凱晨廣場標(biāo)志性建筑開發(fā)模式

1、凱晨廣場標(biāo)志性建筑開發(fā)模式凱晨廣場標(biāo)志性建筑開發(fā)模式文/陸經(jīng)強(qiáng)開發(fā)模式三段論正因?yàn)榻ㄖ臉?biāo)志性作用象征著身份、地位和實(shí)力， 所以任何企業(yè)和機(jī)構(gòu)都希望能在標(biāo)志性建筑里擁有一席之 地建筑除了基本的使用功能外，還具有其他廣泛的功能， 其中最顯著的當(dāng)屬標(biāo)志性功能，如天安門廣場標(biāo)志著國家， 國貿(mào)中心標(biāo)志著 CBD等等不一而足。正因?yàn)榻ㄖ臉?biāo)志性作用象征著身份、地位和實(shí)力，所 以任何企業(yè)和機(jī)構(gòu)都希望能在標(biāo)志性建筑里擁有一席之地。標(biāo)志建筑是代表當(dāng)時(shí)最高建筑水平、經(jīng)濟(jì)文化特色的建筑，它具有時(shí)代性，代表著一個(gè)城市在莫一時(shí)期的歷史發(fā)展 水平。標(biāo)志建筑是城市設(shè)計(jì)的元素， 是市民慣性認(rèn)識城市的思 維，是市民對莫個(gè)區(qū)域

2、的感覺達(dá)到的共識。標(biāo)志建筑是代表當(dāng)時(shí)最高建筑水平、經(jīng)濟(jì)文化特色的建 筑，它具有時(shí)代性，代表著一個(gè)城市在莫一時(shí)期的歷史發(fā)展 水平。標(biāo)志性區(qū)域、標(biāo)志性建筑與標(biāo)志性企業(yè)的結(jié)合，是對優(yōu)勢資源的最佳整合方式，三者互為推動，互為促進(jìn)，成為終 極城市標(biāo)志猶如道路需要指示牌一樣，城市也需要標(biāo)志性 建筑。一座由色的標(biāo)志性建筑不但能鮮明的說明和表現(xiàn)由區(qū)域特點(diǎn)，更能夠?yàn)閰^(qū)域增加一抹亮色。所以，標(biāo)志性建筑開發(fā)模式對于城市建設(shè)有著重要意義。止匕外，標(biāo)志性區(qū)域、標(biāo)志性建筑與標(biāo)志性企業(yè)的結(jié)合， 是對優(yōu)勢資源的最佳整合方式，三者互為推動，互為促進(jìn)， 成為終極城市標(biāo)志 標(biāo)志性建筑最好的城市名片標(biāo)志性建筑不僅僅是建筑尺度的簡單放

3、大或是名貴材料的堆砌， 也不僅僅是辦公或者棲居的場所，更是身份和地位的象征。提起巴黎，人們會想到埃菲爾鐵塔；談到北京，人 們會想起天安門。這就是城市性標(biāo)志建筑給一座城市帶來的名片效應(yīng)工換句話說，是莫些標(biāo)志性建筑的存在，更使得整個(gè)城市聲名遠(yuǎn) 播。什么是標(biāo)志建筑從字面上講，標(biāo)志性建筑是獨(dú)一無 二的，一個(gè)區(qū)域只能有一座標(biāo)志性建筑，如果多了就失去了 標(biāo)志的真正意義；要顯示其尊貴，在各個(gè)方面要超常規(guī)，標(biāo) 志性建筑不僅僅是建筑尺度的簡單放大或是名貴材料的堆 砌，也不僅僅是辦公或者棲居的場所，更是身份和地位的象 征。在城市里，一個(gè)項(xiàng)目被冠以標(biāo)志性建筑的稱號，是 因?yàn)樗怀鞘兄写蠖鄶?shù)人熟知且認(rèn)可。近年來，隨著

