【干貨分享】凈現(xiàn)值法NPV在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用作者：ACCA會員

1、【干貨分享】凈現(xiàn)值法 NPV 在房地產(chǎn)投資決策中 的應(yīng)用 ACCA會員房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營治理者經(jīng)常需要對房地產(chǎn)投資中的一些重大問 題做出決策.典型的投資決策問題有三個：1 .要不要參與“招、拍、掛,去拿某個地塊2 .拿地之后,要不要開發(fā)是馬上開發(fā),還是暫緩開發(fā)3 .面對多個潛在工程,在企業(yè)有限的資源里,哪個工程優(yōu)先開 發(fā)這些戰(zhàn)略決策的重要性,對房地產(chǎn)企業(yè)不言而喻.從企業(yè)利益最大化 的角度,這三個問題都可以歸結(jié)為一個問題：即何種決策可以給企業(yè) 帶來最大利益的問題.企業(yè)利益最大化就是企業(yè)資產(chǎn)增值最大化的過 程,因此房地產(chǎn)投資決策中的重大問題,都可以歸結(jié)為資產(chǎn)定價問 題,即判斷未來的一系列經(jīng)濟(jì)活動

2、給企業(yè)帶來的收益,與企業(yè)投入的 本錢比擬,如果收益大于本錢,就執(zhí)行既定的投資決策,反之那么拒絕 原有的投資決策,或暫緩執(zhí)行.凈現(xiàn)值法NPV是現(xiàn)代金融學(xué)中用以資產(chǎn)定價的最根底的方法, 廣泛應(yīng)用于債券、股票、期權(quán)和各種衍生金融產(chǎn)品的定價,也可用于 各種實物資產(chǎn)的定價.凈現(xiàn)值法也是國際財務(wù)報告準(zhǔn)那么IFRS體系的定價根底.本文介紹的是運用凈現(xiàn)值法,建立投資決策模型,解 決投資決策中的一些重大問題.、凈現(xiàn)值法NPV 介紹 凈現(xiàn)值(Net Present Value, NPV )是一項投資所產(chǎn)生的未來現(xiàn)金 流的折現(xiàn)值與工程投資本錢之間的差值.凈現(xiàn)值法是評價投資工程的 一種方法.該方法利用現(xiàn)金流入量的總現(xiàn)

3、值與現(xiàn)金流出量算出凈現(xiàn) 值,然后根據(jù)凈現(xiàn)值的大小來評價投資工程是否可行.凈現(xiàn)值法的決策標(biāo)準(zhǔn)是：如果投資工程的凈現(xiàn)值大于零,接受該工程；如果投資工程的凈現(xiàn)值小于零,放棄該工程；如果有多個互斥的投資工程相互競爭,選取凈現(xiàn)值最大的投資工程.凈現(xiàn)值指標(biāo)考慮了投資工程資金流量的時間價值,較合理地反映了投 資工程的真正的經(jīng)濟(jì)價值,是一個比擬好的投資決策指標(biāo).現(xiàn)代金融學(xué)認(rèn)為資產(chǎn)是企業(yè)所限制或擁有的關(guān)于未來的一系列經(jīng)濟(jì)利益流入.資產(chǎn)存在的價值就是可以為企業(yè)在未來帶來預(yù)期現(xiàn)金流入, 因而資產(chǎn)的價值也可以用未來的現(xiàn)金流入來衡量.但資產(chǎn)的價值又不 是未來的現(xiàn)金流入的簡單加總,而必須考慮貨幣的時間價值和風(fēng)險因 素.貨

4、幣的時間價值和風(fēng)險因素,簡單地理解,就是現(xiàn)在的1元錢的價值要大于未來的 1元錢,原因有二：一是現(xiàn)在的1元錢存入銀行,可以獲得利息,這就是貨幣的時間價值；二是一個理性的人之所 以放棄現(xiàn)在的 1元錢而希望在將來獲得回報,其承當(dāng)?shù)娘L(fēng)險需要得 到補(bǔ)償,這個對投資者承當(dāng)風(fēng)險的補(bǔ)償,就是風(fēng)險溢價.由于這兩個 因素的存在,導(dǎo)致未來的現(xiàn)金如果換算成現(xiàn)在的現(xiàn)金,必然要小于未 來的金額.兩者之間的折算差異,就用 r (貼現(xiàn)率)來表示.二、凈現(xiàn)值(NPV )法在房地產(chǎn)工程投資中的應(yīng)用1房地產(chǎn)工程投資特性房地產(chǎn)行業(yè)的工程投資特性決定了凈現(xiàn)值(NPV )法特別適用于投資決策問題.房地產(chǎn)行業(yè)的工程投資具有以下特性：(1)

