城中村綜合改造項(xiàng)目可行性實(shí)施報(bào)告

1、市未央?yún)^(qū)漢村地區(qū)城中村綜合改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告一、項(xiàng)目概況未央?yún)^(qū)漢村地區(qū)城中村綜合改造項(xiàng)目位于市西郊大興路西段，快速干道兩側(cè)，項(xiàng)目南鄰城西客運(yùn)站，北鄰漢城遺址，東接 西二環(huán)白家口立交橋商圈，西連三橋經(jīng)濟(jì)板塊，是市西向門戶區(qū) 和“西咸一體化”的樞紐地區(qū)，該地塊緊靠大興西新區(qū)，比鄰灃 渭新區(qū)，北倚漢城遺址，是未來(lái)國(guó)際化大都市建設(shè)的又一核心區(qū) 域，對(duì)聯(lián)動(dòng)我市東西、與周邊地市以及省與周邊省市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具 有戰(zhàn)略性的地理重要性。漢城湖（團(tuán)結(jié)水庫(kù)）的建設(shè)使該項(xiàng)目區(qū) 位價(jià)值提升較大，也是未來(lái)吸引置業(yè)者的一個(gè)重要因素。交通價(jià)值方面：漢村所處的城西版塊作為市的西大門，西連西寶高速，西蘭公路，聯(lián)通隴、新，南接西高新

2、、西萬(wàn)公路、西漢 高速，可達(dá)渝、蜀，快速干道與國(guó)際航空港連接及其方便，正在 修建的地鐵一號(hào)線連接西、咸兩市并橫貫市東西，距城西客運(yùn)站 不到2KM大興西西路、西二環(huán)、北二環(huán)連接經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、市政 府和新客站，西三環(huán)連接曲江新區(qū)和漢長(zhǎng)安城遺址保護(hù)區(qū)，漢城 北路、丈八路與西二環(huán)使本區(qū)域與高新區(qū)的聯(lián)系更加緊密。人文消費(fèi)價(jià)值方面： 在歷史文化脈絡(luò)方面，大興西路區(qū)域?yàn)?漢文化源頭，國(guó)家級(jí)漢遺址公園即將建設(shè)，西北為秦文化源頭，隋朝確定該區(qū)域?yàn)榛识妓?，東側(cè)為唐文化傳承區(qū)，南鄰象征現(xiàn) 代工業(yè)、科技文明的“西高新文化”，該區(qū)域文化包容性較強(qiáng)，可 塑性強(qiáng)，元素豐富。城西地區(qū)作為市重要的工業(yè)基地，也是我國(guó)研究和生產(chǎn)高

3、壓、 超高壓輸電設(shè)備的重要基地之一。是我國(guó)“一五”、“二五”期間建設(shè)的“電工城”、“航工城”，區(qū)域盤踞著中央、省、市屬大型企 業(yè)100余家，其中遠(yuǎn)東公司、慶安宇航設(shè)備公司、西儀集團(tuán)、鐵 道部車輛廠、電力機(jī)械制造公司、印鈔廠、利君集團(tuán)等30多家聞名全國(guó)的大中型工業(yè)企業(yè)，集聚著大量的科研技術(shù)人員，以及城 西臨近高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)區(qū)域和經(jīng)開區(qū)居住著大批工作的白領(lǐng)一族 和科研技術(shù)人員，構(gòu)成城西區(qū)域具有較高文化素養(yǎng)和消費(fèi)能力的 中尖消費(fèi)人群。商業(yè)氛圍方面：區(qū)域商業(yè)氛圍成熟，土門商圈、方欣食品及水 產(chǎn)品批發(fā)城和玉祥門商圈三足鼎立。大興西路作為區(qū)域級(jí)東西主 動(dòng)脈，未來(lái)漢遺址公園的建設(shè)在該項(xiàng)目和周邊其他項(xiàng)目的共同

