注會(huì)-第四章-合同法-記憶要點(diǎn)總結(jié)

1、第四章 合同法律制度總則部分【 要 約 】訂立1.內(nèi)容具體確定（當(dāng)事人名稱、標(biāo)的和數(shù)量）2.表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示的約束生效“到達(dá)”受要約人時(shí)不一定要實(shí)際到達(dá)撤回“發(fā)出后、生效前”可撤回撤回通知，應(yīng)當(dāng)在要約到達(dá)受要約人之前或與要約同時(shí)到達(dá)受要約人。撤銷“生效后、受要約人承諾前”可撤銷3種不可撤銷失效1. 要約人依法撤銷要約； 2. 拒絕要約的通知到達(dá)要約人；3.承諾期限屆滿受要約人未作出承諾；4.受要約人對(duì)要約的內(nèi)容作出實(shí)質(zhì)性變更。【 承 諾 】 受要約人承諾期限起算1.要約以信件作出 自“信件載明的日期”起算；未載明日期的，自投寄該“信件的郵戳日期”起算2.要約以電話、傳真

2、作出 自要約到達(dá)受要約人時(shí)起算生效“到達(dá)”要約人“承諾生效，合同成立”承諾可撤回、但不能撤銷撤回“發(fā)出后、生效前”可撤回撤回通知，應(yīng)在要約到達(dá)要約人之前或與要約同時(shí)到達(dá)要約人。遲延受要約人超過承諾期限發(fā)出承諾的遲延承諾應(yīng)視為新要約。除要約人及時(shí)通知受要約人該承諾有效的以外 。遲到受要約人在承諾期限內(nèi)發(fā)出承諾，按通常情況能夠及時(shí)到達(dá)要約人，但因其他原因致使承諾到達(dá)要約人時(shí)超過承諾期限的遲到承諾為有效承諾。除要約人及時(shí)通知受要約人因承諾超過期限不接受該承諾的以外。承諾內(nèi)容1.受要約人對(duì)要約的內(nèi)容作出實(shí)質(zhì)性變更的，視為新要約。（原要約失效）2.受要約人對(duì)要約的內(nèi)容作出非實(shí)質(zhì)性變更的，該承諾有效，合同

3、內(nèi)容以承諾的內(nèi)容為準(zhǔn)。（除要約人及時(shí)反對(duì)or要約表明承諾不得對(duì)要約的內(nèi)容作出任何變更外）【不可撤銷的合同3】要約人確定了承諾期限；要約人以其他形式明示要約不得撤銷；受要約人 有理由認(rèn)為要約是不可撤銷的，并已經(jīng)為履行合同做了準(zhǔn)備工作?！竞贤闪r(shí)間&地點(diǎn)】情形成立時(shí)點(diǎn)大部分合同承諾生效時(shí)，合同成立采用合同書形式訂立合同1.自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)，合同成立；2.未同時(shí)在合同書上簽字或者蓋章的，則以當(dāng)事人中最后一方簽字或者蓋章的時(shí)，合同成立實(shí)際履行原則約定采用書面形式，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)并且對(duì)方接受的，合同成立約定采用合同書形式，在簽字或者蓋章之前情形成立地點(diǎn)書面

4、形式簽訂地：約定與實(shí)際不符約定的簽訂地簽訂地：沒有約定，雙方當(dāng)事人簽字或蓋章不在同一地點(diǎn)的，最后一方簽字或者蓋章的地點(diǎn)合同書形式同一地點(diǎn)簽字或蓋章的雙方當(dāng)事人簽字或蓋章的地點(diǎn)為不同一地點(diǎn)簽字或蓋章的最后一方簽字或者蓋章的地點(diǎn)【合同生效】情形生效時(shí)間依法成立的合同（如保證、抵押、質(zhì)押、金融機(jī)構(gòu)貸款的借款合同等）自成立時(shí)生效實(shí)踐合同（交付）定金合同實(shí)際交付定金之日自然人間的借款合同自貸款人提供借款時(shí)附生效條件的合同自條件成就時(shí)附生效期限的合同自期限屆至?xí)r生效應(yīng)當(dāng)?shù)怯泜浒傅怯泜浒覆⒎呛贤纳б喠⒆儎?dòng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同自合同成立時(shí)生效（物權(quán)另看） 商品房預(yù)售合同房屋租賃合同“自由進(jìn)出口”的技術(shù)經(jīng)

