房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務計算的納稅調(diào)整額案例分析

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務計算的納稅調(diào)整額案例分析一、政策規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)200931號）第9條特別規(guī)定：“企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應 先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應 納稅所得額?！鳖A計毛利額=銷售未完工產(chǎn)品的收入X當?shù)囟悇諜C關規(guī)定的計 稅毛利率（分開發(fā)項目分別計算）第12條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、 營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除?！倍⑻顖笳f明表A105010第25行“3.實際發(fā)生的營業(yè)稅金及附加、土地增值 稅” 一欄，填報房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品實際發(fā)生的營業(yè)稅金及 附加、土地增值稅，

2、且在會計核算中未計入當期損益 的金額。這里需要注意的是，由于會計核算時當年預售收入不符合收入確認條件， 按照預售收入計算的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅，也不得確認當 年的營業(yè)稅金及附加科目，只能暫時保留在應交稅費科目。因此在 會計核算中未將應交稅金計入當期損益的金額，才在此欄填報。假 如會計核算中將應交稅金已結轉到營業(yè)稅金及附加科目，計入當期 損益，則本行不填報，否則會造成稅金的重復扣除。三、案例詳解例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，發(fā)生 2個開發(fā)項目。開發(fā)項目A: 2012、2013年預售收入7000萬元，2014年結轉開 發(fā)產(chǎn)品收入7000萬元、結轉開發(fā)產(chǎn)品成本5000萬元，實際發(fā)生營業(yè) 稅金及附加52

3、5萬元，并在2014年轉入當期損益。開發(fā)項目B: 2014年新開發(fā)項目，當年預售收入 8000萬元，實 際發(fā)生營業(yè)稅金及附加 600萬元，并在2014年計入當期損益。（假定: A、B開發(fā)項目的預計毛利額均為 20%,不考慮土地增值稅因素。）1、 會計處理開發(fā)項目A: 2014年結轉開發(fā)產(chǎn)品收入、成本時借：預收賬款7000萬貸：主營業(yè)務收入7000萬借：主營業(yè)務成本5000萬貸：開發(fā)產(chǎn)品5000萬借：營業(yè)稅金及附加525萬貸：應交稅費525萬開發(fā)項目B: 2014年預售收入借：銀行存款8000萬貸：預收賬款8000萬借：應交稅費600萬貸：銀行存款600萬600萬借：營業(yè)稅金及附加貸：應交稅費6

4、00萬2、稅務處理開發(fā)項目A,2014年結轉完工產(chǎn)品收入、 成本，對原已進行納稅調(diào) 整增加的預計毛利額 7000*20%=1400萬元進行納稅調(diào)減，對已轉入 當期損益的營業(yè)稅金及附加 525萬元進行納稅調(diào)增。開發(fā)項目B, 2014年銷售未完工產(chǎn)品，應按稅收規(guī)定計算預計毛 利額8000*20%=1600萬元進行納稅調(diào)增，其繳納的 600萬元營業(yè)稅 金及附加，已計入當期損益，不再進行納稅調(diào)整。3、填表7K范視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務納稅調(diào)整明細表單位：萬元行次項目稅收金額納稅調(diào)整金額12121二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務計算的納稅調(diào)整額（22-26）72572522（一）房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品特定業(yè)務計算的納稅調(diào)整額（24-25）16001600231.銷售未完工產(chǎn)品的收入8000*242.銷售未完工產(chǎn)品預計毛利額16001600253.實際發(fā)生的營業(yè)稅金及附加、 土地增值稅26（二）房地產(chǎn)企業(yè)銷售的未完工產(chǎn)品轉完工產(chǎn)品特定業(yè)務計算的納稅調(diào)整額（28-29）875875271.銷售未完工產(chǎn)品轉完工產(chǎn)品確認的銷售收入7000*282.轉回的銷售未完工產(chǎn)品預計毛利轉回實際發(fā)生的營業(yè)稅金