土地儲(chǔ)備和出讓過程中地上建筑物歸屬及處分

1、*土地儲(chǔ)備和出讓過程中地上建筑物的歸屬及處分陜西豐瑞律師事務(wù)所 羅民，楊安榮摘 要：土地與地上建筑物在物理形態(tài)上不易分割，土地使用權(quán)和地 上建筑物所有權(quán)之間的法律關(guān)系也十分密切。目前，我國(guó)對(duì)于土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)之間法律關(guān)系的規(guī)范， 采用的是“房地一體” 的立法原則。但是，實(shí)踐中有時(shí)也會(huì)出現(xiàn)土地使用權(quán)主體與建筑物所 有權(quán)主體不一致的情況；此時(shí)，兩種權(quán)利之間的法律關(guān)系就會(huì)變得比 較復(fù)雜。在土地儲(chǔ)備和出讓過程中，該問題表現(xiàn)得更加突出和多樣。鑒于此，筆者對(duì)土地儲(chǔ)備和出讓過程中地上建筑物的歸屬及處分進(jìn)行 了探討，期望能為實(shí)踐提供有益的參考。本文首先對(duì)土地使用權(quán)與地 上建筑物所有權(quán)之間的法律關(guān)系

2、進(jìn)行了必要的研究，并在此基礎(chǔ)上對(duì)地上建筑所有權(quán)的歸屬進(jìn)行分析； 進(jìn)而結(jié)合實(shí)踐，就土地儲(chǔ)備和出讓 過程中遇到的與地上建筑物處分相關(guān)的案例和法律問題進(jìn)行探討；最終得出結(jié)論：實(shí)踐中分析和解決問題應(yīng)以“房地一體”為主要原則和 出發(fā)點(diǎn)。土地是城市賴以存在和發(fā)展的載體與物質(zhì)基礎(chǔ)，1國(guó)內(nèi)外在城市 化和城市建設(shè)過程中都十分重視城市土地的合理利用與管理。 隨著城 市化進(jìn)程的加快，城市規(guī)模越來越大；在此過程中，土地資源越來越稀缺，對(duì)土地資源的充分利用變得日益重要。 土地儲(chǔ)備是我國(guó)政府調(diào) 控土地市場(chǎng)、充分利用土地資源和實(shí)現(xiàn)城市社會(huì)公共利益的重要措 施，是政府調(diào)控與管制土地市場(chǎng)的有效手段。但是，由于存量土地現(xiàn) 狀多樣

3、，情況復(fù)雜，在土地儲(chǔ)備過程中會(huì)遇到不少問題，其中地上建 筑物的歸屬和處分相關(guān)問題就比較典型。實(shí)踐中，地上建筑物的歸屬和處分問題比較多樣，比如：在納入儲(chǔ)備 的土地上留有的建筑物仍具有使用的價(jià)值的情形下， 如何在合法且有 效利用土地資源的前提下進(jìn)行合理處分； 在地上建筑物未隨土地一同 出讓的情形下，如何確定與土地使用權(quán)相分離的建筑物所有權(quán)等等。遺憾的是，對(duì)該類問題的系統(tǒng)研究和論述較少；鑒于此，筆者就此問 題進(jìn)行一些探討，以期拋磚引玉。一、土地與地上建筑物的法律關(guān)系建筑物是房屋與其他地上定著物的統(tǒng)稱，是指具有覆蓋墻垣、足以擋 蔽風(fēng)雨，供人出入而具有經(jīng)濟(jì)上使用價(jià)值的物。2在研究土地與建筑 物的關(guān)系之前