5、許可合同才生效“限制進(jìn)出口”的技術(shù)自許可證“頒發(fā)”之日經(jīng)批準(zhǔn)合同才生效外商投資企業(yè)設(shè)立、變更等的合同自批準(zhǔn)之日起生效；未經(jīng)批準(zhǔn)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同“未生效”。當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)該合同“無效”的，人民法院不予支持。多重買賣合同同一標(biāo)的上成立的多重買賣合同均可“有效”。注： 無權(quán)處分 合同有效無權(quán)代理 狹義 效力待定？ 表見 合同有效【約定不明確】 總原則：協(xié)議補(bǔ)充 按合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定××不明確具體規(guī)則質(zhì)量要求1. 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)2. 通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)價(jià)款或報(bào)酬按訂立合同 時(shí) 履行地的市場(chǎng)價(jià)格履行地點(diǎn)給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行交付不

6、動(dòng)產(chǎn)的，在不動(dòng)產(chǎn)所在地履行其他標(biāo)的，在履行義務(wù)一方所在地履行履行期限債務(wù)人可以隨時(shí)履行債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間履行方式按照有利于實(shí)現(xiàn)合同目的的方式履行費(fèi)用的負(fù)擔(dān)由履行義務(wù)一方負(fù)擔(dān)過程：要約人發(fā)出要約 受要約人承諾 合同成立 合同生效【 抗 辯 權(quán) 】 抗辯權(quán)的當(dāng)事人基于“同一”雙務(wù)合同。（相關(guān)：留置權(quán)）1.一方在對(duì)方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求2.一方在對(duì)方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。 同時(shí)履行抗辯權(quán)1.先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。2.先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。先履行抗辯權(quán)（后方權(quán)利）

7、 eg:先履行的一方部分履行，后履行的一方有權(quán)不履行相應(yīng)的義務(wù)。 1.中止履行（確切證據(jù)表明雙務(wù)合同中的對(duì)方，非第三人） 通知對(duì)方 不安抗辯權(quán) 2.合理期限內(nèi) 對(duì)方恢復(fù)能力or提供擔(dān)保 恢復(fù)履行 （先方權(quán)利） 對(duì)方?jīng)]有恢復(fù)能力且沒有提供擔(dān)保 解除合同 【代位權(quán)條件5】 （1）債權(quán)人對(duì)債務(wù)人的債權(quán)合法。（2個(gè)合法） （2）債務(wù)人怠于行使其到期債權(quán)，對(duì)債權(quán)人造成損害。（3）債務(wù)人的債權(quán)已到期，債權(quán)人的債權(quán)已到期。（2個(gè)到期）（4）債務(wù)人的債權(quán)不是專屬于債務(wù)人自身的債權(quán)。（5）債務(wù)人的懈怠行為必須是向次債務(wù)人主張其享有的具有“金錢”給付內(nèi)容的“到期”債權(quán)【代位權(quán)訴訟】原告：債權(quán)人被告：次債務(wù)人 訴訟

8、費(fèi)用第三人：債務(wù)人 其他必要費(fèi)用管轄：被告住所地人民法院【撤銷權(quán)訴訟】原告：債權(quán)人被告：債務(wù)人 費(fèi)用，第三人有過錯(cuò)的，適當(dāng)分擔(dān)第三人：受益人或受讓人 管轄：被告住所地人民法院【撤銷權(quán)可撤銷的行為】 目的：使債務(wù)人的處分行為歸于無效，恢復(fù)債務(wù)人的財(cái)產(chǎn) 就撤銷權(quán)行使的結(jié)果無優(yōu)先受償權(quán)利（代位權(quán)有）無償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)（善/惡）無償行為： 放棄：債權(quán)（到期、未到期均可）、債權(quán)擔(dān)保（善/惡） 惡意延長(zhǎng)到期債權(quán)的履行期限 有償行為： 明顯不合理的價(jià)格（低價(jià)賣70%，高價(jià)買30%）（第三人惡意）區(qū)分合同保全中的撤銷權(quán)可撤銷合同的撤銷權(quán)（第二章）效力突破了合同相對(duì)性，效力擴(kuò)及到了第三人沒有擴(kuò)及到第三人目的恢復(fù)債務(wù)人