4、打 造下，必將成為集休閑購(gòu)物，商業(yè)旅游、餐飲娛樂(lè)、日用百貨等 綜合服務(wù)性“金街”。自然景觀方面： 區(qū)域周邊自然景觀得天獨(dú)厚，周邊大中型遺 址公園眾多。有占地約36平方公里的漢長(zhǎng)安城遺址 （目前已開始 綜合整治水面面積 890畝的團(tuán)結(jié)水庫(kù)），有占地約60萬(wàn)平方米秦 阿房宮遺址，城市公園廣場(chǎng)有勞動(dòng)公園、豐慶公園等。隨著周邊 工業(yè)企業(yè)的逐步外遷，路綠化景觀帶的拓寬改造，地鐵一號(hào)線的 動(dòng)工建設(shè)，市政生活基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷完善，區(qū)域人居環(huán)境將 大大改善。市政配套方面： 大興西路區(qū)域是城西大工業(yè)區(qū)的一部分，是 工業(yè)經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的排頭兵。近年來(lái)，國(guó)際化大都市建設(shè)確立 該區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展食品批發(fā)和水產(chǎn)品批發(fā)商貿(mào)

5、城，依托漢長(zhǎng)安城遺 址發(fā)展中高端住宅和旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)，在幾十年前，西郊就呈現(xiàn)出 較大的城市骨架，早期大規(guī)模重點(diǎn)建設(shè)的結(jié)果，使得產(chǎn)業(yè)布局和 配套設(shè)施基本上一步到位，區(qū)域市政生活配套設(shè)施基本上滿足了 居民日常生活的需要。但是，隨著城市化進(jìn)程的加快，目前，大興西路區(qū)域正面臨 從“工業(yè)區(qū)”向“商住商貿(mào)新區(qū)”和從“城鄉(xiāng)結(jié)合部”向“城市 與城市結(jié)合部”的兩個(gè)轉(zhuǎn)變，在城市功能定義轉(zhuǎn)變時(shí)，原有的城 市基礎(chǔ)設(shè)施必然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足轉(zhuǎn)型后的需求。因此，無(wú)論是從基 礎(chǔ)配套方面（如水、電、氣、暖、通訊等）還是從服務(wù)配套方面（如商業(yè)、醫(yī)療、教育、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等）都已顯露出不足。市政配套的不足，對(duì)未來(lái)項(xiàng)目的銷售帶來(lái)很大的制

6、約，因此在項(xiàng)目開發(fā)中需重點(diǎn)考慮，如設(shè)立大型購(gòu)物超市、SPA健身房、醫(yī)務(wù)站、幼兒園、小學(xué)等以解決住戶生活需要，提升項(xiàng)目吸引力。作為項(xiàng)目所在地的大興西路區(qū)域既是古絲綢之路的重要節(jié) 點(diǎn)，又是響譽(yù)西北的大宗醫(yī)藥批發(fā)零售和食品批發(fā)集散地，商業(yè) 貿(mào)易興盛，也是深具特殊文化情結(jié)的一個(gè)特色區(qū)域。灃渭新區(qū)、大興新區(qū)大都市圈東西南北交通核心區(qū)以及區(qū)域城市規(guī)劃發(fā)展即將有新的躍升等眾多有利因素使區(qū)域的升值潛力指日可待，大興西路地區(qū)會(huì)再次成為開發(fā)商、投資商和消費(fèi)者置業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域。（一）地理位置未央?yún)^(qū)漢地區(qū)城中村綜合改造項(xiàng)目位于市西郊大興路西段，快速干道兩側(cè)，項(xiàng)目南鄰城西客運(yùn)站，北鄰漢城遺址，東接西二 環(huán)白家口立交橋商圈

7、，西連三橋經(jīng)濟(jì)板塊，是市西向門戶區(qū)和“西咸一體化”的樞紐地區(qū)，該地塊緊靠大興新區(qū)，比鄰灃渭新區(qū)， 北倚漢城遺址，是未來(lái)國(guó)際化大都市建設(shè)的又一核心區(qū)域，對(duì)聯(lián) 動(dòng)我市東西、與周邊地市以及省與周邊省市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有戰(zhàn)略性 的地理重要性。（二）基本情況1、人口情況：共計(jì)960戶，2410人，其中農(nóng)民 837戶，2226人；居民123 戶，184人。2、土地情況及建筑面積（1）土地情況項(xiàng)目總占地約為1321.9畝（最終以實(shí)測(cè)成果表為準(zhǔn)）。其中： 集體建設(shè)用地即村域土地 333畝（包括宅基地267畝，未利用土地 580.08畝）；小產(chǎn)權(quán)單元樓土地占地為 421.37畝，可進(jìn)入城改圍 用地約900畝。（2）現(xiàn)