4、，需要說明一點(diǎn)：雖然土地與建筑物的關(guān)系不等于土地與房屋或地產(chǎn)與房產(chǎn)的關(guān)系，網(wǎng)但根據(jù)上述定義可知房屋是典型的建 筑物，因此本文暫將地上建筑物與地上的房屋不作區(qū)分，視為同一概o要對(duì)地上建筑物進(jìn)行處分，首先必須明確地上建筑物所有權(quán)的歸屬， 即誰享有所有權(quán)和處分權(quán)。關(guān)于土地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)的關(guān)系問 題，我國(guó)學(xué)術(shù)界長(zhǎng)期以來眾說紛紜，概括起來主要存在兩種觀點(diǎn)：一 種是房地一體觀點(diǎn)，另一種是房地分離觀點(diǎn)。（一）房地一體觀點(diǎn)支持房地一體觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，從靜態(tài)表現(xiàn)看，土地和房屋在物質(zhì)存 在狀態(tài)上是自然聯(lián)結(jié)在一起的，房產(chǎn)和地產(chǎn)雖然從價(jià)值形態(tài)上看是兩 種不同的財(cái)產(chǎn)，但由于其自身的固有特性；房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體一

5、 一房產(chǎn)、地產(chǎn)是緊密相連、不可分割的不動(dòng)產(chǎn)；房產(chǎn)所有權(quán)和土地使 用權(quán)是始終共同存在的，不存在有此權(quán)而無彼權(quán)的情形。從動(dòng)態(tài)表現(xiàn) 看，物權(quán)設(shè)定中房地不可分；物權(quán)變更中房地不可分。4有學(xué)者甚至 認(rèn)為：土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物應(yīng)視為一體，即應(yīng)把地 上建筑物、其他附著物在本質(zhì)上視為土地使用權(quán)的構(gòu)成部分。（二）房地相分離觀點(diǎn)支持房地相分離觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為：雖然房產(chǎn)與地產(chǎn)在物理形態(tài)上緊密 聯(lián)系，但是在法律形態(tài)和價(jià)值上又具有獨(dú)立性和可分性。我國(guó)土地使 用權(quán)制度是基于充分利用土地資源的需要而建立的，將土地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)一體化關(guān)系予以絕對(duì)化，有時(shí)會(huì)妨礙土地資源的充分利 用。5 “房地一體”的立法模式

6、過分考慮了房地產(chǎn)作為實(shí)物形態(tài)的 不可分性，沒有充分考慮二者在價(jià)值形態(tài)和法律形態(tài)上的可分性以及 現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活的需要，6不利于對(duì)各種權(quán)利人進(jìn)行充分保護(hù)，不利于 界定各種權(quán)利和利益，不能充分發(fā)揮房地產(chǎn)的價(jià)值。關(guān)濤先生認(rèn)為，土地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)的分離有四種表現(xiàn)形式： 一是建筑物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)所產(chǎn)生的分離；二是劃撥土地使用權(quán)和建 筑物所有權(quán)的分離；三是土地使用權(quán)抵押設(shè)定后新增建筑所產(chǎn)生的分 離；四是租地建房時(shí)所產(chǎn)生的分離。（三）筆者意見1、我國(guó)目前立法采用的是“房地一體”原則。城市房屋租賃管理辦法及城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行 條例規(guī)定：土地使用權(quán)抵押、轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物 隨之抵押

7、或轉(zhuǎn)讓。地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的 土地使用權(quán)隨之抵押。物權(quán)法第一百四十六條規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資 或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處 分。第一百四十七條規(guī)定：建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、 出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè) 用地使用權(quán)一并處分。第一百八十二條以建筑物抵押的，該建筑物占 用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。 以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該 土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的， 未抵 押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。上述規(guī)定均體現(xiàn)了 “房地一體”的立法本意，明確了 “房地一體”模 式

