物業(yè)知識教材：物業(yè)管理物業(yè)開發(fā)全過程介入

1、物業(yè)知識教材：物業(yè)管理物業(yè)開發(fā)全過程介入物業(yè)知識教材：物業(yè)管理物業(yè)開發(fā)全過程介入物業(yè)管理是建設(shè)與管理結(jié)合的紐帶，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，應(yīng)在項目可行性研究階 段就聘請專業(yè)水平較高、有一左管理經(jīng)驗的物業(yè)管理公司介入。這樣不僅有利于完善項目的 規(guī)劃設(shè)計，而且能夠避免由于選材不當，或施工中的遺留問題給日后銷售及使用帶來不便。 對于物業(yè)管理公司來講，在具備一泄管理經(jīng)驗和專業(yè)技術(shù)人員的條件下，應(yīng)主動申請參與房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)開發(fā)全過程。在項目可行性研究階段，物業(yè)管理公司可憑實踐中獲得的 經(jīng)驗，提出物業(yè)管理方案：在規(guī)劃設(shè)汁階段，物業(yè)管理公司可對規(guī)劃設(shè)計中易疏忽的問題提 出指正意見：在施工階段，物業(yè)管理

2、公司可對各種建筑材料的選用提出合理建議：在竣工驗 收階段，物業(yè)管理公司可對工程質(zhì)量提岀嚴格要求。這樣不僅使物業(yè)管理公司對物業(yè)和各個 部分充分了解，同時也使其成為有可能接受物業(yè)管理委托的公司。一、提前介入，為實施物業(yè)管理奠定基礎(chǔ)建管脫節(jié)是造成住宅小區(qū)管理滯后的主要矛盾之一。英主要表現(xiàn)：一是建設(shè)與管理各自 為政，互不銜接：二是管理者不參與驗收交接，小區(qū)交接不規(guī)范，無具體標準。為了改變這 種狀況，物業(yè)管理公司應(yīng)提前介入小區(qū)建設(shè)工作。這樣可以有兩個方面的好處：1兵馬未到，糧草先行為小區(qū)的今后管理，奠左了堅實的基礎(chǔ)，提前介入小區(qū)建設(shè)工作, 就可以從保一方平安、為群眾創(chuàng)造良好的居住環(huán)境出發(fā)，對物業(yè)建設(shè)的整

3、個過程給予關(guān)注。 可以全而了解小區(qū)建造的概況，參與小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計與論證，為將來管理打好基礎(chǔ)。建設(shè) 中提岀合理化建議，彌補不足；建成后，主動參與工程驗收，嚴格控制標準，不留后患。2從嚴把住入住關(guān)，實施全方位管理千里之行，始于足下。小區(qū)管理，重在良好的開端，超前介入小區(qū)管理，就能把工作做 在前而。首先加大工作力度，大力宣傳開展物業(yè)管理的意義，使政府部門、建設(shè)部門以及即 將進住的業(yè)主（使用人）能給予理解與支持：然后制訂好小區(qū)管理契約，凡是入住小區(qū)的居民 必須嚴格遵守小區(qū)綜合管理辦法，并自覺履行其規(guī)従的義務(wù)，與物業(yè)管理公司簽訂入住契約, 凡不簽約者不予辦理房屋承租、戶籍登記；最后提前組建好專業(yè)隊伍，

4、一旦業(yè)主（使用人）簽 立入住契約進住小區(qū)內(nèi)，就必須有人管理、有人服務(wù)，讓小區(qū)的居民感受到物業(yè)管理帶來的 生活喜悅與舒適。二、可行性研究階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目可行性研究階段，就應(yīng)制泄物業(yè)管理方案。物業(yè)管理方案的制左 可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成也可由房地開發(fā)企業(yè)請物業(yè)管理公司代理完成。方案應(yīng)確左物業(yè)管 理的檔次，所需經(jīng)營性用房及必要配套設(shè)備、設(shè)施和擬開展的服務(wù)內(nèi)容，以及物業(yè)管理費的 收費標準。物業(yè)管理方案的制N般分為以下兩個步驟：（一）確定物業(yè)管理的檔次可根據(jù)物業(yè)的消費水平，合理確定管理規(guī)模。如果開發(fā)的物業(yè)是寫字樓，那么相應(yīng)的管 理服務(wù)標準就應(yīng)適應(yīng)物業(yè)本身的檔次，如果開發(fā)的物業(yè)是住宅小區(qū)，用戶普遍為

5、中低收入者, 則應(yīng)考慮物業(yè)管理的服務(wù)費應(yīng)適合居民的實際情況。(二)制眾物業(yè)管理方案物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容包括：1物業(yè)管理機構(gòu)的設(shè)置。物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)所管物業(yè)的用途及規(guī)模合理設(shè)置管理機 構(gòu)，制建各項管理制度，明確主要崗位職責。2物業(yè)管理的服務(wù)標準。物業(yè)管理的各項服務(wù)標準與英物業(yè)的檔次具有直接關(guān)系，具體 服務(wù)項目可根據(jù)實際需要確定服務(wù)標準。3.財務(wù)收支預(yù)算(1) 年度物業(yè)管理收支總額。(2) 每個產(chǎn)權(quán)人及使用人應(yīng)交的各種費用。(3) 代收代繳費用。三、把好規(guī)劃設(shè)計關(guān)物業(yè)管理工作需要一世的地方與空間來開展，需要從管理的角度、從整體效益的角度來 規(guī)劃。目前許多住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計時沒有考慮今后物業(yè)管理