9、的清償能力消除當(dāng)事人之間意思表示的瑕疵期限債權(quán)人知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起1年內(nèi)債務(wù)人行為發(fā)生之日起5年內(nèi)當(dāng)事人知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起1年內(nèi) 兩者都是除斥期間（不變、過期權(quán)利消滅）【擔(dān)保合同的效力】 形式：抵押、質(zhì)押、保證、定金 債權(quán)人無過錯(cuò) 債務(wù)人和擔(dān)保人，連帶責(zé)任擔(dān)保合同無效 主 擔(dān)× 債權(quán)人、擔(dān)保人有過錯(cuò) 擔(dān)保人承擔(dān)部分，不超過債務(wù)人不能清償債務(wù)部分的1/2 主×擔(dān)× 擔(dān)保人無過錯(cuò) 不承擔(dān)責(zé)任 擔(dān)保人有過錯(cuò) 擔(dān)保人承擔(dān)部分，不超過債務(wù)人不能清償債務(wù)部分的1/3。主合同解除：擔(dān)保合同仍然有效，擔(dān)保人對(duì)債務(wù)人仍應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任?！颈ＷC方式】一般保證：補(bǔ)充

10、保證責(zé)任：債務(wù)人不能履行到期債務(wù)時(shí)，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)在保證期間內(nèi)，首先對(duì)債務(wù)人提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁，并就債務(wù)人財(cái)產(chǎn)依法強(qiáng)制執(zhí)行。以強(qiáng)制執(zhí)行后債務(wù)人的全部資產(chǎn)償還債務(wù)，不夠清償?shù)牟糠?，由一般保證人承擔(dān)保證責(zé)任。先訴抗辯權(quán)：在主合同糾紛未經(jīng)審判或仲裁，并就債務(wù)人財(cái)產(chǎn)依法強(qiáng)制執(zhí)行仍不能履行債務(wù)前，一般保證人對(duì)債權(quán)人可以拒絕承擔(dān)保證責(zé)任。（注：3種不能行使先訴抗辯）向債權(quán)人提供了債務(wù)人可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的真實(shí)情況連帶保證：保證合同中對(duì)保證方式?jīng)]有約定或約定不明確的債務(wù)人不能履行到期債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以要求債務(wù)人履行債務(wù)，也可以直接要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。注：一般保證中，主債務(wù)訴訟時(shí)效和保證訴訟時(shí)效，同時(shí)中斷、同時(shí)中

11、止。 連帶保證中，主債務(wù)訴訟時(shí)效和保證訴訟時(shí)效，不同時(shí)中斷、同時(shí)中止。【保證責(zé)任】債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán)債權(quán)人轉(zhuǎn)讓主債權(quán)，保證債權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓，保證人在原保證擔(dān)保的范圍內(nèi)對(duì)受讓人承擔(dān)保證責(zé)任。但，保證人與債權(quán)人事先約定 僅對(duì)特定的債權(quán)人承擔(dān)保證責(zé)任或禁止債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，保證人不再承擔(dān)保證責(zé)任。注：債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，受讓人同時(shí)取得與主債權(quán)有關(guān)的從權(quán)利。債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)經(jīng)債權(quán)人許可，主債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)取得保證人“書面同意”。保證人對(duì)未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)讓的債務(wù)部分，不再承擔(dān)保證責(zé)任。主合同的變更未經(jīng)保證人同意的，保證人的保證責(zé)任并不能解除：（避重就輕）如果減輕債務(wù)人的債務(wù)的，保證人仍應(yīng)當(dāng)對(duì)變更后的合同承擔(dān)保證責(zé)任；如