8、的基本特點(diǎn)，即“房同地走、地同房走”，房地依法同時(shí)進(jìn)行交易。2、筆者認(rèn)為，對(duì)于“房地一體”的正確理解應(yīng)包括兩個(gè)方面：一是 土地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)應(yīng)是相互獨(dú)立的權(quán)利；二是兩種權(quán)利必須 依法同時(shí)進(jìn)入交易機(jī)制，應(yīng)“同時(shí)轉(zhuǎn)讓、同時(shí)抵押”。將地上建筑物、 其他附著物在本質(zhì)上視為土地使用權(quán)的構(gòu)成部分的觀點(diǎn)有些狹隘，既不符合立法本意，也不符合社會(huì)現(xiàn)實(shí)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。3、為適應(yīng)不斷發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要，充分考慮實(shí)踐活動(dòng)的復(fù)雜性，在堅(jiān) 持“房地同時(shí)走”的原則下，允許在一定情況下的“房地分離”，應(yīng)是一種 合理的補(bǔ)充和完善。考察世界各國(guó)近現(xiàn)代立法實(shí)踐，包括德國(guó)、日本 和臺(tái)灣等地區(qū)，該立法思路和模式正在越來越普遍地適用

9、。土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)相分離的實(shí)際案例在我國(guó)也不鮮見。 鑒于此，我國(guó)法規(guī)也有一些例外性規(guī)定。中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有 土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第二十五條規(guī)定：土地使用權(quán)和地 上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土 地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過戶登記?？疾煸?例外性規(guī)定可知：在特定情形下，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是可以分 割轉(zhuǎn)讓的，但應(yīng)依法履行批準(zhǔn)手續(xù)。但是，該文件僅為“暫行條例”， 效力不但不穩(wěn)定而且層級(jí)較低，相較于復(fù)雜現(xiàn)實(shí)情況也顯得不夠全 面。2007年頒布的物權(quán)法亦未涉及“房地分離”的相關(guān)問題。 因此“房地分離”客觀存在的現(xiàn)實(shí)與解決規(guī)范的缺位

10、形成較大反差， 給實(shí)踐中房地產(chǎn)的交易帶來了許多問題， 也給司法帶來諸多不便。筆 者認(rèn)為，我國(guó)針對(duì)實(shí)際存在的“房地分離”現(xiàn)實(shí)問題的補(bǔ)充立法還有 待進(jìn)一步完善。二、土地儲(chǔ)備過程中地上建筑物的歸屬 土地儲(chǔ)備過程中，地上存在建筑物的原因主要有兩種： 一是納入儲(chǔ)備 時(shí)，土地上原來就有的；二是納入儲(chǔ)備后基于某種原因新建的。對(duì)于 儲(chǔ)備時(shí)地上原來就有的建筑物又分為兩類，一類是不適應(yīng)規(guī)劃用途 的，此類建筑物處置比較簡(jiǎn)單，就是政府整體收回國(guó)家所有后進(jìn)行拆遷；另一類是在政府將土地納入儲(chǔ)備后地上建筑物不必拆建可繼續(xù)保 留使用的，此類建筑物其處置要復(fù)雜得多，問題也就相對(duì)要多。7（一）不必拆除可繼續(xù)保留使用的地上建筑物的

11、歸屬根據(jù)土地儲(chǔ)備管理相關(guān)規(guī)定，可以納入土地儲(chǔ)備范圍的土地主要包括 依法收回的國(guó)有土地、收購(gòu)的土地、行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)取得的土地、已 辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地及其它依法取得的土地。上述能夠納入儲(chǔ)備范圍的土地歸納起來主要包括兩類：第一類是給付一定對(duì)價(jià)后納入儲(chǔ)備的土地，包括：收購(gòu)的土地和行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)取 得的土地；第二類是無需給付相應(yīng)對(duì)價(jià)即可納入儲(chǔ)備的土地， 主要是 指依法收回的國(guó)有土地。1、根據(jù)民法通則規(guī)定的等價(jià)有償原則，在國(guó)家收購(gòu)或者行使優(yōu) 先權(quán)購(gòu)買土地（包括地上建筑物）時(shí)，國(guó)家是以一個(gè)普通的民事主體的身份存在的，在其給付了相應(yīng)對(duì)價(jià)之后，有權(quán)獲得相應(yīng)的利益，即地上建筑物的所有權(quán)。因此，

