物業(yè)公司的會計處理

1、v1.0可編輯可修改物業(yè)公司的會計處理第一章經(jīng)營收入核算管理規(guī)定1 經(jīng)營收入的范圍經(jīng)營收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得各項收入，包括主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入。主營業(yè)務收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入， 包括物業(yè)管理收入、 物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權人、使用人收取的公共性服務收入、公眾*性服務收入和特約服務收入。企業(yè)收取使用權房（如老公房）的租金也計入物業(yè)管理收入，并設置明細科目核算。物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)除物業(yè)管理及服務以外的其他經(jīng)營性收入。如企業(yè)經(jīng)營自己擁有產(chǎn)權的房屋建筑物和共用設施取得的收入、

2、前期費收入等。物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的委托，對房屋共用部位、 共用設施設備進行大修取得的收入。 其他業(yè)務收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務以外的其他經(jīng)營活動所取得的收入，包括企業(yè)代為經(jīng)營業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如代為房屋出租取得的收入；代為經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設施取得的收入；還包括房屋中介代理收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲

3、食店等經(jīng)營收入。2 經(jīng)營收入的確認及其時間企業(yè)應當在勞務已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑據(jù)時確認為經(jīng)營收入的實現(xiàn)。當年度經(jīng)營收入必須計入當年度損益，不得提前或延后。以下內(nèi)容需要回復才能看到物業(yè)大修收入應當在業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，可根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期或者在收到合同規(guī)定的價款之日確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。3 經(jīng)營收入會計科目處理因物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等業(yè)務取得的經(jīng)營收入計入“主營業(yè)務收入”科目。其他如材料物資銷售等屬于其他業(yè)務收入范圍的收入計入“其他業(yè)務收1v1.

4、0可編輯可修改入”科目。以上科目必須按收入類別和項目管理處分別設置并進行明細核算。企業(yè)利用業(yè)主委員會的場地收取停車使用費，所取得的收入計入“其他應付款 * 場地停車費代收”科目貸方， 并全額計提和交納營業(yè)稅及附加稅費。 根據(jù)物業(yè)管理服務協(xié)議支付業(yè)主委員會收益或各種應承擔的管理費用（按協(xié)議規(guī)定列支）時，計入“其他應付款 * 場地停車費代收”科目借方 ; 物業(yè)公司自身獲得的收益，即“其他應付款 * 場地停車費代收”科目的貸方余額， 借記并轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務收入”。各企業(yè)可根據(jù)實際情況按項目管理處和費用類別設置明細賬進行核算。第二章 成本費用核算管理規(guī)定1 成本核算方法成本核算應遵循收入成本配比原則，

5、按照物業(yè)管理、 物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等不同業(yè)務項目分別歸集各自成本費用，成本核算方法一旦確定，至少在一個會計年度內(nèi)不得任意改變。2 成本劃分原則為了正確核算成本，須分清以下成本費用界限：生產(chǎn)經(jīng)營成本和非生產(chǎn)經(jīng)營成本的界限只有正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗才能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。生產(chǎn)經(jīng)營成本主要包括： 直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動的人員工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費；房屋共用部位、共用設施設備維修及保養(yǎng)費；房屋共用部位、共用設施設備耗用的水電費；直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動人員的勞動保護費；綠化費、保潔費、保安費；直接用于物業(yè)管理等經(jīng)營活動的固定資產(chǎn)折舊費等等。非生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗，如投資

6、活動，籌資活動；非生常損失消耗， 如災害盜竊損失、 違約金、滯納金等賠償支出、 資產(chǎn)減值損失等，均不能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。生產(chǎn)經(jīng)營成本與期間費用的界限凡與企業(yè)直接生產(chǎn)經(jīng)營活動無關的經(jīng)營管理性支出均計入期間費用。如：為組織管理企業(yè)而發(fā)生的行政性管理支出等。不同會計期間的成本費用界限根據(jù)“權責發(fā)生制”原則確定當期的成本費用，正確核算“待攤費用”和“預提費用”。會計期末未經(jīng)主管稅務機關認可的“待攤費用”及“預提費用”，均應計入當年度損益。不同核算單位的費用界限根據(jù)管理需要， 按照管理處核算成本費用。 管理處發(fā)生的成本費用，直接計入該管理處成本。3 成本核算及科目設置按不同管理處設置“主營業(yè)務成本”明細