4、中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化水平的不斷 提高，市場上逐漸形成了一些標(biāo)志性建筑，但更多的是開發(fā)商正在建設(shè)的、宣稱為標(biāo)志性建筑的項(xiàng)目，標(biāo)志性建筑開發(fā)模式正逐步走向成熟。標(biāo)志性建筑有區(qū)別于其他建筑的主要特征，城市中 標(biāo)志性建筑的形成要有一個(gè)過程，開發(fā)一個(gè)標(biāo)志性建筑還需 要一些必要條件。標(biāo)志性建筑開發(fā)模式也需要注意下列情況標(biāo)志性建筑承載城市歷史標(biāo)志建筑是城市設(shè)計(jì)的元素，是市民慣性認(rèn)識城市的思維，是市民對莫個(gè)區(qū)域的感覺達(dá)到的共識。標(biāo)志建筑是代表當(dāng)時(shí)最高建筑水平、經(jīng)濟(jì)文化特色的建 筑，它具有時(shí)代性，代表著一個(gè)城市在莫一時(shí)期的歷史發(fā)展 水平。如北京的標(biāo)志性建筑就由早期的天安門，到現(xiàn)今的 國貿(mào)中心，以及未來的鳥

5、巢；而上海標(biāo)志性建筑則是由外攤 的鐘樓到浦東的東方明珠電視塔，這些不同歷史時(shí)期的標(biāo)志 性建筑，記錄了中國城市的發(fā)展史。透過更多慢慢逝去的、曾經(jīng)輝煌過的標(biāo)志性建筑，我們 看到了一個(gè)個(gè)鮮活的城市在飛速發(fā)展，建設(shè)日新月異。當(dāng)然，在城市的發(fā)展變化中，各個(gè)區(qū)域的標(biāo)志性建筑也 在風(fēng)水輪流地變換著。對于標(biāo)志建筑而言，新的標(biāo)志會不斷由現(xiàn)，但是舊的標(biāo) 志一定不會貶值。因?yàn)樽鳛樵?jīng)的標(biāo)志性建筑，一定會發(fā)生一些事件，所以它不僅僅是一個(gè)建筑，更是一件寫滿歷史的收藏品。標(biāo)志建筑承載的不僅是其建筑本身的文化內(nèi)涵，還包括 著城市的歷史文脈。標(biāo)志性建筑完善城市功能標(biāo)志建筑與普通建筑的不同之處在于，標(biāo)志建筑是整個(gè)城市中所有建筑

6、的主角。標(biāo)志建筑除了外形具有創(chuàng)新性外，在功能上應(yīng)該具有超 前性和包容性。標(biāo)志建筑不僅要體現(xiàn)地理區(qū)域優(yōu)勢，建筑本身還應(yīng)該是 由類拔萃、獨(dú)樹一幟的；在市場運(yùn)作方面，標(biāo)志建筑應(yīng)該是 文化活動、經(jīng)濟(jì)活動的一個(gè)平臺；從功能方面來說，標(biāo)志建 筑要引導(dǎo)一種新的活力，要有一定的社會影響力，要能在完 善城市功能方面起到一定的推動作用。在當(dāng)前城市發(fā)展的水平下，標(biāo)志性建筑（群）代表的不 僅是建筑本身，更是一種生活方式，一種新思潮的體驗(yàn)。一個(gè)區(qū)域或者一個(gè)城市的生活方式之所以能稱之為標(biāo) 志，也絕不僅僅是因?yàn)榻ㄖ旧恚黔h(huán)境、文化、教育氛 圍等各方面的合力，是他們共同創(chuàng)造了一個(gè)地域的經(jīng)典。作為一個(gè)標(biāo)志建筑，所體現(xiàn)的是城