12、果加重債務(wù)人的債務(wù)的，保證人對(duì)加重的部分不承擔(dān)保證責(zé)任；變更主合同履行期限的，保證期間為原合同約定的或者法律規(guī)定的期間?！颈ＷC未約定or約定不明時(shí)】 方式 連帶范圍 全部債務(wù)期間 未約定 6m （約定的保證期間早于或等于主債務(wù)履行期限，視為未約定） 約定不明 2y 注：主債務(wù)履行期限，沒有約定或約定不明時(shí)，保證期間自債權(quán)人要求債務(wù)人履行債務(wù)的寬限期屆滿之次日計(jì)算?！颈ＷC訴訟時(shí)效】情形保證合同訴訟時(shí)效（債權(quán)人對(duì)保證人起訴）一般保證保證期間內(nèi)，債權(quán)人對(duì)債務(wù)人提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁從判決或仲裁裁決生效之日起保證期間內(nèi)，債權(quán)人未對(duì)債務(wù)人提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁的，保證人不再承擔(dān)保證責(zé)任主&保的訴訟時(shí)

13、效，同時(shí)中止，同時(shí)中斷連帶保證保證期間內(nèi)，債權(quán)人要求連帶保證人承擔(dān)保證責(zé)任 從債權(quán)人要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任之日起 保證人對(duì)債務(wù)人行使追償權(quán)的從保證人向債權(quán)人承擔(dān)保證責(zé)任之日起主&保的訴訟時(shí)效，同時(shí)中止，不同時(shí)中斷注：保證人是否承擔(dān)保證責(zé)任一般保證：要看債權(quán)人對(duì)債務(wù)人有關(guān)主合同的起訴時(shí)間，是否在保證期間內(nèi)。連帶保證：要看債權(quán)人是否在保證期間內(nèi)直接找到保證人。【擔(dān)保的并存】保證保證按份共同保證：保證人與債權(quán)人約定按份額對(duì)主債務(wù)承擔(dān)保證義務(wù)該約定對(duì)債權(quán)人有約束力。連帶共同保證：各保證人約定均對(duì)全部主債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保義務(wù)or保證人與債權(quán)人之間沒有約定可要求主債務(wù)人履行債務(wù)，也可以要求任何一個(gè)保證人

14、承擔(dān)全部保證責(zé)任。已經(jīng)承擔(dān)保證責(zé)任的保證人，應(yīng)先向主債務(wù)人追償；向主債務(wù)人不能追償?shù)牟糠?，有?quán)要求其他保證人承擔(dān)其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的份額人保物保物保由主債務(wù)人提供：先主后次主：物保 次：人保沒有約定擔(dān)保順序時(shí)，債權(quán)人應(yīng)先執(zhí)行主債務(wù)人提供的物保，保證人在物保不足清償時(shí)承擔(dān)補(bǔ)充清償責(zé)任物保由第三人提供：無先后次：物保 次：人保沒有約定擔(dān)保順序時(shí)，債權(quán)人可以執(zhí)行第三人的物保，也可以首先要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。已經(jīng)承擔(dān)保證責(zé)任的保證人，只能向主債務(wù)人追償，“不能”向另外一個(gè)擔(dān)保人追償?！径ń鹆P則適用】不可抗力、意外事件×合同關(guān)系以外的第三人的過錯(cuò)延遲履行或者有其他違約行為（并非當(dāng)然適用），致使“合同

15、目的不能實(shí)現(xiàn)”當(dāng)事人一方不完全履行合同的按照未履行的比例【債務(wù)的抵充順序】1. 債務(wù)人除主債務(wù)之外還應(yīng)當(dāng)支付利息和費(fèi)用，當(dāng)事人沒有約定的，人按照下列順序抵充：實(shí)現(xiàn)債權(quán)的有關(guān)費(fèi)用；利息；主債務(wù)2.債務(wù)人不足以清償其對(duì)同一債權(quán)人所負(fù)的數(shù)筆相同種類的全部債務(wù)時(shí)除另有約定的以外，已到期的優(yōu)先抵充；均到期的，對(duì)債權(quán)人缺乏擔(dān)?；驌?dān)保數(shù)額最少的優(yōu)先抵充；擔(dān)保數(shù)額相同的，債務(wù)負(fù)擔(dān)較重的債務(wù)優(yōu)先抵充；負(fù)擔(dān)相同的，按照到期的先后順序抵充；到期時(shí)間相同的，按比例抵充【合同解除程序】1.當(dāng)事人一方主張解除合同，應(yīng)通知對(duì)方，合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。2.對(duì)方有異議的，在約定的異議期限內(nèi)，可請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除