7、賬，計算并歸集主營業(yè)務成本。主營業(yè)務成本下按物業(yè)管理過程中不同的核算對象，設置“物業(yè)管理成本”、“物業(yè)經(jīng)營成本”、“物業(yè)大修成本”，并在明細科目下按成本類別設置三級明細科目。2v1.0可編輯可修改物業(yè)管理成本的核算自營方式管理成本的核算。采用自營方式進行物業(yè)管理服務的，可將發(fā)生的各項直接費用按成本類別計入“主營業(yè)務成本物業(yè)管理成本”。出包方式管理成本的核算。對部分采取出包方式進行的公共性服務，如綠化、保潔等，一般按照簽訂的承包合同付款，成本即為合同的結算款，并按成本類別計入“主營業(yè)務成本物業(yè)管理成本”。物業(yè)經(jīng)營成本的核算物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營由業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權人、 使用人提供的房屋、建筑物和共用

8、設施等物業(yè)應付給物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的租賃費、承包費等計入“主營業(yè)務成本物業(yè)經(jīng)營成本”。直接為以上經(jīng)營項目發(fā)生的人工工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費、勞動保護費；材料費、水電費等也計入“主營業(yè)務成本物業(yè)經(jīng)營成本”。物業(yè)大修成本的核算物業(yè)大修成本是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共用部位、共用設施設備大修、更新改造任務實際發(fā)生的工程支出。其他業(yè)務支出的核算其他業(yè)務支出是指企業(yè)從事其他經(jīng)營活動所發(fā)生的有關成本和費用支出。企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費，計入其他業(yè)務支出。期間費用的核算企業(yè)籌建期間所發(fā)生的開辦費，在企業(yè)尚未實現(xiàn)收入之前計入“長期待攤費用”，不計入當期損益。在實現(xiàn)收入后，開辦

9、費一次計入當期損益。屬于籌建期以后至企業(yè)實現(xiàn)收入前發(fā)生的期間費用，直接計入當期損益；企業(yè)實現(xiàn)收入以后，即正常經(jīng)營期間發(fā)生的期間費用，直接計入當期損益。期間費用核算的科目設置按照 * 集團財務管理制度的規(guī)定執(zhí)行。辦公費、通訊費、業(yè)務招待費、業(yè)務宣傳費、差旅費統(tǒng)一在期間費用下按照部門類別進行核算。第三章物業(yè)工程的核算1 物業(yè)工程的內(nèi)容物業(yè)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設施設備大修、更新改造及由業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房進行裝飾裝修等工程。物業(yè)工程按其實施方式的不同一般分為兩種：自營方式，指物業(yè)管理企業(yè)自行組織施工；出包方式，指物業(yè)管理企業(yè)委托外單位承包

10、工程。2 物業(yè)工程的核算應在“在建工程”科目下設置明細科目“物業(yè)工程”，用于歸集物業(yè)工程所發(fā)生的各項支出。該科目借方登記物業(yè)工程發(fā)生的各項支出；貸方登記已完物業(yè)工程成本的結轉(zhuǎn)數(shù)；科目借方余額，反映在建工程的實際成本。本科目應按工程項目類別設置明細賬進行核算。自營工程的核算。企業(yè)自行組織施工時，本科目借方核算物業(yè)工程施工中發(fā)生3v1.0可編輯可修改各項費用，包括人工費、材料費、工程物資、機械使用費等。上述費用在發(fā)生時確定由某個工程項目負擔 , 則直接計入該項目成本； 若涉及多個工程項目， 應增設相應科目歸集有關費用支出，再按一定標準分配計入各有關項目。出包工程的核算。 委托外單位承包工程時， 將

11、支付給承包單位的工程價款， 計入“在建工程物業(yè)工程 * 工程”科目，貸記“銀行存款”等科目。工程完工交付使用的核算。企業(yè)承接的房屋共同部位、 共同設施設備大修、 更新改造工程完工交付使用時，其工程決算價款，須經(jīng)業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權人、使用人簽證認可。若該工程價款由維修基金列支，則根據(jù)分攤表進行轉(zhuǎn)賬結算；若該工程不由維修基金列支，則根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的簽證進行價款結算。工程完工交付使用的會計科目處理：借記“銀行存款”或“長期應付款代管基金”科目，貸記“主營業(yè)務收入物業(yè)大修收入”科目；同時結轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記“主營業(yè)務成本物業(yè)大修成本”，貸記“在建工程物業(yè)工程* 工程”科目。第四章維修基

12、金的核算1 科目設置應在“專項應付款”下設置明細科目“代管基金”，用于核算企業(yè)接受委托管理的房屋共用部位、共用設施設備維修基金。2 維修基金的核算收到維修基金的核算收到維修基金時，借記“銀行存款”科目，貸記“專項應付款代管基金本金”。維修基金利息核算企業(yè)收到銀行計息通知單，屬于代管基金存款的利息收入，借記“銀行存款”科目，貸記“專項應付款代管基金利息收入”。維修基金收益核算物業(yè)企業(yè)有償使用產(chǎn)權屬全體業(yè)主共有的商業(yè)用房和共用設施設備，應支付的有關費用，如租賃費、承包費、有償使用費等，作為維修基金的收益，計入“專項應付款代管基金”的貸方。維修基金使用核算由本企業(yè)承接房屋共用部位、 共用設施設備進行

