某酒店投資預(yù)算回報(bào)分析報(bào)告及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)思路例范本

1、實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案某酒店投資預(yù)算回報(bào)分析及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)路范本可自由編輯!Word文檔大全實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案鄭州酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)越來(lái)越國(guó)際化、標(biāo)準(zhǔn)化。作為達(dá)到高 星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)化酒店的項(xiàng)目，酒店項(xiàng)目的籌建一系列工作，必須進(jìn)行認(rèn)真的細(xì)致調(diào)研, 這樣我們的市場(chǎng)定位和開(kāi)拓才會(huì)順暢。一、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查根據(jù)本項(xiàng)目所處的地域性，我們對(duì)周邊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手做了仔細(xì)的調(diào)研， 情況大致如下：鄭州酒店調(diào)查表酒店名稱 調(diào)研項(xiàng)*國(guó)際酒店*酒店*國(guó)際酒店*大酒店*酒店區(qū)域* 區(qū)* 區(qū)* 區(qū)* 區(qū)*區(qū)星級(jí)等級(jí)準(zhǔn)九星九星九星準(zhǔn)二星準(zhǔn)二星營(yíng)業(yè)囿枳6. 2力平米；28F4力平米；24F4.2力平米；22F1力平米；10F1.2力平米配套設(shè)施

2、中餐廳、四餐 廳、日式餐廳、 意大利餐廳；38 間KTV包房；游 泳館；洗浴中心海港大酒 樓、陽(yáng)光西 餐廳；游泳 館；夜總會(huì)； 桑拿中心6個(gè)不同風(fēng)格的 餐廳；豪情天地 歌舞劇院、湯城 桑拿中心、游泳 館、保齡球館中餐廳；宴會(huì)大廳金駝洗浴 廣場(chǎng)；中餐 廳；宴會(huì)廳客房數(shù)400間/套P284間/套130間/套60間/套客房?jī)r(jià)位(標(biāo)房)門市價(jià)RMB988現(xiàn)行價(jià)RMB598協(xié)議價(jià)RMB448門市價(jià)888現(xiàn)行價(jià)666協(xié)議價(jià)330門市價(jià)898現(xiàn)行價(jià)449協(xié)議價(jià)380門市價(jià)198現(xiàn)行價(jià)178協(xié)議價(jià)160門市價(jià)268現(xiàn)行價(jià)214協(xié)議價(jià)180餐位數(shù)/人均消費(fèi)1700/150200500/1001501200/10

3、0150800/5070600/50100婚宴標(biāo)準(zhǔn)1580/桌起1280/桌起1380/桌起698/桌起506/桌起會(huì)議設(shè)施14間3間6間1間車位配備有停車場(chǎng)/地下門前/地下門前/地下門前泊車有停車場(chǎng)優(yōu)點(diǎn)建筑大氣，裝修 豪華，配套設(shè)施 齊全，具備五星 級(jí)酒店的氣質(zhì)本土企業(yè)， 有自己的企 業(yè)文化及管 理模式包頭地區(qū)最早 的五星級(jí)酒店性價(jià)比較高的酒 店?yáng)|河區(qū)硬 件較好的 酒店缺點(diǎn)硬件絕對(duì)五星， 軟件有待提高， 簡(jiǎn)單的退房服 務(wù)竟然可以拖 延至半個(gè)小時(shí)客房設(shè)計(jì)一 般，配品一 般，面積不 是很大整體裝修裝飾 過(guò)于老化，服務(wù) 還停留在國(guó)企 老大的觀念上客房衛(wèi)生較差，消 費(fèi)群體過(guò)于單一過(guò)于重視 洗浴廣場(chǎng)，