8、有房屋情況項(xiàng)目總拆除建筑面積約 60.92萬(wàn)卅：集體土地上房屋現(xiàn)狀建筑面積約為60.92萬(wàn)卅，其中：村民住宅房屋約54.5萬(wàn)卅（二層以下房屋36.26萬(wàn)卅，三層及三層 以上18.24萬(wàn)吊），集體商業(yè)用房6.42萬(wàn)吊。單元樓房屋現(xiàn)狀建筑面積約為646108.98M2不納入本次城改用地圍。3、村集體經(jīng)濟(jì)及村民人均收入現(xiàn)況村集體經(jīng)濟(jì)主要收入來(lái)源于房租收入。全村每年集體分紅人 均為約0.8萬(wàn)元。二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位（一）區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀從近幾年各城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的體量上來(lái)看，城西區(qū)域較市其他區(qū)域來(lái)說(shuō)一直相對(duì)滯后。2009年市住房建設(shè)計(jì)劃中城西只有42.17 萬(wàn)平方米，比長(zhǎng)安區(qū)低23.35 萬(wàn)平方米，占總供

9、應(yīng)量的4.69%; 2009年市住房建設(shè)計(jì)劃中城西也僅有約60萬(wàn)平方米，占供應(yīng)總量的5.29%。目前各城區(qū)板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展如火如荼，唯獨(dú)城西沒(méi)有大 的起色，“西咸一體化”短期來(lái)說(shuō)對(duì)城西的房地產(chǎn)市場(chǎng)的拉動(dòng)效應(yīng) 尚未能充分顯現(xiàn)，作為西咸共建區(qū)還未能自給自足，輻射能力尚 淺；城中村改造提上日程、二環(huán)沿線及二環(huán)工業(yè)企業(yè)搬遷并不只 針對(duì)城西一個(gè)區(qū)域，雖城西在舊城改造這方面需求更為明顯，但 政策因素對(duì)城西來(lái)說(shuō)影響不很鮮明。城西的優(yōu)勢(shì)即在于未來(lái)其區(qū)域土地的資源優(yōu)勢(shì)，從土地存量 情況來(lái)看，現(xiàn)在的城西除環(huán)勞動(dòng)路沿線、西稍門、土門、玉祥門、 豐慶公園、邊家村周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)較為成熟外，其他區(qū) 域還可稱為處

10、女地。充足的土地儲(chǔ)備讓城西在資源爭(zhēng)奪戰(zhàn)愈演愈 烈的地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域中顯得后勁十足，具有遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)的開發(fā)企業(yè)會(huì)迅速將目光聚集在該區(qū)域。城西區(qū)域部分在售樓盤一覽表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址占地面積總建筑 面積(m2)規(guī)劃情況戶型面積(m2)價(jià)格圍 (元 / m2)華府新桃園灃惠路與大寨路 什字西北角58.8 畝18萬(wàn)9棟點(diǎn)式高層40-1504800蓮湖中央花園團(tuán)結(jié)西路中段136.79 畝268963一期3棟咼層44-1454500-5100漢景苑西二環(huán)大興路立交向西 300米79.95 畝1900006棟咼層，8棟小高層50-1304500萬(wàn)國(guó)遠(yuǎn)鑒名筑棗園西路76.79 畝18萬(wàn)8棟咼層，3棟多層50-12245

11、00-5300白花名珠豐登北路與桃園 路交匯處4666.67m23500025、26 層30-1374300天朗大興郡大興東路北側(cè)600畝130萬(wàn)一期20余棟38-3005800世紀(jì)錦繡大興東路55號(hào)294畝42萬(wàn)38棟，多層, 小高層，高層87-1153300-3800加州一號(hào)灃渭新區(qū)世紀(jì)大道東段北側(cè)50畝921棟，小高層，高層104-12345001、市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)于市整體來(lái)說(shuō)，城西區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)始終表現(xiàn)平平，區(qū) 域整體環(huán)境改善以及新置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域如“土門商圈” 、“大興西新 區(qū)”的輻射帶動(dòng)，都讓城西在樓市中扮演越來(lái)越重要的角色，市 場(chǎng)供應(yīng)數(shù)據(jù)2009年升幅較大，預(yù)計(jì) 2010年隨著大興路沿線