12、一般情況下，國(guó)家通過收購(gòu)或行使優(yōu)先 權(quán)購(gòu)買土地（包括地上建筑物）并將其納入儲(chǔ)備后，其地上原來存在 的建筑物所有權(quán)歸屬于國(guó)家。2、對(duì)于無需給付相應(yīng)對(duì)價(jià)即可納入儲(chǔ)備的土地，其地上建筑物的歸 屬問題相對(duì)比較復(fù)雜。無需給付相應(yīng)對(duì)價(jià)即可納入儲(chǔ)備的土地主要是指依法收回的國(guó)有土地。依法無償收回的國(guó)有土地主要包括六種： 一 是因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥國(guó)有土地的；二是公路、 礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的；三是土地出讓、租賃等有償使用合同約定的使 用期限屆滿，土地使用權(quán)人在規(guī)定的期限內(nèi)未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù) 期未獲批準(zhǔn)的（住宅用地除外）；四是土地使用權(quán)人閑置土地，依據(jù)土地管理法第三十七條和城市房地產(chǎn)管理法第二

13、十六條規(guī)定， 應(yīng)當(dāng)收回土地的；五是因土地使用權(quán)人未按照土地出讓合同的約定支 付土地使用權(quán)出讓金，出讓方解除土地使用權(quán)出讓合同的； 六是其他 可以依法收回國(guó)有土地使用權(quán)的。在上述第三種和第五種情形下， 納入儲(chǔ)備的土地上存在不必拆除可繼續(xù)使用的地上建筑物的可能性 最大。在這兩種情況下，地上建筑物所有權(quán)應(yīng)如何確定呢？城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定： “土地使用權(quán)期 滿，土地使用權(quán)及地上建筑物、其它附著物所有權(quán)由國(guó)家無償取得”： 即當(dāng)土地出讓期滿后，地上建筑物應(yīng)歸國(guó)家所有。對(duì)此學(xué)界持保留意 見，有學(xué)者認(rèn)為：地上建筑物和其他附著物是土地使用權(quán)人在土地上進(jìn)行大量投資的結(jié)果，受法律保護(hù)；除因標(biāo)的物

14、滅失、取得時(shí)效、所 有人拋棄及其他事由而消滅外，建筑物所有權(quán)應(yīng)長(zhǎng)期存續(xù)。因此，依合同收回土地使用權(quán)與依國(guó)家權(quán)力強(qiáng)制無償取得土地建筑物和其他附著物所有權(quán)是兩種性質(zhì)完全不同的法律關(guān)系。土地使用權(quán)期滿，國(guó)家可以無償收回土地使用權(quán)，但不能以行政命令強(qiáng)制無償取得建筑物 和其他附著物的所有權(quán)。8當(dāng)土地使用權(quán)期限屆滿，由國(guó)家無償收回 時(shí)，國(guó)家對(duì)地上建筑物理所當(dāng)然應(yīng)給予權(quán)利所有人以合理的而不是“適當(dāng)”的補(bǔ)償。9筆者認(rèn)為土地出讓期滿后，地上建筑物原則上應(yīng)歸國(guó)家所有；但是在 此情形下，國(guó)家應(yīng)給予建筑物所有權(quán)人合理的補(bǔ)償。（二）地上新建建筑物的歸屬土地納入儲(chǔ)備后，基于公共利益或其他原因的需要在儲(chǔ)備的土地上新 建建筑

15、物的，此時(shí)政府是國(guó)有土地使用權(quán)的合法權(quán)利人， 政府應(yīng)是在 該儲(chǔ)備土地上進(jìn)行投資建設(shè)的合法主體，因此政府當(dāng)然地?fù)碛械厣闲?建建筑物的所有權(quán)。綜合上述分析，筆者認(rèn)為土地納入儲(chǔ)備后，地上建筑物原則上均應(yīng)為 國(guó)家所有，但國(guó)家應(yīng)為獲得建筑物所有權(quán)付出相應(yīng)對(duì)價(jià)， 支付對(duì)價(jià)的 方式比較復(fù)雜，也比較多樣。實(shí)踐中代表政府進(jìn)行支付對(duì)價(jià)的單位為土地管理和儲(chǔ)備相關(guān)部門，如國(guó)土局、土地儲(chǔ)備中心等。三、儲(chǔ)備土地出讓過程中地上建筑物的處分根據(jù)上文所述，土地納入儲(chǔ)備后原則上國(guó)家對(duì)地上建筑物擁有所有權(quán)，即享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。“物之使用、收益，皆以占有為必要"。10處分則是所有人對(duì)所有物在事實(shí)上或法律上進(jìn)