4、 因客房過(guò) 少，難有作 為二、項(xiàng)目特點(diǎn)1、項(xiàng)目有利因素(1)主樓形象較好：酒店主樓高22層，具有一定的視覺(jué)沖擊力，是*區(qū)的地標(biāo)建筑。(2)交通環(huán)境：項(xiàng)目位于*住宅密集區(qū)和商業(yè)中心區(qū)，具火車東站及商業(yè)街均是一步之遙，距離飛機(jī)場(chǎng)更是 6分鐘的車程(3)市場(chǎng)環(huán)境：目前*區(qū)高端酒店還是空白2、項(xiàng)目不利因素(1)項(xiàng)目所在區(qū)域不是鄭州的CBD也不是高端消費(fèi)密集區(qū)(2)所在區(qū)域消費(fèi)能力還有待考證，消費(fèi)觀念還有待加強(qiáng)三、項(xiàng)目定位結(jié)合對(duì)鄭州酒店業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研，以及對(duì)本項(xiàng)目的形勢(shì)分析，建議將酒店打造成 鄭州市乃至河南唯一的時(shí)尚精品酒店 四、項(xiàng)目投資及經(jīng)營(yíng)方向設(shè)想目前，全國(guó)的酒店業(yè)發(fā)展方向被普遍認(rèn)可的主要有兩個(gè)，一是

5、傳統(tǒng)高星級(jí)灑 店，二是連鎖型經(jīng)濟(jì)型酒店，從2009年全國(guó)的酒店市場(chǎng)狀況來(lái)看，也反映出這種 趨勢(shì)，酒店一直以來(lái)面對(duì)的傳統(tǒng)的中等消費(fèi)群有萎縮的跡象，尤其是散客群體， 下降幅度很大，究其原因，主要是酒店現(xiàn)有的目標(biāo)市場(chǎng)忠誠(chéng)度比較低，對(duì)價(jià)格過(guò) 于敏感，在市場(chǎng)上出現(xiàn)大量經(jīng)濟(jì)型酒店等較便宜產(chǎn)品后，“跳槽”頻發(fā)。因此，積極尋找新的、高成長(zhǎng)性的目標(biāo)市場(chǎng)，確定今后酒店投資方向是我們 現(xiàn)在必須開(kāi)始考慮的戰(zhàn)略問(wèn)題。在進(jìn)入主題之前，我們應(yīng)該對(duì)當(dāng)前十分火爆的經(jīng)濟(jì)型酒店投資熱潮保留清醒 的認(rèn)識(shí)。首先，經(jīng)濟(jì)型酒店存在巨大的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。 經(jīng)濟(jì)型酒店的良好競(jìng)爭(zhēng)力是相對(duì)于 星級(jí)賓館而言的，一旦市場(chǎng)上出現(xiàn)大量的經(jīng)濟(jì)型酒店后，他們之間的

6、競(jìng)爭(zhēng)將是相 當(dāng)慘烈的，道理很簡(jiǎn)單，經(jīng)濟(jì)型酒店一開(kāi)始就是以“廉價(jià)”為營(yíng)銷策略的，當(dāng)大 家都以此為競(jìng)爭(zhēng)手段（受服務(wù)內(nèi)容限制，很有可能是唯一競(jìng)爭(zhēng)手段），結(jié)果可想 而知。其次，經(jīng)濟(jì)型酒店較高的利潤(rùn)率不能掩蓋利潤(rùn)額不高的事實(shí)。盡管經(jīng)濟(jì)型酒店人力成本相對(duì)節(jié)約，使整體利潤(rùn)率要高于一般的星級(jí)酒店，但由于房?jī)r(jià)偏低， 客房數(shù)量有限（客房數(shù)量受人力成本制約），絕對(duì)利潤(rùn)額不會(huì)很高。最后，經(jīng)濟(jì)型酒店服務(wù)含量較低，無(wú)法有效提升投資者管理酒店的能力和品 牌效應(yīng)。舉個(gè)形象的例子，經(jīng)濟(jì)型酒店就好象餐飲業(yè)中的快餐店和零售業(yè)里的便 利店，所提供的產(chǎn)品和服務(wù)都是走低端路線的，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，的確無(wú)法承擔(dān)起提升 投資者酒店管理能力及品牌效應(yīng)