7、市的經(jīng)濟(jì)、文化氛圍 中積極健康的一面。這種氛圍的表現(xiàn)，不僅體現(xiàn)在建筑本身的功能和技術(shù)上， 其物業(yè)服務(wù)、生活配套設(shè)施等也應(yīng)成為城市生活的一個(gè)新中 心。因此，城市建設(shè)專家喜馬拉雅空間設(shè)計(jì)總建筑師張?jiān)谠?認(rèn)為，對標(biāo)志建筑的評選，不僅要看區(qū)域、形式與風(fēng)格，還 要看其市場運(yùn)作的規(guī)則、形式、理念，更要看對城市經(jīng)營活 動提供了什么樣的幫助，是否帶動了整個(gè)城市對區(qū)域文化的 理解。正是更多的此類的區(qū)域標(biāo)志建筑的由現(xiàn)，共同提升、完 善了城市功能。誰更需要標(biāo)志性建筑城市規(guī)劃專家、五合國際建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)董事長陳滔認(rèn)為城市和市民都需要標(biāo)志性建筑。是這些標(biāo)志性建筑的涌現(xiàn)提升了城市的品位，提高了市 民的欣賞水平，改善了市民的

8、生活環(huán)境。在房地產(chǎn)行業(yè)，標(biāo)志建筑的概念越來越多地被商業(yè) 地產(chǎn)項(xiàng)目所運(yùn)用，華貿(mào)中心提由城市標(biāo)志工凱晨廣場提由長安街收官之作”這些新建的建筑物能否成為新的標(biāo)志清華 大學(xué)建筑學(xué)院教授張衛(wèi)國認(rèn)為，一個(gè)建筑（群）能否成為標(biāo) 志，更多的是靠全社會的認(rèn)可，這種認(rèn)可來源于建筑（群） 對人們的生活所產(chǎn)生的社會效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。能否成為標(biāo)志建筑并不是最重要的，重要的是開發(fā)商在 開發(fā)標(biāo)志建筑時(shí)，那種尊重土地、合理調(diào)配資源的社會責(zé)任 心。中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事總經(jīng)理李明認(rèn)為，標(biāo)志建 筑的開發(fā)代表了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)理念、企業(yè)文化，同 時(shí)標(biāo)志性建筑在建成之后，對開發(fā)企業(yè)也是一種品牌和實(shí)力 的展示。由此來說，開發(fā)企業(yè)

9、也需要標(biāo)志建筑。當(dāng)然，開發(fā)企業(yè)開發(fā)標(biāo)志建筑的目的，并不只是為了提 高企業(yè)影響力，更多的是為了使城市更加美麗。在一個(gè)區(qū)域里的其它寫字樓，很自然的會以本區(qū)域 標(biāo)志性建筑的規(guī)模、檔次、租金作為衡量自身的一把標(biāo)尺?？蛻粢矔詷?biāo)志性建筑為參照，具體對比兩個(gè)寫字樓在 功能、設(shè)施、交通、服務(wù)等方面的區(qū)別，判斷寫字樓的租金 或者售價(jià)的合理性。即將推由的新華保險(xiǎn)大廈就是比照國貿(mào)二期來定位和定 價(jià)的。因此，標(biāo)志性建筑的租金可能不是本區(qū)域最高的，但它 一定是本區(qū)域其它寫字樓租金定價(jià)的基本參照。另外，標(biāo)志性建筑中入住的客戶往往都是國際化大 公司，再加上體量龐大，匯集了大量具有一定知識層次和消 費(fèi)水平的工作人員，他們?yōu)?/p>

10、繁榮整個(gè)區(qū)域的商業(yè)氣氛起到重 要作用。目前，以國貿(mào)中心為代表的標(biāo)志性建筑正在展示著 CBD現(xiàn)代商務(wù)形象，而在云集了眾多銀行總部和國家部委的 長安街卻仍然缺少一座具有說服力的標(biāo)志性商務(wù)建筑，這不 能不說是一種遺憾。為此，李明認(rèn)為，凱晨廣場的由現(xiàn)將完全改變長安街的 遺憾。在這個(gè)豉勵(lì)想象力、豉勵(lì)多樣化的城市里，標(biāo)志可 能無法準(zhǔn)確地為一個(gè)區(qū)域形象做定位，但標(biāo)志的樹立卻為每 個(gè)區(qū)域?qū)さ搅艘粋€(gè)起點(diǎn)， 以標(biāo)志為起點(diǎn)，在超越和被超越中, 將把城市名片打造得更加恢宏大氣。凱晨廣場長安街形象坐標(biāo)功能大體量，多功能的商務(wù)中心標(biāo)志性建筑之所以能被城市中的大多數(shù)人熟知并且認(rèn)可，是因?yàn)樗麄冇芯C合、完善的功能，能夠滿足不同