12、幾家 城中村改造項(xiàng)目的推進(jìn)，市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)大幅提升。2、市場(chǎng)銷售城西區(qū)域銷售市場(chǎng)與供應(yīng)市場(chǎng)一樣，市場(chǎng)銷售狀況09年開始回暖，銷售量體和銷售價(jià)格均有約510%的增長(zhǎng)，09年開發(fā)項(xiàng)目今年多數(shù)已進(jìn)入尾盤銷售階段，新推項(xiàng)目較少，其主要消費(fèi)群體 多是周邊區(qū)域居住多年的居民或工作于此的置業(yè)群體，而對(duì)其他 城區(qū)的置業(yè)者吸引力較小。2009年同比回落22.0%，占到商品房總體銷售面積的6.8%;銷售金額為115505萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) 3.8%。2009年第三季度城西區(qū)域 商品房銷售面積為93825平方米，較上期銷售量下降34.38%，與2007去年同比下滑 39.81%，占全市總銷售面積的5.4%；銷售金額為4

13、9547萬(wàn)元，較上期下降27.13%，與2007年同比下降16.74%， 占全市商品房銷售額的5.82%。（二）商品房房?jī)r(jià)初步調(diào)查相較供求市場(chǎng)的不景氣來(lái)看，城西區(qū)域商品房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)幅度卻較為明顯，市場(chǎng)體量漸小，個(gè)案影響區(qū)域整體走向的作用逐 步顯化，使得如西門外、二環(huán)邊高價(jià)位的項(xiàng)目拉升了城西區(qū)整體 成交價(jià)格的走高，同時(shí)精裝高價(jià)位個(gè)案的在售也是區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格 走高的重要因素之一，城西區(qū)域2009年1-12月份普通住宅在售均價(jià)為4429元/川。2009年有較大上升，2010年上半年市平均房 價(jià)上漲12.56%，隨著全球經(jīng)濟(jì)的迅速回暖，預(yù)計(jì)2011年區(qū)域房?jī)r(jià)還將緩慢上升。房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

14、顯示：2010年7月份城西區(qū)域各物業(yè)房產(chǎn)在售價(jià)格依次為：普通住宅類5343元/川，商服用房類10560元/川，寫字樓 6537元/ m2o2010年上半年城西普通住宅各面積段銷售套數(shù)構(gòu)成10%下 50-70 70-90 90-110 70-130 930-144松4-180 180-220匹0-260 96上2010年上半年城西普通住宅各戶型成交套數(shù)構(gòu)成8.1%1室1廳 1室2廳 2室1廳 2室2廳 3室2廳 4室2廳 獨(dú)立開間 其他戶型（三）市場(chǎng)研究結(jié)論需求決定市場(chǎng)，置業(yè)群體的需求特征決定著市場(chǎng)的發(fā)展空間和趨勢(shì)。依據(jù)有關(guān)2009-2010房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查報(bào)告，城西區(qū)域 意向購(gòu)房群體需求特征

15、整體表現(xiàn)如下：1、目前居住條件較差，置業(yè)目的集中2、屬地需求特征明顯，購(gòu)房時(shí)間明確3、接受銷售單價(jià)較低，承受能力有限4、高層住宅接受度較低，市場(chǎng)有待引導(dǎo)5、戶型結(jié)構(gòu)以實(shí)用為主，消費(fèi)特征明確6、家庭結(jié)構(gòu)以滿巢為主，年輕化趨勢(shì)明顯7、從事行業(yè)表現(xiàn)突出，區(qū)域特征明顯&收入水平表現(xiàn)一般，置業(yè)能力有限三、項(xiàng)目定位（一）客戶定位漢村地區(qū)城中村綜合改造項(xiàng)目位于城西大興新區(qū)板塊和灃渭新 區(qū)板塊的交匯處，因此在本項(xiàng)目的區(qū)域界定以大興新區(qū)為主，灃渭 新區(qū)其次，淡化城西概念。漢村地區(qū)未來(lái)的置業(yè)人群主要有以下幾類，前三類人群為本項(xiàng) 目的主要客戶群體。1、城西國(guó)企干部及政府公務(wù)員等較有實(shí)力人群的首次置業(yè)；2、城