7、的責(zé)任，就象肯德基和麥當(dāng)勞，在目前的中國(guó)似 乎是地位頗高，但在國(guó)外，象這樣的快餐店幾乎遍地都是，就象國(guó)內(nèi)的大排檔一 樣，沒(méi)什么希奇的。那么，什么樣的酒店才值得投資呢？換句話說(shuō)，面對(duì)何種消費(fèi)群體的酒店才 是我們的“夢(mèng)中情人”呢？如今是網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，是時(shí)尚達(dá)人的年代，做一個(gè)時(shí)尚的 精品酒店才能迎合主流，才能在酒店市場(chǎng)立于不敗之地 。時(shí)尚精品酒店的消費(fèi)群 體是哪些呢？如果按社會(huì)身份劃分，他們應(yīng)該包括但不只包括以下幾種人：外企 白領(lǐng)和部分中高層管理人員，IT、廣告、咨詢等新型行業(yè)從業(yè)人員，外貿(mào)公司營(yíng) 銷人員，有高等教育背景的自主創(chuàng)業(yè)者和自由職業(yè)者以及有國(guó)外生活、工作經(jīng)歷 的各類人員。如果說(shuō)中國(guó)將來(lái)會(huì)出現(xiàn)“

8、中產(chǎn)階級(jí)”這一階層，他們一定會(huì)成為最主要的組成部分，而國(guó)外的社會(huì)發(fā)展歷史表明，這一群體不僅消費(fèi)能力最強(qiáng)，而 且能引領(lǐng)消費(fèi)潮流，甚至形成社會(huì)上主流的消費(fèi)意識(shí)，目前，國(guó)內(nèi)的類似群體還 在初步形成的過(guò)程中，數(shù)量還不夠龐大，但可以預(yù)見(jiàn)，隨著中國(guó)開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)的深 入發(fā)展，全球化浪潮進(jìn)一步升溫，在不遠(yuǎn)的將來(lái)，所謂的“中產(chǎn)階級(jí)” 一定會(huì)出 現(xiàn)在我們的周圍。所以，投資專門服務(wù)于他們的酒店絕對(duì)是值得嘗試的投資目標(biāo)，重要的是， 至少在內(nèi)蒙，這樣的酒店還沒(méi)有或者說(shuō)特征完全匹配的沒(méi)有，因此，投資這樣的 酒店具備“掘第一桶金”的潛力，其次，這樣的酒店不同于傳統(tǒng)的高星級(jí)酒店， 投資額不會(huì)過(guò)于巨大，投資者資金壓力比較小，第三

9、，由于面對(duì)的顧客群體喜歡 簡(jiǎn)單的服務(wù)和自助式服務(wù)，對(duì)人員面對(duì)面服務(wù)要求不高，使酒店可以有效地控制 人力成本。(1)時(shí)尚精品酒店設(shè)計(jì)、服務(wù)和管理的一些特點(diǎn)時(shí)尚精品酒店消費(fèi)群體 的特點(diǎn)消費(fèi)群體對(duì)時(shí)尚精品酒 店服務(wù)的需求特點(diǎn)滿足時(shí)尚精品酒店設(shè)計(jì)、 服務(wù)和管理出生于上世紀(jì) 6070年代的大中城市。大部分是獨(dú)生子女。家境殷實(shí)，受到良好 的教育，普遍沒(méi)有吃的 經(jīng)歷。日常生活中經(jīng)常表現(xiàn) 出獨(dú)來(lái)獨(dú)往，表現(xiàn)低調(diào) 的特性。比較自我，在傳統(tǒng)人 士眼里可能有點(diǎn)自私。簡(jiǎn)單快速的服務(wù)。強(qiáng)調(diào)私人空間，不喜 歡經(jīng)常被打擾。喜歡寬暢的住宿空 間。喜歡自己幫助服務(wù)，不 喜歡過(guò)多的服務(wù)語(yǔ)言交 流。對(duì)不舒適的酒店環(huán)境 難以忍受，耐心