16、行 處分，從而變更、消滅物的存在狀態(tài)或改變物的權(quán)利歸屬，11以實(shí)現(xiàn)所有物的價(jià)值。在國(guó)家在擁有地上建筑物所有權(quán)期間， 有權(quán)對(duì)地上 建筑物進(jìn)行合法的處分，避免因資源閑置帶來不必要的浪費(fèi)。根據(jù)相 關(guān)規(guī)定并結(jié)合實(shí)際，筆者認(rèn)為對(duì)地上建筑物的處分主要包括拆除、租 賃、抵押和轉(zhuǎn)讓四種方式。（一）儲(chǔ)備土地出讓前地上建筑物的處分1、拆除土地儲(chǔ)備后，對(duì)于那些不適應(yīng)規(guī)劃用途或者違章的地上建筑應(yīng)予拆除。所謂違章建筑，系指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門審批、未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī) 劃許可證或臨時(shí)建設(shè)工程許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物， 主要包括違背規(guī)劃類、非法用地類、不當(dāng)施工類的和臨建超期這 四類。12為了保證土地出讓的有效性和效益

17、性，儲(chǔ)備土地出讓前， 政府可以對(duì)以上四類建筑物予以拆除。2、租賃房屋租賃是房地產(chǎn)市場(chǎng)中一種重要的交易形式。 房屋租賃，是指房屋 所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用， 由承租人向出租人支付租 金的行為。房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人 從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及以合作方式與他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，均屬于租賃行 為。根據(jù)土地儲(chǔ)備管理辦法，土地納入儲(chǔ)備后出讓前地上建筑物不必 拆建可繼續(xù)保留使用的，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可將儲(chǔ)備土地或連同地上建 （構(gòu)）筑物，通過出租、臨時(shí)使用等方式加以利用。當(dāng)然，因利用取得 的收益應(yīng)歸入政府財(cái)政收入。此種處分方式不僅有利于土地和房產(chǎn)資源的充分利用，而且還可以通過收取租金增

18、加政府的財(cái)政收入。在建筑物租賃期間，若土地使用權(quán)出讓，地上存在建筑物和租賃的事 實(shí)應(yīng)在出讓公告中充分披露；地上建筑物原則上應(yīng)與土地使用權(quán)同時(shí) 出讓給同一主體。根據(jù)“買賣不破租賃”原則，原租賃協(xié)議仍需繼續(xù) 執(zhí)行，只是履行出租義務(wù)和收取租金的主體將由代表政府的相關(guān)部門 變更為建筑物的受讓人。3、抵押抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法 以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押；以建設(shè)用地使用權(quán)抵押 的，該土地上的建筑物一并抵押；抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，

19、未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。儲(chǔ)備土地出讓前，地上建筑物的抵押主要涉及兩方面的問題， 一是土 地出讓前地上建筑物能否單獨(dú)抵押；二是抵押后土地使用權(quán)是否能繼 續(xù)出讓。實(shí)踐中，土地儲(chǔ)備和管理相關(guān)部門以未出讓的土地及地上建筑物抵押，主要是為融資，方便向銀行申請(qǐng)貸款。對(duì)于未出讓的土地能否作 為抵押物，理論上存在爭(zhēng)議，實(shí)踐中也出了不少問題。鑒于此，抵押 權(quán)人對(duì)于接受未出讓土地及地上建筑物作為抵押物，態(tài)度越來越謹(jǐn) 慎。在抵押權(quán)人接受未出讓土地及地上建筑物作為抵押物的情形下， 地上建筑物原則上也不得單獨(dú)抵押，應(yīng)與土地使用權(quán)一并抵押。若該塊土地在抵押期內(nèi)無出讓計(jì)劃，則抵押對(duì)出讓行為影響較小。若 該塊土地在抵押期內(nèi)