16、合同的效力。 沒有約定異議期限，解除通知到達(dá)之日起3個(gè)月 異議期限屆滿后，提出異議并向法院起訴的，人民法院不予支持注：異議期限 約定 3m【合同解除效力】尚未履行 終止履行。已經(jīng)履行 當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。另：合同解除不影響合同中結(jié)算條款、清理?xiàng)l款以及解決爭(zhēng)議方法條款的效力。【合同解除種類】合意解除（雙方同意）事先約定解除權(quán)：約定解除條件成就，即可解除事后協(xié)商一致：協(xié)商解除法定解除因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)“合同目的”雙方當(dāng)事人均可以行使解除權(quán)。履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或以自己的行為表明不履行“主要”債務(wù)當(dāng)事人一方遲延履行“主要”債務(wù)，經(jīng)“催告”后

17、在合理期限內(nèi)仍未履行當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或有其他違約行為，致使不能實(shí)現(xiàn)“合同目的”不安抗辯權(quán)（后方權(quán)利）中止履行后，若對(duì)方在合理期限內(nèi)未恢復(fù)履行能力并且未提供適當(dāng)擔(dān)保的，當(dāng)事人可以解除合同隨時(shí)解除承攬合同“定作人”可以隨時(shí)解除貨運(yùn)合同承運(yùn)人將貨物交付收貨人之前，“托運(yùn)人”可以要求承運(yùn)人中止運(yùn)輸、返還貨物、變更到達(dá)地或?qū)⒇浳锝唤o其他收貨人委托合同“委托人或者受托人”均可以隨時(shí)解除委托合同租賃合同不定期“出租人或者承租人”均可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人租賃物危及承租人安全或健康即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格“承租人”仍然可以隨時(shí)解除合同。情勢(shì)變更合同

18、成立后，客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求法院變更或解除的，人民法院應(yīng)根據(jù)公平原則，并結(jié)實(shí)際情況確定是否變更或解除?！镜窒糠N類法定抵消1互負(fù)到期債務(wù)，債務(wù)標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方均可主張抵銷2一方債務(wù)已經(jīng)到期，另一方尚未到期，則“未到期”的債務(wù)人可以主張抵銷。3效力不完全的債權(quán)不能作為主動(dòng)債權(quán)而主張抵銷；但作為被動(dòng)債權(quán)，對(duì)方以其債權(quán)主張抵銷的，應(yīng)當(dāng)允許。如訴訟時(shí)效屆滿后的債權(quán)約定抵消互負(fù)債務(wù)，標(biāo)的物種類、品質(zhì)不相同的，經(jīng)雙方協(xié)商一致，也可以抵銷不得抵消1法律規(guī)定不得抵

19、消的債務(wù)（如因故意侵權(quán)產(chǎn)生的債務(wù)）2根據(jù)合同性質(zhì)不能抵消的債務(wù)（如提供勞務(wù)的債務(wù)、不作為的債務(wù)）3當(dāng)事人約定不得抵消的債務(wù)注：1.法定抵銷中的抵銷權(quán)屬于形成權(quán)，當(dāng)事人主張抵銷的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方，抵銷的效果自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)生效。2.抵銷不得附條件或者附期限。【違約責(zé)任承擔(dān)方式】繼續(xù)履行債務(wù)人不履行合同義務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)強(qiáng)制債務(wù)人實(shí)際履行合同義務(wù)。補(bǔ)救措施當(dāng)事人履行合同義務(wù)，質(zhì)量不符合約定的 應(yīng)按當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒有約定或約定不明確的，受損害方根據(jù)標(biāo)的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或報(bào)酬等違約責(zé)任。損害賠償1當(dāng)事