10、有限。服務(wù)人員保持適可而 止的服務(wù)態(tài)度，可以不熱 情，但必須業(yè)務(wù)熟練，動(dòng)作快速準(zhǔn)確。簡(jiǎn)潔、明快、新穎、現(xiàn) 代的酒店環(huán)境設(shè)計(jì)，避免單純式的豪華。提供大開(kāi)間式，有隔斷 的類套房客房。做到“顧客不要求，員 工不出現(xiàn)”，盡量少打擾客人。酒店各種硬件必須力 無(wú)一失，實(shí)現(xiàn)其應(yīng)有功 能。提供自助服務(wù)區(qū)，如洗很容易接受新事物， 尤其是高科技產(chǎn)品。跟隨潮流，但不盲從, 不是簡(jiǎn)單的“追星 族”。對(duì)互聯(lián)網(wǎng)高度熱衷， 喜歡網(wǎng)絡(luò)聊天，但現(xiàn)實(shí) 中的社交能力有退化趨 勢(shì)。喜歡酒店提供各種具有科技含量的設(shè)施設(shè)備。喜歡每次酒店住宿經(jīng)歷都有新鮮變化。不喜歡在酒店看到每個(gè)酒店都有的“大路貨”。衣、簡(jiǎn)易廚房。提供床頭多用途小型電子產(chǎn)

11、品。全酒店實(shí)現(xiàn)無(wú)線上網(wǎng),客房?jī)?nèi)配置多個(gè)高速網(wǎng)線接口，包括洗手間。提供酒店所在城市 “時(shí)尚地圖”小冊(cè)子?？头刻峁└鞣N時(shí)尚雜(10)提供北歐簡(jiǎn)易風(fēng)格的客房家具及裝飾。主觀意識(shí)強(qiáng)，對(duì)傳統(tǒng)觀念有所保留，奉行“只要我喜歡，有什么不可以”的信條。(10)消費(fèi)能力很強(qiáng)，但不盲目消費(fèi)，對(duì)自己喜歡的事物舍得花大錢，對(duì)自己不喜歡的事物可以很吝嗇。(11)等級(jí)觀念較淡薄，喜歡被平等的對(duì)待及對(duì)待別人。不喜歡服務(wù)員過(guò)于謙卑的服務(wù)態(tài)度。(10)不過(guò)于計(jì)較酒店價(jià)格，但要求物有所值。(11)喜歡酒店的產(chǎn)品和服 務(wù)擁有有別于傳統(tǒng)之處。(11)客房配備液晶電視。(12)酒店服務(wù)人員的服裝 外表趨于生活化，點(diǎn)綴設(shè)計(jì)精巧的配飾。(1

12、3)酒店配置24小時(shí)精品、個(gè)性便利小店，可以出售有酒店特征的客用(14)要求服務(wù)人員盡量以平等、生活化的語(yǔ)言、態(tài)度服務(wù)顧客。(15)模糊員工崗位等級(jí)，盡量給予服務(wù)人員現(xiàn)場(chǎng)決策權(quán)。(16)服務(wù)員應(yīng)經(jīng)常接受現(xiàn)代知識(shí)培訓(xùn)，擁有一定的時(shí)尚品位。(17)提供時(shí)尚品牌洗漱用品。(12)追求學(xué)受，小喜歡嚴(yán) 格區(qū)分“工作、休閑、 娛樂(lè)”的界限，對(duì)SOHO 瑜珈、SPA等新興生活休閑方式比較昌歡。(13)比較接受西方義化，但同時(shí)又是對(duì)其保 持f敵意的民族主義 者。(12)要求酒店提供綜合娛 樂(lè)、工作等功能的客房等 產(chǎn)品和服務(wù)。(13) 提供融合(FUSION東西方文化的 餐飲服務(wù)。(14) 要求酒店有放松身心的