13、大修、 更新、改造任務的項目，實際發(fā)生的工程支出，通過“物業(yè)工程”科目核算，核算方法同第四章由外單位承接大修任務的，工程完工后，經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人簽證認可后與承接單位進行結算， 并根據(jù)維修基金分攤表進行分配轉(zhuǎn)賬， 借記“專項應付款代管基金”，貸記“銀行存款”等科目。第五章代收款項的核算4v1.0可編輯可修改企業(yè)應在“其他應付款“科目下設置明細科目“代收款項”，用于核算企業(yè)代收代付款項，如代收的電表初裝費、有線電視初裝費等。企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權人委托代為收取的房租等，也在本科目核算。本科目應按代收代交費用種類設置明細并按往來單位進行核算。物業(yè)公司的會計處理第一章經(jīng)營收入核算管理規(guī)定1

14、經(jīng)營收入的范圍經(jīng)營收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得各項收入，包括主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入。主營業(yè)務收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入， 包括物業(yè)管理收入、 物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權人、使用人收取的公共性服務收入、公眾*性服務收入和特約服務收入。企業(yè)收取使用權房（如老公房）的租金也計入物業(yè)管理收入，并設置明細科目核算。物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)除物業(yè)管理及服務以外的其他經(jīng)營性收入。如企業(yè)經(jīng)營自己擁有產(chǎn)權的房屋建筑物和共用設施取得的收入、前期費收入等。物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、

15、使用人的委托，對房屋共用部位、 共用設施設備進行大修取得的收入。 其他業(yè)務收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務以外的其他經(jīng)營活動所取得的收入，包括企業(yè)代為經(jīng)營業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如代為房屋出租取得的收入；代為經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設施取得的收入；還包括房屋中介代理收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營收入。2 經(jīng)營收入的確認及其時間企業(yè)應當在勞務已經(jīng)提供，同

16、時收訖價款或取得收取價款的憑據(jù)時確認為經(jīng)營收入的實現(xiàn)。當年度經(jīng)營收入必須計入當年度損益，不得提前或延后。以下內(nèi)容需要回復才能看到物業(yè)大修收入應當在業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，可根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期或者在收到合同規(guī)定的價款之日確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。5v1.0可編輯可修改3 經(jīng)營收入會計科目處理因物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等業(yè)務取得的經(jīng)營收入計入“主營業(yè)務收入”科目。其他如材料物資銷售等屬于其他業(yè)務收入范圍的收入計入“其他業(yè)務收入”科目。以上科目必須按收入類別和項目管理處分別設置并

17、進行明細核算。企業(yè)利用業(yè)主委員會的場地收取停車使用費，所取得的收入計入“其他應付款 * 場地停車費代收”科目貸方， 并全額計提和交納營業(yè)稅及附加稅費。 根據(jù)物業(yè)管理服務協(xié)議支付業(yè)主委員會收益或各種應承擔的管理費用（按協(xié)議規(guī)定列支）時，計入“其他應付款 * 場地停車費代收”科目借方 ; 物業(yè)公司自身獲得的收益，即“其他應付款 * 場地停車費代收”科目的貸方余額， 借記并轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務收入”。各企業(yè)可根據(jù)實際情況按項目管理處和費用類別設置明細賬進行核算。第二章 成本費用核算管理規(guī)定1 成本核算方法成本核算應遵循收入成本配比原則， 按照物業(yè)管理、 物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等不同業(yè)務項目分別歸集各自成本費用

18、，成本核算方法一旦確定，至少在一個會計年度內(nèi)不得任意改變。2 成本劃分原則為了正確核算成本，須分清以下成本費用界限：生產(chǎn)經(jīng)營成本和非生產(chǎn)經(jīng)營成本的界限只有正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗才能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。生產(chǎn)經(jīng)營成本主要包括： 直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動的人員工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費；房屋共用部位、共用設施設備維修及保養(yǎng)費；房屋共用部位、共用設施設備耗用的水電費；直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動人員的勞動保護費；綠化費、保潔費、保安費；直接用于物業(yè)管理等經(jīng)營活動的固定資產(chǎn)折舊費等等。非生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗，如投資活動，籌資活動；非生常損失消耗， 如災害盜竊損失、 違約金、滯納金等

