%)=4006278(元)4.(1) 土地的取得費(fèi)用 =45.2元/平方米(2) 土地開發(fā)費(fèi)為：50元/平方米(3)稅費(fèi)為49.1元/平方米(4)投資利息=(45.2+50+49.1

16、 ) X 0.915% X 24+2=15.8 元/ 平方米(5)資金利潤=(45.2+50+49.1 ) X 10%=14.4 元/平方米 土地成本=45.2+50+49.1 + 15.8+14.4=174.5元/ 平方米(7) 土地所有權(quán)收益 =174.5 X 15%=26.7元/平方米(8) 土地價格 =( 174.5+26.7 ) X 150000=30105000 元5.樓價=5000 X 9000 = 4500萬元元建筑費(fèi)=3000 X 5000 = 1500萬元專業(yè)費(fèi)=15000000 X 10%= 150 萬元銷售管理費(fèi)=4500萬X 2.5 %= 112.5萬稅費(fèi)=4500

17、萬 X 6.5 %= 292.5 萬利潤=(地價+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi))x利潤率=(地價+1650萬)X 10%=0.1地價+165萬利息=(地價+ 1650萬)X 6% =0.06地價+99萬地價=4500- 1650- 112.5 -292.5 - 0.1 X地價165 0.06 X地價99 萬地價=2181 萬 1.16 = 1880,1724 萬6 .解：(1)年房租收入 =950 X '12=11400元(2)房租損失準(zhǔn)備費(fèi) =1/2 X 950=475元房產(chǎn)稅=11400 X 10%=1140元土地使用稅=100X 2=200 (元)管理費(fèi)=11400 X 4%=456元修理費(fèi)=11400 X 4%=570元保險費(fèi)=260元年總費(fèi)用=475+1140+200+456+570+200=3102 元(3)年純收益 =11400-3101=8299 元(4)已知地價 =500 X 100=50000 元?dú)w屬于土地的收益 =50000 X 8%=4000元?dú)w屬于建筑物的收益=82