13、服務(wù)場(chǎng)所(18) 客房?jī)?nèi)提供多用途打印機(jī)、電腦。(19) 可以高速上網(wǎng)的，時(shí)尚舒適的小會(huì)議室。酒店配置兼顧正餐、酒吧服務(wù)的，具有 融合風(fēng)格的餐廳。(21)提供瑜珈、SP等配套服務(wù)場(chǎng)所。(2)時(shí)尚精品酒店的基本特征根據(jù)上面的描述，我們可以把這樣的酒店具體化，比較全國(guó)酒店市場(chǎng)目前的 狀況，基本可以得出以下框架。特征特征項(xiàng)目描述特征項(xiàng)目框架理由1、酒店地址1、市中心或接 近市中心1、可以使酒店盡可能靠近城市最有活力的地區(qū)， 利用周邊資源提高顧客滿意度。2、客房數(shù)量2、120-150 間左右2、控制客房數(shù)量可以有效節(jié)余人力資源，且可以 使顧客享受相對(duì)寬裕的酒店環(huán)境。3、客房模式3、新型客房3、主題客房

14、， 主題。家具家私要有顛覆性、 創(chuàng)造性。注重本土文化元素，設(shè)施設(shè)備體現(xiàn)高科技， 注重設(shè)計(jì)的元素，追求特別的感覺(jué)，讓人感覺(jué)很有味 道。4、配套設(shè)施4、多功能餐 廳、24小時(shí)精 品便利小店及 其它4、其中最關(guān)鍵是要有多功能餐廳提供從早餐直到 酒吧等全時(shí)段服務(wù)，其次是要有 24小時(shí)便利小店 滿足需求，客房?jī)?nèi)不再設(shè)置小吧，以上配套設(shè)施必 須酒店自己經(jīng)營(yíng)。5、酒店檔次5、接近四星， 具備一點(diǎn)五星 氣質(zhì)5、突出酒店的客房功能，超越一般四星級(jí)客房產(chǎn) 品服務(wù)水準(zhǔn)，在設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)上強(qiáng)調(diào)時(shí)尚元素。6、人員配置6、盡重精減， 接近經(jīng)濟(jì)型酒 店6、人員配置可以盡量精減的前提是酒店面對(duì)的目 標(biāo)巾場(chǎng)不需要過(guò)多的人員服務(wù)， 接

15、受用硬件替代軟 件的事實(shí)。7、客房住宿率7、80延右7、參考目前包頭四、五星級(jí)酒店60-70%的住宿率， 故住宿率應(yīng)在80溢右。8、平均房?jī)r(jià)8、230元以上8、參考目前包頭四、五星級(jí)酒店 330-500兀以上 的平均房?jī)r(jià)區(qū)間，故平均房?jī)r(jià)應(yīng)至少在 230元以 上。9、客房配置9、具有精品、 時(shí)尚、商務(wù)特 點(diǎn)9、整合各種商務(wù)科技用品，筆記本電腦、 MP3 CD音 樂(lè)播放器、打印輸出、網(wǎng)線以及客房手機(jī)充電器等都 能立即連接；可升降調(diào)整的人體多功能座椅，體貼工 作辛勞的商務(wù)客；37英寸數(shù)碼液晶電視，搭配 DV際 庭劇院，筆記本電腦畫面力切換到液晶電視上，或用 隨身攜帶的音樂(lè)播放器連接到5.1聲道環(huán)繞音