11、市 民的需要，這樣的標(biāo)志性建筑往往是體量龐大的綜合性項(xiàng) 目，除了寫字樓之外，它的附座部分還有商場、酒店、電影 院、餐廳等功能設(shè)施，可以給市民提供辦公、購物、住宿、 娛樂以及餐飲等多項(xiàng)綜合配套服務(wù)。在硬件方面，大體量和多功能是標(biāo)志性建筑的必備 特征，此外，隨著社會的進(jìn)步，客戶對寫字樓的功能要求逐 漸提高，作為標(biāo)志性建筑，還必須通過經(jīng)常性的更新或提升 硬件設(shè)施，來保持其領(lǐng)先地位。凱晨廣場為企業(yè)提供了完全國際化的商務(wù)功能，除 標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)空間外，還專門設(shè)有一個(gè)總裁行政層，總裁行政層 可以根據(jù)客戶的需求，設(shè)計(jì)辦公室，會議室，衛(wèi)浴設(shè)施，目 的就是給客戶提供一個(gè)充分的辦公空間。凱晨廣場對傳統(tǒng)商務(wù)寫字樓還做了全

12、面改進(jìn)。凱晨廣場南面將建成品牌餐飲一條街，給將來入住凱晨 廣場的客戶，提供最高的美食體驗(yàn)。廣場底層將設(shè)置銀行、郵局、美容美發(fā)廳、醫(yī)療室，給 客戶提供最便捷的商務(wù)配套。規(guī)模世界500強(qiáng)企業(yè)的30億力作任何一座標(biāo)志性建筑，都具備一個(gè)特點(diǎn)擁有龐大的規(guī)模。規(guī)模的龐大決定了建筑對人們視覺上的沖擊力，令人們 印象深刻。中國的長城之所以被人們稱為世界七大奇跡之一 ”就是因?yàn)樗囊?guī)模大到能在宇宙空間清晰辨別。所以，一座小巧的建筑可能因?yàn)闃?gòu)建的奇特而被人們記 憶，但難以帶來規(guī)模宏大的建筑對人們心靈造成的強(qiáng)烈震 撼。凱晨廣場是世界500強(qiáng)企業(yè)中國中化集團(tuán)公司全資 下屬公司香港立豐實(shí)業(yè)有限公司、中國著名房地產(chǎn)開發(fā)企

13、業(yè) 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和中國房地產(chǎn)業(yè)百強(qiáng)之首北京城 市開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司共同投資開發(fā)建設(shè)的純商務(wù)寫字 樓。位于西長安街畔，正對面是中國工商銀行總行，與民族 飯店斜面相視，西側(cè)為北京招商國際金融中心、遠(yuǎn)洋大廈， 與中國華爾街金融街遙遙相望。凱晨廣場總投資約 30億元人民幣，占地面積約為4.4公頃，建設(shè)用地約為 2.2公頃，總建筑面積約 19.4萬平 方米。位置顯赫，規(guī)模宏偉，投資巨大，位列 2003年北京市確 定的60項(xiàng)重點(diǎn)工程之一。理念國際理念與傳統(tǒng)文化的全面融合在長安街這樣一個(gè)象征著中國傳統(tǒng)文化的特殊地域上，任何一種建筑都 不能忽視對傳統(tǒng)文化的繼承。一個(gè)沒有任何傳統(tǒng)建筑元素的建筑由現(xiàn)在