16、西二次置業(yè)，因?qū)俚厍榻Y(jié)和良好的性價(jià)比因素考慮本項(xiàng)目；3、城西區(qū)域有實(shí)力的投資行為；4、國(guó)亨食品城以及方欣商圈人群；5、外地創(chuàng)業(yè)者人群首次置業(yè)；6、三橋以西以及西咸一體化區(qū)域和市其他區(qū)域人群。（二）產(chǎn)品定位一方面應(yīng)充分考慮主要客戶群體的未來(lái)生活需求，另一方面應(yīng) 規(guī)避項(xiàng)目周邊環(huán)境不佳造成的負(fù)面影響，因此，應(yīng)在小區(qū)園林景觀，園藝小品方面突顯特色，在配套設(shè)施方面有針對(duì)性的設(shè)置符合主要 客戶群體的娛樂(lè)設(shè)施， 提升項(xiàng)目自身品質(zhì)，力求營(yíng)造一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅、品味高尚精英型高尚住宅小區(qū)定位思路一是不以遠(yuǎn)郊項(xiàng)目所倡導(dǎo)的品質(zhì)與檔次為項(xiàng)目開發(fā)要點(diǎn)，而積極挖掘適宜于主要客戶群體需求實(shí)際和創(chuàng)造宜居社區(qū)的理念為基本點(diǎn)；二是立足

17、于地緣客戶的需求特征，提供性價(jià)比高的產(chǎn)品；三是積極宣揚(yáng)產(chǎn)品的獨(dú)特價(jià)值，；四是產(chǎn)品設(shè)計(jì)，建設(shè)的各個(gè)環(huán) 節(jié)均力求精致、細(xì)膩；綜合以上幾點(diǎn)，本項(xiàng)目定位：綠色時(shí)尚住宅小區(qū)。（三）價(jià)格定位依據(jù)房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2010年7月份城西區(qū)域各物業(yè)房產(chǎn)在售價(jià)格依次為：2010年7月份城西區(qū)域各物業(yè)房產(chǎn)在售價(jià)格依次為： 普通住宅類5343元/川，商服用房類10560 元/川，寫字樓 6537元/ m2o2009年本項(xiàng)目周邊樓盤的整體售價(jià)在3800 4600元/ m之間，2010年項(xiàng)目周邊樓盤的整體價(jià)格約在44005300元/ m；按照2010年一2011年房?jī)r(jià)上漲幅度平均約為5%/年來(lái)推斷，2

18、011年的西高新板塊整體價(jià)格應(yīng)該在 4620 5565元/ m之間，綜合考慮各項(xiàng)因素， 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)2011年上半年面世，價(jià)格區(qū)間應(yīng)在 46005500元/ m之 間。綜合銷售均價(jià)約為 5050元/ m。四、項(xiàng)目建設(shè)方案（一）建設(shè)規(guī)模本次改造總建筑面積157.6萬(wàn)m。其中住宅面積 135.6萬(wàn)m,商業(yè)金融建筑面積 20.1萬(wàn)m,配套公建建筑面積 1.9萬(wàn)m。經(jīng)核算，該項(xiàng)目安置面積42.677萬(wàn)m （其中安置村民住宅面積36.26萬(wàn)川，村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用房面積 6.41萬(wàn)m2） o（二）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排原則未央?yún)^(qū)漢村地區(qū)綜合改造項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度依據(jù)市城中村改造管理辦法有關(guān)規(guī)定“整村一次性拆遷、先安置后開