20、人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。2損失賠償額：應(yīng)相當(dāng)于因違約造成的損失，包括履行后可獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。3止損措施：當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大，當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用由違約方承擔(dān)；沒有采取適當(dāng)措施，致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。4混合過錯(cuò)：買賣合同，當(dāng)事人一方違約造成對(duì)方損失，對(duì)方對(duì)損失的發(fā)生也有過錯(cuò)，違約方主張扣減相應(yīng)的損失賠償額的，人民法院應(yīng)予支持。5損益相抵：買賣合同，當(dāng)事人一方因?qū)Ψ竭`約

21、而獲有利益，違約方主張從損失賠償額中扣除該部分利益的，人民法院應(yīng)予支持。違約金1.約定的違約金低于造成的損失，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。2.就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行債務(wù)。3.買賣合同中的規(guī)定付款期限作出變更，不影響當(dāng)事人關(guān)于逾期付款違約金的約定，但該違約金的起算點(diǎn)應(yīng)當(dāng)隨之變更。約定逾期付款違約金，買受人以出賣人接受價(jià)款時(shí)未主張逾期付款違約金為由拒絕支付該違約金的，法院不予支持。因違約而解除，守約方主張繼續(xù)適用違約金條款的，法院應(yīng)予支持。定金1.既約定違約金，又約定

22、定金的，二選一。2.買賣合同的規(guī)定約定的定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失，對(duì)方請(qǐng)求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應(yīng)高于因違約造成的損失?！具`約責(zé)任相對(duì)性】責(zé)任情形直接合同的雙方承擔(dān)違約責(zé)任涉及第三人的合同（債務(wù)向?qū)θ铰男衞r債務(wù)由第三方履行）、租賃合同（轉(zhuǎn)租）、承攬合同例外1債的保全（代位、撤銷）（可對(duì)第三人主張權(quán)利）2買賣不破租賃（承租人可以對(duì)抗新的所有權(quán)人）3建造工程合同（第三人與總承包人向發(fā)包人承擔(dān)連帶責(zé)任）免責(zé)1因不可抗力不能履行合同的，部分或者全部免除責(zé)任。2當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任（違約在前）。注：標(biāo)的物毀損、滅失：不

23、可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由（如不可抗力）導(dǎo)致 風(fēng)險(xiǎn)可歸責(zé)于一方當(dāng)事人的事由（如一方當(dāng)事人的過錯(cuò)）導(dǎo)致 違約責(zé)任或侵權(quán)責(zé)任分則部分Ø 買賣合同【標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)】情形一般規(guī)定看交付 交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)特殊規(guī)定1在途標(biāo)的物出賣人出賣交由承運(yùn)人運(yùn)輸?shù)脑谕緲?biāo)的物，風(fēng)險(xiǎn)自合同成立之日起由“買受人”承擔(dān)，另有約定除外。但是，如果出賣人在合同成立時(shí)知道或應(yīng)當(dāng)知道標(biāo)的物已經(jīng)毀損、滅失，卻沒有告知買受人，買受人主張“出賣人”負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。2未約定交付地點(diǎn)，出賣人不得不托運(yùn)交付地點(diǎn)沒有約定或約定不明確，標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)?，出賣人將標(biāo)的物交付給第一承運(yùn)人后，標(biāo)的物毀損、

24、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由“買受人”承擔(dān)。3出賣人依照約定代辦托運(yùn)出賣人“根據(jù)合同約定”將標(biāo)的物運(yùn)送至買受人指定地點(diǎn)并交付給承運(yùn)人后（依約代辦托運(yùn)），標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由“買受人”負(fù)擔(dān)，另有約定的除外。注：還有幾個(gè)買受人承擔(dān) 因買受人的原因致使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付的出賣人按照約定將標(biāo)的物置于交付地點(diǎn)，買受人違反約定沒有收取的出賣人將標(biāo)的物提存后【商品房買賣合同的司法解釋】商品房預(yù)售合同的效力出賣人必須取得商品房預(yù)售許可證明。出賣人未取得預(yù)售許可而與買受人訂立預(yù)售合同的，合同無效。但是在起訴前取得預(yù)售許可的，合同有效。預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)?shù)怯泜浒?，但登記并非合同的生效條件 被拆遷人的優(yōu)先權(quán)明確約定拆遷人以