14、長安街上注定 要引起人們的爭議，即使是世界大師的作品也不能幸免，國 家大劇院就是最好的證明。為此，凱晨廣場聘請來自美國著名設(shè)計(jì)師事務(wù)所 SOM的首席設(shè)計(jì)師Smith先生，精心研究，最終成功地將傳 統(tǒng)與現(xiàn)代、功能與美觀融合在一起，使凱晨廣場既有著標(biāo)新 立異的立面效果而又與地域文化特質(zhì)有機(jī)融合。凱晨廣場的設(shè)計(jì)理念源自底蘊(yùn)深厚的中國傳統(tǒng)文 化。設(shè)計(jì)師將漢字偏旁部首中的基本筆劃拆解為最基本的橫 平豎直，并借鑒中國傳統(tǒng)建筑及民間藝術(shù)符號，以及佛教中 象征吉祥如意的萬字符，將其提煉、組合為一系列交錯(cuò)的I、Z、L型，使其貫穿在整個(gè)建筑的平面立面造型、內(nèi)部空間 設(shè)計(jì)以及園林綠化和水景的設(shè)計(jì)之中o建設(shè)用地面積達(dá)

15、 21700平方米，高度卻不到 60米的凱晨廣場，在設(shè)計(jì)營建初期面臨的首要問題即是如何才能 使其獲得建筑應(yīng)有的挺拔與輕盈，而不是顯得臃腫矮胖。“I、” “Z7 ”L型的立面劃分方式有效地解決了這一問題； 將外立面設(shè)計(jì)成“I：' "Z： “L型，改變了建筑表面一平如鏡 的呆板效果，將建筑立面分解成為具有凹凸感的兩個(gè)層面， 從而使整個(gè)建筑獲得了獨(dú)特的光影效果和豐富的外形，不禁 使人聯(lián)想起中國古代的篆刻藝術(shù)對漢字既雕既琢，復(fù)歸于樸”的把握與表現(xiàn)。李明標(biāo)志性建筑開發(fā)模式的魅力作為中遠(yuǎn)地產(chǎn)的領(lǐng)軍人物，李明在將一個(gè)老牌國有企業(yè)建設(shè)成新銳地產(chǎn)公 司的道路上起著舉足輕重的作用，他對企業(yè)，對市

16、場的獨(dú)到 戰(zhàn)略眼光，更在項(xiàng)目運(yùn)做中體現(xiàn)的淋漓盡致。隨著遠(yuǎn)洋商務(wù)、遠(yuǎn)洋新干線、凱晨廣場等一批商務(wù)項(xiàng)目 的開發(fā)，李明對標(biāo)志性建筑開發(fā)模式有著更為全面而深刻的 見解。標(biāo)志性建筑鑄造企業(yè)品牌 優(yōu)秀的產(chǎn)品也就是標(biāo)志性產(chǎn) 品，對于樹立企業(yè)品牌有著直接的作用。標(biāo)志性建筑其實(shí)就是一種品牌，它是一個(gè)區(qū)域、個(gè)企業(yè)身份和地位的標(biāo)識。中遠(yuǎn)地產(chǎn)對品牌戰(zhàn)略極為重視，中遠(yuǎn)在很早以前就提到 了品牌戰(zhàn)略，并且自己貼切把自己的品牌概括為一個(gè)基礎(chǔ)、 兩個(gè)層次。一個(gè)基礎(chǔ)就是股東中遠(yuǎn)的品牌，現(xiàn)在的北京市場，一說 中遠(yuǎn)，就知道是中遠(yuǎn)房地產(chǎn)；兩個(gè)層次是指企業(yè)品牌和產(chǎn)品 品牌。品牌對房地產(chǎn)企業(yè)來說是關(guān)鍵要素。李明曾經(jīng)有一次到項(xiàng)目售樓處，看銷

17、售人員怎么接待客 戶，當(dāng)時(shí)一對教授夫婦在和一個(gè)業(yè)務(wù)員交談。從旁聽中感到，在談判的時(shí)候銷售人員相當(dāng)于教授，而 教授相當(dāng)于學(xué)生。他們的專業(yè)知識、對行業(yè)的熟悉程度差距太大，這讓客 戶怎么去選選什么好呢只有選企業(yè)選品牌，就像選擇日常用 品一樣，不會分析其他的，只是看品牌。客戶會從關(guān)注產(chǎn)品本身、關(guān)注理念和生活方式角度，慢 慢地轉(zhuǎn)向關(guān)注企業(yè)產(chǎn)品和企業(yè)的品牌，由此可見，品牌是非 常重要的。就是從這個(gè)角度上說，品牌對于企業(yè)異常重要。那么企業(yè)怎樣樹立自己的品牌只有通過產(chǎn)品，創(chuàng)造 優(yōu)秀的產(chǎn)品也就是標(biāo)志性產(chǎn)品，對于樹立企業(yè)品牌有著直接 的作用。所以，中遠(yuǎn)在打造凱晨廣場項(xiàng)目上下足了工夫，從建筑 立面設(shè)計(jì)的標(biāo)新立異，到