6、工作的開展，連一些基本的公 共設(shè)施都沒有規(guī)劃，只注意在有限的上地上建造更多的房屋，以致等到小區(qū)建成以后，再考 慮實行物業(yè)管理需要建立公共設(shè)施，已沒有地皮可建，對此住戶意見很大。有的住宅小區(qū)， 規(guī)劃時不配套，甚至連中國老百姓最主要的交通工具自行車的車棚都未予以考慮，住戶進住 以后，自行車隨便亂放，既不美觀也不安全。為此物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設(shè)il非常重要。規(guī) 劃設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的源頭，物業(yè)管理的早期介入應(yīng)從物業(yè)管理的規(guī)劃設(shè)計階段開始。 在市場經(jīng)濟的大潮中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要保持自己產(chǎn)品的競爭力，必須具有超前意識。所謂 超前意識，就是要從髙起點起步，充分考慮人們對房屋產(chǎn)品和居住環(huán)境需求的不斷變化，

7、不 僅要重視房屋本身的工程質(zhì)量，更應(yīng)該考慮房屋的使用功能、小區(qū)的合理布局、建筑的造型、 建材的選用、室外的環(huán)境、居住的安全與舒適、生活的方便等等。一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的建 設(shè)需要幾年的時間，但其使用時間卻是幾十年甚至上百年?？茖W的發(fā)展，技術(shù)的進步，經(jīng)濟 的增長，生活水平的提高使人們對居住和工作環(huán)境及技術(shù)的要求不可能停留在現(xiàn)有的水平 上。對于房地產(chǎn)這種凝聚著巨大物化勞動和財富的不動產(chǎn)，不可能像更換家用電器那樣簡便 易行。因此，房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)，就應(yīng)從頭做起，具有超前意識。苴中一種有效的方式 就是在規(guī)劃設(shè)訃階段，請熟悉物業(yè)管理的專業(yè)人員參與規(guī)劃設(shè)計方案的討論，發(fā)表意見，提 出建議。物業(yè)管理專業(yè)人

8、員對規(guī)劃設(shè)汁的參與職責主要表現(xiàn)在全而細致地反映物業(yè)管理能得以 順利實施的各種需要，以及在以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計上的種種問題或缺陷，把它以 咨詢報告的形式提交給設(shè)計單位并且責成其在設(shè)汁中予以糾正。下而的一些問題物業(yè)管理企 業(yè)都有責任和義務(wù)向開發(fā)企業(yè)和設(shè)計單位提岀建議。1 配套設(shè)施的完善務(wù)類配套設(shè)施的完善，是任何物業(yè)充分發(fā)揮英整體功能的前提，房地產(chǎn)實行綜合開發(fā)的 目的也在于此。如果配套設(shè)施等硬件建設(shè)造成先天不足，日后的物業(yè)管理很難搞好。對于住宅小區(qū)，幼兒園、學校等公益事業(yè)，各類商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點如商店、飲食店、郵電所、 銀行等，小區(qū)內(nèi)外道路交通的布置，環(huán)境的和諧與美化，尤其是人們休息交往娛樂的場所

9、與 場地的布置在規(guī)劃設(shè)汁中應(yīng)給予充分的考慮。對于寫字樓，商貿(mào)中心等，則商務(wù)中心和停車 場的大小與位巻就顯得很重要。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)以往物業(yè)管理的經(jīng)驗和日后實施物業(yè)管理的需要，在上述方而應(yīng)該提 出意見和建議。2水電氣等供應(yīng)容量水電氣等供應(yīng)容量是項目規(guī)劃設(shè)計時的基本參數(shù)。人們生活和工作質(zhì)量的提高與改善， 必然不斷增大對水電氣等基本能源的需求。設(shè)訃人員在設(shè)計時，通常參照國標設(shè)計，而國標 制泄的是下限，因此規(guī)劃設(shè)計時，要充分考慮到地域特點和發(fā)展需要，要留有余地。不能硬 套國標，否則不能正常使用或造成事故。3.安全保衛(wèi)系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計時，對安全保衛(wèi)系統(tǒng)應(yīng)給予足夠的重視。在節(jié)約成本的前提下，盡可能設(shè)計防 盜報警系統(tǒng)，給業(yè)主們創(chuàng)造一個安全的居家環(huán)境。如最好用報警系統(tǒng)替代防盜網(wǎng)，因為各式 各樣的防盜網(wǎng)不僅影響美觀，而且一旦發(fā)生火災(zāi)，就無法逃離現(xiàn)場。此時的安全，彼時卻成 了更大的危險。這在香港一些地區(qū)已有了血的教訓(xùn)。4垃圾處理方式根據(jù)各地不同情況，決定是否采用垃圾道。如采用，則應(yīng)考慮如何通過管理來保持其清 潔，使之不致成為一個異味和