19、發(fā)、開發(fā)建設(shè)分 期滾動(dòng)開發(fā)”原則。結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展情況及編制。（三）項(xiàng)目進(jìn)度安排根據(jù)漢村實(shí)際狀況和建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，計(jì)劃全村改造工程分為三期進(jìn)行：第一期：安置工程：工期30個(gè)月拆遷期：（2011年1月-2011 年3月）安置樓建設(shè)期：（2011年4月-2012 年6月底）20+25第二期：商品房開發(fā)工程：工期30個(gè)月（2011年6月-2013年 12 月底）22.6+40第三期：商品房開發(fā)工程：工期30個(gè)月（2013年5月-2015年11月底）第四期：商品房開發(fā)工程：工期30個(gè)月（2015年5月-2017年11月底）156.7萬(wàn)預(yù)計(jì)本項(xiàng)目整體改造周期約需6年半時(shí)間（2011年1月-2017年1

20、1月底）。五、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益分析（一）本次測(cè)算的依據(jù)為：1、國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于頒布工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定的通知（計(jì)價(jià)200210號(hào)）2、國(guó)家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法的 通知（計(jì)價(jià)格20021980 號(hào)）3、 市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)< 市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦 法實(shí)施細(xì)則的通知4、 省物價(jià)局、省財(cái)政廳陜價(jià)行發(fā)200590號(hào)關(guān)于市城市基 礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)問(wèn)題的通知5、市關(guān)于印發(fā)市城中村改造管理辦法的通知6、省發(fā)改委編制的省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額7、漢村地區(qū)城中村綜合改造規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（二）經(jīng)濟(jì)效益分析1、投資估算的依據(jù)（1） 全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額省價(jià)目

21、表（2001）；（2）國(guó)家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法 的通知（計(jì)價(jià)格20021980號(hào)）；（3）市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法實(shí)施細(xì)則的通知（市建發(fā)2000418號(hào)）；（4）國(guó)家發(fā)改委制定的建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定 1999）；（5）市城中村改造管理辦法（2007）；（6）市物價(jià)局市財(cái)政局關(guān)于收取城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的規(guī)定的通知（2005）。2、投資估算匯總表項(xiàng)目投資估算表骨口. 序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位1村民拆遷投入2982萬(wàn)元2圍墻砌筑費(fèi)萬(wàn)元3拆遷總投入2996萬(wàn)元4安置房建設(shè)總投入95214萬(wàn)元高壓線下埋投入3800萬(wàn)元5合計(jì)128974萬(wàn)元6毛

22、地單位成本191萬(wàn)元/畝商品房開發(fā)用地凈地單位成本299.1萬(wàn)元/畝商品房開發(fā)投資收益骨口. 序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位1商品房開發(fā)總建筑面積115萬(wàn)平方米2商品房開發(fā)投資額45195萬(wàn)元3商品房銷售額63485萬(wàn)元項(xiàng)目整體投資收益狀態(tài)骨口. 序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位1項(xiàng)目整體投資額54583萬(wàn)元2項(xiàng)目整體收入634825萬(wàn)元3項(xiàng)目整體收益88992萬(wàn)元4項(xiàng)目整體稅前利潤(rùn)率16.3%漢村城中村改造項(xiàng)目總成本測(cè)算表骨口. 序號(hào)項(xiàng)目名稱成本額（萬(wàn)兀）樓面造價(jià)（元/平方米）1開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用4519539301.1土地費(fèi)2前期費(fèi)253002201.3建筑安裝工程費(fèi)25300022001.4建

23、設(shè)監(jiān)理費(fèi)1725151.5管理費(fèi)5750501.6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)5750501.7財(cái)務(wù)費(fèi)用132251152銷售成本費(fèi)用115001003經(jīng)營(yíng)稅金及附加418983654總投資505344395注：土地費(fèi)用為拆遷安置總費(fèi)用 +開發(fā)用地土地出讓金3、拆遷成本測(cè)算拆遷成本共分為四大部分，分別為村民拆遷補(bǔ)償29822萬(wàn)元，安置房建設(shè)95214萬(wàn)元（含商業(yè)房補(bǔ)償安置），高壓線下埋費(fèi)用3800 萬(wàn)元，圍墻砌扎費(fèi)138萬(wàn)元。總拆遷成本約 128974萬(wàn)元。4、開發(fā)建設(shè)投資收益表項(xiàng)目整體開發(fā)建設(shè)投資總額約 545833萬(wàn)元（開發(fā)建設(shè)總投資+ 拆遷安置總投資），銷售收入約634825萬(wàn)元，項(xiàng)目整體收益為88992