18、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的定制化服務(wù)，都是圍繞 打造頂級品牌來運(yùn)作的。細(xì)節(jié)成就標(biāo)志性建筑在一定程度上凱晨廣場代表了中國現(xiàn)代建筑藝術(shù)的進(jìn)程，擔(dān)負(fù)著向整個(gè)世界展現(xiàn)中國改革開 放的嶄新形象重任。北京對城市建設(shè)的規(guī)劃歷來有嚴(yán)格的要求。全長約7公里，以120米的道路紅線寬度橫亙首都北京 的神州第一街”長安街。長安街在北京的歷次總體規(guī)劃中均被作為體現(xiàn)政治與文 化中心的場所，要在這里修建起一座建筑，建筑設(shè)計(jì)師所要 考慮的各方面的因素，以達(dá)到最完美的效果。要考慮長安街嚴(yán)格的建筑限高等多種規(guī)劃要求；要 為用戶營造盡可能大的完整辦公空間；要使建筑擁有優(yōu)美的 比例，打動人心的外觀；要讓建筑和諧地存在于環(huán)境之中延 續(xù)城市的文化地理脈

19、絡(luò)；要讓建筑成為時(shí)代精神的體現(xiàn)帶領(lǐng) 城市建設(shè)的方向多方面的綜合考慮最終造就了今日凱晨之 總體布局由兩個(gè)玻璃中庭和四個(gè)玻璃連橋相聯(lián)接的三棟相 互平行的寫字樓；同時(shí)也造就了今日之凱晨長安街畔獨(dú)樹一 幟的立面設(shè)計(jì)。作為北京西區(qū)規(guī)模最大、西長安街最后一個(gè)可供大 面積對外租售的頂級純寫字樓，凱晨廣場又恰位于國家領(lǐng)導(dǎo) 人和國際友人往返于中南海和釣魚臺之間必經(jīng)的國賓道旁， 其建筑立面無疑將對長安街的景觀產(chǎn)生重大影響?？梢哉f，在一定程度上凱晨廣場代表了中國現(xiàn)代建筑藝 術(shù)的進(jìn)程，擔(dān)負(fù)著向整個(gè)世界展現(xiàn)中國改革開放嶄新形象的重任凱晨廣場的開發(fā)商中遠(yuǎn)房地產(chǎn)深知肩上的責(zé)任重大。為賦予凱晨廣場豐富的文化底蘊(yùn)和高水準(zhǔn)的完美 品質(zhì)，給國家第一街長安街留下一個(gè)傳之久遠(yuǎn)的頂級精品建 筑，自立項(xiàng)以來，中遠(yuǎn)房地產(chǎn)與SOM公司就凱晨廣場的立面方案數(shù)易其稿，考慮到地理位置的特殊性，又有周圍建筑 連續(xù)性、退后尺度、建筑限高、規(guī)劃功能等諸多限制因素， 最終決定采用超大型高科技環(huán)保玻璃幕墻，以映襯中華第一街的磅礴氣勢。根據(jù)SOM的設(shè)計(jì)，整個(gè)凱晨廣場的建筑外觀將全 部采用玻璃幕墻，四面通透；據(jù)粗略估算，整個(gè)項(xiàng)目的玻璃 幕墻面積將達(dá)到5萬平方米，到目前為止，這將是中國乃至 世界建筑史上使用玻璃幕墻最多的單體建筑之一。凱晨廣場的總投資中有將近 2億的資金是全部用于玻璃