20、有出讓的計(jì)劃，則抵押對(duì)出讓行為影響較大。此 時(shí)應(yīng)采取如下處理方式，首先將抵押的實(shí)際情況在出讓公告中充分披 露，其次出讓實(shí)現(xiàn)后，應(yīng)辦理抵押人變更登記至土地使用權(quán)受讓人相 關(guān)事宜。在此情形下，土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)在出讓前已存 在重大瑕疵，對(duì)于受讓人風(fēng)險(xiǎn)較大，出讓行為涉及的問題會(huì)因此較為 復(fù)雜。4、轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房 地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓亦是房地產(chǎn)市場(chǎng)中一種重要的交易 方式之一。儲(chǔ)備土地出讓前地上建筑物的轉(zhuǎn)讓，主要涉及的是建筑物 能否單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的問題。筆者認(rèn)為，土地收儲(chǔ)后出讓前，建筑物不宜單 獨(dú)轉(zhuǎn)讓。若建筑物所有權(quán)脫離土地使用權(quán)單獨(dú)行使，

21、必然會(huì)出現(xiàn)建筑 物所有人實(shí)際上在利用土地卻無使用土地的合法依據(jù)；同時(shí)，土地使 用權(quán)人在擁有使用權(quán)的土地上保有或新建地上建筑物的目的就難以 實(shí)現(xiàn)。另一方面，單獨(dú)地產(chǎn)僅具有升值潛力和經(jīng)濟(jì)效益上的可期待性， 而不具有現(xiàn)實(shí)和實(shí)在的使用價(jià)值，只有房屋建成后，地產(chǎn)才能以地價(jià) 融于房?jī)r(jià)之中的形式來表現(xiàn)，并實(shí)現(xiàn)其真正的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。若受讓人無 法在其擁有使用權(quán)的土地上進(jìn)行投資并獲取利益，那么這無疑是一塊“死地”。這種情形，也與我國(guó)“房地同時(shí)走”的立法原則相沖突。綜上，為保證儲(chǔ)備土地的順利出讓，出讓前其地上建筑物若可以繼續(xù) 留存使用，最好的處分方式是出租，此方式一舉三得，既不會(huì)過于影 響日后儲(chǔ)備土地的出讓，也不會(huì)造

22、成房屋的閑置浪費(fèi)，同時(shí)還可以通 過收取租金的方式在一定程度上增加政府的收入。止匕外，以土地和地 上建筑物抵押也在一定程度上可行，但抵押期限應(yīng)以出讓計(jì)劃日期為 限。單獨(dú)轉(zhuǎn)讓地上建筑物原則上不可行。（二）土地出讓時(shí)地上建筑物的處分在土地出讓時(shí)如何處分地上建筑物的問題上， 各地采用的方式不盡一 致，主要包括以下兩種模式：1、 ”整體收購(gòu)，整體評(píng)估、整體出讓”模式土地主管部門在土地出讓公告中明確寫明 “土地使用權(quán)與地上建筑物公開出讓”。在簽署國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同時(shí)，雙方詳細(xì)描述 建筑物和其他地上物的實(shí)際狀況。 在該模式下，土地出讓金及地上建 筑物的價(jià)款統(tǒng)一視為土地出讓金的組成部分， 土地出讓部門向土