24、 萬(wàn)元，整體稅前利潤(rùn)率約為 16.3%。項(xiàng)目投資建設(shè)損益表見(jiàn)附見(jiàn) 2。開發(fā)收益測(cè)算表本村地塊商品房開發(fā)投資收益測(cè)算序 號(hào)成本項(xiàng)目合計(jì)住宅部分商業(yè)部分備注項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1用地面積4922可開發(fā)商品房建設(shè)面積115101.3113.69萬(wàn)平方米-二-土地出讓金、契稅22232總體規(guī)劃3.5容積率，評(píng)估值約120萬(wàn)元/畝三開發(fā)建設(shè)總成本5042754442460031力兀1報(bào)建辦證費(fèi)用19550172232327170元/平方米2設(shè)計(jì)綜合費(fèi)2300202627420元/平方米3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)92008105109580元/平米4土建安裝工程費(fèi)207000182358246421800元/平米5公共配套

25、建設(shè)費(fèi)14950131701780130元/就，供熱、水、電設(shè)備、電梯、會(huì)所、物管用房6管理費(fèi)用57505031216建設(shè)成本的2.27%7營(yíng)銷費(fèi)用115006204438銷售收入的1.8%8稅費(fèi)41898205651453銷售收入的6.6%9財(cái)務(wù)費(fèi)用13225116511574建設(shè)成本的5.22%10不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)57505066684建設(shè)成本的 2.3%四總投入545833力兀五預(yù)期收入634825511616123209萬(wàn)元，住宅可售面積67.43萬(wàn)平方米，商業(yè)可售面積2.8萬(wàn)平方米銷售均價(jià)50509000元/平方米（三）融資方案本項(xiàng)目融資渠道為自有資金 +商業(yè)銀行開發(fā)貸款+銷售回款自有資金

26、約5億元，其余資金按商業(yè)銀行開發(fā)貸款解決，一期 按開發(fā)商品房總量 45萬(wàn)川計(jì)算，根據(jù)慣例1000元/川，則總計(jì)可申 請(qǐng)開發(fā)貸款4.5億元，加上開發(fā)部分為滾動(dòng)開發(fā)，在啟動(dòng)建設(shè)6個(gè)月-9個(gè)月可進(jìn)行預(yù)售，即可實(shí)現(xiàn)資金流入。因此本項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn) 資金流充足，確保項(xiàng)目順利實(shí)施。（四）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目總投資額約 545833萬(wàn)元（開發(fā)建設(shè)總投資+拆遷安置總投 資），銷售收入約634825萬(wàn)元，項(xiàng)目整體收益為 88992萬(wàn)元，整體 稅前利潤(rùn)率約為 16.3%，投資回報(bào)率尚可。因前期拆遷資金投入量 大，因此仍需做好充分的資金籌備工作。六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析及評(píng)價(jià)（一）現(xiàn)金流量分析本項(xiàng)目現(xiàn)金流入主要為銷售及本公司其他

27、收入，現(xiàn)金流量從第 二年即開始實(shí)現(xiàn)回款，現(xiàn)金流量在第三年出現(xiàn)正值，稅前靜態(tài)投資 回收期為3年，各項(xiàng)指標(biāo)均表現(xiàn)出較好的收益能力。（二）貸款償還分析本項(xiàng)目?jī)斶€貸款本息資金來(lái)源于銷售收益，從動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流量可 以看出，項(xiàng)目自身可以承擔(dān)銀行貸款本息的按期償付，具有足夠的 清償能力。（三）長(zhǎng)期收益本項(xiàng)目的長(zhǎng)期收益包括兩個(gè)方面：一是改造后給村民帶來(lái)穩(wěn)定 的長(zhǎng)期租賃經(jīng)營(yíng)收益；二是營(yíng)業(yè)性公建的長(zhǎng)期租金增值收益。改造 后給村民帶來(lái)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益，能夠大大提高村、居民的收入水平，并能因此創(chuàng)造更多的社會(huì)效益。七、社會(huì)效益評(píng)價(jià)（一）區(qū)域可持續(xù)發(fā)展近幾年來(lái)，市城鎮(zhèn)化進(jìn)程快速推進(jìn)，城市骨架不斷拉大，城市 經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)不斷調(diào)整優(yōu)化