25、位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。法定解除條件 4 質(zhì)量：主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不符不能交付；房屋質(zhì)量不符影響居住 3%：建筑面積與合同約定的誤差比絕對(duì)值超過33個(gè)月：出賣人遲延交付or買受人遲延支付房款，經(jīng)催告后在3個(gè)月內(nèi)仍不履行一年：約定或法定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過1年，因出賣人的原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的。懲罰性賠償金 解釋：出賣人（開放商）構(gòu)成了欺詐，買受人可以在1.解除合同 2.賠償損失 的前提下3.讓出賣人承擔(dān)不超過“已付房款”1倍的懲罰性賠償金（1）合同訂立后，出賣人

26、未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（先賣后抵） 買受人未登記（未獲得房屋的所有權(quán)），抵押權(quán)人獲得抵押權(quán)并行使。（2）合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；（一房二賣）（3）故意隱瞞沒有取得預(yù)售許可證明的事實(shí)或提供虛假預(yù)售許可證明；（4）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（先抵后賣） 抵押權(quán)人已登記（獲得抵押權(quán)），再賣屬于無權(quán)處分。（5）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或?yàn)椴疬w補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 買受人已登記（獲得所有權(quán)），再賣屬于無權(quán)處分。商品房買賣合同 & 貸款合同（1）貸款合同未訂立 商品房買賣合同不能履行當(dāng)事人可以要求解除合同，并分析貸款合同未能訂立的原因，可歸責(zé)于一方當(dāng)事

27、人的，由該當(dāng)事人賠償損失。（2）商品房買賣合同 無效、被撤銷或者被解除。貸款合同應(yīng)相應(yīng)解除。出賣人將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款本金及利息分別返還給擔(dān)保權(quán)人和買受人。Ø 租賃合同【不定期租賃合同】（1）租賃期限6個(gè)月以上，合同應(yīng)采用書面形式。未采用書面形式的，視為不定期。（2）對(duì)租賃期限沒有約定或約定不明確，依照合同法仍不能確定的，視為不定期。（3）租賃期屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。【承租人的優(yōu)先權(quán)】?jī)?yōu)先權(quán)享有出租人出賣租賃房屋，應(yīng)在出賣前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)在

28、拍賣5日前 通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。未在合理期限內(nèi)通知承租人或存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情形：承租人 請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，應(yīng)予支持 請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，不予支持 ×不享有1.房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的；2.出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；3.出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的；4.第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。Ø 融資租賃合同（1）三方當(dāng)事人：出租人、承租人、出賣人（承租人選擇）；（售后租回承租

29、人與出賣人為同一人）（2）兩個(gè)合同：融資租賃合同、買賣合同。合同的解除承租人解除融資租賃合同中，承租人解除合同的權(quán)利受到一定限制。在合同有效期內(nèi)，承租人無正當(dāng)、充分的理由不得解除合同。因出租人的原因致使承租人無法占有、使用租賃物，承租人請(qǐng)求解除融資租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。出租人解除1.承租人未經(jīng)出租人同意，處分租賃物的（轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押、質(zhì)押、投資入股或其他方式）2.承租人未按照合同約定的期限和數(shù)額支付租金，符合合同約定的解除條件，經(jīng)出租人催告后在合理期限內(nèi)仍不支付的；出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租賃物。3.合同對(duì)于欠付租金解除合同的情形沒有明確約定，但承租人欠付租金