5、 一期房地產(chǎn)工程,通常持續(xù)2-3年.3年以內(nèi)的行業(yè)開展通常可預(yù)測的程度較高,預(yù)測較為準(zhǔn)確,能夠找到比擬適宜的貼現(xiàn)率進(jìn)行貼現(xiàn).如果工程的生命周期在10年以上,有的甚至能認(rèn)為是“永續(xù)存在,未來的不確定性將大大提升,貼現(xiàn) 率的選擇也將變得困難,預(yù)測的準(zhǔn)確性也將大大降低.(2)房地產(chǎn)工程現(xiàn)金流的特性是前期資金大量流出,后期資金大量 回籠,一般不存在凈現(xiàn)金流的流出、流入交替出現(xiàn)的情況.這個特性對于計算凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率(Internal Rate of Return,IRR)特別有利.在資金流出、流入交替出現(xiàn)的工程中,工程的凈現(xiàn) 值盡管是唯一的,但工程的內(nèi)部收益率卻是不唯一的,即工程存在多 個內(nèi)部收益率

6、.多個內(nèi)部收益率的存在對工程的投資決策會產(chǎn)生很大 的誤導(dǎo),但房地產(chǎn)工程投資卻不存在這樣的問題.(3)房地產(chǎn)工程投資一般不存在太大的營運資本變化量和期末處置 本錢.所謂營運資本變化量,是指應(yīng)收賬款、應(yīng)付賬款等流動資產(chǎn)科目在期 初和期末的變化量.由于應(yīng)收、應(yīng)付賬款對應(yīng)的是客戶占款和通過供 應(yīng)商融資,因此其變化量對應(yīng)的也是現(xiàn)金流的變化量.所謂期末處置 本錢,是對于某些工程(如核電站)而言,工程生命周期結(jié)束后需要 花費大量的處置本錢,以保證周邊生態(tài)環(huán)境的恢復(fù).這些處置本錢通 常金額巨大,并且難以準(zhǔn)確估計.房地產(chǎn)工程投資不存在太大的營運 資本變化量和期末處置本錢,也為準(zhǔn)確計算工程的凈現(xiàn)值提供了有利 條件

7、.(4)房地產(chǎn)工程投資中固定資產(chǎn)折舊的因素很小,幾乎可以忽略不 計.固定資產(chǎn)折舊本身并不是現(xiàn)金流,按理說固定資產(chǎn)折舊不會影響到凈 現(xiàn)值的計算.但由于固定資產(chǎn)折舊通常是可以抵扣企業(yè)所得稅的,因 此固定資產(chǎn)折舊的存在對企業(yè)會有稅收上的好處(在國外稱之為“稅 盾),會使企業(yè)所得稅減少,因此固定資產(chǎn)折舊引起的稅收利益又 是計算凈現(xiàn)值時必須計算的局部.對于大多數(shù)的制造業(yè)來說,固定資 產(chǎn)投入和固定資產(chǎn)折舊對于經(jīng)營利潤的影響很大,是工程投資計算凈 現(xiàn)值時必須考慮的因素.但房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的固定資產(chǎn)僅包括日常辦公的辦公用品和車輛等,對工程投資決策不會產(chǎn)生重大影響,因此可 以忽略不計,從而減小了凈現(xiàn)值模型的復(fù)雜程度.(5)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算的權(quán)責(zé)發(fā)生制和收付實現(xiàn)制差異不大,凈 現(xiàn)值模型和會計利潤之間的差異不大,使得凈現(xiàn)值模型更易于理解,方便應(yīng)用.房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)核算可以理解為“資金驅(qū)動的權(quán)責(zé)發(fā)生制,意思 是房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)核算主要是核算資金的進(jìn)出.不涉及資金的核算 內(nèi)容,如公允價值調(diào)整等,并不多見.這種偏向保守的財務(wù)核算的基 礎(chǔ)是資產(chǎn)按歷史本錢計價,目前根據(jù)國內(nèi)的會計準(zhǔn)那么要求仍然適用. 以歷史本錢為計價根底的房地產(chǎn)行業(yè),除地產(chǎn)結(jié)算收入外,權(quán)責(zé)發(fā)生 制和收付實現(xiàn)制之間的差異不大,使得通過凈現(xiàn)值模型計算的結(jié)果和 會計核算的利潤根本相同.這一點使得凈現(xiàn)值模型更易于理解,更易 于為人接受.凈現(xiàn)值