28、。大興西路地區(qū)樞紐性地理位置決定了其未 來(lái)在整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展中的職能地位，與主城區(qū)適度的空間距 離又造就其能脫離主城區(qū)獨(dú)立發(fā)展，其與主城區(qū)及周邊板塊的協(xié)調(diào) 發(fā)展以及“退二進(jìn)三”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整促使區(qū)域?qū)崿F(xiàn)兩個(gè)轉(zhuǎn)變。即 由“城鄉(xiāng)結(jié)合部”逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤盀栁夹聟^(qū)、漢遺址保護(hù)區(qū)、大興新 區(qū)”的匯集地帶，最終成為城西區(qū)域最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘屑?jí)“核心 區(qū)”。（二）項(xiàng)目與所在地相互適應(yīng)性分析1、項(xiàng)目所在地漢城路板塊未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)“灃渭新區(qū)、漢遺址保護(hù)區(qū)、大興新區(qū)”的實(shí)施，讓城西的骨架 增容，交通的便利縮短了空間的距離使得行政劃分不再成為影響投 資、置業(yè)的重要因素。伴隨著原有廢舊工廠的拆遷改造、周邊居住 狀況進(jìn)一

29、步改善，城西區(qū)正逐漸成為市民投資居住的熱點(diǎn)區(qū)域。2、相互適應(yīng)性 大興西路區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)形態(tài)要調(diào)整，就應(yīng)突破制約發(fā)展的瓶頸。而從制約區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的角度分析。大興西路區(qū)域發(fā)展制約因素有以下幾點(diǎn)：（1）是產(chǎn)業(yè)單一（2）是人流結(jié)構(gòu)扁平化嚴(yán)重（3）是區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施不足、城市人居環(huán)境欠佳造成 區(qū)域投資吸引力不足，街區(qū)商業(yè)氛圍有待較高層次的開發(fā)提升。未央?yún)^(qū)漢村地區(qū)城中村綜合改造項(xiàng)目的實(shí)施，對(duì)整個(gè)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)，引入多元化人流、商機(jī)、智本、 資本，均有良好的促進(jìn)作用，將持續(xù)強(qiáng)力推動(dòng)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。也 與灃渭新區(qū)相呼應(yīng)，結(jié)合“大”建設(shè)前景具有一定的投資前潛力。八、風(fēng)險(xiǎn)分析

30、（不確定分析）（一）盈虧平衡分析本項(xiàng)目總投資額約 545833萬(wàn)元，在住宅均價(jià)按5050元/川計(jì)算 時(shí)，銷售收入約634825萬(wàn)元，項(xiàng)目整體收益為 88992萬(wàn)元，整體稅 前利潤(rùn)率約為16.3%，經(jīng)過(guò)測(cè)算，可以看出銷售價(jià)格是影響項(xiàng)目盈 虧的關(guān)鍵因素。（二）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避因項(xiàng)目拆遷量大，實(shí)施周期長(zhǎng)，其間不確定和不可預(yù)見(jiàn)因素眾多，因此，需要在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中科學(xué)計(jì)劃，靈活操作，也需要對(duì)可能 存在的投資風(fēng)險(xiǎn)加以規(guī)避。1、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是面向未來(lái)的評(píng)價(jià)與分析，由于未來(lái)不確定性因素的影響，項(xiàng)目評(píng)價(jià)所采用的數(shù)據(jù)，含有許多預(yù)測(cè)、估計(jì)和假定的成分，從而使分析結(jié)果存在一定的不確定性。(1) 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)通貨膨脹是一個(gè)全球性問(wèn)題，在發(fā)展中國(guó)家更為嚴(yán)重。通貨膨 脹可能使物價(jià)大幅上漲，開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)和人工勞務(wù)費(fèi)等都超過(guò)預(yù) 計(jì)。(2) 宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因宏觀經(jīng)濟(jì)引起的房地產(chǎn)行業(yè)整體售價(jià)下跌是影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng) 價(jià)的主要因素。2、防和降低風(fēng)險(xiǎn)措施項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的基本對(duì)策為風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)自留和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移等 三種。這三種對(duì)策各自有不同的性質(zhì)、優(yōu)點(diǎn)和局限性