30、達(dá)到2期以上，或者數(shù)額達(dá)到全部租金15以上，經(jīng)出租人催告后在合理期限內(nèi)仍不支付的；4.承租人違反合同約定，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的其他情形。責(zé)任 or義務(wù)出租人租賃物不符合約定或者不符合使用目的的，出租人不承擔(dān)責(zé)任，×但承租人依賴出租人的技能確定租賃物或出租人干預(yù)選擇租賃物的除外。租賃物造成第三人的人身傷害或者財(cái)產(chǎn)損害的，出租人不承擔(dān)責(zé)任。×出租人應(yīng)當(dāng)保證承租人對(duì)租賃物的占有和使用 承租人承租人應(yīng)當(dāng)履行占有租賃物期間的維修義務(wù)。承租人占有租賃物期間，租賃物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由“承租人”承擔(dān)，出租人要求承租人繼續(xù)支付租金的，應(yīng)予支持。出賣人出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定向“承租人”交付標(biāo)的物

31、出租人、出賣人、承租人可以約定，出賣人不履行買賣合同義務(wù)的，由承租人行使索賠的權(quán)利。承租人行使索賠權(quán)利的，出租人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。Ø 贈(zèng)與合同【贈(zèng)與人義務(wù)】情形是否承擔(dān)賠償責(zé)任贈(zèng)與人故意或重大過失，致使贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)毀損、滅失的贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵的×附義務(wù)（eg:要求不得轉(zhuǎn)讓）的贈(zèng)與，贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵的附義務(wù)的限度內(nèi)承擔(dān)與出賣人相同的責(zé)任贈(zèng)與人故意不告知贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵或保證贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)無瑕疵【合同的撤銷】種類情形任意撤銷贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與 但有救災(zāi)、扶貧等公益性質(zhì)的or經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同，不得撤銷×法定撤銷受贈(zèng)人有忘恩行為時(shí)，無論上述兩種情況，贈(zèng)與人（1

32、y）或者贈(zèng)與人的繼承人、法定代理人(6m)可以撤銷該贈(zèng)與。撤銷權(quán)人撤銷贈(zèng)與的，可以向受贈(zèng)人要求返還贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)。贈(zèng)與人的撤銷權(quán)受贈(zèng)人：嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或其近親屬；對(duì)贈(zèng)與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行；不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù)。贈(zèng)與人的繼承人、法定代理人的撤銷權(quán)受贈(zèng)人的違法行為使贈(zèng)與人死亡或喪失民事行為能力Ø 建造工程合同【無效合同】界定承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)or超越資質(zhì)等級(jí)的；（在建設(shè)工程竣工前取得相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的除外）沒有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的；建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未招標(biāo)或者中標(biāo)無效的。處理工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格承包人可以請(qǐng)求“參照”合同約定支付工程價(jià)款。工程經(jīng)竣工驗(yàn)收

33、不合格修復(fù)后的驗(yàn)收合格發(fā)包人可以請(qǐng)求承包人承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用修復(fù)后的驗(yàn)收不合格承包人無權(quán)請(qǐng)求支付工程價(jià)款【承包人墊資】有約定沒約定墊資按約定按“工程欠款”處理墊資利息按約定，但利率超過同期同類貸款利率的部分除外不支付利息工程欠款利息按約定按同期同類貸款利率計(jì)息【竣工日期 & 付款時(shí)間】情形竣工日期建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的以竣工驗(yàn)收合格之日承包人已經(jīng)提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，發(fā)包人拖延驗(yàn)收的以承包人提交驗(yàn)收?qǐng)?bào)告之日未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日情形付款時(shí)間建設(shè)工程已實(shí)際交付交付之日沒有交付的提交竣工結(jié)算文件之日沒有交付 且 工程價(jià)款也未結(jié)算的當(dāng)事人起訴之日【承包人優(yōu)先受償權(quán)】情形發(fā)包人未按約定支付工程價(jià)款，承包人催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款，發(fā)包人逾期不支付的。手段承包人 可以與發(fā)包人協(xié)議將工程折價(jià)也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣承包人對(duì)建筑工程的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。享有優(yōu)先權(quán)的價(jià)款范圍工作人員報(bào)酬、材料款等“實(shí)際支出的費(fèi)用”不包括承包人因發(fā)包人違約造成的損失優(yōu)先優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)但是，消費(fèi)者購(gòu)買商品房的，支付全部或大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。期限自工程竣工之日起（或工程合同約定的竣工之日起）計(jì)算6