23、地使 用權(quán)受讓人統(tǒng)一出具土地使用權(quán)出讓金發(fā)票。2、“國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛出讓，房產(chǎn)自行轉(zhuǎn)讓”模式該模式具體操作步驟如下：第一，在土地儲(chǔ)備時(shí)，明確收購(gòu)標(biāo)的物為國(guó)有土地使用權(quán)，規(guī)劃紅線 范圍內(nèi)涉及的擬保留建筑物不列入收購(gòu)范圍， 但以評(píng)估價(jià)為依據(jù)約定 轉(zhuǎn)讓價(jià)格，作為土地收購(gòu)的一項(xiàng)要約條件在土地收購(gòu)合同中體現(xiàn)。第二，在對(duì)土地重新招拍掛出讓時(shí)，明確出讓標(biāo)的為國(guó)有土地使用權(quán)， 同時(shí)明確告知受讓人須同時(shí)按約定價(jià)格向原產(chǎn)權(quán)人購(gòu)得該地塊上的 保留房產(chǎn)等有關(guān)事宜，并作為受讓該地塊國(guó)有土地使用權(quán)的公開條件 對(duì)外公告。第三，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓成交后，所涉及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)事宜由轉(zhuǎn) 讓雙方自行辦理，并按規(guī)定交付相關(guān)稅費(fèi)，

24、土地部門對(duì)雙方的履約承 擔(dān)監(jiān)督和協(xié)調(diào)的責(zé)任。133、兩種模式評(píng)價(jià)(1) ”整體收購(gòu)，整體評(píng)估、整體出讓”模式該模式可最大程度上維護(hù)交易安全， 簡(jiǎn)化房地交易程序，避免出現(xiàn)不 同主體間的權(quán)利義務(wù)沖突。實(shí)踐中，采用該模式的情形比較普遍。但 是，該模式也存在一些問題，主要為：從理論上講，土地管理部門出 讓的標(biāo)的物應(yīng)僅為國(guó)有土地使用權(quán)，將地上建筑物同時(shí)作為出讓標(biāo)的 物缺乏法律依據(jù)，涉嫌違法。有人甚至認(rèn)為，土地出讓部門采用該模 式有越權(quán)之嫌。(2) “國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛出讓，房產(chǎn)自行轉(zhuǎn)讓”模式采用該模式避免了上述“違法”和“越權(quán)”之嫌。但是，該模式也存 在一些問題：首先，在該模式下，建筑物原所有人需與土

25、地使用權(quán)受 讓人協(xié)商建筑物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)事宜，協(xié)商內(nèi)容包括但不限于價(jià)格； 若協(xié)商不順利，該以何種程序處理，最終由哪個(gè)機(jī)關(guān)裁決，法律均無 明文規(guī)定，在實(shí)踐中更易形成僵局，使問題變得復(fù)雜和難以解決。其 次，若建筑物原為國(guó)有資產(chǎn)，以協(xié)商的方式轉(zhuǎn)讓建筑物又與國(guó)有資產(chǎn) 管理相關(guān)法律法規(guī)確定的“國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)在依法設(shè)立的產(chǎn)權(quán)交易 場(chǎng)所以公開競(jìng)價(jià)的方式進(jìn)行”的原則相違背，甚至涉嫌違法。再次， 在土地收儲(chǔ)和整理過程中，土地儲(chǔ)備部門與地上建筑物所有人之間的關(guān)系也會(huì)變得復(fù)雜，存在出現(xiàn)糾紛的隱患。(3)筆者認(rèn)為，雖然“整體收購(gòu)，整體評(píng)估、整體出讓”的模式在理論上存在一定瑕疵，但是實(shí)踐中仍宜更多采用該模式，主要理由為： 首先，該模式與我國(guó)“房地一體”的大原則相一致。其次，該模式實(shí) 踐中會(huì)避免更多違法嫌疑和不必要的權(quán)利糾紛。 再次，在實(shí)踐中尚未 尋找到更完善的操作模式的情形下， 綜合考量上述兩種模式，應(yīng)根據(jù)“兩害取其輕”的原則進(jìn)行取舍。(三)土地出讓后地上建筑物的處分筆者曾遇到這樣的案例：土地儲(chǔ)備部門根據(jù)實(shí)際需要在儲(chǔ)備土地上新 建了建