19、賠償支出、 資產(chǎn)減值損失等，均不能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。生產(chǎn)經(jīng)營成本與期間費用的界限凡與企業(yè)直接生產(chǎn)經(jīng)營活動無關的經(jīng)營管理性支出均計入期間費用。如：為組織管理企業(yè)而發(fā)生的行政性管理支出等。不同會計期間的成本費用界限根據(jù)“權責發(fā)生制”原則確定當期的成本費用，正確核算“待攤費用”和“預提費用”。會計期末未經(jīng)主管稅務機關認可的“待攤費用”及“預提費用”，均應計入當年度損益。不同核算單位的費用界限根據(jù)管理需要， 按照管理處核算成本費用。 管理處發(fā)生的成本費用，直接計入該管理處成本。3 成本核算及科目設置 按不同管理處設置“主營業(yè)務成本”明細賬， 計算并歸集主營業(yè)務成本。6v1.0可編輯可修改主營業(yè)務成本下

20、按物業(yè)管理過程中不同的核算對象，設置“物業(yè)管理成本”、“物業(yè)經(jīng)營成本”、“物業(yè)大修成本”，并在明細科目下按成本類別設置三級明細科目。物業(yè)管理成本的核算自營方式管理成本的核算。采用自營方式進行物業(yè)管理服務的，可將發(fā)生的各項直接費用按成本類別計入“主營業(yè)務成本物業(yè)管理成本”。出包方式管理成本的核算。對部分采取出包方式進行的公共性服務，如綠化、保潔等，一般按照簽訂的承包合同付款，成本即為合同的結算款，并按成本類別計入“主營業(yè)務成本物業(yè)管理成本”。物業(yè)經(jīng)營成本的核算物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營由業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權人、 使用人提供的房屋、建筑物和共用設施等物業(yè)應付給物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的租賃費、承包費等計入“主營業(yè)

21、務成本物業(yè)經(jīng)營成本”。直接為以上經(jīng)營項目發(fā)生的人工工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費、勞動保護費；材料費、水電費等也計入“主營業(yè)務成本物業(yè)經(jīng)營成本”。物業(yè)大修成本的核算物業(yè)大修成本是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共用部位、共用設施設備大修、更新改造任務實際發(fā)生的工程支出。其他業(yè)務支出的核算其他業(yè)務支出是指企業(yè)從事其他經(jīng)營活動所發(fā)生的有關成本和費用支出。企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費，計入其他業(yè)務支出。期間費用的核算企業(yè)籌建期間所發(fā)生的開辦費，在企業(yè)尚未實現(xiàn)收入之前計入“長期待攤費用”，不計入當期損益。在實現(xiàn)收入后，開辦費一次計入當期損益。屬于籌建期以后至企業(yè)實現(xiàn)收入前發(fā)生的期間費用

22、，直接計入當期損益；企業(yè)實現(xiàn)收入以后，即正常經(jīng)營期間發(fā)生的期間費用，直接計入當期損益。期間費用核算的科目設置按照 * 集團財務管理制度的規(guī)定執(zhí)行。辦公費、通訊費、業(yè)務招待費、業(yè)務宣傳費、差旅費統(tǒng)一在期間費用下按照部門類別進行核算。第三章物業(yè)工程的核算1 物業(yè)工程的內(nèi)容物業(yè)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設施設備大修、更新改造及由業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房進行裝飾裝修等工程。物業(yè)工程按其實施方式的不同一般分為兩種：自營方式，指物業(yè)管理企業(yè)自行組織施工；出包方式，指物業(yè)管理企業(yè)委托外單位承包工程。2 物業(yè)工程的核算應在“在建工程”科目下設置明細科目“物業(yè)

23、工程”，用于歸集物業(yè)工程所發(fā)生的各項支出。該科目借方登記物業(yè)工程發(fā)生的各項支出；貸方7v1.0可編輯可修改登記已完物業(yè)工程成本的結轉(zhuǎn)數(shù)；科目借方余額，反映在建工程的實際成本。本科目應按工程項目類別設置明細賬進行核算。自營工程的核算。企業(yè)自行組織施工時，本科目借方核算物業(yè)工程施工中發(fā)生各項費用，包括人工費、材料費、工程物資、機械使用費等。上述費用在發(fā)生時確定由某個工程項目負擔 , 則直接計入該項目成本； 若涉及多個工程項目， 應增設相應科目歸集有關費用支出，再按一定標準分配計入各有關項目。出包工程的核算。 委托外單位承包工程時， 將支付給承包單位的工程價款， 計入“在建工程物業(yè)工程 * 工程”科目，貸記“銀行存款”等科目。工程完工交付使用的核算。企業(yè)承接的房屋共同部位、 共同設施設備大修、 更新改造工程完工交付使用時，其工程決算價款