16、響，享 受絕佳的影音效果。具備打印、復(fù)印、掃描功能的多 功能事務(wù)機(jī)24小時(shí)待命.10、酒店10、個(gè)性化服10、服務(wù)是精品酒店的靈魂。提供直接參觀客房，服務(wù)務(wù)，尊貴管家 服務(wù)房間內(nèi)登記；還可以提供會(huì)員退房免查房服務(wù)。附表一：項(xiàng)目投資預(yù)算（不含土建裝修）項(xiàng)目投資預(yù)算一覽表項(xiàng)目類別備注預(yù)算 資金空調(diào)大樓總面積30000平米，空調(diào)占總面積的70% 一平米約200元約420 萬(wàn)電梯載重一頓，標(biāo)準(zhǔn)配置，含電梯內(nèi)裝潢酒店圖紙顯示共 7 部電梯約210 萬(wàn)家電類客房電視約150臺(tái)，（37 口寸）每臺(tái)約5000元，電腦、 小冰箱、保險(xiǎn)柜等約100 萬(wàn)家具家何客房140間*10000元/間；餐飲大廳4000元/套

17、*20套；、各辦公室、公共區(qū)、休閑區(qū)、健身房約160 萬(wàn)廚房設(shè)備灶具、蒸箱、冰柜、操作臺(tái)、排煙系統(tǒng)、冷庫(kù)等約50 萬(wàn)消防系統(tǒng)酒店面積約20000平米，消防系統(tǒng)均價(jià)按照建筑面積 計(jì)算約200元/平米.約400 萬(wàn)弱電系統(tǒng)電話、監(jiān)控、網(wǎng)絡(luò)、軟件、有線電視（包括材料、線 材、設(shè)備、工費(fèi)）約150 萬(wàn)鍋爐燃油、燃?xì)鈨捎?.5噸，加壓力泵、水箱、工費(fèi)約30 萬(wàn)雜項(xiàng)餐具、垃圾桶、布草車、標(biāo)牌類、清潔器具、低值易 耗品約50 萬(wàn)布草類客房床單、被罩、枕套一備三；床搭防滑墊、被芯、 枕芯一備一；另各備100件；餐飲底臺(tái)布一備一，面 臺(tái)布一備三：浴巾、面巾、地巾一備三；窗簾按實(shí)際尺寸丈量為準(zhǔn)約50 萬(wàn)其它類印刷

18、品、服裝、工藝綠植等約30 萬(wàn)項(xiàng)目總計(jì)投入預(yù)算為：1650萬(wàn)元附表二：酒店運(yùn)營(yíng)收支預(yù)算（不含折舊）酒店客房運(yùn)營(yíng)收支預(yù)算客房140間經(jīng)營(yíng)一般經(jīng)營(yíng)良好經(jīng)營(yíng)優(yōu)異年入住率率50%60%70%年平均房?jī)r(jià)200元240元280元人員工資（占營(yíng)業(yè)收入）8%8%8%水電燃?xì)猓ㄕ紶I(yíng)業(yè)收入）8%8%8%營(yíng)業(yè)稅（占營(yíng)業(yè)收入）5%5%5%低值易耗（占營(yíng)業(yè)收入）10%10%10%管理費(fèi)（占營(yíng)業(yè)收入）4%4%4%營(yíng)銷廣告費(fèi)（占營(yíng)業(yè)收入）3%3%3%其 他（占營(yíng)業(yè)收入）2%2%2%客房年?duì)I業(yè)額511萬(wàn)736萬(wàn)1002 萬(wàn)客房利潤(rùn)率60%60%60%客房年利潤(rùn)307萬(wàn)442萬(wàn)601萬(wàn)餐飲運(yùn)營(yíng)收支預(yù)算餐飲總餐位600個(gè)，其中宴會(huì)餐位400個(gè)，散臺(tái)包房為 200個(gè)，宴會(huì)毛利率為60%零點(diǎn)（散臺(tái)包房）毛利率為 50% 根據(jù)不同營(yíng)業(yè)情況作以下預(yù)算：零點(diǎn)（散臺(tái)、包房）經(jīng)營(yíng)